彭新萬　蔡蘇

[提 要]不動產(chǎn)交易方式是“綠水青山就是金山銀山”相統(tǒng)一的重要實現(xiàn)形式之一。從時空關(guān)系視角重新解讀了“綠水青山”的含義，并以此為邏輯起點探究了“綠水青山”轉(zhuǎn)化為“金山銀山”的不動產(chǎn)交易方式。通過兩個方面進行闡述，一是原創(chuàng)性認為部分“綠水青山”具有顯著的“不動產(chǎn)”特性，以及從經(jīng)濟價值角度再將”綠水青山”分為“高附加值類綠水青山”（或綜合價值）和“普通價值類綠水青山”（單一價值）兩種類型，是對“綠水青山”分類的重要補充和完善。二是從理論和實現(xiàn)機制層面就“綜合價值綠水青山”轉(zhuǎn)化為“金山銀山”的不動產(chǎn)交易方式進行了探索。

[關(guān)鍵詞]“綠水青山”;價值化;不動產(chǎn)屬性;不動產(chǎn)交易

[作者簡介]彭新萬（1969—），男，江西財經(jīng)大學經(jīng)濟學院教授，博士生導師，研究方向為政治經(jīng)濟學、鄉(xiāng)村發(fā)展;蔡 蘇（1996—），女，江西財經(jīng)大學經(jīng)濟學院碩士研究生，研究方向為鄉(xiāng)村發(fā)展。（江西南昌 330013）

[基金項目]國家自然科學基金項目“農(nóng)村生態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的促進機制與支持政策研究”（71563015）

一、背景與問題的提出

黨的十八大以來，習近平總書記在國內(nèi)外不同場合多次闡述了“綠水青山就是金山銀山” （以下簡稱“兩山”）的思想，這一思想已經(jīng)成為指導我國建設(shè)生態(tài)文明的理論基礎(chǔ)，也體現(xiàn)了我國可持續(xù)發(fā)展的治國戰(zhàn)略?！皟缮健崩碚摰男纬墒且粋€長期的歷史過程，2005年8月15日，習近平在浙江安吉縣考察時，首次提出“兩山”的論斷，這是此論斷的發(fā)端[1]，之后有過多次的相關(guān)闡述。2017年10月18日，十九大報告提出“堅持人與自然和諧共生。建設(shè)生態(tài)文明是中華民族永續(xù)發(fā)展的千年大計，必須樹立和踐行綠水青山就是金山銀山的理念”。[2]2017年10月24日，將“增強綠水青山就是金山銀山的意識”寫入了《中國共產(chǎn)黨章程（修正案）》，將建設(shè)生態(tài)文明提升為中華民族永續(xù)發(fā)展的千年大計[3]。2018年5月，全國生態(tài)環(huán)境保護大會的開展，將“兩山”列入習近平生態(tài)文明思想的六項原則[4]。作為一個十余年來特別是十八大后國家高度重視的發(fā)展戰(zhàn)略之一，通過自下而上和自上而下相結(jié)合的制度安排和實踐，形成了不少有價值、可推廣的實現(xiàn)方式，如：浙江省衢州市以維護錢塘江上游生態(tài)系統(tǒng)整體功能為重點，建設(shè)重要生態(tài)屏障，圍繞生態(tài)資產(chǎn)保值，使群眾共享綠水青山保護成果;貴州省貴陽市烏當區(qū)將大數(shù)據(jù)理念引入生態(tài)文明建設(shè)，形成生態(tài)文明建設(shè)“4G”模式，以制度創(chuàng)新引領(lǐng)生態(tài)文明建設(shè)，建立體制機制保障機制。這些是在“兩山”思想引領(lǐng)下的地方自覺實踐。2017年9月以來，生態(tài)環(huán)境部已命名了三批（52個地區(qū)）“兩山”實踐創(chuàng)新基地，作為探索“兩山”實踐路徑典型做法和經(jīng)驗的重要載體。然而，從已有實踐中仍可以看出，雖然“兩山”轉(zhuǎn)化實踐取得了豐碩成果，很大程度上實現(xiàn)了“兩山”的統(tǒng)一，但是，在某些領(lǐng)域（或類型）的轉(zhuǎn)化不夠理想，如珍貴林木等這類“綠水青山”，而這類“綠水青山”卻又大量存在，如果無法真實地實現(xiàn)其價值，這就必然會從認識上造成對“兩山”理論的誤解，進而從實踐上將影響甚至妨礙生態(tài)文明建設(shè)。理論是行動的指南，因此，需要進一步深入研究相關(guān)問題。

二、現(xiàn)階段“綠水青山”轉(zhuǎn)化為“金山銀山”的主要方式及存在的問題

對于如何實現(xiàn)“綠水青山”轉(zhuǎn)化為“金山銀山”，就目前來看有三種實現(xiàn)方式。

一是生態(tài)資產(chǎn)化。生態(tài)資產(chǎn)化是指用自然資產(chǎn)負債表對綠水青山的總量進行核算，將其資產(chǎn)化，再對綠水青山進行產(chǎn)權(quán)界定，借助于價格體系與市場機制對其進行定價，通過資產(chǎn)化、市場化、價值化三個基本環(huán)節(jié)實現(xiàn)將“綠水青山”轉(zhuǎn)化為“金山銀山”。[5][6][11]

二是建立生態(tài)補償機制。生態(tài)補償是指通過建立生態(tài)建設(shè)資金安排、轉(zhuǎn)移支付（莊貴陽，2016）等生態(tài)補償制度[7]，建立資源有償使用制度、市場化多元化生態(tài)補償機制（秦昌波等，2018）[8]，實現(xiàn)部分綠水青山的價值。

三是生態(tài)產(chǎn)業(yè)化。生態(tài)產(chǎn)業(yè)化是實現(xiàn)綠水青山就是金山銀山的方式之一，是指從生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)工業(yè)、生態(tài)服務(wù)業(yè)等三方面促進經(jīng)濟與生態(tài)的融合并實現(xiàn)兩者之間的轉(zhuǎn)化[9][10]。

目前將“綠水青山”價值資產(chǎn)化有不少難題。首先，在“綠水青山”核算方面。由于生態(tài)資源的多樣性和關(guān)聯(lián)性，難以對其進行明確的分類。同時，在自然資源資產(chǎn)負債表核算相關(guān)技術(shù)方面也不足于支持和滿足如在環(huán)境存量和流量資源的核算，目前沒有形成標準化、普遍認可的技術(shù)體系。其次，在對“綠水青山”明確產(chǎn)權(quán)方面，在保持生態(tài)資產(chǎn)的所有權(quán)不變的基礎(chǔ)上，如何將使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)激活進行交易是亟待解決的問題。最后，對“綠水青山”進行定價方面：一是“綠水青山”是特殊的商品，具有價格剛性和敏感性。二是非完全市場價格。綠水青山具有公共品屬性，生態(tài)資源所有權(quán)歸屬于國家和集體，容易導致價格壟斷。三是不同地區(qū)具有的自然資源具有差異，定價也存在較大的差異。這三點導致對“綠水青山”的定價變得困難。

誠然，現(xiàn)存的生態(tài)補償機制也存在不少問題，主要體現(xiàn)在：生態(tài)補償機制單一，現(xiàn)階段主要集中在自然保護區(qū)、重要生態(tài)功能區(qū)、礦產(chǎn)資源開發(fā)、流域水環(huán)境保護四個重要領(lǐng)域;補償標準額度較少，應(yīng)以保護環(huán)境支出為下限，社會承受范圍為上限進行補償;生態(tài)補償機制主要是政府補償，輔之以市場補償。應(yīng)將政府和市場并重，建立以政府為主導，以市場為主體的生態(tài)補償機制。

另外，發(fā)展生態(tài)產(chǎn)業(yè)同樣面臨一些困境，但其主要是產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題而不是價值轉(zhuǎn)化問題，因為發(fā)展生態(tài)產(chǎn)業(yè)本質(zhì)就是廠商決策行為，價值實現(xiàn)主要通過市場的供求與競爭機制來實現(xiàn)。如，在生態(tài)農(nóng)業(yè)方面，隨著人們對生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品的種類和質(zhì)量多樣化，對生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品的市場需求表現(xiàn)為不夠旺盛，生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品的流通渠道尚未完全打通。在生態(tài)工業(yè)方面，先進的科學技術(shù)、高端的科技人員和項目資金都比較缺乏。在生態(tài)服務(wù)業(yè)方面，主要以生態(tài)旅游和休閑業(yè)為主，項目拓展不夠。

三、“綠水青山”轉(zhuǎn)化為“金山銀山”的不動產(chǎn)交易實現(xiàn)方式的理論分析

當前，一些“綠水青山”不能正常轉(zhuǎn)化為“金山銀山”表面上看是實現(xiàn)方式的創(chuàng)新遇到了瓶頸，深究原因其實質(zhì)是對“綠水青山”的內(nèi)涵和特征、類型等缺乏時空關(guān)系的理解。

（一）時空關(guān)系視域下“綠水青山”的含義、特征和類型

1.“綠水青山”含義的拓展?？傮w上看，當前對“綠水青山”含義的理解較全面、也是符合實際的，反映了當前社會對“綠水青山”范疇的主要認知程度?！熬G水青山”含義的界定為其轉(zhuǎn)化為“金山銀山”提供了基本的理論支持。但是，從近幾年各地方的“綠水青山”轉(zhuǎn)化為“金山銀山”的實踐上看，雖然成效顯著，促進了當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展以及增加了農(nóng)民收入，然而通過分析發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有文獻的研究忽視了對“綠水青山”時空關(guān)系及其統(tǒng)一性的深度理解和剖析，由于理論研究上的“盲區(qū)”，實踐中出現(xiàn)了一些“轉(zhuǎn)化”盲區(qū)也就不足為怪。時空關(guān)系分析是唯物辯證法的具體化運用，從時間和空間視角進一步拓展“綠水青山”的含義并以此為基礎(chǔ)，能更全面且更精準地分析“綠水青山”的特征、類型和轉(zhuǎn)化為“金山銀山”的方式。

關(guān)于“綠水青山”的時空關(guān)系，從時間角度看，認為短期內(nèi)，綠水青山側(cè)重存在于地表上的自然資源，而長期內(nèi)側(cè)重于生態(tài)資源所帶來的生態(tài)產(chǎn)品和服務(wù)功能價值。另外，時間視角還包括可再生“綠水青山”形成的時間長短。從空間角度分析，基于空間共性即空間相互（正負）效應(yīng)的認識，一方面進一步強調(diào)了“綠水青山”的整體性特征;另一方面，又明確了不同類型“綠水青山”（如品質(zhì)、生態(tài)功能保護區(qū)或曰“紅線區(qū)”等“綠水青山”）其經(jīng)濟屬性實現(xiàn)方式的差異性。空間視角還包括“綠水青山”空間位置的特性，即不可移動性。在“綠水青山”的含義中強調(diào)時空關(guān)系，突出了“綠水青山”的本質(zhì)屬性。

2.不動產(chǎn)屬性是“綠水青山”的重要特征。如果強調(diào)時空關(guān)系分析“綠水青山”的特征，我們發(fā)現(xiàn)“綠水青山”還具有不動產(chǎn)的屬性。所謂不動產(chǎn)，是指依照其物理性質(zhì)不能移動或者移動將嚴重損害其經(jīng)濟價值的有體物[11]。《擔保法》92條規(guī)定：“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上附著物?！睆姆蓪Σ粍赢a(chǎn)概念的界定出發(fā)，一般認為不動產(chǎn)有以下基本特征：一是自然特性，包括不可移動性、獨特性、異質(zhì)性（位置差異、利用程度差異、權(quán)利差異）、耐久性和數(shù)量有限性;二是經(jīng)濟社會特性，主要體現(xiàn)在價值量大、用途多樣性、外部性（涉及廣泛性）、權(quán)益受限、難以變現(xiàn)性和保值增值性等[12]?！熬G水青山”雖然與土地等不動產(chǎn)的特征存在差異，如在不可移動性方面，“綠水青山”不像土地那樣是一種永久的不可移動的財產(chǎn)，然而其必須依賴于土地而存在，也具有不可移動性，或者說，如果在限制的時間和空間條件下發(fā)生了移動其價值遭受了損失，也稱之為不可移動，所以“綠水青山”是不動產(chǎn)的內(nèi)容之一。關(guān)于“綠水青山”具有不動產(chǎn)的屬性理解，即是對“綠水青山”特征的拓展，也為創(chuàng)新其價值實現(xiàn)方式提供了理論支持，彌補了前期研究中對一些既是消耗性但自身價值又很高（特殊品質(zhì)）的“綠水青山”（如珍貴樹木）在轉(zhuǎn)化為“金山銀山”實踐中缺乏指導的困境。

3.高附加價值（綜合價值）類“綠水青山”。根據(jù)上文對“綠水青山”含義和特征的再分析，即從拓展后的含義和特征出發(fā)，按照經(jīng)濟價值屬性從多維價值視角進一步將綠水青山細分為“普通價值（單一價值）綠水青山”和“高附加值綠水青山”。“普通價值綠水青山”是指其價值等于生態(tài)環(huán)境所賦予綠水青山的價值，如土地資源、礦產(chǎn)資源等自然資源?！案吒郊又稻G水青山”是指在普通價值基礎(chǔ)上因其特殊的品質(zhì)（體現(xiàn)了特殊的時間性和空間性）而形成的遠超普通價值的價值的“綠水青山”。誠然，這種附加值不同于工業(yè)產(chǎn)品中的附加值，工業(yè)產(chǎn)品的附加值的主要內(nèi)容是技術(shù)進步。但理解的邏輯卻是相同的，“高附加值”的“綠水青山”是以“綠水青山”的特質(zhì)（多重使用價值轉(zhuǎn)變?yōu)閮r值：除生態(tài)價值外，生態(tài)產(chǎn)品自身的使用價值以及生態(tài)產(chǎn)品的品牌價值是其重要內(nèi)容，如高品質(zhì)林木）為核心要素，這個特質(zhì)是一般的“綠水青山”所沒有的，因其特殊品質(zhì)而使其價值超過生態(tài)環(huán)境所賦予的價值，比如一些生態(tài)功能保護區(qū)和生態(tài)紅線區(qū)這類無法衡量其價值的綠水青山。若將此類綠水青山轉(zhuǎn)變成金山銀山，目前所采取的方式就是生態(tài)補償機制，而其價值往往超過生態(tài)補償機制所補償?shù)膬r值—附加值。因此這類綠水青山的價值應(yīng)為生態(tài)補償機制所補償?shù)牟糠趾透郊又抵?，即“高附加值綠水青山”。

（二）不動產(chǎn)交易是實現(xiàn)高附加值類“綠水青山”價值的有效方式

把“高附加值綠水青山”完善成不動產(chǎn)商品，進入市場流通和交易，是一種將特殊品質(zhì)的“綠水青山”轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖鹕姐y山”的有效方式。

1.“綠水青山”轉(zhuǎn)化為“金山銀山”的不動產(chǎn)交易實現(xiàn)方式的基本形式。目前，在不動產(chǎn)交易過程中會涉及很多交易方式。以房地產(chǎn)行業(yè)為例，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)交易方式有三種：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)買賣、贈與或其他合法方式轉(zhuǎn)讓給其他人;房地產(chǎn)抵押是指抵押人將自己擁有的房產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式的形式向抵押權(quán)人提供債務(wù)擔保，債務(wù)人不能償還債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)將房產(chǎn)進行拍賣，對于拍賣所得款具有優(yōu)先受償權(quán);房屋租賃是指房屋所有者將房屋出租給他人，由承租人向其支付租金。本文所涉及的將綠水青山轉(zhuǎn)化為金山銀山的不動產(chǎn)交易與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的交易方式類似。

2.“高附加值綠水青山”采用不動產(chǎn)交易形式的實現(xiàn)依據(jù)。不動產(chǎn)是目前熱點話題，其各方面的制度規(guī)范逐漸完善，對不動產(chǎn)交易的實踐也越來越多?！案吒郊又稻G水青山”往往是無法用現(xiàn)存的技術(shù)條件衡量，對其進行移動會對其經(jīng)濟價值造成損失的自然資源。根據(jù)《擔保法》對不動產(chǎn)的解釋，可將“高附加值綠水青山”歸屬于不動產(chǎn)。對“高附加值綠水青山”進行不動產(chǎn)形式的交易的實現(xiàn)依據(jù)，從兩方面進行理解：一是法律依據(jù)。對于不動產(chǎn)交易，現(xiàn)有很多制度和法律對其進行規(guī)范?！案吒郊又稻G水青山”可歸屬于不動產(chǎn)，適用于不動產(chǎn)相關(guān)法律。將“高附加值綠水青山”進行不動產(chǎn)形式的交易，根據(jù)《關(guān)于加快推進生態(tài)文明建設(shè)的意見》、《生態(tài)補償法》、《生態(tài)補償條例》對其進行保護和價值的估量。根據(jù)《物權(quán)法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》、《中華人民共和國合同法》對其交易以及后續(xù)可能出現(xiàn)的糾紛進行管理與規(guī)范，保證該實現(xiàn)方式的可實施。二是理論依據(jù)。不動產(chǎn)具有兩個特性：自然特性和社會經(jīng)濟特性。自然特性包括不動產(chǎn)的不可移動、壽命長、供給數(shù)量有限等。社會經(jīng)濟特性包括不動產(chǎn)的經(jīng)濟價值高、權(quán)益受到限制、難以變現(xiàn)、保值增值。“高附加值綠水青山”具備以上不動產(chǎn)的自然特性和社會經(jīng)濟特性，可歸為不動產(chǎn)。因此，可對“高附加值綠水青山”采用不動產(chǎn)交易的形式轉(zhuǎn)化為“金山銀山”。

四、“綠水青山”轉(zhuǎn)化為“金山銀山”的不動產(chǎn)交易機制構(gòu)建

對于“高附加值綠水青山”，目前所適用的實現(xiàn)方式是通過生態(tài)補償機制進行補償。如上所言，這一方式往往不能實現(xiàn)其真正的價值。以不動產(chǎn)形式對此類“綠水青山”進行交易不僅僅體現(xiàn)生態(tài)補償?shù)膬r值，同時也體現(xiàn)出高附加值的部分。其實現(xiàn)機制如下：

（一）辦理不動產(chǎn)權(quán)登記證，打造不動產(chǎn)商品

以不動產(chǎn)登記管理條例為政策依據(jù)，對“高附加值綠水青山”辦理不動產(chǎn)權(quán)證（與房地產(chǎn)類似），使其成為不動產(chǎn)商品，進入市場進行交易，推動“高附加值綠水青山”的市場化。通過首創(chuàng)不動產(chǎn)權(quán)證，明確“高附加值綠水青山”所有權(quán)，增強其市場的流通。

（二）建立不動產(chǎn)交易中心

通過建立不動產(chǎn)交易中心，對“高附加值綠水青山”進行產(chǎn)品設(shè)計，整體規(guī)劃，宣傳推廣，管理銷售，使其成為成熟、可售的不動產(chǎn)商品。

（三）開發(fā)不動產(chǎn)交易系統(tǒng)，規(guī)范交易行為

一是通過電子商務(wù)途徑，提供交易方式。交易中心開發(fā)不動產(chǎn)交易系統(tǒng)，將不動產(chǎn)商品于電子交易平臺的網(wǎng)上商城掛牌。二是通過金融創(chuàng)新，與銀行合作，推動“高附加值綠水青山”批量交易，破解森林資源變現(xiàn)難的問題。個人或機構(gòu)通過不動產(chǎn)交易平臺在網(wǎng)上商城進行按揭貸款購買，支付一定的首付款，簽訂林木購買合同，完成交易。三是通過線上線下一體化的模式，管理交易。不動產(chǎn)交易中心根據(jù)線上交易辦理不動產(chǎn)權(quán)證。以不動產(chǎn)交易中心為中介的不動產(chǎn)交易形式銷售“高附加值綠水青山”，類似于房產(chǎn)中介銷售房屋，使交易更便捷、更規(guī)范。

（四）建立交易、售后保障及物業(yè)管理機制

實施第三方平臺監(jiān)督及地方政府監(jiān)督管理、人為風控措施，使交易在法律上和流程上合法合規(guī)，保證交易的安全性。對于售后保障，買家可以長期持有，也可以將不動產(chǎn)權(quán)作為證券化資產(chǎn)進行交易隨時變現(xiàn)，獲得現(xiàn)金。或者將不動產(chǎn)權(quán)證作為一般抵押物以向銀行進行抵押貸款，解決臨時資金需求或提高資金使用效率。對于售后服務(wù)，交易平臺通過大數(shù)據(jù)對“高附加值綠水青山”定位共享，買家通過賬戶和編號隨時查看“高附加值綠水青山”狀態(tài)。同時，交易平臺對“高附加值綠水青山”進行物業(yè)管理，保障其完整性和安全性。

五、主要結(jié)論與研究展望

論文從時空關(guān)系視角創(chuàng)新性地提出了“綠水青山”的不動產(chǎn)屬性和普通價值（單一價值）綠水青山”與“高附加值（綜合價值）綠水青山”的分類，在此基礎(chǔ)上研究了高附加值類“綠水青山”轉(zhuǎn)化為“金山銀山”的不動產(chǎn)交易機制。本文研究顯示：第一，“綠水青山”具有不動產(chǎn)的屬性，“綠水青山”的不動產(chǎn)屬性為構(gòu)建不動產(chǎn)交易機制提供了理論依據(jù)。第二，從生態(tài)產(chǎn)品價值角度還可將“綠水青山”分為普通價值和高附加值的兩種類型，此分類是對既有分類（直接價值、間接價值、潛在價值）的創(chuàng)新性補充，不同類型的“綠水青山”轉(zhuǎn)化為“金山銀山”的方式也因此不盡相同。第三，“綠水青山”轉(zhuǎn)化為“金山銀山”的不動產(chǎn)交易機制是將綜合價值高的“綠水青山”完善成不動產(chǎn)商品，辦理不動產(chǎn)權(quán)證在市場流通、交易，實現(xiàn)其真正價值。當前，此交易機制的構(gòu)建和實踐雖然僅處于初創(chuàng)（探）期，但不論是從理論還是實踐上講，拓展了研究視角，豐富了現(xiàn)有的實現(xiàn)方式。假以時日，在國家、社會和公民的共同支持下，它應(yīng)該能成為“綠水青山”轉(zhuǎn)化為“金山銀山”一種重要方式。

本文研究的“高附加值綠水青山”轉(zhuǎn)化為“金山銀山”的不動產(chǎn)交易機制還屬于初始探索階段，有許多問題需要深入研究或細化完善。如不動產(chǎn)權(quán)證的辦理，頒布何種不動產(chǎn)權(quán)證將成為亟待解決的問題，如“高附加值綠水青山”種類繁多，如何精準界定;如買方意愿不足（社會認可度不高），怎樣將這種交易普及化仍需解決;又如交易后的事項，對于交易后買方擁有商品的所有權(quán)和使用權(quán)，為使自己利益最大化而產(chǎn)生的濫用林木現(xiàn)象，需要建立責任監(jiān)督機制對其進行管理和規(guī)范。

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[責任編輯：熊文瑾]