朱峰

摘要：隨著國(guó)民人均收入的不斷增加，人們對(duì)物質(zhì)方面的要求越來(lái)越高，進(jìn)而極大地推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，并為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了良好的發(fā)展空間。目前，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民生產(chǎn)總值中占據(jù)極大的比重，但實(shí)際上該行業(yè)一味的迅速發(fā)展并不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的平穩(wěn)運(yùn)行。面對(duì)這種情況，必須輔助科學(xué)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，以此來(lái)為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的平穩(wěn)發(fā)展提供根本保障。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)周期;宏觀經(jīng)濟(jì)政策;關(guān)聯(lián)性

一直以來(lái)，房地產(chǎn)都屬于經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)明顯的一類行業(yè)，且極易受到我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整等方面措施的影響。受國(guó)家出臺(tái)的各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度逐漸加快，而這不僅不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)運(yùn)行，還會(huì)由于房?jī)r(jià)過(guò)高等問(wèn)題影響到國(guó)民的正常生活與生產(chǎn)。對(duì)此，只有科學(xué)地分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)政策之間的聯(lián)系，才能夠通過(guò)合理調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)政策的方法，達(dá)到加快社會(huì)發(fā)展的最終目的。

一、宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整的必要性

（一）房?jī)r(jià)長(zhǎng)期居高不下

房地產(chǎn)作為一種增值產(chǎn)品，在受到投資愛(ài)好者們廣泛歡迎的同時(shí)，也作為一種保值產(chǎn)品受到工薪階層們的哄搶。在此發(fā)展背景下，部分銷售部門(mén)出現(xiàn)哄抬價(jià)位的行為，從而間接導(dǎo)致我國(guó)房產(chǎn)價(jià)格居高不下。尤其是在新經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整下，這種不良現(xiàn)象逐漸加劇甚至演化成為泡沫經(jīng)濟(jì)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的健康發(fā)展十分不利，而出現(xiàn)以上這些問(wèn)題的原因又可以分為多個(gè)方面。

首先，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)都是由相關(guān)地區(qū)的政府部門(mén)直接壟斷，所以并未受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有效調(diào)節(jié)，進(jìn)而加快了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“畸形發(fā)展”速度。其次，部分投資愛(ài)好者在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)現(xiàn)巨大投資商機(jī)，隨即投入大量資金于該行業(yè)。大量資金投入雖然可以為投資人帶來(lái)極為可觀的收益效果，但是卻進(jìn)一步加快了我國(guó)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度。在以上這些原因的共同作用下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)周期起伏較大的房地產(chǎn)業(yè)陷入更加混亂的局面。對(duì)此，必須要對(duì)我國(guó)現(xiàn)存宏觀經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行有效調(diào)整，以此來(lái)平穩(wěn)我國(guó)房?jī)r(jià)并為其健康發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)良條件。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期發(fā)展不穩(wěn)定

房地產(chǎn)與具有相同價(jià)位的商品不同，其極易受到來(lái)自施工材料價(jià)格調(diào)整、施工人員薪資水平變化等方面因素的影響，所以具有發(fā)展?fàn)顩r不穩(wěn)定和極為明顯的盲目性特點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的一部分，周期性是其發(fā)展過(guò)程中不可擺脫的一項(xiàng)基本特性，導(dǎo)致其與我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整措施之間具有十分密切的聯(lián)系。結(jié)合目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和未來(lái)發(fā)展前景分析，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)逐漸壯大的趨勢(shì)，但也正是房地產(chǎn)業(yè)獲得的經(jīng)濟(jì)效益越來(lái)越高，導(dǎo)致相關(guān)從業(yè)人員對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展表現(xiàn)出極大的擔(dān)憂。如近期出現(xiàn)的泡沫論等觀點(diǎn)，都直接地表明相關(guān)從業(yè)人員的個(gè)人想法。但實(shí)際上，目前人們關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題還是不斷攀升的房?jī)r(jià)，而國(guó)家針對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的各項(xiàng)調(diào)整措施，也是為了能夠從根本上對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行妥善的處理和解決。

二、宏觀經(jīng)濟(jì)政策與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)聯(lián)性

（一）財(cái)政政策調(diào)控與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)聯(lián)性

財(cái)政政策其實(shí)就是相關(guān)部門(mén)利用增稅或減稅的方式，對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行引導(dǎo)和控制。同時(shí)，還會(huì)在一定程度上影響到社會(huì)人均收入水平和人們的實(shí)際就業(yè)情況。一般來(lái)說(shuō)，如果我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張速度過(guò)快，那么相關(guān)部門(mén)便需要及時(shí)地提高稅收，之后再通過(guò)縮減投資數(shù)量的方式減少房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際收益。而當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)收縮的情況，那么則需要采取與之相反的措施來(lái)解決實(shí)際問(wèn)題。通過(guò)這種方式，不僅可以扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)原本的發(fā)展導(dǎo)向，還能夠起到適當(dāng)打擊投資人員的過(guò)度投資行為和熱情，進(jìn)而避免由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度過(guò)快，而使我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)出現(xiàn)不同行業(yè)之間的發(fā)展矛盾問(wèn)題，最終促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)共同的健康平穩(wěn)發(fā)展。

（二）貨幣政策調(diào)控與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)聯(lián)性

貨幣的主要承擔(dān)者是銀行，所以國(guó)家針對(duì)貨幣政策提出的各項(xiàng)調(diào)控措施也是針對(duì)中央銀行而開(kāi)展的。就目前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，貨幣政策調(diào)控主要通過(guò)控制我國(guó)中央銀行的貨幣發(fā)行總量，以此來(lái)對(duì)貨幣利率進(jìn)行有效調(diào)整，從而對(duì)市場(chǎng)需求產(chǎn)生特定影響。首先，我國(guó)中央銀行針對(duì)存款準(zhǔn)備金政策做出調(diào)整。一般來(lái)說(shuō)，存款準(zhǔn)備金利率的漲幅會(huì)在一定程度上影響到市場(chǎng)上的貨幣流通量，進(jìn)而使利率出現(xiàn)變化，最終達(dá)到控制房地產(chǎn)投資量的目的。如，當(dāng)我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高時(shí)，為了能夠進(jìn)一步降低原有房?jī)r(jià)，便可以通過(guò)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的方法，進(jìn)而使更多人選擇將資金存人銀行以獲得更加穩(wěn)定的收益，并減少向銀行借貸的人數(shù)。這樣一來(lái)，由于市場(chǎng)上的資金流動(dòng)總量減少，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成本隨之減少，而房地產(chǎn)投資者也會(huì)在一定程度上減少投資數(shù)量，最終起到調(diào)節(jié)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況并減少市場(chǎng)問(wèn)題的發(fā)生頻率的作用。

其次，我國(guó)中央銀行針對(duì)再貼現(xiàn)率政策做出調(diào)整，其中再貼現(xiàn)率的主要影響對(duì)象包括中央銀行下級(jí)的各類商業(yè)銀行以及各金融機(jī)構(gòu)等。通過(guò)對(duì)再貼現(xiàn)率政策的有效調(diào)整，能夠有效地控制銀行的貨幣流出量，進(jìn)而使利率產(chǎn)生變化。同時(shí)，當(dāng)大批投資者改變?cè)匈Y金流向，那么便會(huì)進(jìn)一步激化我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的貸款問(wèn)題，最終實(shí)現(xiàn)拉低房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度的目的。除此之外，這種方式不僅可以使我國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大規(guī)模調(diào)整，還能夠使更多低收人人群獲得基本的購(gòu)房權(quán)利，從而進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)社會(huì)的和諧進(jìn)步與發(fā)展。

三、宏觀經(jīng)濟(jì)政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展的有效途徑

（一）處理好房地產(chǎn)發(fā)展周期差異性與宏觀經(jīng)濟(jì)政策統(tǒng)一性的矛盾

我國(guó)不同區(qū)域間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異過(guò)大，這對(duì)我國(guó)大部分行業(yè)的發(fā)展都造成了一定影響。其中，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)具有極為明顯的地域差異性，也就是對(duì)于不同區(qū)域而言，房地產(chǎn)發(fā)展水平和人民的需求度都各不相同。而這種區(qū)域之間的差異性，也使我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期被劃分為全國(guó)性和區(qū)域性兩種不同類別。由此可見(jiàn)，在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行調(diào)控時(shí)，必須要結(jié)合不同區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)周期特點(diǎn)，防止由于區(qū)域間的需求不同而造成不良的社會(huì)影響。除此之外，各地區(qū)的政府部門(mén)也要嚴(yán)格按照國(guó)家下放的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策開(kāi)展各項(xiàng)工作任務(wù)，只有這樣才能使宏觀經(jīng)濟(jì)政策落到實(shí)處，并發(fā)揮出其真正的作用和效果。

（二）根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)靈活地調(diào)整貨幣政策

我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的變化速度過(guò)快，所以國(guó)家下放的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，也必須要結(jié)合具體的市場(chǎng)變化情況。其中，需要特別注意的是我國(guó)相關(guān)貨幣政策，也只有將貨幣政策與我國(guó)實(shí)際的經(jīng)濟(jì)變化狀況緊密結(jié)合，并及時(shí)地對(duì)其做出相應(yīng)調(diào)整，才能防止我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)發(fā)展速度不均衡的情況。同時(shí)，貨幣利率的相關(guān)問(wèn)題也需要做出特別調(diào)整，并真正實(shí)現(xiàn)張弛有度。除此之外，相關(guān)部門(mén)在對(duì)貨幣政策進(jìn)行調(diào)整時(shí)，必須要以經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)向?yàn)榛A(chǔ)，并有效地利用房地產(chǎn)業(yè)高回報(bào)率的特點(diǎn)，從而在延長(zhǎng)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期變化的同時(shí)，為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)更大幫助。

（三）保持財(cái)政政策調(diào)控的穩(wěn)定

據(jù)相關(guān)人員的長(zhǎng)期研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r處于不平穩(wěn)狀態(tài)時(shí)，如果能夠及時(shí)地采取有效的財(cái)政措施，那么不僅可以在短時(shí)間內(nèi)幫助經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)獲得發(fā)展活力，還能夠?yàn)榻?jīng)濟(jì)領(lǐng)域的長(zhǎng)期、平穩(wěn)運(yùn)行提供極大幫助。因此，結(jié)合目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，為了解決我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張速度過(guò)快的問(wèn)題，主要可以采取減少財(cái)政政策的方式。也就是說(shuō)，國(guó)家需要適當(dāng)?shù)販p少對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的資金投入數(shù)量，以此來(lái)加快房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化速度。這種財(cái)政政策對(duì)政府的考驗(yàn)難度較大，所以必須要結(jié)合實(shí)際情況對(duì)財(cái)政政策進(jìn)行適度調(diào)整，嚴(yán)禁出現(xiàn)大規(guī)模變動(dòng)的行為，因?yàn)榇笠?guī)模的調(diào)整不僅難以取得預(yù)計(jì)調(diào)控效果，甚至還會(huì)動(dòng)搖我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)根基。

（四）加大對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的改善力度

目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展呈良好態(tài)勢(shì)，但是針對(duì)住房供應(yīng)體系而言卻仍然存在較多問(wèn)題，尤其是近期出現(xiàn)了房源供應(yīng)與市場(chǎng)需求之間的不平衡性問(wèn)題，從而嚴(yán)重地影響到我國(guó)住房供應(yīng)體系的穩(wěn)定性。針對(duì)這一問(wèn)題，地方政府可以結(jié)合市場(chǎng)需求建立一種新型住房消費(fèi)體系，不僅要為居民們提供有效的住房保障，并妥善處理房源供需失調(diào)的問(wèn)題，還要能夠從根本上解決中低收入人群的購(gòu)房問(wèn)題。除此之外，地方政府也要針對(duì)近期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的相關(guān)信息進(jìn)行搜集和處理，以此來(lái)為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展提供科學(xué)導(dǎo)向，并使房地產(chǎn)產(chǎn)品更加符合社會(huì)的整體需求。

（五）新的調(diào)控政策不該貿(mào)然出臺(tái)

部分人群認(rèn)為導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的主要原因，是國(guó)家并未針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出有效的調(diào)控措施和經(jīng)濟(jì)政策，所以希望國(guó)家能夠出臺(tái)更多針對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策。但實(shí)際上，任何一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)，都需要提前做好全面的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，否則不僅難以發(fā)揮實(shí)際的調(diào)控作用，甚至還會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的正常運(yùn)行。由此可見(jiàn)，調(diào)控政策必須以我國(guó)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)制為導(dǎo)向，立足于經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展實(shí)際，以此來(lái)發(fā)揮出調(diào)控政策的最佳效果。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)作為新興第三產(chǎn)業(yè)，在短期內(nèi)便成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐。但是房地產(chǎn)業(yè)與我國(guó)大多數(shù)行業(yè)相同，都具有極為明顯的經(jīng)濟(jì)周期性特點(diǎn)，這代表著房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在不同的宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控下，表現(xiàn)出不同的周期波動(dòng)。面對(duì)這種情況，必須要合理地判斷與分析宏觀經(jīng)濟(jì)政策與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期之間的關(guān)聯(lián)性，以此來(lái)為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。