何松
摘要:當(dāng)前鐵路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大刀闊斧推進(jìn),要求對沿線土地的綜合開發(fā)投入高度的關(guān)注,從而抓住鐵路建設(shè)發(fā)展機(jī)遇,帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展?;诖?,本文將圍繞當(dāng)前鐵路沿線土地綜合開發(fā)的幾種較為常見的模式展開深入、細(xì)致的分析,以期更加全面深入闡釋鐵路沿線土地綜合開發(fā)本質(zhì),共同探索綜合開發(fā)的新思路、新模式。
關(guān)鍵詞:鐵路沿線;土地;綜合開發(fā)
鐵路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),能夠?yàn)槿嗣袢罕娙粘3鲂信c貿(mào)易往來流通帶來巨大的便利。而實(shí)施鐵路沿線土地綜合開發(fā),能夠確保區(qū)域經(jīng)濟(jì)獲得進(jìn)一步提升,高效集約化利用土地,將有效解決土地閑置問題。為此,探尋土地綜合開發(fā)的模式非常關(guān)鍵,是適應(yīng)地區(qū)發(fā)展、增強(qiáng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的核心要素。
一、鐵路沿線土地綜合開發(fā)模式類型
鐵路沿線土地綜合開發(fā)存在諸多影響因素,比如開發(fā)重點(diǎn)不相同、經(jīng)濟(jì)水平良莠不齊、地域性質(zhì)強(qiáng)、跨度大、分布廣泛且分散,都屬于鐵路沿線最為明顯的特征。因此,在選取開發(fā)模式方面同樣存在眾多的影響因素。同時(shí),具備較成熟綜合開發(fā)條件的土地都處于中型或大型城市,具備大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與眾多的人口,有良好的交通運(yùn)輸空間和流動(dòng)性。因此,能夠用于綜合開發(fā)的土地也較為集中。而小型城市或者縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn),在土地綜合開發(fā)的空間、利用等方面有限,但是同樣存在一定的特征與優(yōu)勢??傮w來講,必須要慎重考量鐵路沿線土地開發(fā)模式的選取。通常根據(jù)旅客最高聚集數(shù)量,將站點(diǎn)劃分為小、中、大、特大型。特大型站點(diǎn),像廣州、上海、北京等地,日客流量大約在2萬以上;大型站點(diǎn),日客流量大約在2萬以下;中型站點(diǎn)日客流量大約在6 000左右;小型站點(diǎn)日客流量大約在2 000左右。對于不同類型的站點(diǎn)而言,其沿線土地的開發(fā)模式也各有特征。這些站點(diǎn)在資源、地理、經(jīng)濟(jì)等方面,存在極大的差異,因此,選取開發(fā)模式必須要展開針對性的設(shè)計(jì)。
二、特大型、大型站點(diǎn)綜合開發(fā)模式
針對特大型、大型的鐵路站點(diǎn)而言,多在中、大型的鐵路樞紐當(dāng)中建立,但是資源少、土地價(jià)格卻很高。在土地開發(fā)模式方面,通常采取以下幾種方式。
(一)綜合交通樞紐模式
綜合交通樞紐模式首先要制定相關(guān)的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范,體現(xiàn)一體化規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。需要確立全國性的綜合交通樞紐體系,強(qiáng)化城鎮(zhèn)空間布局以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,從而促進(jìn)各種交通模式之間有機(jī)銜接和融合發(fā)展,并且增強(qiáng)中心城市向周邊地區(qū)的輻射與帶動(dòng)作用。進(jìn)一步優(yōu)化邊境交通中的樞紐城市建設(shè)工作,切實(shí)有效踐行對外開放的政策,健全我國交通網(wǎng)絡(luò)體系。服務(wù)水平、運(yùn)輸效率高、物流成本低是該模式最為明顯的優(yōu)勢,同時(shí),還能起到節(jié)能環(huán)保、資源集中利用的目的,可以改善當(dāng)下綜合交通樞紐不統(tǒng)一設(shè)計(jì)規(guī)劃、不順暢連接方式、不協(xié)調(diào)的運(yùn)行管理、不同步的建設(shè)時(shí)序等狀況。
(二)TOD模式
此種模式是將公共交通作為導(dǎo)向的一種發(fā)展模式。其中,所謂的公共交通具體所指的是巴士干線、輕軌、地鐵、機(jī)場、火車站等軌道交通。隨后,將公交站點(diǎn)當(dāng)作中心,以步行大約5至10分鐘,即400至800米的路程當(dāng)作半徑,從而將城市中心與中心廣場建立,將居住、教育、文化、商業(yè)、工作集中,成為混式用途是其最為明顯的特征,確保雇員以及城市居民在不將汽車排除的情況下,能夠?qū)Σ叫?、自行車、公交等出行模式更加便利的運(yùn)用。運(yùn)用交通與土地利用,從而對城市發(fā)展當(dāng)中所出現(xiàn)的用地不足、交通擁堵等問題做出協(xié)調(diào),是TOD運(yùn)用的主要方法。適用于組織緊湊的,具有公交支持的站點(diǎn)綜合開發(fā)。將辦公樓、住宅樓、商業(yè)樓在可以步行到達(dá)的公交站點(diǎn)區(qū)域當(dāng)中進(jìn)行設(shè)置。同時(shí),將較為適宜的街道網(wǎng)絡(luò)建設(shè),對步行帶來便利,同四周的住宅區(qū)銜接。將密度不同、價(jià)格不同、類型不同的居民住房混合,并且將高效率、高質(zhì)量的公共空間建設(shè),同時(shí)做好綠化工作。
(三)高鐵新城模式
此種模式屬于當(dāng)下最新興的一種城市發(fā)展模式,隨著我國高鐵的建設(shè)規(guī)模越來越大,從而在此基礎(chǔ)上形成的一種綜合開發(fā)模式。目前,我國在高鐵規(guī)模方面已經(jīng)成型,成為了各大城市發(fā)展中最為核心的支柱,對于高鐵經(jīng)濟(jì)而言,能夠?qū)⑷斯ぁ⒓夹g(shù)、資本等生產(chǎn)要素、消費(fèi)資料以及消費(fèi)群體等因素進(jìn)行融合,從而在沿線站點(diǎn)周邊實(shí)現(xiàn)聚集發(fā)展與優(yōu)化配置。然而,想要將該模式合理應(yīng)用,必須要將市場以及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的支撐工作做好,并且需要預(yù)留足夠的空間,否則將會(huì)因過大規(guī)模開發(fā),而造成綜合配套設(shè)施不夠健全、發(fā)展形式較為單一的情況發(fā)生,乃至形成“鬼城”。
三、中小型站點(diǎn)綜合開發(fā)模式
針對于中小型的站點(diǎn)而言,通常該地區(qū)容積率比較高、優(yōu)質(zhì)土地資源較為緊張、人員較為密集、經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)建立,并且存在人均消費(fèi)能力低、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)差、地域遼闊等特征。通常,對于該地區(qū)而言,具備眾多的資源,例如旅游、農(nóng)產(chǎn)品、物產(chǎn)品等,對于該類型站點(diǎn)的開發(fā)模式主要有以下幾種。
(一)“綜合物流中心+創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園+貨運(yùn)型鐵路”模式
此種模式在豐富礦產(chǎn)、物產(chǎn)以及城市近郊,或者是港口、工業(yè)發(fā)展區(qū)域當(dāng)中最為適用。在選取該模式時(shí),必須要將面積過大、建筑物、河流以及高山等部位避開,由于正處在近郊區(qū)域,具備發(fā)達(dá)的貨運(yùn)。物流具備廣闊的物流服務(wù)范圍、技能整合度強(qiáng)、公益性、獨(dú)立專業(yè)性是此模式最為明顯的特征。針對此模式對地區(qū)所帶來的影響,首先,能夠?qū)⒌貐^(qū)經(jīng)濟(jì)的價(jià)值進(jìn)一步提升,并且將擴(kuò)充性的發(fā)展得以實(shí)現(xiàn),可以將各自的職能建設(shè)優(yōu)化。其次,能夠?qū)⒊鞘械拈L期發(fā)展做出保障,并且對交通的空間結(jié)構(gòu)做出改善,緩解交通壓力,并且將物流廢棄物所帶來的影響大幅度減輕。最后,可以實(shí)現(xiàn)物流資源的優(yōu)化配置。
(二)“旅游綜合體+旅游地產(chǎn)+軌道交通”模式
此種模式在優(yōu)美的自然環(huán)境以及豐富的旅游資源的地區(qū)最為適用,能夠無縫銜接軌道交通、房地產(chǎn)行業(yè)、旅游行業(yè)。此種模式可以適度開發(fā)住宅地產(chǎn)、度假地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游景區(qū)地產(chǎn)等業(yè)態(tài)。通常,會(huì)選取站點(diǎn)以及景點(diǎn)的中央地區(qū),具備交通便利的優(yōu)勢,同時(shí),與景點(diǎn)之間的距離也非常近,能形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈。針對此模式對地區(qū)所帶來的影響,能對城市形象做出改善,并且將區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平提升,對城市的長期發(fā)展帶來有利的幫助。
(三)“休閑農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)+軌道交通”模式
此種模式在環(huán)境優(yōu)美、豐富農(nóng)產(chǎn)品的鄉(xiāng)鎮(zhèn)當(dāng)中最為適用,歸屬于農(nóng)業(yè)休閑的產(chǎn)業(yè)鏈,可以將農(nóng)業(yè)觀光園或者養(yǎng)老別墅等作為基底,從而實(shí)施綜合開發(fā)。針對此模式對地區(qū)所帶來的影響,可以有效提升地區(qū)的內(nèi)涵,打造鄉(xiāng)村旅游概念,從而大幅提升品牌價(jià)值,對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來推動(dòng)作用,進(jìn)一步提高綜合開發(fā)效益。
四、結(jié)語
綜合上述分析來看,鐵路沿線土地綜合開發(fā)已經(jīng)引起各級(jí)政府及相關(guān)部門的高度重視,不僅是推動(dòng)鐵路行業(yè)迅猛發(fā)展的核心,同樣也是支撐我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的重要支柱。而地區(qū)的差異與站點(diǎn)類型的不同,在土地綜合開發(fā)模式上也要因地制宜,選取更加符合地區(qū)特征的綜合開發(fā)模式,從而推動(dòng)鐵路沿線土地綜合開發(fā)走向更加完善、多樣化、可持續(xù)的道路,進(jìn)而促進(jìn)鐵路行業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)步發(fā)展。