牛盼盼

摘要：不動(dòng)產(chǎn)借名登記可以根據(jù)出名人登記名義的來(lái)源不同，分為出名人由第三人處取得登記名義和出名人由借名人處取得登記名義兩種類型。不動(dòng)產(chǎn)借名登記協(xié)議不屬于通謀虛偽意思表示，在不構(gòu)成脫法行為前提下，應(yīng)認(rèn)為有效之準(zhǔn)委托合同。由于借名登記協(xié)議僅發(fā)生債的法律效果，在出名人由第三人處取得登記名義的類型中，出名人取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，自可對(duì)外為有權(quán)處分，借名人得追究出名人債務(wù)不履行之違約責(zé)任。在出名人由借名人處取得登記名義的類型中，出名人與借名人并無(wú)轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的意思表示，縱已辦理轉(zhuǎn)移登記，借名人仍為所有權(quán)人，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上構(gòu)成錯(cuò)誤登記，可申請(qǐng)更正登記。出名人對(duì)外無(wú)權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，為維護(hù)交易安全，相對(duì)人自可依善意取得制度取得所有權(quán)。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)借名登記;借名購(gòu)房;通謀虛偽意思表示;脫法行為;更正登記

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）06-0034-39 收稿日期：2020-04-10

司法實(shí)務(wù)。上為規(guī)避法律上取得不動(dòng)產(chǎn)的資格限制、避免債權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行，隱藏財(cái)產(chǎn)狀況，以及“兩小”的情形（將不動(dòng)產(chǎn)登記在小孩或者“小三”名下），經(jīng)常出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的借名登記，即借他人之名登記不動(dòng)產(chǎn)，自己仍保留不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。由此引出的問(wèn)題是：（1）該不動(dòng)產(chǎn)借名登記行為的性質(zhì)、效力以及權(quán)屬如何認(rèn)定，“實(shí)際權(quán)利人”不是登記名義人，該如何請(qǐng)求返還，其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)是什么，其請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)是物權(quán)請(qǐng)求權(quán)還是債權(quán)請(qǐng)求權(quán);（2）不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示公信效力，借名登記會(huì)造成不動(dòng)產(chǎn)登記與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致，如果出名人對(duì)外處分借名不動(dòng)產(chǎn)，是有權(quán)處分還是無(wú)權(quán)處分。前一個(gè)問(wèn)題可稱為不動(dòng)產(chǎn)借名登記的內(nèi)部效力，將后者稱為其外部效力。林誠(chéng)二教授則根據(jù)出名人取得不動(dòng)產(chǎn)登記名義的方式不同，將不動(dòng)產(chǎn)借名登記劃分為出名人由第三人處取得登記名義、出名人由借名人處取得登記名義兩種類型。其法律構(gòu)造不同，難做統(tǒng)一說(shuō)明，本文將分別討論此兩種不同類型的不動(dòng)產(chǎn)借名登記行為的內(nèi)外部效力。

1出名人由第三人處取得不動(dòng)產(chǎn)登記名義的內(nèi)外部效力

出名人由第三人處取得不動(dòng)產(chǎn)登記名義的典型情形，即為了規(guī)避法律上取得不動(dòng)產(chǎn)的資格限制而借名登記。例如，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)舊“土地法”第30條限制私有農(nóng)地買賣，以及“國(guó)民住宅條例”第7條第2項(xiàng)授權(quán)“內(nèi)政部”就國(guó)民住宅之購(gòu)買人資格加以限制的規(guī)定。承購(gòu)人若想取得上述法規(guī)所限定的私有農(nóng)地或國(guó)民住宅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但又不具備法律所定的資格者，經(jīng)常假借有資格之出名人的名義作為上述不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記名義人。我國(guó)大陸與此種情形類似的，莫過(guò)于借名購(gòu)房行為。為抑制房?jī)r(jià)，解決居民住房問(wèn)題，政府發(fā)布了一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，限制購(gòu)房、炒房，同時(shí)給予低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的專屬資格。實(shí)踐中，當(dāng)事人一方（借名人）由于缺乏購(gòu)房資格，通常與有購(gòu)房資格的另一方（出名人）約定，借名人以出名人之名義實(shí)際出資購(gòu)房，房屋所有權(quán)歸借名人所有，僅將房屋登記在出名人名下。實(shí)務(wù)上經(jīng)常發(fā)生的、學(xué)者主要討論的不動(dòng)產(chǎn)借名登記行為，多是借名購(gòu)房的問(wèn)題，這也是本節(jié)分析探討的對(duì)象。

1.1借名購(gòu)房協(xié)議的性質(zhì)與效力

1.1.1借名購(gòu)房協(xié)議的性質(zhì)

借名購(gòu)房行為，涉及借名人和出名人的內(nèi)部借名購(gòu)房協(xié)議，以及與第三人的外部房屋買賣合同。內(nèi)部借名購(gòu)房協(xié)議的內(nèi)容大致包括，借名購(gòu)房、借名登記、房屋歸屬等事項(xiàng)。外部房屋買賣合同，既可以是借名人直接出面與第三人締結(jié)購(gòu)房合同，也可以是出名人代替借名人與第三人締結(jié)購(gòu)房合同。學(xué)者根據(jù)締約方式的不同，將前者稱之為“直接借名行為”，后者稱為“間接借名行為”。具體到借名購(gòu)房中，分別稱之為“狹義借名購(gòu)房”和“委托型借名購(gòu)房”。外部購(gòu)房合同的性質(zhì)相當(dāng)明確，也就是買賣合同。至于內(nèi)部借名購(gòu)房協(xié)議的性質(zhì)，理論與實(shí)務(wù)界爭(zhēng)論頗多。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)實(shí)務(wù)上，早期曾認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)借名登記行為屬于通謀虛偽意思表示，或者是由于違反舊“土地法”第30條的規(guī)定而構(gòu)成脫法行為。近期則傾向于認(rèn)為屬于無(wú)名契約，準(zhǔn)用委托合同的規(guī)定。

大陸有學(xué)者認(rèn)為，借名人出面與第三人訂立房屋買賣合同的，也即直接借名中，借名人與出名人之間構(gòu)成直接代理關(guān)系，借名人是代理人，出名人是本人，法律效果歸屬于出名人，然后按照內(nèi)部借名購(gòu)房協(xié)議轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并辦理過(guò)戶登記。相反觀點(diǎn)認(rèn)為，由于借名人訂立房屋買賣合同是為自己利益，并無(wú)代理之意思，所以不能認(rèn)定是直接代理。也有學(xué)者認(rèn)為，此種情況下屬于表見(jiàn)代理，雖然出名人并無(wú)授權(quán)借名人買房、承受該房屋買賣合同法律效果的意思，但是出名行為足以對(duì)第三人構(gòu)成表見(jiàn)代理。實(shí)際上，在直接借名型的借名購(gòu)房協(xié)議中，出名人負(fù)有容忍借名人以其名義從事外部房屋買賣合同的義務(wù)。此消極容忍的義務(wù)對(duì)應(yīng)的是借名人積極行為的權(quán)利。該種默示構(gòu)成對(duì)借名人的委托授權(quán)，出名人需承受借名人所從事法律行為的法律效果，借名人也應(yīng)使該法律效果歸屬于出名人，此乃借名購(gòu)房協(xié)議的應(yīng)有之意。因此，借名人與出名人之間理應(yīng)按照直接代理的規(guī)定協(xié)調(diào)雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，而不可能構(gòu)成無(wú)權(quán)代理中的表見(jiàn)代理。在出名人代為與第三人締結(jié)房屋買賣合同時(shí)，也即間接借名中，多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，借名人與出名人之間的內(nèi)部委托關(guān)系構(gòu)成我國(guó)《合同法》第402條規(guī)定的間接代理。如果第三人知曉該委托關(guān)系，則構(gòu)成直接代理中的隱名代理，房屋買賣合同直接約束借名人與第三人。

1.1.2借名購(gòu)房協(xié)議的效力

借名購(gòu)房協(xié)議屬于借名人與出名人之間的真實(shí)意思表示，并不構(gòu)成通謀虛偽意思表示，應(yīng)當(dāng)類推適用委托合同的規(guī)則加以處理，已如上述。至于其是否有效，屬于其合法性問(wèn)題。在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)學(xué)界，吳從周教授從來(lái)就不認(rèn)為將不動(dòng)產(chǎn)借名登記在別人名下的任何背景、目的或者原因是正當(dāng)?shù)?。林誠(chéng)二教授認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)借名登記游走于合法與非法之間。王澤鑒先生則認(rèn)為，借名登記仍本著私法自治（契約自由及物權(quán)自由），其內(nèi)容不違反公序良俗、法律強(qiáng)制或禁止規(guī)定者，應(yīng)屬有效。這也是臺(tái)灣地區(qū)學(xué)界的通說(shuō)。借名購(gòu)房行為的出現(xiàn)，目的即在于規(guī)避有關(guān)限制購(gòu)房資格的規(guī)定，其合法性備受爭(zhēng)議，主要涉及脫法行為的問(wèn)題。脫法行為是指迂回手段，規(guī)避強(qiáng)行規(guī)定。認(rèn)定借名購(gòu)房屬于脫法行為必須具備兩個(gè)要件，一是有禁止性規(guī)定，二是有規(guī)避禁止性規(guī)定的結(jié)果。

由于利益衡量屬于價(jià)值判斷的范疇，立場(chǎng)不同很難達(dá)成共識(shí)，毋寧通過(guò)純粹的邏輯演繹推導(dǎo)出問(wèn)題的解決之道c方面，如上文所述，從不動(dòng)產(chǎn)借名登記的性質(zhì)上來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)借名登記協(xié)議屬于債之關(guān)系，不僅無(wú)法直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)，也僅僅是在特定的合同相對(duì)人（出名人與借名人）之間生效，不能對(duì)抗合同關(guān)系以外的人。由于債權(quán)關(guān)系僅存在于出名人與借名人內(nèi)部，第三人只能夠根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所公示的權(quán)屬狀態(tài)進(jìn)行交易。另一方面，從不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信效力來(lái)看，尤其是在對(duì)外關(guān)系涉及交易安全的情形，更應(yīng)當(dāng)認(rèn)為出名人有權(quán)處分。公示公信原則是不動(dòng)產(chǎn)登記的基本原則也是物權(quán)法的基本原則，當(dāng)事人基于不動(dòng)產(chǎn)登記簿公示的權(quán)利狀況從事法律行為，縱使不動(dòng)產(chǎn)登記簿彰顯的權(quán)利狀態(tài)與真實(shí)情況不一致，法律亦使其發(fā)生當(dāng)事人所欲想的法律效果。更何況在此種不動(dòng)產(chǎn)借名登記行為中，不動(dòng)產(chǎn)登記簿并不存在錯(cuò)誤，出名人有權(quán)處分該不動(dòng)產(chǎn)，第三人移轉(zhuǎn)繼受取得該不動(dòng)產(chǎn)，而無(wú)需利用善意取得制度自“無(wú)權(quán)處分人”手中原始取得。

2出名人由借名人處取得不動(dòng)產(chǎn)登記名義的內(nèi)外部效力

2.1不動(dòng)產(chǎn)借名登記協(xié)議的性質(zhì)與效力

在避免不動(dòng)產(chǎn)被法院強(qiáng)制執(zhí)行、隱藏財(cái)產(chǎn)狀況以及“兩小”等情形，出名人是由借名人處取得不動(dòng)產(chǎn)的登記名義。此相較于出名人是由第三人處取得不動(dòng)產(chǎn)登記名義的情形，涉及的內(nèi)部法律關(guān)系較為簡(jiǎn)單，僅限于出名人和借名人之間，只有出名人處分該不動(dòng)產(chǎn)的情形，才涉及第三人交易安全的保護(hù)問(wèn)題。在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)實(shí)務(wù)上，早期曾將該種行為認(rèn)定為通謀虛偽意思表示，而無(wú)效。由于借名人與出名人之間關(guān)于借名登記事項(xiàng)的約定均屬真實(shí)意思表示，所以在性質(zhì)認(rèn)定上與出名人是由第三人處取得不動(dòng)產(chǎn)登記名義的類型一致。有所不同的，是其效力認(rèn)定。為避免債權(quán)人申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，而將不動(dòng)產(chǎn)借名登記的，可能會(huì)因?yàn)檫`反《合同法》第52條“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人的利益”而無(wú)效。即使是謹(jǐn)慎認(rèn)定合同無(wú)效，此種情形下，債權(quán)人仍然可以行使《合同法》第74條規(guī)定的債權(quán)人撒銷權(quán)。在將不動(dòng)產(chǎn)借名登記到“小三”名下的情形，并不涉及公序良俗問(wèn)題，其內(nèi)部效力并不因之無(wú)效。只是在將不動(dòng)產(chǎn)借名登記到“小孩”名下的情形，其效力則涉及到意思表示的行為能力問(wèn)題。小孩如果屬于限制行為能力或者無(wú)行為能力，則不具備訂立不動(dòng)產(chǎn)借名登記協(xié)議的資格，不動(dòng)產(chǎn)借名登記協(xié)議因之無(wú)效。除此之外，不動(dòng)產(chǎn)借名登記協(xié)議原則上有效。

2.2不動(dòng)產(chǎn)借名登記的權(quán)屬認(rèn)定與對(duì)外效力

出名人由借名人處取得不動(dòng)產(chǎn)登記的名義與出名人是由第三人處取得不動(dòng)產(chǎn)的登記名義應(yīng)有所區(qū)別。在后者，借名協(xié)議與登記行為分別發(fā)生在不同的主體之間，出名人和借名人之間簽訂借名協(xié)議，但卻是自第三人處取得登記名義。在前者，借名協(xié)議與登記行為均發(fā)生在出名人和借名人之間。不論是前者還是后者，借名人與出名人之間的借名登記協(xié)議均是一個(gè)真實(shí)的債之意思表示。只不過(guò)在出名人是由借名人處取得登記名義的類型中，該登記行為是一個(gè)通謀虛偽意思表示，它與出名人是由第三人處取得登記名義的類型不一樣，出名人與第三人的登記行為亦是一個(gè)轉(zhuǎn)移物權(quán)的真實(shí)意思表示。

在出名人是由借名人處取得不動(dòng)產(chǎn)登記名義的類型中，登記行為既為通謀虛偽意思表示，該轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合意就屬無(wú)效。在雙方轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)并辦理登記完畢時(shí)，雖具有物權(quán)變動(dòng)的形式要件，但并無(wú)轉(zhuǎn)讓物權(quán)的合意，該物權(quán)行為無(wú)效，借名人仍為不動(dòng)產(chǎn)所有人。在不涉及出名人無(wú)權(quán)處分的情形下，借名人自應(yīng)以所有物返還請(qǐng)求權(quán)請(qǐng)求出名人返還。雖然雙方之間進(jìn)行了轉(zhuǎn)移登記，但此僅構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)登記簿的錯(cuò)誤，此時(shí)房屋所有權(quán)仍歸屬于借名人所有?！段餀?quán)法》第19條第1款規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記?？v使不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人（出名人）不同意更正，只要借名人依據(jù)借名登記協(xié)議證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)當(dāng)予以更正。當(dāng)借名人與出名人未及時(shí)進(jìn)行更正登記，導(dǎo)致出名人無(wú)權(quán)處分該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，基于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公示公信力，自應(yīng)有善意取得制度適用余地。惟出名人對(duì)借名人應(yīng)負(fù)債務(wù)不履行之違約責(zé)任。

3結(jié)論

不動(dòng)產(chǎn)借名登記行為牽涉的問(wèn)題甚為復(fù)雜，理論觀點(diǎn)眾說(shuō)紛紜。本文根據(jù)林誠(chéng)二教授對(duì)不動(dòng)產(chǎn)借名登記行為的類型劃分，分別討論了其內(nèi)外部效力。尤其是以我國(guó)大陸司法實(shí)踐中出現(xiàn)的借名購(gòu)房問(wèn)題為典型，重點(diǎn)分析了出名人由第三人處取得不動(dòng)產(chǎn)登記名義的問(wèn)題。在不構(gòu)成脫法行為前提下，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)借名登記行為的內(nèi)部效力，并不因通謀虛偽意思表示而無(wú)效。由于不動(dòng)產(chǎn)借名登記協(xié)議僅在出名人和借名人之間發(fā)生債的關(guān)系，因此在出名人由第三人處取得不動(dòng)產(chǎn)登記名義的類型中，由于出名人自第三人手中取得房屋所有權(quán)，借名登記協(xié)議并不能使房屋所有權(quán)直接歸屬于借名人，須類推委托合同的規(guī)定請(qǐng)求移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)，并辦理過(guò)戶登記。此時(shí)，出名人處分該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，屬于有權(quán)處分。在出名人由借名人處取得不動(dòng)產(chǎn)的登記名義時(shí)，出名人與借名人雖在形式上辦理了過(guò)戶登記，但是不動(dòng)產(chǎn)借名登記合同僅發(fā)生債之效力，由于雙方?jīng)]有轉(zhuǎn)移所有權(quán)的意思，因此房屋所有權(quán)并未移轉(zhuǎn)，借名人仍是房屋所有權(quán)人。出名人處分該不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，為維護(hù)交易安全，相對(duì)人自應(yīng)在符合要件的情形下善意取得該不動(dòng)產(chǎn)。

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