王丁卉

摘要：為應(yīng)對疫情沖擊，湖北省政府、武漢市政府先后發(fā)布一系列支持中小企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的措施。以武漢市某市屬傳統(tǒng)國有直管公房企業(yè)為例，通過對該企業(yè)傳統(tǒng)直管公房管理模式的現(xiàn)狀、疫情下企業(yè)發(fā)展面臨的困境進(jìn)行總結(jié)分析，探索創(chuàng)新求變新路徑。

關(guān)鍵詞：疫情影響;傳統(tǒng)國有直管公房企業(yè);創(chuàng)新路徑

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）06-0064-67 收稿日期：2020-05-18

傳統(tǒng)國有直管公房是我國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，歷史上為實(shí)現(xiàn)福利分房和住房保障需要，將權(quán)屬歸政府所有的國有房產(chǎn)交由地方房產(chǎn)管理部門代為直接管理，履行出租、修繕、安全、運(yùn)營等職能，承租人只需支付很低的租金便可終身享有房屋使用權(quán)。隨著武漢市體制機(jī)制改革的不斷深化，原由地方房產(chǎn)管理部]代管的國有直管公房逐漸演變?yōu)橛筛鲄^(qū)屬房地產(chǎn)公司管理區(qū)屬公房和由市屬公房企業(yè)管理市屬公房（即本文研究對象）。疫情發(fā)生前，該市屬公房企業(yè)主要收益來源就是靠上門收取房屋租金。疫情發(fā)生后，因防控管制需要，為避免人員聚集和近距離接觸，收租、出租、經(jīng)營等業(yè)務(wù)儼然無法正常開展，該企業(yè)生產(chǎn)活動受到了前所未有的沖擊，影響時(shí)間之長、范圍之廣使其不得不加快轉(zhuǎn)變現(xiàn)有管理模式，主動求變求新。

1傳統(tǒng)直管公房管理模式的現(xiàn)狀

1.1租金價(jià)格低廉，市場化程度不足

根據(jù)房屋權(quán)利性質(zhì)可將公房分為兩權(quán)合一類和兩權(quán)分離類（如表1所示），兩權(quán)合一類是指公房產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)都屬于該公房管理企業(yè)的房屋，這類公房租金含金量較高，但占比小，可通過公開招租完全市場化經(jīng)營，目前月租金單價(jià)約30-90元/平方米1月。兩權(quán)分離類是指公房產(chǎn)權(quán)歸該公房管理企業(yè)，使用權(quán)歸承租戶的房屋，這類公房占比大，但租金含金量低，根據(jù)房屋用途又分為住宅類、機(jī)關(guān)辦公類和工商企事業(yè)類。住宅類因具有保障性住房的社會屬性，政策性較強(qiáng)，目前仍按照武價(jià)房字[1999]85號文相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算執(zhí)行，月租金單價(jià)僅約1.11元/平方米1月，遠(yuǎn)低于市場水平。機(jī)關(guān)辦公類和工商企事業(yè)類依據(jù)相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)通過協(xié)議租賃出租，月租金單價(jià)分別約5.40元/平方米1月和24.82/平方米1月，價(jià)格雖高于住宅類，但與市場行情相比仍有很大差距。

1.2收租工作困難，獲利能力較低

即使租金已如此低廉，但歷史上公房承租戶大多都是經(jīng)濟(jì)條件差、無住房、受教育程度普遍不高的低收入人群，這就造成了拖欠、拒繳租金等情況頻頻發(fā)生，加上公房租金收繳并沒有嚴(yán)格的明文規(guī)定，導(dǎo)致收租工作困難。經(jīng)營性房產(chǎn)整體占比小且運(yùn)營管理水平較低，房屋管理人員還停留在傳統(tǒng)管理的慣性工作模式中，房屋出租出去后便進(jìn)人了一租了事的簡單收租狀態(tài)，缺少從宏觀戰(zhàn)略層面對所轄房屋的長遠(yuǎn)運(yùn)營考慮，創(chuàng)新意識與競爭意識薄弱，房產(chǎn)獲利能力普遍較低。

1.3管理關(guān)系復(fù)雜，管理收益較差

公房承租戶因歷史政策紅利，租賃關(guān)系享有“終身制”，如遇房屋拆遷，還可獲得一大筆補(bǔ)貼。因此，承租戶極少主動退租，甚至還存在長期拖欠、拒繳租金卻霸占房屋、違規(guī)改建使用的“老賴”。國有公房企業(yè)因不具有行政執(zhí)法權(quán)，對不繳納租金、違規(guī)使用的承租戶無法采取強(qiáng)制手段，只能通過反復(fù)溝通協(xié)商解決，情況嚴(yán)重的也只能訴諸法院，不僅耗時(shí)長占用大量資源，還影響正常工作效率。目前，住宅類和機(jī)關(guān)辦公類租金依舊維持在20世紀(jì)的物價(jià)水平，但卻占所轄公房面積的80%（如圖1所示），且公房管理企業(yè)在租金調(diào)整和征收補(bǔ)償上經(jīng)常被相關(guān)單位以政府性資產(chǎn)和化解矛盾的要求做出妥協(xié)讓步，復(fù)雜的管理關(guān)系使得公房管理收益較差。

1.4公房房改不斷，管轄面積萎縮

國家1998年頒布政策允許符合條件的公房承租戶可按當(dāng)時(shí)的價(jià)格水平通過房改買斷取得公房完全產(chǎn)權(quán)，2005年武漢市對房改價(jià)格進(jìn)行過一次調(diào)增，此后就未出臺過新的房改政策，公房一直以來按照2005年的價(jià)格水平被低價(jià)出售。該公房管理企業(yè)原有90多萬平方米的公房資產(chǎn)，經(jīng)過多年房改，目前只余50多萬平方米，未來可管轄面積還將日漸萎縮，且所轄范圍內(nèi)的公房因房改逐漸呈零散星點(diǎn)分布，房改后的同一樓棟因產(chǎn)權(quán)混雜，各種矛盾聚增，管理難度加大。

1.5老舊危房增多，維修成本上升

現(xiàn)存公房多為上世紀(jì)建造的磚木、磚混結(jié)構(gòu)，時(shí)間久遠(yuǎn)房屋受損嚴(yán)重，老舊危房增多，安全隱患較大，隨著材料、人工費(fèi)用上漲，維修改造成本不斷上升，“以租養(yǎng)房”的缺口不斷加大。

1.6違規(guī)轉(zhuǎn)租嚴(yán)重，存在資產(chǎn)流失隱患

民用承租戶的租賃關(guān)系是終身制的，其余通過公開招租、協(xié)議租賃人駐的個(gè)體經(jīng)營戶或機(jī)關(guān)企事業(yè)單位簽訂的合同租賃期又都很長，公房租金與市場租金本就存在較大差距，過長的合同期又拉低了整體租金水平。一些承租戶在沒有經(jīng)過公房管理企業(yè)同意的情況下，將公房承租權(quán)視為牟利工具，私自高價(jià)轉(zhuǎn)租，從中獲得高額差價(jià)，謀取不正當(dāng)利益，加上依法處理違規(guī)轉(zhuǎn)租行為效果不佳，導(dǎo)致管理者權(quán)益得不到有效保障，各級政府作為公房實(shí)際產(chǎn)權(quán)人失去了大量收益，國有資產(chǎn)流失嚴(yán)重。

2疫情下傳統(tǒng)直管公房企業(yè)面臨的困境

疫情發(fā)生前，公房管理企業(yè)的傳統(tǒng)房管模式就已經(jīng)呈現(xiàn)出步履維艱的現(xiàn)狀，疫情發(fā)生后，防控維穩(wěn)的局勢還將長期持續(xù)，實(shí)營行業(yè)普遍蕭條，傳統(tǒng)國有直管公房企業(yè)面臨著新的發(fā)展困境。

第一，根據(jù)武漢市政府《應(yīng)對疫情支持中小企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的二十一條措施》中涉及房屋租金減免的政策規(guī)定，“對承租國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房的中小企業(yè)，3個(gè)月房租免收、6個(gè)月房租減半”。國有公房企業(yè)在幫扶中小企業(yè)減免租金的同時(shí)，自身受到的租金損失是否有政策補(bǔ)貼尚不可知，且經(jīng)營性房產(chǎn)租金是市場化的，若無補(bǔ)貼，則意味著國有公房企業(yè)需自行承擔(dān)本年度最少6個(gè)月的市場化租金損失，數(shù)額巨大。

第二，武漢市為恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營采取的是分級分類分時(shí)有序推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，涉及保障疫情防控、公共事業(yè)運(yùn)行、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)必需及其他重要國計(jì)民生的企事業(yè)單位優(yōu)先復(fù)工，其他服務(wù)型行業(yè)暫不確定。承租國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房的中小企業(yè)多為從事服務(wù)型行業(yè)的民營企業(yè)和個(gè)體工商戶，大部分還未開門營業(yè)，長時(shí)間的關(guān)門導(dǎo)致其現(xiàn)金流緊張甚至資金鏈斷裂，即使給予其租金減免的優(yōu)惠，受疫情影響后續(xù)也可能無法經(jīng)營，隨之而來的就是承租戶交不出租金、大量房源退租、經(jīng)營業(yè)務(wù)銳減、租賃糾紛不斷、違約情況加重等風(fēng)險(xiǎn)，公房管理企業(yè)大量人力物力將被用于與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的溝通辦商、處理矛盾糾紛、維穩(wěn)求穩(wěn)的工作中，整體效益產(chǎn)出將會變低。

第三，國有公房企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營的根本就是“以租養(yǎng)房”，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行的當(dāng)下，隨著在漢來漢人流量急劇減少，后續(xù)房屋市場消費(fèi)需求疲軟，國有公房企業(yè)開拓市場的難度將會增加，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值的壓力更大，完成本年度的績效收人目標(biāo)更為艱巨，急需通過其他創(chuàng)收增收渠道維持運(yùn)轉(zhuǎn)經(jīng)營。

3創(chuàng)新求變的新思路與建議

3.1爭取相關(guān)單位支持完善配套管理政策

是積極向上級單位反映尋求租金減免的政策補(bǔ)貼，減少因承擔(dān)損失過大而難以維持自身經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。二是向相關(guān)主管部門爭取公房調(diào)租政策，使公房租金標(biāo)準(zhǔn)與當(dāng)前物價(jià)水平相適應(yīng)。三是現(xiàn)有部分公房承租戶不屬于被保障范圍但因繼承了公房使用權(quán)仍可享受低價(jià)買斷公房產(chǎn)權(quán)的紅利，建議與時(shí)俱進(jìn)推進(jìn)房改政策更新，避免使國有資產(chǎn)成為了個(gè)人致富的工具。四是尋求立法支持，對不按規(guī)定繳納租金、違規(guī)使用等行為以法規(guī)成文形式進(jìn)行約束，加強(qiáng)公房管理企業(yè)的管理權(quán)限，適時(shí)允許采取強(qiáng)制措施，保障國有資產(chǎn)權(quán)益。

3.2主動與市場接軌不斷提升房產(chǎn)獲利能力

一是堅(jiān)決摒棄傳統(tǒng)簡單的“一租了事、坐等收租”管理模式，房屋管理人員的工作重心要放到對所管轄承租戶的經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)流水、信息收集上，及時(shí)掌握租戶需求動向，培養(yǎng)對市場變化的敏銳度，為有效管理作出信息預(yù)判、提供依據(jù)。二是市場化運(yùn)營的公房必須由具備法定資質(zhì)的第三方評估機(jī)構(gòu)評估確定最低租金標(biāo)準(zhǔn)，而有不少老舊公房雖位于市中心，但因地處背街里弄，面積和商業(yè)價(jià)值較小，評估結(jié)果與其真實(shí)行情往往不相適應(yīng)，招租出租受到了一定限制，建議這類特殊公房可由公房管理企業(yè)根據(jù)房屋實(shí)際情況采取集體評審的方式確定租金，報(bào)相關(guān)主管部門審批備案即可，減少形式束縛，主動契合市場，提高房屋利用率。

3.3有針對性的開拓市場減少房源閑置

一是疫情下武漢大量務(wù)工人員、個(gè)體經(jīng)營戶外流，市場不景氣的情況下更需將開拓業(yè)務(wù)的力氣用在刀刃上。每年留漢工作創(chuàng)業(yè)的高校畢業(yè)生眾多，其住宿、創(chuàng)業(yè)辦公都需要租房，公房管理企業(yè)可順勢搶占高校市場先機(jī)，利用國企資源和名聲優(yōu)勢，聯(lián)合各級政府、各高校、用人單位大力宣傳推廣公房資源。二是充分發(fā)揮存量公房資源多、成本低、盈利空間大的優(yōu)勢，有條件的將部分可利用的民用、辦公類公房轉(zhuǎn)為經(jīng)營性房產(chǎn)用于創(chuàng)收增收，積極謀求當(dāng)前有龐大市場需求的優(yōu)質(zhì)經(jīng)營戶進(jìn)行合作，如快遞、生活超市、農(nóng)副產(chǎn)品、藥店等。

3.4靈活處理退租轉(zhuǎn)租有效緩解疫情沖擊

疫情下國有公房企業(yè)在進(jìn)行租金減免幫扶的同時(shí)，應(yīng)密切關(guān)注承租戶復(fù)工復(fù)產(chǎn)情況，重點(diǎn)摸清承租戶經(jīng)營動向，對意欲退租的提前做好預(yù)案，鼓勵(lì)將合同續(xù)租列為減免租金的條件之一，減少退租率。對經(jīng)營不善不得不退租的特殊情形，疫情完全結(jié)束前，允許現(xiàn)有承租戶在合法合規(guī)經(jīng)營前提下轉(zhuǎn)租或分租，將公房管理企業(yè)招租出租壓力部分轉(zhuǎn)移至承租戶身上，減少房源閑置，緩解疫情沖擊。

3.5充分利用管房優(yōu)勢開拓延伸業(yè)務(wù)

一是國有公房企業(yè)以前為公房產(chǎn)權(quán)人代辦了大量公房權(quán)證，積累了代辦渠道資源，開通了相關(guān)辦理路徑，以此為優(yōu)勢可對外拓展房屋權(quán)證代辦、政策咨詢等有償服務(wù)。二是充分挖掘自有管房維修隊(duì)伍的市場價(jià)值，向所轄住戶、其他有需求的用戶提供房屋應(yīng)急維修、管道挖掘疏通等有償服務(wù)。三是國有公房企業(yè)的主業(yè)，可面向市場承接企業(yè)、單位、私人房屋的委托代管業(yè)務(wù)。四是現(xiàn)管公房中有不少是優(yōu)保、文保建筑，歷史價(jià)值巨大，可聯(lián)合相關(guān)主管部門打造紅色文旅產(chǎn)業(yè)，在推廣優(yōu)保、文保建筑歷史文化的同時(shí)深挖房屋經(jīng)濟(jì)效益。

3.6借助外力打造公房平臺“一張網(wǎng)”建設(shè)

疫情下武漢市各公房管理單位的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)都受到了打擊，作為公房板塊的命運(yùn)共同體，市屬公房企業(yè)與各區(qū)屬房地產(chǎn)公司可加強(qiáng)合作聯(lián)系，把握國家引導(dǎo)國企盤活存量房產(chǎn)積極投人租賃市場成為房源重要供應(yīng)力量的利好趨勢，積極尋求上級主管部門支持，打造武漢市首個(gè)公房資源平臺“一張網(wǎng)”建設(shè)，利用公房成本低、國有品牌名聲優(yōu)勢，形成合力進(jìn)，人市場，實(shí)現(xiàn)各管房單位之間、管房單位與市場之間的資源共享、互利共贏，共同應(yīng)對轉(zhuǎn)型困境。

4結(jié)束語

直管公房作為國有資產(chǎn)管理的一種特殊形式，至今在我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中仍有其存在的作用和價(jià)值。但隨著時(shí)代變化，傳統(tǒng)公房管理模式呈現(xiàn)出的種種問題表明：國有公房企業(yè)需要結(jié)合市場規(guī)律與時(shí)俱進(jìn)，而疫情的發(fā)生更是一劑強(qiáng)有力的催化劑，敦促著國有公房企業(yè)需在危機(jī)中尋找轉(zhuǎn)機(jī)。只有不斷求變求新，才能不被淘汰，為更好地管理國有資產(chǎn)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

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