王志 雷玄

在克爾瑞研究中心發(fā)布的《2019年1-12月中國房企銷售榜TOP200》中，雅居樂實(shí)現(xiàn)全口徑金額1185.1億元，位列26。據(jù)上述榜單，2019年共有34家房企銷售金額突破千億，其中超過2000億元的房企有15家。顯然，雅居樂距離頭部陣營已是漸行漸遠(yuǎn)。

昔日“華南五虎”之一的雄風(fēng)再也回不去了。

規(guī)模掉隊(duì)的同時(shí)，雅居樂還面臨著毛利率大幅下降、剔除出售項(xiàng)目股權(quán)收益后盈利下滑等問題。究其原因，這與其重倉海南關(guān)系莫大。2018年4月，海南實(shí)施全域限購，無異給雅居樂當(dāng)頭一棒，直接影響到當(dāng)年銷售目標(biāo)的完成。

在2017年實(shí)現(xiàn)897.1億元的銷售額后，雅居樂將2018年的規(guī)模設(shè)定為1100億元。但，當(dāng)年雅居樂僅實(shí)現(xiàn)流量金額1026.7億元，同比增長14.45%。這與其在2017年69.84%的增速，不可同日而語。

剛過去的2019年，即便雅居樂銷售目標(biāo)超額完成55.1億元，實(shí)際上的增速也不過為15.43%。規(guī)模增速在放緩，不能再明顯了。

降價(jià)賣房換取規(guī)模

降價(jià)賣房，已成為當(dāng)今房企保證銷售目標(biāo)完成的一塊遮羞布。對于雅居樂來說，顯得尤甚。

2018年未實(shí)現(xiàn)既定規(guī)模后，雅居樂將2019年目標(biāo)設(shè)定為1130億元，相應(yīng)增幅僅為10%。若是這一數(shù)值再達(dá)不成，雅居樂將被釘在“完不成目標(biāo)”的恥辱柱上。

為了避免上述情況發(fā)生，自打去年5月以來雅居樂就走上了降價(jià)賣房以換取規(guī)模的道路?！吨袊|(zhì)量萬里行》梳理發(fā)現(xiàn)，2019年5月，雅居樂實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額111.6億元，均價(jià)為13512元/㎡，較之該年前4個(gè)月度動輒1.4萬元/㎡-1.6萬元/㎡，降幅達(dá)4.37%-18.32%。此后，雅居樂月度銷售均價(jià)再也沒有超過1.4萬元/㎡，整體走勢在往下墜。

2019年10月、11月，雅居樂銷售均價(jià)更是分別下探至11051元/㎡、11620元/㎡。好在不遺余力的降價(jià)后，雅居樂最終超額完成了2019年銷售目標(biāo)。

財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國質(zhì)量萬里行》，銷售均價(jià)下降，可以理解為企業(yè)主動讓利，會直接影響項(xiàng)目最終金額和到賬金額，從而使得毛利等數(shù)據(jù)下降，進(jìn)而對毛利率形成一定影響。

據(jù)雅居樂2019年中報(bào)披露，去年上半年其銷售毛利率為30.3%，相較2018年中期，下降19.3個(gè)百分點(diǎn)。對于毛利率大幅下降，雅居樂將原因歸結(jié)為“多個(gè)城市受因城施策的影響，導(dǎo)致高毛利率項(xiàng)目之銷售收入確認(rèn)占比大幅下降”。

雅居樂所謂“高毛利率項(xiàng)目”具體指的是海南島項(xiàng)目。早于去年3月2018年度業(yè)績會上，時(shí)任雅居樂首席財(cái)務(wù)官張森就表示，海南島的貢獻(xiàn)相對來說不會太多，對2019年會有一個(gè)短期影響，進(jìn)而波及毛利率。

只是這場業(yè)績會過去兩個(gè)月不到，張就以“個(gè)人原因，需要更專注于家庭事務(wù)”離職，接棒者為上市公司副總裁潘智勇。潘于2017年加入雅居樂，主要負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)管理、投資業(yè)務(wù)、法律事務(wù)、人力資源與行政管理等。

去年8月下旬，雅居樂2019年中期業(yè)績會中，潘智勇也直言，海南島項(xiàng)目毛利率高達(dá)58%，在其營收中占比40%。但去年上半年入賬只有10億元，毛利為6億元。要知道，2018年同期，上述項(xiàng)目收入可是高達(dá)90億元，毛利貢獻(xiàn)達(dá)66億元?！懊杖氲募眲∠陆祵?dǎo)致了高毛利率的變化”潘智勇如是表示。

對于雅居樂在2019年下半年月度銷售均價(jià)整體下探的原因是什么？《中國質(zhì)量萬里行》已發(fā)函至上市公司，截至發(fā)稿尚未得到答復(fù)。

海南文旅遭重創(chuàng)波及業(yè)績

雅居樂入主海南可追溯至2007年2月。彼時(shí)，其分別以340元/㎡、207元/㎡的樓面地價(jià)拿下海南清水灣項(xiàng)目A和項(xiàng)目B，兩者占地面積為449.63萬㎡ 、289.79萬㎡ 。據(jù)雅居樂當(dāng)時(shí)披露，將把上述地塊打造成體量為296萬㎡集酒店、住宅、商業(yè)為一體的大型度假式住宅項(xiàng)目。

次年3月和6月，雅居樂又先后購得海南清水灣3幅、2幅相鄰地塊，相應(yīng)占地面積為290萬㎡、170萬㎡，建筑面積為435萬㎡和255萬㎡。據(jù)雅居樂2008年年報(bào)，經(jīng)過兩年重倉清水灣后，上市公司該項(xiàng)目體量達(dá)985.4萬㎡，平均樓面地價(jià)為273元/㎡。經(jīng)計(jì)算，總地價(jià)為26.9億元。

期內(nèi)，雅居樂引進(jìn)國際知名機(jī)構(gòu)投資者共同開發(fā)清水灣，將項(xiàng)目30%權(quán)益出售給前者。由此，上市公司當(dāng)年其他收益也由2007年1.4億元暴增29.3倍至42億元。據(jù)騰訊財(cái)經(jīng)棱鏡報(bào)道，該機(jī)構(gòu)投資者為摩根士丹利，通過上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓，雅居樂換來53億元現(xiàn)金。

2009年3月，海南清水灣入市，開盤當(dāng)日實(shí)現(xiàn)逾8億元的合約銷售。當(dāng)年，該項(xiàng)目的銷售金額達(dá)64億元。此后，清水灣項(xiàng)目連年都在為雅居樂貢獻(xiàn)巨額銷售，并連續(xù)7年蟬聯(lián)當(dāng)?shù)貑伪P銷售冠軍（2014年年報(bào)披露）。以至現(xiàn)今，雅居樂都以此項(xiàng)目為傲，“開創(chuàng)中國旅游地產(chǎn)先河”雅居樂在發(fā)展歷程中赫然寫道。

如若不是2018年4月海南實(shí)施全域限購，清水灣項(xiàng)目將繼續(xù)為上市公司貢獻(xiàn)巨額銷售。將時(shí)間推至2017年，清水灣項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)近170億元的銷售額，一舉拿下當(dāng)年全國單盤銷售冠軍。期內(nèi)，雅居樂實(shí)現(xiàn)營收516.07億元，實(shí)現(xiàn)公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)溢利60.25億元，相應(yīng)同比增長10.56%和163.84%。

限購后，雅居樂規(guī)模遭受重創(chuàng)，進(jìn)而波及營收和業(yè)績。2018年，上市公司營收和業(yè)績增速分別降至8.79%和18.25%。去年中期，兩者增速雖然回升至12.02%、35.06%，相應(yīng)營收和公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)溢利為271.14億元和50.77億元。但，這卻是在出售惠州項(xiàng)目股權(quán)及收購武漢長凱剩余股權(quán)之下取得的。

2019年2月，中國平安旗下間接全資附屬公司深圳創(chuàng)喻收購雅居樂項(xiàng)目公司惠陽雅居樂股權(quán)由22%增至34%。此后的5月，南京雅居樂作價(jià)33.14億元，收購中盈長江所持有武漢長凱50%股權(quán)。由此，后者成為雅居樂全資附屬公司。

據(jù)其2019年中報(bào)披露，上述股權(quán)出讓和收購相應(yīng)獲得失去控制權(quán)的凈收益29.89億元、重估收益5.79億元，按公允值計(jì)入損益的金融資產(chǎn)公允值收益8.83億元。事實(shí)上，刨除這些收益，雅居樂在2019年中期業(yè)績是下滑的。

“惠州項(xiàng)目如果由雅居樂自己操刀，預(yù)計(jì)5年之后才能達(dá)到20億的收益，所以現(xiàn)在引進(jìn)合作者相當(dāng)于回籠現(xiàn)金”對于上述股權(quán)出讓潘智勇曾這樣說道。

嘗到甜頭的雅居樂，于去年歲末再次走上出售項(xiàng)目股權(quán)的舊路。

2019年12月，雅居樂又一次引入中國平安合作開發(fā)旗下7個(gè)項(xiàng)目。其中，中國平安附屬公司深圳市盛露企業(yè)管理有限公司分別作價(jià)1.46億元和5.87億元收購雅居樂集團(tuán)旗下番禺雅居樂、長旺所持有的惠州白鷺湖旅游實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司（下稱“惠州白鷺湖”）相應(yīng)3%和12%的股權(quán)，并將向惠州白鷺湖出資9.33億元，且約定了雙方將以51：49共同對合作地塊進(jìn)行投資及開發(fā)。

據(jù)其披露，惠州白鷺湖已取得49幅土地。上述合作地塊為第BLH-12、BLH-16、BLH-20、BLH-21、BLH-29、BLH-30及BLH-33號地塊，余下地塊將由雅居樂附屬公司單獨(dú)開發(fā)。

只是上市以來就在雅居樂營收中占據(jù)90%以上比例的物業(yè)銷售，如果其規(guī)模繼續(xù)掉隊(duì)，依靠出售股權(quán)來維持業(yè)績表面較為光鮮的增速，還能維持多久？