劉繼勛

摘? ? 要：文章針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)初期，關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行研究，以市場(chǎng)調(diào)查為研究?jī)?nèi)容，通過(guò)各種科學(xué)的方式方法研究論證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性，未來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施和市場(chǎng)情況，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查方案，提房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，提升企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警及及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，投資大，周期長(zhǎng)，一旦確定并開(kāi)始實(shí)施，就要確保項(xiàng)目按照之前科學(xué)研究的規(guī)劃有條不紊的實(shí)施，最終的目的是實(shí)現(xiàn)盈利。本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的各種方案進(jìn)行分析研究。

關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)因素;市場(chǎng)調(diào)查;調(diào)查方案

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素

1.國(guó)家宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)是由國(guó)家宏觀調(diào)控的，房地產(chǎn)市場(chǎng)興則與之相對(duì)應(yīng)的其他行業(yè)，例如建材、人工、機(jī)械、附帶產(chǎn)業(yè)均有發(fā)展的前景，房地產(chǎn)市場(chǎng)衰則與之相對(duì)應(yīng)匹配的各行各業(yè)都會(huì)停滯不前。從我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)看，以改革開(kāi)放時(shí)期為節(jié)點(diǎn)，在改革開(kāi)放以前，國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平落后，國(guó)民收入不高，在這一時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不快。在改革開(kāi)放的大潮之后，國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民收入及生活水平快速發(fā)展，在這一時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有了較大的提高，并隨著發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量大量增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成為了城市發(fā)展的新動(dòng)力，一些有特色的，高質(zhì)量的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目逐年增多，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的興起，大量的商業(yè)區(qū)、民用住宅區(qū)、公共設(shè)施平地而起，坐落在城市中，成為城市發(fā)展的標(biāo)志，與此同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格也在逐年攀升，炒房熱興起，物價(jià)上漲。在這個(gè)時(shí)期，由國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，政策性控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，調(diào)控管理房地產(chǎn)市場(chǎng)，出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)約束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在國(guó)家的管控下平穩(wěn)發(fā)展。

2.城市規(guī)劃

在我國(guó)，各個(gè)地區(qū)的城市面積、人口、資源分布都是不一樣的。各個(gè)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策不一樣，城市規(guī)劃不一樣。由于越來(lái)越多的人口涌入城市，土地用地也越來(lái)越緊張，我們常見(jiàn)的一線城市、二線城市、三線城市等。各個(gè)城市所在地的政府土地管理部門(mén)，土地規(guī)劃部門(mén)對(duì)于所管轄區(qū)域內(nèi)的土地進(jìn)行整體管理與規(guī)劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的行為要得到相關(guān)政府管理機(jī)構(gòu)的合法授權(quán)，才有權(quán)利進(jìn)行開(kāi)發(fā)，因此，如何跟城市未來(lái)的規(guī)劃相結(jié)合是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要因素。要去了解當(dāng)?shù)爻鞘形磥?lái)若干年的規(guī)劃是很重要的，對(duì)于城市各個(gè)片區(qū)的地形地貌、周邊環(huán)境要相當(dāng)了解和熟悉，掌握當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃大局，按照城市發(fā)展需求進(jìn)行規(guī)劃。

3.地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)跟所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平息息相關(guān)，受經(jīng)濟(jì)的影響很大，房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)水平平穩(wěn)增長(zhǎng)，快速發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是有利的。所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平底子薄弱，發(fā)展停滯不前時(shí)，就要引起警惕，要適當(dāng)?shù)臏p緩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的速度，與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平相匹配。如金昌市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在2010年左右，房地產(chǎn)行業(yè)大力發(fā)展，新起了很多項(xiàng)目，結(jié)構(gòu)受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平的影響，除了部分樓盤(pán)被具有購(gòu)買(mǎi)能力的金川公司職工購(gòu)買(mǎi)，其他的樓盤(pán)無(wú)人問(wèn)津并造成了爛尾的現(xiàn)象，隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平的持續(xù)發(fā)展，在近五年的時(shí)間里，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目平穩(wěn)增長(zhǎng)，按需建設(shè)，沒(méi)有大面積的爛尾樓出現(xiàn)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)項(xiàng)目按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平，居民的購(gòu)買(mǎi)能力合理開(kāi)發(fā)，沒(méi)有大量剩余的樓盤(pán)，新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)都能夠售完或者出租。隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平的提高，也吸引了具有購(gòu)買(mǎi)能力的年輕人、老人、中年人、外地的商人前來(lái)購(gòu)買(mǎi)投資，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格也在穩(wěn)定增長(zhǎng)，年均200月左右的波動(dòng)價(jià)格，房?jī)r(jià)在平穩(wěn)增長(zhǎng)。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采用各種手段營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中生存、發(fā)展、屹立不倒，就要提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力，提高企業(yè)知名度，樹(shù)立企業(yè)的品牌，樹(shù)立企業(yè)的形象。以金昌市知名的幾家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例，分別有綠地集團(tuán)開(kāi)發(fā)的恒昌花園、恒昌國(guó)際、恒昌豪庭、恒昌華府四個(gè)民用住宅區(qū)，除此之外，金沙公館一期二期三期工程也是比較有名氣的項(xiàng)目，還有龍首壹號(hào)的民用住宅小區(qū)。這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成功，都是以提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量入手。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在區(qū)域合理規(guī)劃、適應(yīng)周邊環(huán)境、提高小區(qū)綠化面積、增加小區(qū)內(nèi)配套公共服務(wù)設(shè)施、營(yíng)造開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主題等方面入手，全面提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，樹(shù)立品牌意識(shí)，提升企業(yè)的知名度，擴(kuò)大企業(yè)的影響力，提高企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法

1.全面調(diào)查法

全面調(diào)查法，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的戶(hù)型結(jié)構(gòu)，面積進(jìn)行全面的普查，獲得全面的數(shù)據(jù)，正確反應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展前景。對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所在地的人口分布、年齡、人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分配情況進(jìn)行系統(tǒng)全面的調(diào)查。這種方法的特點(diǎn)是覆蓋面大、調(diào)查內(nèi)容多而且復(fù)雜，占用時(shí)間多，需要投入大量的人力。

2.抽樣調(diào)查法

針對(duì)某一特定的、典型的、成功的、具有代表性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查研究，分析成功房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量、品牌、成功的營(yíng)銷(xiāo)模式、營(yíng)銷(xiāo)策略，去其糟粕留其精華，借鑒其成功的經(jīng)驗(yàn)為己所用。這種方法是針對(duì)某一特定項(xiàng)目市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查研究，所以得到的數(shù)據(jù)只是適合該種類(lèi)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，該區(qū)域人口、周邊環(huán)境等因素相似的環(huán)境，不能通用。

3.訪談?wù){(diào)查法

這種方法的特點(diǎn)是直接簡(jiǎn)單，通過(guò)營(yíng)造一種輕松良好的氣氛，面對(duì)面進(jìn)行詢(xún)問(wèn)調(diào)查，從被調(diào)查者的回答中提取有用的真實(shí)的信息，通過(guò)對(duì)信息的判斷，正確反應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景。在調(diào)查者與被調(diào)查者的談話中，信息不一定可靠與正確，這就需要調(diào)查者采用合理科學(xué)的方式，一定的技巧，通過(guò)談話能最大程度的從被調(diào)查者那里得到其真實(shí)的想法，提取有用的信息、判斷出錯(cuò)誤虛假的信息，這對(duì)于調(diào)查者的個(gè)人素質(zhì)要求較高。

4.留置問(wèn)卷調(diào)查法

調(diào)查者將設(shè)計(jì)好的問(wèn)卷交給被調(diào)查者，并說(shuō)明填寫(xiě)要求，當(dāng)填好后，再由調(diào)查人員定期收回，通過(guò)對(duì)問(wèn)卷內(nèi)容的分析研究，得出正確的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息。

這種方法在一定程度上能夠反映出市場(chǎng)需求情況。對(duì)被調(diào)查的對(duì)象也有特定性，一般針對(duì)已經(jīng)開(kāi)始 工作，具有經(jīng)濟(jì)能力的個(gè)人或者團(tuán)體以及其他組織。

5.網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)調(diào)查法

進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)信息化時(shí)代，信息公開(kāi)化使人們收益，新媒體的誕生也方便了我們的生活，手機(jī)QQ、微信、抖音、快手等軟件極大的改善了人們的精神生活。利用新媒體、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)是一種快捷方便的方法，可以設(shè)置電子調(diào)查問(wèn)卷、或者將調(diào)查內(nèi)容做成虛擬游戲、視頻、音樂(lè)、有獎(jiǎng)知識(shí)競(jìng)賽等多種形式在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布，人們?cè)诰W(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上能夠自由、快捷、方便的進(jìn)行答復(fù)，提高了調(diào)查研究的效率。更能夠真實(shí)的反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)前景。

作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要進(jìn)行合理的主題策劃、有創(chuàng)意、有新意的開(kāi)發(fā)或者設(shè)置調(diào)查形式，利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)能夠更快更好的展開(kāi)調(diào)查，讓人們?cè)谝环N輕松自由，不經(jīng)意的狀態(tài)下反映其對(duì)某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的了解和認(rèn)知程度。了解其對(duì)該項(xiàng)目的興趣、真真的購(gòu)買(mǎi)能力等信息。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭國(guó)慶，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)[M].武漢：武漢大學(xué)出版社，2004.

[2]張國(guó)棟.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社：2008.

[3]劉洪玉業(yè).房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2008.