胡大見

The Problems Existing in the Informatization of Property Management in

Old Residential Area

HU Da-jian

【摘? 要】當前，人們生活在信息時代，所以信息技術成為推動社會發(fā)展的主流技術。各行各業(yè)都在積極應用信息技術使工作趨向信息化。物業(yè)管理工作涉及的業(yè)務量大，工作面廣，如果一直沿用傳統(tǒng)的人工管理模式會提高人工使用成本。所以實現物業(yè)管理的信息化成為當前老舊小區(qū)物業(yè)管理所積極采取的措施。然而在實際應用中也會遇到一些問題。因此，論文針對這些問題進行分析并提出可行性較高的解決措施。

【Abstract】At present， people live in the information age， so information technology has become the mainstream technology to promote social development. All walks of life are actively applying information technology to realize work informatization. Property management work involves a large amount of business and a wide range of work. If the traditional labor management mode is applied all the time， the labor cost will be increased. Therefore， realizing the informatization of property management has become a measure taken by the current property management of old residential area actively. However， there are also some problems existing in practical application. Therefore， this paper analyzes these problems and proposes relatively feasible solutions.

【關鍵詞】老舊小區(qū);物業(yè)管理;信息化

【Keywords】old residential area; property management; informatization

【中圖分類號】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2020）05-0012-02

1 老舊小區(qū)物業(yè)管理概況

1.1 老舊小區(qū)基礎設施落后

城市中很多老舊小區(qū)的房齡基本在20年以上，有些甚至在30年以上，這部分小區(qū)普遍特點就是建房時間較早而房屋質量不高，尤其是管道路線的規(guī)劃顯然已經不能匹配當前人們的生活水平，人們常常被下水管道堵塞、公共活動空間受限等問題所困擾。而且在建房初期，開發(fā)商也沒有考慮到如今私家車數量如此龐大，所以對停車位的規(guī)劃也不到位，導致小區(qū)內停車難、停車亂的現象。

1.2 老舊小區(qū)居住人群復雜

如今老舊小區(qū)的居住群體也有比較明顯的特征，一部分是老年人居多，這些人從建房后就一直居住本小區(qū)，還有一部分是租房戶較多，這部分人多為外來務工人員，因為租金便宜而選擇老舊小區(qū)租住。由于住房人群比較雜亂，對小區(qū)物業(yè)管理也帶來了一定的麻煩，常常出現拖欠物業(yè)費等現象。同時，所有的住戶普遍都沒有集體意識，對小區(qū)內出現的私搭亂建等行為往往都是抱著事不關己的態(tài)度，長此以往人們形成共識后，會為物業(yè)管理工作帶來極大的困難。

1.3 物業(yè)服務質量不高

物業(yè)服務一般是業(yè)主選聘物業(yè)公司后由業(yè)主與物業(yè)公司進行簽約，對房屋配套設施以及小區(qū)內環(huán)境、場地進行維護和管理，維持好小區(qū)內正常治安秩序，然而由于老舊小區(qū)的居住人群復雜，房屋又年久失修，部分物業(yè)人員的態(tài)度就是得過且過，抱著混日子的想法來為大家提供服務，勢必不能提供優(yōu)質服務。

2 老舊小區(qū)物業(yè)管理信息化的必要性

2.1 發(fā)揮先進性作用

物業(yè)服務的管理模式與人們通常認識到的其他管理是不一樣的，其更多的是強調管理策略，很多管理策略都是從大中型企業(yè)的成功管理案例中吸取經驗所總結出的，如果通過信息化手段將其全面推廣，從中總結優(yōu)秀管理經驗，并應用到自己的物業(yè)管理工作中來，能大幅度提高工作水平，切實提高物業(yè)管理效率。

2.2 提倡規(guī)范性管理

無論任何工作，都應該形成其固有的規(guī)范規(guī)章，所以物業(yè)管理信息化就最大限度地發(fā)揮出了規(guī)范性管理優(yōu)點，其能將管理責任落實到個人，每個物業(yè)管理者都會有其專屬ID來行使自己的權限，每個管理人只能在自己權限范圍內處理自己的業(yè)務工作，每項工作的操作流程必須按照相關規(guī)定執(zhí)行。其最大的優(yōu)點是管理人能時時反思自己的工作是否得當，一旦發(fā)現問題能立即整改。

2.3 實現高效低成本管理目標

老舊小區(qū)的物業(yè)管理項目非常多，涉及客戶資料、商品資料、合同變更、招行裝修、公共維修、租賃合同等非常多的內容，為管理人帶來了巨大的工作量。通過在物業(yè)管理中應用信息化手段，能督促物業(yè)各個崗位人員互相配合和監(jiān)督，最大限度地縮短業(yè)務辦理時間，提高管理數據的準確性，加上信息化管理中物業(yè)使用的網絡監(jiān)控和智能自動化門鎖都替代了人工操作，減少了很多用工用料成本，所以信息化管理在提高工作質效的同時又能降低管理成本。

3 老舊小區(qū)物業(yè)管理信息化中存在的問題

3.1 政府政策支持力度較小

近年來可以看到房地產行業(yè)呈現出的繁榮發(fā)展景象，房價一步步攀升帶來的結果就是每個新建小區(qū)都會有其專有的專業(yè)物業(yè)公司，尤其是一些高檔住宅，其物業(yè)管理已經全面實現信息化和網絡化。這與老舊小區(qū)當前的狀況形成鮮明的對比，老舊小區(qū)之所以一直無法實現信息化管理的原因還是在于早期規(guī)劃時沒有考慮到這方面的成本，沒有預留出資金，若想真正實現信息化必須依靠政府政策的大力支持。

3.2 技術管理人才不足

老舊小區(qū)的物業(yè)管理信息化對于物業(yè)人員來說是個比較新鮮的事物，如果小區(qū)想要實現信息化管理的話，包括相關政策和管理模式都要隨之一起改變，然而目前老舊小區(qū)物業(yè)管理人員的年齡普遍在四十歲以上，對計算機的應用不熟練甚至是完全不懂，加上物業(yè)管理人員的薪酬待遇較低，很難招聘到專業(yè)的技術管理人才，這也導致信息化管理工作遲遲難以推行，即便推進信息化建設工作，工作人員也是草草了事，毫無效果可言，最終的管理模式也淪為傳統(tǒng)的落后模式。

3.3 物業(yè)管理人員與用戶聯絡基礎較弱

物業(yè)為居民提供服務的最終目的是讓居民生活更舒適，彼此建立和諧良好的關系。然而老舊小區(qū)居住人群復雜，租住房屋住戶較多，更換頻繁，導致物業(yè)人員往往與住戶之間聯絡較少，關系生疏。所以在開展物業(yè)管理工作時常常讓物業(yè)管理人員感到困難，例如，要經常性地上門去家訪信息，更新當前住戶信息，這些基本工作就耗費了工作人員大量的時間。

4 加強老舊小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的建議

4.1 政府加大對老舊小區(qū)物業(yè)管理的改造力度

從老舊小區(qū)八層以上房子加裝電梯等各種政策可以看出，這年來國家已經開始關注老舊小區(qū)管理上存在的問題，也逐步出臺政策來鼓勵地方政府增加對老舊小區(qū)改造的資金投入，進一步提高老舊小區(qū)住戶的居住舒適度。對于一些不具備市場化改造運作的老舊小區(qū)，沒有產權單位或是與原產權單位脫離關系的老舊小區(qū)，政府作為主導力量積極推進改造。對于具備市場化改造運作能力的老舊小區(qū)則積極實行市場運作改造。此外，還要鼓勵物業(yè)企業(yè)發(fā)揮自身作用，分攤資金共同進行小區(qū)改造。總之，為了讓老舊小區(qū)能盡快實行信息化管理，盡管政策落地落實還需要一定的時間，但相關部門應該大力宣傳，發(fā)揮應盡職能。

4.2 推廣可行性較高的普惠方案

目前，物業(yè)管理信息化涉及的改造有三種：一是行業(yè)套件加少量開發(fā);二是通用商用軟件;三是大規(guī)模定制開發(fā)，每種改造模式都有其特點。對于老舊小區(qū)來說，同地區(qū)的老舊小區(qū)基本存在共性問題，如果以政府為主導力量，前期先對這些老舊小區(qū)充分調研，找出管理上的共性問題，然后進一步再找出個別小區(qū)額外的個需要求，最后采用行業(yè)套件加少量開發(fā)的管理模式，非常適合當前老舊小區(qū)的物業(yè)管理信息化改造，而且相應成本比較低，推廣起來更加容易。

4.3 加強對物業(yè)管理人員的培訓

正如上文所說，當前老舊小區(qū)物業(yè)管理人員年齡偏大，對計算機的操作非常不熟練，而短期內又無法招聘到合適的專業(yè)年輕人員。所以物業(yè)企業(yè)前期必須做好對現有工作人員的培訓工作，首先針對計算機的基本使用進行統(tǒng)一操作培訓，然后在物業(yè)管理軟件方面以簡潔明朗的原則來設計，方便工作人員去操作。直至工作人員在電腦上可以熟練操作后再進一步開發(fā)手機APP，方便物業(yè)管理人員和小區(qū)居民只要通過APP就能在線快速辦理業(yè)務，如物業(yè)費的繳納、水電費的查詢等。對于在使用過程中出現的問題要及時反饋，立時整改，必要時可以上門指導服務。

5 結語

總之，目前老舊小區(qū)物業(yè)管理信息化建設這項工作勢在必行，但由于涉及的相關工作非常復雜，在實施過程中還有很多問題需要一一克服。相信在國家和政府的大力支持下，在相關技術人員的全力開發(fā)下，在物業(yè)管理人員的共同努力下，在小區(qū)住戶的齊心協力下，這項工作必然會全面實行，讓更多的住戶受益。

【參考文獻】

【1】余建軍.杭州市老舊小區(qū)新型物業(yè)管理模式的研究分析[J].現代物業(yè)，2012（04）：101-103.

【2】張金娟.住宅區(qū)物業(yè)管理模式的優(yōu)化與創(chuàng)新[J].城市問題，2013（07）：2-8.

【3】王箏.我國物業(yè)管理模式轉變及其動因分析[J].經濟問題探索，2010（12）：191-194.