王志鵬

(安徽建筑大學(xué) 建筑與規(guī)劃學(xué)院，安徽 合肥 230022)

0 引言

城市公園作為城市綠地系統(tǒng)的重要組成部分，能夠改善城市生態(tài)環(huán)境提升居住環(huán)境舒適度。同時(shí)，公園能為居住在其附近的居民提供便利的健身休閑場(chǎng)所。因此，住宅附近是否具有公園是消費(fèi)者購買房產(chǎn)時(shí)的重要考慮因素之一，反映在城市經(jīng)濟(jì)學(xué)上，則是公園綠地資源對(duì)周邊房地產(chǎn)具有增值效應(yīng)[1]。

如何評(píng)價(jià)與測(cè)量城市公園對(duì)住宅價(jià)格的影響，很多文獻(xiàn)進(jìn)行了詳細(xì)探討，其研究方法主要利用特征價(jià)格模型進(jìn)行定量研究。特征價(jià)格理論是從時(shí)間和空間兩個(gè)層面研究影響住宅價(jià)格因素的基礎(chǔ)，其核心是通過量化影響住宅價(jià)格的各類潛在特征因素，來揭示各類因素對(duì)住宅價(jià)格的具體影響效應(yīng)[2]。國(guó)外較早展開了相關(guān)研究，Morancho 利用特征價(jià)格模型發(fā)現(xiàn)住宅距城市綠地的距離與其價(jià)格呈負(fù)相關(guān)性，即住宅與綠地越近，其價(jià)格越高[3]。Wachter 等人利用特征價(jià)格模型揭示了綠化對(duì)住宅價(jià)格的增值系數(shù)約為9%[4]；Wolf 通過總結(jié)城市綠地與其周邊住宅價(jià)格的研究成果，證實(shí)了城市綠地對(duì)其周邊住宅價(jià)格具有正向影響效應(yīng)，其增值系數(shù)在10%～32 %之間不等[5]。

近年來，國(guó)內(nèi)對(duì)公園與房?jī)r(jià)關(guān)系的研究也逐漸增多。不同學(xué)者從公園對(duì)住宅價(jià)格影響效應(yīng)的方向性、時(shí)間性、尺度性以及公園特征等方面展開了相關(guān)研究。夏賓等研究了北京城區(qū)15 個(gè)公園對(duì)其周邊76 個(gè)居住小區(qū)住宅價(jià)格的影響效應(yīng)，結(jié)果顯示公園能明顯影響距其1.38 km 內(nèi)的住宅價(jià)格[6]。石憶邵等在研究上海黃興公園與住宅價(jià)格關(guān)系時(shí)發(fā)現(xiàn)城市公園對(duì)住宅價(jià)格的增值效應(yīng)具有時(shí)間和距離差異性，隨著距離增加其增值幅度呈下降趨勢(shì)[7]。陳庚等采用半對(duì)數(shù)特征價(jià)格模型，研究了北京市奧林匹克森林公園與住宅價(jià)格的定量關(guān)系。奧林匹克森林公園對(duì)周邊住宅的外部效應(yīng)存在方向和距離異質(zhì)性，不同方向上的住宅增值系數(shù)、影響范圍和邊際價(jià)格等方面存在較大差異性；住宅增值系數(shù)整體上與到公園距離成反比，且在不同距離范圍內(nèi)分化明顯[8]。吳殿鳴等分析了蘇州中心城區(qū)6 種不同尺度公園綠地與住房?jī)r(jià)格的關(guān)系，研究表明公園綠地與房產(chǎn)價(jià)格空間分布總體呈現(xiàn)顯著正相關(guān)關(guān)系，其中面積在2～10 hm2的公園綠地與房?jī)r(jià)關(guān)系顯著性最強(qiáng)[9]。毛德華等通過實(shí)地調(diào)查與GⅠS 技術(shù)獲取長(zhǎng)沙市內(nèi)5 區(qū)175 個(gè)住宅小區(qū)的樣本數(shù)據(jù)，利用特征價(jià)格模型揭示了長(zhǎng)沙市生態(tài)景觀對(duì)住宅價(jià)格的總體影響。研究結(jié)果表明最近公園質(zhì)量對(duì)住宅價(jià)格起正向作用較小；起負(fù)向作用的是距最近公園距離和距湘江距離[10]。通過文獻(xiàn)研究發(fā)現(xiàn)，涉及公園功能特征與住宅價(jià)格關(guān)系的研究較少?；诖?，本研究主要擬解決以下兩個(gè)問題：

(1)在合肥市人文地理環(huán)境背景下，城市公園對(duì)其周邊住宅價(jià)格的影響效應(yīng)。

(2)公園內(nèi)部不同功能對(duì)住宅價(jià)格的影響效應(yīng)是否存在差異性。

天鵝湖公園是合肥市發(fā)展政務(wù)新區(qū)過程中建設(shè)的重要城市公園，其周邊住宅價(jià)格和增幅都明顯高于其他區(qū)域，因此研究地點(diǎn)具有樣本代表性。研究基于特征價(jià)格理論，通過構(gòu)建多元嵌套回歸模型來定量研究公園與周邊住宅價(jià)格的關(guān)系。模型1用來推導(dǎo)天鵝湖公園對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響效應(yīng)，模型2 主要推斷公園不同功能對(duì)住宅價(jià)格影響效應(yīng)的差異性。本研究成果有助于為政府管理、公園建設(shè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)等領(lǐng)域提供理論依據(jù)，明確城市公園對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性，也為房地產(chǎn)開發(fā)者和消費(fèi)者提供選擇依據(jù)。

1 數(shù)據(jù)來源

1.1 研究區(qū)概況

天鵝湖公園地處合肥市政務(wù)新區(qū)(圖1)，位于潛山路、祁門路、翡翠路和南二環(huán)路之間，總占地面積約1000 畝，于2004 年建設(shè)完成對(duì)市民開放。天鵝湖公園是政務(wù)區(qū)重要的空間組成部分，公園周邊建設(shè)有合肥大劇院、安徽省博物館和安徽新廣電中心等公共建筑。公園北部器械活動(dòng)區(qū)和南部沙灘活動(dòng)區(qū)是公園使用頻率較高的兩個(gè)特色空間，滿足了市民休閑娛樂和健身活動(dòng)的需求。

圖1 天鵝湖公園區(qū)位圖

1.2 研究方法

本研究首先選出在已有文獻(xiàn)中被證明具有影響住宅價(jià)格的各類特征變量，然后運(yùn)用皮爾森相關(guān)系數(shù)(Pearson Correlation Coefficient)分析進(jìn)行變量間相關(guān)性定量分析。通過相關(guān)性研究，分析出本研究中與住宅價(jià)格具有顯著相關(guān)性的特征變量。在此基礎(chǔ)上，基于特征價(jià)格模型構(gòu)建回歸方程，進(jìn)而分析天鵝湖公園對(duì)其周邊住宅價(jià)格的影響效應(yīng)和不同功能對(duì)住宅價(jià)格影響的差異性。特征價(jià)格模型回歸方程通常采用線性、半對(duì)數(shù)和對(duì)數(shù)三種函數(shù)形式[11]?；谝延形墨I(xiàn)研究成果，本研究擬采用對(duì)數(shù)形式構(gòu)建回歸方程。方程以住宅價(jià)格的自然對(duì)數(shù)為被解釋變量，解釋變量中的距離和面積等連續(xù)型變量采用對(duì)數(shù)形式，其他虛擬變量和類別變量采用線性形式，具體函數(shù)形式如式(1)：

其中，Y為住宅價(jià)格；Xi為虛擬變量和類別變量；Xj為連續(xù)變量；β0、βi和βj為需估計(jì)的變量系數(shù)；ε為誤差項(xiàng)[11]。

1.3 變量選擇與賦值說明

文獻(xiàn)研究表明，影響住宅價(jià)格的特征變量主要有區(qū)位特征，鄰里特征和小區(qū)特征三種類型。區(qū)位特征包括小區(qū)區(qū)位、距商業(yè)中心距離和周邊公交路線數(shù)量等；鄰里特征包括小區(qū)周邊是否存在公園和周邊生活和教育配套情況等；小區(qū)特征則包括住宅的使用年限、裝修情況、樓層、戶型、小區(qū)物業(yè)費(fèi)、小區(qū)內(nèi)部綠地環(huán)境和配套設(shè)備設(shè)施等[11]。本研究共納入16 個(gè)特征變量，其中控制變量13 個(gè)，包括區(qū)位特征變量3 個(gè)，鄰里屬性變量3 個(gè)，小區(qū)屬性變量7 個(gè)；研究變量3 個(gè)，包括公園距離屬性3 個(gè)。各變量賦值詳見表1。

1.4 數(shù)據(jù)來源

本研究住宅價(jià)格通過合房網(wǎng)(http：//www.hfhouse.com)進(jìn)行收集。在政務(wù)區(qū)內(nèi)選取了28 個(gè)住宅小區(qū)(圖2)，搜集小區(qū)2019 年1 月的交易均價(jià)作為當(dāng)月住宅價(jià)格，并進(jìn)行實(shí)地問卷調(diào)研，進(jìn)一步核實(shí)數(shù)據(jù)精確性。利用ArcGⅠS10 軟件對(duì)相關(guān)面積和距離變量進(jìn)行測(cè)量，得出小區(qū)距最近商業(yè)中心的直線距離、至公園最近邊界的步行距離、距公園器械活動(dòng)廣場(chǎng)邊界最近的步行距離和距公園人工沙灘邊界最近的步行距離。公交路線，各類配套、物業(yè)費(fèi)、小區(qū)環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)和設(shè)施設(shè)備評(píng)價(jià)等數(shù)據(jù)通過實(shí)地調(diào)研與調(diào)查問卷收集。

圖2 研究樣本區(qū)位圖

2 結(jié)果分析

2.1 特征變量相關(guān)性分析

通過對(duì)特征變量進(jìn)行皮爾森相關(guān)系數(shù)分析得出，小區(qū)區(qū)位、教育配套、文娛配套、占地面積、建筑密度、物業(yè)費(fèi)、小區(qū)環(huán)境質(zhì)量、天鵝湖公園距離、器械活動(dòng)空間距離和游憩活動(dòng)空間距離與住宅價(jià)格相關(guān)性顯著，具有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義(表2)。其他特征變量，例如距商業(yè)中心距離、公交路線、生活配套、容積率、綠化率和設(shè)施設(shè)備與住宅價(jià)格相關(guān)性統(tǒng)計(jì)顯著性不強(qiáng)。

表1 特征變量及量化方法

表2 變量相關(guān)性分析

2.2 多元回歸分析

依據(jù)相關(guān)性分析，剔除與住宅價(jià)格相關(guān)性統(tǒng)計(jì)不顯著的特征變量，構(gòu)建住宅價(jià)格嵌套回歸模型。通過模型檢驗(yàn)與對(duì)比發(fā)現(xiàn)采用對(duì)數(shù)形式的模型具有較好擬合性和無偏性，故回歸方程采用對(duì)數(shù)形式，具體回歸系數(shù)結(jié)果見表3。

模型1 揭示了住宅距天鵝湖公園的距離與其價(jià)格的定量關(guān)系。該模型納入了教育配套、文娛配套、小區(qū)占地面積、小區(qū)建筑密度、物業(yè)費(fèi)和小區(qū)環(huán)境質(zhì)量作為控制變量。模型1 的F 檢驗(yàn)值為13.903，顯著性小于0.001，說明回歸方程擬合效果較好。模型R2值為0.905，表明模型變量解釋了90.5%的住宅價(jià)格差異性。同時(shí)對(duì)模型進(jìn)行共線性檢驗(yàn)，各變量方差膨脹因子值在1.18～2.04 之間，均值為1.66，變量間共線性程度在接受范圍之內(nèi)。

模型1 表明，相比較位于天鵝湖南板塊的住宅，翡翠路西板塊、天鵝湖北板塊和潛山路東板塊的住宅價(jià)格分別降低0.148%、0.1%和0.182%；在小區(qū)鄰里特征變量中，文娛配套顯著性不強(qiáng)，對(duì)住宅價(jià)格不會(huì)產(chǎn)生影響，而教育配套與住宅價(jià)格呈正相關(guān)，即住宅周邊教育資源越多，其價(jià)格越高；在小區(qū)特征變量里，小區(qū)占地面積顯著性不強(qiáng)，小區(qū)物業(yè)費(fèi)和環(huán)境質(zhì)量與住宅價(jià)格呈正相關(guān)，建筑密度與住宅價(jià)格呈負(fù)相關(guān)。距天鵝湖公園最近邊界步行距離與住宅價(jià)格呈負(fù)相關(guān)，離公園越近的住宅，其價(jià)格越高。該模型表明，在其他變量不變情況下，距公園最近邊界步行距離每增加1%，住宅價(jià)格將下降0.109%，即公園對(duì)其周邊住宅的增值效應(yīng)為10.9%，這與已有文獻(xiàn)研究結(jié)論基本一致。該結(jié)論表明，在不同人文地理背景下，城市公園對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響效應(yīng)沒有本質(zhì)差異性。

表3 嵌套模型回歸系數(shù)

在模型1 的基礎(chǔ)上，納入小區(qū)距天鵝湖公園北面器械活動(dòng)廣場(chǎng)邊界最近步行距離和小區(qū)距天鵝湖公園南面人工沙灘邊界最近步行距離兩個(gè)特征變量構(gòu)建模型2。模型2 的F 檢驗(yàn)值為9.813，顯著性小于0.001，方程擬合性較好。模型R2值為0.913，表明模型2 比模型1 具有更好的解釋力。各變量方差膨脹因子值在1.07～2.29 之間，均值為1.62，變量共線性在接受范圍之內(nèi)。模型2 同樣表明了，天鵝湖南板塊的住宅是政務(wù)區(qū)四個(gè)板塊中價(jià)格最高的；教育配套、小區(qū)物業(yè)費(fèi)和環(huán)境質(zhì)量與住宅價(jià)格呈正相關(guān)，建筑密度與住宅價(jià)格呈負(fù)相關(guān)。模型2 因納入了器械活動(dòng)空間距離和游憩活動(dòng)空間距離兩個(gè)特征變量，降低了天鵝湖公園距離變量對(duì)住宅價(jià)格的影響效應(yīng)。器械活動(dòng)空間距離變量在模型中顯著性不強(qiáng)，而游憩活動(dòng)空間距離具有統(tǒng)計(jì)顯著性。這說明公園內(nèi)部不同功能對(duì)周邊住宅價(jià)格影響效應(yīng)具有差異性。模型2 表明，在其他變量不變情況下，天鵝湖公園距離變量每減少1%，住宅價(jià)格將上升0.097%；游憩活動(dòng)空間距離變量每減少1%，住宅價(jià)格將上升0.075%，即公園游憩功能對(duì)其周邊住宅的增值效應(yīng)為7.5%。

在本研究中，小區(qū)離最近商業(yè)中心的距離、公交路線、文娛和生活配套、小區(qū)占地面積、容積率和綠化率及小區(qū)設(shè)備設(shè)施等特征變量對(duì)住宅價(jià)格影響不大。這與已有文獻(xiàn)研究結(jié)論存在一定差異性，其原因可能是政務(wù)區(qū)自身的人文地理特征所致。小區(qū)離最近商業(yè)中心的距離特征變量不顯著是因?yàn)檎?wù)區(qū)內(nèi)商業(yè)中心空間布局合理，服務(wù)半徑涵蓋了整個(gè)區(qū)域。公交路線特征變量不顯著的原因可能是作為城市新區(qū)，區(qū)域內(nèi)住戶擁有私家車比例較高導(dǎo)致。小區(qū)占地面積、容積率、綠化率及設(shè)備設(shè)施是影響購房者選購住宅時(shí)的重要因素，但在本研究中這些特征變量并不顯著，其原因可能是研究小區(qū)為近些年完成，不同小區(qū)之間在這四個(gè)特征變量層面上并沒有顯著差別性。

3 結(jié)論與討論

本文通過收集天鵝湖周邊28 個(gè)住宅區(qū)2019年1 月份的住宅交易均價(jià)和影響住宅價(jià)格的16 個(gè)特征變量數(shù)據(jù)，采用特征價(jià)格模型分析了城市大型公園對(duì)其周邊住宅價(jià)格的影響效應(yīng)，并進(jìn)一步區(qū)分了公園內(nèi)部不同功能在影響住宅價(jià)格上的差異性，研究結(jié)果表明：

(1)城市大型公園對(duì)周邊住宅價(jià)格具有正向影響效應(yīng)。城市公園的宜人性和多種功能成為地產(chǎn)開發(fā)商競(jìng)相追逐的重要城市要素，同時(shí)消費(fèi)者也愿意支付購房成本換取居住環(huán)境的舒適性。本研究實(shí)證了城市大型公園對(duì)住宅價(jià)格的正向影響效應(yīng)和增值作用。在兩個(gè)嵌套模型中，距天鵝湖公園最近邊界步行距離每減少1%，住宅價(jià)格將分別上升0.109%和0.097%。

(2)城市公園游憩功能可達(dá)性對(duì)周邊住宅價(jià)格影響潛力較大。在本研究中，距天鵝湖公園游憩活動(dòng)空間邊界步行距離與住宅價(jià)格關(guān)系呈負(fù)相關(guān)，而距天鵝湖公園器械活動(dòng)空間邊界步行距離對(duì)住宅價(jià)格影響較小不具有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。模型2 表明，在保持其他特征變量不變情況下，距天鵝湖公園人工沙灘邊界步行距離每減少1%，住宅價(jià)格將上升0.075%。因此，在本研究背景下，距公園游憩活動(dòng)區(qū)域的距離對(duì)購房者進(jìn)行選購時(shí)具有重要影響意義，而距公園器械活動(dòng)區(qū)域的距離不會(huì)對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響效應(yīng)。這說明公園游憩活動(dòng)功能可達(dá)性相比于器械活動(dòng)功能可達(dá)性，對(duì)住宅價(jià)格影響效應(yīng)潛力更大。

(3)城市公園設(shè)計(jì)與城市土地利用規(guī)劃策略仍需加強(qiáng)。城市公園是城市環(huán)境中重要的組成要素，其對(duì)城市土地利用方式和城市空間要素布局具有重要意義。本研究實(shí)證了城市公園兩種功能可達(dá)性對(duì)住宅價(jià)格影響的差異性，可為城市公園設(shè)計(jì)和城市土地利用規(guī)劃提供技術(shù)參考。在設(shè)計(jì)城市公園時(shí)，豐富公園內(nèi)部功能，增加游憩功能，強(qiáng)化游憩功能之間和游憩功能與公園主要出入口可達(dá)性。例如，在采用曲線式道路系統(tǒng)布局的同時(shí)利用直線形式連接主要功能，增強(qiáng)功能間可達(dá)性。與此同時(shí)，注重游憩功能區(qū)與公園主要出入口之間的直線交通組織方式，強(qiáng)化出入口與游憩功能區(qū)之間的可達(dá)性。在進(jìn)行城市土地利用規(guī)劃時(shí)，可考慮不同區(qū)域內(nèi)公園的內(nèi)部功能豐富性和功能之間的可達(dá)性來決定區(qū)域居住用地比例和房地產(chǎn)開發(fā)力度。例如，可適當(dāng)增加公園游憩功能區(qū)域附近的房地產(chǎn)開發(fā)密度，利用公園宜人性來彌補(bǔ)開發(fā)高強(qiáng)度帶來的負(fù)面影響，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供支撐。

研究結(jié)果表明，特征價(jià)格模型在不同人文地理背景下對(duì)住宅價(jià)格影響效應(yīng)的評(píng)估具有可靠性和適用性。但本文仍存在一些局限性。首先，受制于數(shù)據(jù)資料可獲得性，所收集的住宅價(jià)格為租房網(wǎng)站提供的整個(gè)小區(qū)所有戶型的平均交易價(jià)格，這將導(dǎo)致數(shù)據(jù)偏差，對(duì)模型擬合效果產(chǎn)生影響。其次，在公園功能選擇上只選取了器械活動(dòng)空間和人工沙灘活動(dòng)空間兩種類型，其它類型功能沒有納入研究范圍，未來進(jìn)行相關(guān)研究時(shí)應(yīng)繼續(xù)深入討論。