張哲

在“房住不炒”的政策基調(diào)下，公募基金在二季度進(jìn)一步降低地產(chǎn)股倉位。截至今年二季度，公募地產(chǎn)板塊持倉市值占比為2.79%，環(huán)比下降0.89個(gè)百分點(diǎn)，持倉占比創(chuàng)2017年下半年以來新低。

多位投資人向《紅周刊》記者表示，政策因素和疫情因素導(dǎo)致公募基金持續(xù)減配地產(chǎn)股，增配消費(fèi)、醫(yī)藥、科技等領(lǐng)域。有投資人指出，“地產(chǎn)股投資邏輯已經(jīng)變了”。

不過，也有投資人表示，目前一些城市對地產(chǎn)市場的調(diào)控收緊，恰恰說明房價(jià)上漲、樓市熱度升溫的情況出現(xiàn)。投資方面，地產(chǎn)市場行業(yè)集中度上升的趨勢沒有改變，結(jié)合當(dāng)前地產(chǎn)板塊被嚴(yán)重低估的情況，項(xiàng)目儲(chǔ)備豐富的優(yōu)質(zhì)龍頭股或?qū)⒂瓉泶_定性收益。

政策收緊力度不減公募減配地產(chǎn)股

2020年二季度房地產(chǎn)板塊的基金持倉總市值為936.55億元，環(huán)比減少5.36%。地產(chǎn)板塊持倉市值占比2.79%，環(huán)比一季度下降0.89個(gè)百分點(diǎn)，持倉占比創(chuàng)2017下半年以來新低。2020年二季度房地產(chǎn)板塊相對標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)配置比例低配0.73個(gè)百分點(diǎn)，低配幅度相比一季度提升0.62個(gè)百分點(diǎn)。

從基金公司重倉持股的情況來看，Wind數(shù)據(jù)顯示，二季度房地產(chǎn)板塊的重倉股市值約為504.8億元，較一季度環(huán)比下滑11.91%。其中，持有規(guī)模最大的萬科A和保利地產(chǎn)，二季度持股總市值分別下滑14.7%和17.5%。

《紅周刊》記者注意到，7月以來，多個(gè)熱點(diǎn)城市相繼收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策，傳達(dá)了“房住不炒”的信號。深圳、南京、杭州、寧波、東莞等上半年房地產(chǎn)市場較熱的城市，都陸續(xù)出臺了調(diào)控政策以促進(jìn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

狐尾松資產(chǎn)總經(jīng)理王代新告訴記者，由于大部分公募配置的地產(chǎn)股主要是A股的上市房企，而A股的地產(chǎn)板塊又一直呈現(xiàn)明顯的“政策市”特征，板塊行情與政策的松緊直接相關(guān)，在近期多地出臺調(diào)控政策的背景下，地產(chǎn)股被減配也不意外。

國泰瑞豐基金投研部總監(jiān)任凱也指出，地產(chǎn)股的投資大邏輯已經(jīng)發(fā)生了變化，這是導(dǎo)致地產(chǎn)板塊被持續(xù)減配的根本原因。

任凱分析稱，“今年3月份地產(chǎn)股行情主要來自業(yè)內(nèi)對樓市調(diào)控邊際放松的預(yù)期，六月底則來自房企銷售回暖的業(yè)績數(shù)據(jù)，但很快地產(chǎn)板塊在暴漲了幾天后又轉(zhuǎn)跌了，因?yàn)榇蠹以诟鞯仃懤m(xù)收緊的調(diào)控政策中看不到希望。在近日舉行的政治局會(huì)議上，中央再提‘房住不炒和‘內(nèi)循環(huán)也直接指明，未來政策的核心走向不會(huì)圍繞房地產(chǎn)展開，而是拉動(dòng)消費(fèi)和內(nèi)需。因此在我看來，資金低配房地產(chǎn)或許成為長期趨勢?！?/p>

不過，在雪球大V、職業(yè)投資人@朱酒看來，地產(chǎn)股被減配很大程度上是受到疫情與資金“抱團(tuán)”的影響，疫情對經(jīng)濟(jì)的沖擊和全球資本市場動(dòng)蕩的大環(huán)境，使得資金的避險(xiǎn)情緒較為濃厚，一些基金機(jī)構(gòu)不得不將其在地產(chǎn)股的部分倉位轉(zhuǎn)移到醫(yī)藥、消費(fèi)等領(lǐng)域。

“上半年的市場環(huán)境對所有投資人而言都是‘活久見，這時(shí)候資金抱團(tuán)也是很多機(jī)構(gòu)為了自保不得不做出的選擇。以白酒股為例，某家白酒企業(yè)的中報(bào)業(yè)績下滑了70%左右，但其十大重倉股中有五家機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品在列，基金持倉占比高達(dá)9%左右。這種抱團(tuán)現(xiàn)象發(fā)生在消費(fèi)、醫(yī)藥板塊很多個(gè)股身上。公司基本面不見得多好，但資金為了防止股票大跌，只能通過抱團(tuán)來推高股價(jià)。而銀行、地產(chǎn)等板塊的價(jià)值，還由于市場對其高杠桿及政策周期性的誤解被忽視。現(xiàn)在一些優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)龍頭股只有5倍左右的估值，在豐富項(xiàng)目儲(chǔ)備推動(dòng)的高增長預(yù)期之下，將會(huì)帶來確定性收益。”朱酒補(bǔ)充道。

向醫(yī)藥和消費(fèi)投資邏輯靠攏地產(chǎn)成長股與物業(yè)股受青睞

《紅周刊》記者梳理TOP30典型上市房企（含關(guān)聯(lián)物業(yè)公司）二季度受基金公司增減持的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，萬科、保利、融創(chuàng)等龍頭股的基金持股總市值位列A股（見表1）和港股（見表2）前列，但季度持倉變動(dòng)均呈環(huán)比下滑狀態(tài)。中南建設(shè)、龍光集團(tuán)等中型房企及招商積余、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)等物業(yè)管理企業(yè)則被明顯增持。

中型房企與物管企業(yè)在此輪行情中的市場表現(xiàn)優(yōu)于龍頭股，其背后體現(xiàn)的是資金更愿意為高增長與確定性買賬的投資邏輯。

某地產(chǎn)行業(yè)資深人士在接受《紅周刊》記者采訪時(shí)表示，回望過去十年，地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)有著最強(qiáng)的高增長屬性，因此即使進(jìn)入白銀時(shí)代，成長型地產(chǎn)股依然吸引資金的買入?！安还苋f科、保利還是龍湖、龍光，其在過去五年到十年的業(yè)績增速可以‘吊打任何一家科技企業(yè)，但科技股輕松創(chuàng)下十幾個(gè)連板的火熱行情，從來沒有在地產(chǎn)板塊上演過。消費(fèi)、醫(yī)藥與科技的行情來自于市場的高‘預(yù)期，成長型地產(chǎn)股在板塊整體低迷的情況下被增配也是同樣的道理。”

對于成長型地產(chǎn)股的選擇，王代新認(rèn)為應(yīng)該鎖定TOP20之內(nèi)的房企?！澳壳胺康禺a(chǎn)行業(yè)的整體增速在放緩，雖然中型企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張?jiān)V求比龍頭房企更強(qiáng)，但是行業(yè)集中度持續(xù)上行的大趨勢不變，因此即使選擇成長股，也要鎖定前二十名。”

任凱則把范圍擴(kuò)大至TOP50，他認(rèn)為要在確保能融到資的前提下，尋找增長勢頭“最猛”的企業(yè)。“從現(xiàn)在的市場風(fēng)格來看，資金去做地產(chǎn)股價(jià)值回歸的幾率非常小，在調(diào)控政策持續(xù)收緊的環(huán)境下，增速太低的地產(chǎn)股對資金毫無吸引力。但是行業(yè)資金面持續(xù)緊張，企業(yè)快速擴(kuò)張規(guī)模也有難度，所以符合上述成長性要求的標(biāo)的并不多?！?/p>

值得注意的是，物業(yè)股的輕資產(chǎn)及業(yè)績穩(wěn)定性使其天然具備“類消費(fèi)屬性”，這也使得物業(yè)公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，估值卻遠(yuǎn)高于母公司。在疫情沖擊與地產(chǎn)板塊持續(xù)低迷的背景下，銀城生活服務(wù)、濱江服務(wù)、鑫苑服務(wù)年內(nèi)漲幅均超過100%，新城悅服務(wù)、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)等漲幅均超過50%。

對此，任凱向《紅周刊》記者表示，物業(yè)股的抱團(tuán)現(xiàn)象較為明顯，該板塊的成長邏輯也在發(fā)生變化?！拔飿I(yè)股的市盈率從最初的10倍以下增長到現(xiàn)在的50倍，已經(jīng)透支了一定的增長空間。我們看到即使經(jīng)過了去年的大漲，僅今年上半年銀城物業(yè)就翻了近四倍，翻一兩倍的物業(yè)股也有很多。未來即使物業(yè)股繼續(xù)被推高，也無非是從50倍漲到100倍，也只有一倍的空間。在這種情況下，此前‘母公司強(qiáng)則物業(yè)強(qiáng)的選股邏輯或許要開始轉(zhuǎn)變?yōu)椤馔剡壿嫞搓P(guān)注物業(yè)公司增值服務(wù)等業(yè)務(wù)的發(fā)展情況?！?h3>行業(yè)整體回暖趨勢確立布局熱門城市房企存在“投資良機(jī)”

回顧2019年各地樓市調(diào)控政策不難發(fā)現(xiàn)，蘇州、深圳等核心熱點(diǎn)城市均在文件中提及房價(jià)年度漲幅不超過5%的規(guī)定。基于此，易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰指出，房價(jià)累計(jì)漲幅介于4%-5%之間的熱點(diǎn)城市或?qū)⒚媾R出臺進(jìn)一步收緊調(diào)控政策的可能。

盡管各地陸續(xù)收緊的調(diào)控政策讓市場對地產(chǎn)板塊下半年的行情產(chǎn)生了濃厚的悲觀情緒，但在朱酒看來，調(diào)控的收緊對房企而言卻是一件“好事”，這恰恰是房價(jià)上漲、樓市熱度升溫的體現(xiàn)。

“雖然在疫情的影響下，房企一季度的銷售、復(fù)工節(jié)奏被打亂，但二季度的銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)發(fā)生了明顯的回暖，延遲釋放的消費(fèi)需求也刺激了很多熱點(diǎn)城市的房價(jià)上漲，加上各地土地市場地價(jià)升溫，在‘房住不炒的總基調(diào)下，個(gè)別城市收緊調(diào)控政策并不意外。這恰恰證明了樓市有熱度，也證明即使收緊調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)作為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的支柱依然能夠發(fā)揮作用。反觀政策扶持的小微企業(yè)，其實(shí)是經(jīng)濟(jì)下行期最艱難的群體?！敝炀葡颉都t周刊》記者表示。

而用逆向思維來看，近期調(diào)控政策收緊的城市，也基本符合房價(jià)漲幅居前、人口流動(dòng)性充裕等特征，在這些地區(qū)有豐富土儲(chǔ)的房企，也將具備更大的業(yè)績增長潛力。多位投資人表示，板塊明顯低估的背景下，業(yè)績增速將成為推動(dòng)地產(chǎn)股股價(jià)上漲的重要因素，土儲(chǔ)則是帶動(dòng)業(yè)績增長的主要引擎。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年累計(jì)漲幅較高的城市主要集中于長三角、環(huán)渤海、珠三角地區(qū)。其中，累計(jì)漲幅介于4%和5%之間的城市為杭州、南京、成都、無錫和沈陽;房價(jià)漲幅介于2.5%和4%的城市為上海、徐州、大連、廈門和烏魯木齊。

記者梳理TOP20上市房企近三年來在長三角、珠三角、環(huán)渤海、中西部等重點(diǎn)區(qū)域的土儲(chǔ)布局（根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)）注意到，“碧萬恒融”四大龍頭在上述核心城市群的土儲(chǔ)面積分別高達(dá)15974萬㎡、7738萬㎡、7424萬㎡、6454萬㎡。此外，新城控股、中海地產(chǎn)、華潤置地、龍湖集團(tuán)在上述重點(diǎn)區(qū)域的土儲(chǔ)規(guī)模也較大。

值得關(guān)注的是，隨著地價(jià)升溫和房企現(xiàn)金流趨緊，多數(shù)房企在上半年的拿地節(jié)奏上都較為謹(jǐn)慎。房企新增貨值規(guī)模繼續(xù)呈現(xiàn)“兩極分化”的同時(shí)，分化邏輯也發(fā)生一定變化。

一方面，銷售TOP20房企的貨值集中度繼續(xù)上升，第二、三梯隊(duì)房企規(guī)模擴(kuò)張勢頭明顯?？硕鹧芯吭簲?shù)據(jù)顯示，TOP10房企拿地銷售比僅為0.28，各梯隊(duì)最低;第二、三梯隊(duì)房企則積極納儲(chǔ)，拿地銷售比分別提升至0.54和0.47。

此外，以保利、中海、綠城為代表的央企則更加活躍。以保利為例，上半年保利新增土地貨值規(guī)模高達(dá)2060.3億元，其不僅在寧波、東莞、沈陽等熱點(diǎn)城市頻繁拿地，還積極進(jìn)入濟(jì)寧、贛州、鄭州等三四線城市。

對此，有投資人指出，保利、中海等房企的央企屬性決定了他們無法在行業(yè)的快速擴(kuò)張周期內(nèi)大舉加杠桿、擴(kuò)規(guī)模，但同時(shí)，由于具備融資優(yōu)勢，其逆周期的能力也較強(qiáng)?！叭f科、融創(chuàng)在去年其實(shí)已經(jīng)準(zhǔn)備了比較充足的土儲(chǔ)，在上半年土地成本較高的情況下，民企的拿地態(tài)度普遍較為謹(jǐn)慎。這時(shí)候保利、中海等央企的資金優(yōu)勢就顯現(xiàn)出來了，央企地產(chǎn)股的‘逆勢反彈機(jī)會(huì)也值得關(guān)注?！?/p>