深圳樓市正表現(xiàn)出錯(cuò)綜復(fù)雜的兩面性

千萬級豪宅“日光”“秒光”，多個(gè)熱門項(xiàng)目再現(xiàn)百萬“喝茶費(fèi)”，房價(jià)一度領(lǐng)漲全國……3月以來，深圳樓市逆勢上揚(yáng)，這些關(guān)鍵詞提振市場信心的同時(shí)，也刷新了我們對深圳購買力的認(rèn)知。

進(jìn)入到6月，深圳樓市卻被“斷供潮”刷屏。

2020年，在新冠疫情的影響下，房地產(chǎn)市場先抑后揚(yáng)，雖然從4月份起整體逐步復(fù)蘇，但是在各地市場上卻演繹著不同的曲線，深圳作為一線城市中房地產(chǎn)最早復(fù)蘇的城市，為何會在短短三個(gè)月，會出現(xiàn)這樣的明顯反差？

斷供數(shù)量并未明顯增加

雖然傳言所說的“到了5月，銀行網(wǎng)點(diǎn)斷供賬號達(dá)到1.3萬個(gè)”的說法有些夸張，甚至是不實(shí)數(shù)據(jù)，但這并不意味著斷供的問題不存在，事實(shí)上，年后受疫情影響，斷供數(shù)量有所增加，但增加總量并不明顯。

對此，深圳寶安區(qū)某國行信貸部工作人員表示，“斷供潮”的說法太夸張，今年以來所在網(wǎng)點(diǎn)也有斷供現(xiàn)象，但是很少，尚未出現(xiàn)個(gè)人斷供的情況。

該工作人員進(jìn)一步補(bǔ)充道，“斷供并不是唯一的解決方法，可以通過中介或其他方式把房子賣掉，或向金融公司借款等方式渡過難關(guān)?！?/p>

此外，據(jù)媒體報(bào)道，也有銀行分析人士表示有該網(wǎng)點(diǎn)年后斷供戶數(shù)由往常的幾戶上升到數(shù)十戶的情況，斷供增長比較明顯的。

問題的嚴(yán)重性在于中小微企業(yè)的日子并不好過，尤其是很多以房屋作為抵押做生意的企業(yè)主，由于經(jīng)濟(jì)不景氣，大量中小企業(yè)虧損，資金鏈斷裂，無錢還貸就造成了違約。

多位中小企業(yè)主向我們傳達(dá)了一個(gè)信息，在疫情期間，中小微企業(yè)面臨的最大難題不是給員工發(fā)工資或者業(yè)務(wù)量縮減的問題，而是被積壓的貨款。

郝先生在深圳是做外貿(mào)生意的，今年3月底的時(shí)候與他有業(yè)務(wù)來往的某工廠倒閉了，由于工廠的倒閉，有的人白白墊了貨款拿不到貨，有的人佘了貨缺拿不到貨款，期間引發(fā)了一系列資金鏈的問題，其中幾個(gè)同行被牽連破產(chǎn)，其名下的房產(chǎn)和車被清算了。

“深圳這邊現(xiàn)在都不好過吧，最初的時(shí)候覺得一季度就熬過去就可以了，沒想到比想象中還糟，一直拖到現(xiàn)在。目前來看10家9家沒錢，能活下來的4-5家，能活下來的4-5家里，3家是靠外部注資的，1-2家靠自有資金活下來的?！?/p>

正如郝先生所言，做實(shí)體生意的企業(yè)絕大多數(shù)的錢都壓在貨款上，一旦沒有流通起來，資金鏈就會出現(xiàn)問題，再加上很多都是小微企業(yè)，并沒有那么容易申請貸款，也缺少融資渠道，只能是私企老板自己抵押名下的個(gè)人房產(chǎn)或者是其他資產(chǎn)來抵這些斷掉的貨款。但很多時(shí)候依然杯水車薪。

司法拍賣是處置抵押房產(chǎn)的一個(gè)途徑。2020年1月至6月8日，阿里拍賣住宅用房總量為482套，同比減少近5成，其中3月份降至近兩年來最低點(diǎn)，僅為67套。

市場熱度迅速回升

即便2020年遭遇疫情“黑天鵝”，深圳房地產(chǎn)市場依然保持強(qiáng)大的韌性。3月，在四大一線城市中，深圳率先回暖，一季度商品住宅成交已回歸去年同期水平，并且熱度持續(xù)上升。

3月深圳出現(xiàn)開售當(dāng)天即售罄的“日光盤”——招商太子灣·灣璽。這是深圳年后的首個(gè)豪宅項(xiàng)目。

市場熱到什么程度呢？70套總價(jià)2000萬-5000萬的精裝商務(wù)公寓房源僅用8個(gè)小時(shí)，全部銷售一空，吸金超過42億元。隨后，又加推兩次共68套房源，均不到半天便全部售罄，其中3月13日推出的14套房源僅8秒就宣告售罄。

同樣是在3月，均價(jià)3.9萬/平方米的萬科星城線上開售，開盤七分半鐘即全部售罄，銷售金額達(dá)2.99億元。

3、4月，深圳市場全面回暖之后，新建商品住房面積保持在36萬平方米以上，剛需盤去化速度也明顯加快，新開盤項(xiàng)目去化率基本能達(dá)到80%。5月，新建商品房銷售面積達(dá)到36.8萬平方米，同比去年雖有所降低，但相較于前兩年，依然處于高位。

由于新房供應(yīng)緊張，目前深圳樓市交易仍以存量房為主。自3月以來，二手房成交面積保持在60萬平方米以上，累計(jì)成交209萬平方米。

其中，3月、4月同比去年明顯提升，5月同比基本持平，成交套數(shù)達(dá)到9042套。2020年第22周，深圳市場熱度依然保持較高水平，二手住房成交面積環(huán)比微增2%至21.2萬平方米，同比漲幅再度擴(kuò)大至53%。

與此同時(shí)，深圳房價(jià)迎來結(jié)構(gòu)性上漲，僅3月份深圳商品住宅均價(jià)一躍成為了北上廣深一線城市中最高，達(dá)到63502元/平方米，同比上升7%;二手房價(jià)漲幅時(shí)隔24個(gè)月重回全國第一，房價(jià)價(jià)格指數(shù)環(huán)比增加1.6%。4月深圳二手房成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到60098元/平方米，環(huán)比有所上漲。至4月底，近3個(gè)月深圳房價(jià)累計(jì)上漲4.07%。

市場火爆之下警惕斷供隱患

為什么斷供現(xiàn)象會出現(xiàn)在市場熱度較高的深圳？

之所以出現(xiàn)兩種截然不同的市場情況，根源在于受疫情影響，一部分人看好深圳房地產(chǎn)市場，由于豪宅市場限價(jià)，一二手豪宅價(jià)格倒掛，炒房空間加大，抱著“買到即賺到”的心理，積極入市。疫情期間，不少人希望通過投資房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，豪宅投資客加速進(jìn)場，從而就有了搶購豪宅的現(xiàn)象。

市場資金充裕、低廉且利差的存在助推“貸買房再抵貸”閉環(huán)形成，在市場資金充裕且相對成本低廉的事實(shí)下，假借疫后振興中小企的春風(fēng)，通過“借長債”-“購房后再抵押”-“借短債”的“物業(yè)抵押經(jīng)營貸”閉環(huán)，既能獲取不同期限貸款間利差，也能通過房產(chǎn)構(gòu)筑避險(xiǎn)資產(chǎn)，客觀上加速了樓市熱度上升。

今年4月央行內(nèi)部發(fā)文，要求徹查深圳“房抵經(jīng)營貸”的亂象，原先違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的一部分資金勢必要被收回，導(dǎo)致以房作為抵押的經(jīng)營貸款無法按時(shí)償還，房產(chǎn)就會進(jìn)入司法拍賣程序，將進(jìn)一步推升法拍房數(shù)量上漲。

深圳斷供增量主力仍是中小企業(yè)主，而這一部分中小微企業(yè)恰恰受疫情影響最大。由于現(xiàn)金流斷裂，企業(yè)只能破產(chǎn)清算，從而出現(xiàn)了斷供的問題，同時(shí)，擁有房產(chǎn)的中小微企業(yè)主，他們也會選擇以處置資產(chǎn)來補(bǔ)充現(xiàn)金流，以度過難關(guān)。

此外，深圳的特殊性還在于，外貿(mào)行業(yè)占比較大，隨著全球疫情的影響，外貿(mào)受到的沖擊依然沒能恢復(fù)，因此資金鏈出現(xiàn)問題的中小微企業(yè)的生存問題更加嚴(yán)重。

從個(gè)人層面來看，由于深圳樓市正處于上行周期，各行各業(yè)減薪、裁員的一部分失業(yè)人群即便沒有收入還房貸，也可以在中介平臺掛牌出售，不至于以影響個(gè)人信用為代價(jià)而“斷供”。

但也不排除個(gè)別現(xiàn)象，深圳市場存在一部分利用信用卡或高利貸湊首付炒房的投資客，投資產(chǎn)品多以中低端剛需房甚至是滯銷公寓盤為主，高杠桿投資情況下，一旦資金周轉(zhuǎn)不過來，很容易面臨巨大的斷供風(fēng)險(xiǎn)。

深圳樓市斷供僅是個(gè)別案例，多以資金鏈?zhǔn)苡绊懙闹行∥⑵髽I(yè)為主，放在大的環(huán)境下來看基本不存在，整體市場仍然處于上行周期，成交處于高位，從目前來看不具備“斷供潮”的條件，因此，大面積斷供現(xiàn)象不會出現(xiàn)。

深圳房地產(chǎn)市場在全國具有很強(qiáng)的影響力和韌性，過去幾個(gè)月，深圳市場的問題在于市場供需平衡的問題，在市場監(jiān)管之下，樓市正逐步回歸理性，市場趨于穩(wěn)定。（文章來源：丁祖昱評樓市）