侯英麗

[摘? 要]隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，一直在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著重要作用的房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。資金是企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)高成本、長(zhǎng)期性及高風(fēng)險(xiǎn)等特性在很大程度上考驗(yàn)著企業(yè)的資金承受力，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面臨著現(xiàn)金流方面的問(wèn)題。本文介紹了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量現(xiàn)狀，闡述了房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)實(shí)意義，分析了目前存在的主要問(wèn)題，并對(duì)如何加強(qiáng)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理提出具體的對(duì)策建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);現(xiàn)金流;風(fēng)險(xiǎn)管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.11.

1? 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理概述

1.1? 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的主要來(lái)源

現(xiàn)金流是現(xiàn)代理財(cái)學(xué)中的一個(gè)重要概念，是指企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間按照現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制，通過(guò)一定經(jīng)濟(jì)活動(dòng)（包括經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)和非經(jīng)常性項(xiàng)目）而產(chǎn)生的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及其總量情況的總稱，即企業(yè)一定時(shí)期的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物的流入和流出的數(shù)量。

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流主要來(lái)源三個(gè)方面：經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、投資性現(xiàn)金流、籌資性現(xiàn)金流。經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流一般包含住宅、商鋪或車位等銷售回款、項(xiàng)目日常運(yùn)營(yíng)各項(xiàng)成本費(fèi)用的支付;投資性現(xiàn)金流指企業(yè)投資支出與收益所得，比如投資土地進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的支出與所得收益等;籌資性現(xiàn)金流則包含企業(yè)借助各種融資工具進(jìn)行直接或者間接融資款項(xiàng)的流入以及歸還借款本息等。

1.2? 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的主要類型

1.2.1? 資金供需不平衡形成的短缺風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入大，對(duì)前期資金需求高，房企在土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，相互爭(zhēng)奪土地資源容易形成高溢價(jià)，抬高土地的價(jià)格，競(jìng)拍成功后政府要求立馬付清土地款。如果前端融資收緊，融資成本過(guò)高而融資金額不足，當(dāng)企業(yè)又沒(méi)有穩(wěn)定的資金存量時(shí)，就會(huì)對(duì)企業(yè)短期內(nèi)的資金籌集形成巨大考驗(yàn)，甚至造成企業(yè)違約，存在沒(méi)收投標(biāo)保證金的風(fēng)險(xiǎn)。

1.2.2? 未來(lái)現(xiàn)金流入存在的不確定風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地到預(yù)售至少8個(gè)月到一年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，除了土地支出外，前期的報(bào)批報(bào)建、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建安的工程進(jìn)度款等都需要投入。近年來(lái)，隨著施工行業(yè)的規(guī)范，政府防止施工方的無(wú)限制墊資等，很多地區(qū)要求達(dá)到結(jié)構(gòu)封頂才可預(yù)售，對(duì)企業(yè)資金又造成一定的考驗(yàn)，抬高了企業(yè)的資金峰值。又因?yàn)閲?guó)家政策（例如國(guó)家調(diào)控升級(jí)、限購(gòu)、限貸、個(gè)貸放款政策等）的變化，都會(huì)給房企造成未來(lái)現(xiàn)金流的不確定性。

1.2.3? 信貸收緊出現(xiàn)的償還風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一般借助于融資，少量資金自己投入。負(fù)債經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)企業(yè)的最重要的特征。如果出現(xiàn)國(guó)家宏觀調(diào)控，各種融資渠道通道路徑收縮，可能造成企業(yè)無(wú)法正常融資，無(wú)法做到借新貸還舊貸，會(huì)造成貸款延期甚至有無(wú)法按時(shí)還本付息的風(fēng)險(xiǎn)，如果這種情況一旦發(fā)生，會(huì)造成連鎖反應(yīng)，各家銀行會(huì)立刻啟動(dòng)提前還款措施，造成金融機(jī)構(gòu)集體要求償還借貸資金，這會(huì)對(duì)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)造成巨大的資金隱患。

1.3? 房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)現(xiàn)金流分析的現(xiàn)實(shí)意義

1.3.1? 有助于企業(yè)的良性發(fā)展

現(xiàn)金流的良性循環(huán)是企業(yè)生存的基本前提。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，良好的現(xiàn)金流才能使項(xiàng)目有序的開(kāi)展，由于地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)支巨大，前期的設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、建安工程、營(yíng)銷推廣都需要大量的資金。部分房地產(chǎn)企業(yè)未能充分預(yù)判市場(chǎng)環(huán)境、政策調(diào)控對(duì)現(xiàn)金流的影響，對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金預(yù)算不足，一旦銷售去化不理想，回款不及時(shí)，就面臨資金不足風(fēng)險(xiǎn)，因此一定要重視現(xiàn)金流的管理，實(shí)現(xiàn)有序良好的循環(huán)。

1.3.2? 有助于企業(yè)優(yōu)化內(nèi)部管理

目前，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化，無(wú)論是在建規(guī)模還是在銷售面積、權(quán)益金額、利潤(rùn)等方面都在拼排名。只有做大規(guī)模、排名靠前意味著低融資門檻以及市場(chǎng)品牌廣泛的知名度，有助于取得更好更低成本的融資額度，可以去競(jìng)拍更優(yōu)質(zhì)的土地，這是一個(gè)良性循環(huán)。因此，房企通過(guò)從投資、設(shè)計(jì)、招采、施工管理、營(yíng)銷至竣工交付整個(gè)開(kāi)發(fā)周期的各個(gè)方面，加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理和周轉(zhuǎn)速度，縮短開(kāi)發(fā)時(shí)間，盡早實(shí)現(xiàn)銷售回籠?，F(xiàn)金流的良好滾動(dòng)才能使企業(yè)大運(yùn)營(yíng)做的更完善，使企業(yè)項(xiàng)目滾動(dòng)起來(lái)。

1.3.3? 有助于控制企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)金流相比較利潤(rùn)，更直觀的反映了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況以及短期長(zhǎng)期的償債能力，以及可用資金的量。企業(yè)要發(fā)展壯大，必須要有充足的現(xiàn)金。賬面適量的現(xiàn)金流存可以更好地預(yù)防企業(yè)短期性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而良好的現(xiàn)金流管理不僅有效緩解企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，更讓管理者在投資與償還債務(wù)之間做好平衡，既保證企業(yè)的安全，又提供長(zhǎng)期的投資獲利。

2? 目前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)管理存在的主要問(wèn)題

2.1? 現(xiàn)金流管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱

管理層認(rèn)為現(xiàn)金流管理只是財(cái)務(wù)部門的工作，非財(cái)務(wù)人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，重視程度偏低，認(rèn)為其他部門比如工程只是負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)，營(yíng)銷部負(fù)責(zé)銷售，只有財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)回款和現(xiàn)金流的管理，沒(méi)有做到全員參與。這樣很可能造成各個(gè)部門各自為政，過(guò)分重視局部而忽略整體。只有在現(xiàn)金流發(fā)生明顯短缺，比如不能及時(shí)支付到期工程款、材料款，甚至不能足額發(fā)放工資，支付稅金時(shí)，才發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金流跟每個(gè)人息息相關(guān)，屆時(shí)為時(shí)已晚。

2.2? 現(xiàn)金流管理沒(méi)有與企業(yè)戰(zhàn)略相匹配

現(xiàn)金流管理僅停留在公司運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)層面，并沒(méi)有被提高到戰(zhàn)略高度與企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略相匹配。很多管理層太關(guān)注戰(zhàn)略，而忽略了企業(yè)生命周期的現(xiàn)金流安排。即便是有現(xiàn)金流的預(yù)算，也只是簡(jiǎn)單的現(xiàn)金預(yù)算、日常流量等，沒(méi)有同企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有效地結(jié)合起來(lái)，更沒(méi)有同企業(yè)的不同發(fā)展階段的重點(diǎn)相匹配。

2.3? 現(xiàn)金流管理缺少全程控制

目前，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理的手段只是側(cè)重于事后分析，而缺乏事前的預(yù)測(cè)和安排、事中的控制。企業(yè)的資金運(yùn)行，具體表現(xiàn)為資金籌集、運(yùn)用和分配，現(xiàn)金的流入與流出則是其綜合表現(xiàn)形式。只有時(shí)實(shí)、動(dòng)態(tài)地反映預(yù)算執(zhí)行情況，有效地控制整個(gè)企業(yè)的資金支出及資金運(yùn)用，做到事前計(jì)劃、事中控制、事后分析，才能有利于企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)施，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的控制。

2.4? 現(xiàn)金融資政策限制和資金短缺

在“房住不炒”的大背景下，為了降低空置率和緩和房?jī)r(jià)，對(duì)于房企融資的限制出現(xiàn)了一些舉措。比如前陣子媒體熱炒的銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款限制，多家銀行近期收到窗口指導(dǎo)，收緊面向房地開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸額度。根據(jù)央行最新公布的數(shù)據(jù)，2019年8月末的房企開(kāi)發(fā)貸余額是11.74萬(wàn)億元，相比2019年一季度末的10.85萬(wàn)億元減少了9000億左右。比如信托資金不得隨便進(jìn)入樓市，根據(jù)9月10日公布的數(shù)據(jù)，8月份房地產(chǎn)信托募資規(guī)模驟降至400億元，環(huán)比下降40%。融資政策的收緊直接導(dǎo)致企業(yè)貸款難度增大甚至不能借貸。而正常的銷售回款也會(huì)在市場(chǎng)下行和政策收緊情況下，銷售去化不理想，導(dǎo)致后續(xù)供血不足，資金短缺的情況。

3? 完善房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策建議

3.1? 樹(shù)立全員參與強(qiáng)化現(xiàn)金流管理的意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立全過(guò)程、全員參與、全方位的現(xiàn)金流管理體系。首先從獲取土地支付對(duì)價(jià)款，前期開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)、批復(fù)、建設(shè)階段、銷售，每個(gè)階段的投拓、設(shè)計(jì)、工程、成本、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等部門全體員工參與整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金流的制定，明確項(xiàng)目的資金峰值以及各個(gè)節(jié)點(diǎn)的收支，再由財(cái)務(wù)部進(jìn)行從統(tǒng)籌和后續(xù)的跟蹤匯報(bào)。通過(guò)全員參與，提高每位人員的現(xiàn)金流管理意識(shí)，有助于提早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題，為公司創(chuàng)造價(jià)值。

3.2? 現(xiàn)金流管理要與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)一致

現(xiàn)金流管理要與房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)保持一致，考慮企業(yè)所處的環(huán)境和發(fā)展階段。確保企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中對(duì)資金的需求張弛有度。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)在制定3-5年戰(zhàn)略計(jì)劃時(shí)，應(yīng)該編制對(duì)應(yīng)周期內(nèi)的現(xiàn)金流的需求規(guī)模、各個(gè)時(shí)點(diǎn)的資金進(jìn)出情況，以及余量，只有現(xiàn)金流的量與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略相適應(yīng)，目標(biāo)一致，才能保證企業(yè)有條不紊的開(kāi)發(fā)各個(gè)項(xiàng)目，保持企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展;

3.3? 建立健全房地產(chǎn)內(nèi)部現(xiàn)金流控制體系

首先，建立明確分工的組織機(jī)構(gòu)和嚴(yán)格的現(xiàn)金流管理制度，建立專人管理的體系，目前各家公司專設(shè)資金部或者由專人管理，建立現(xiàn)金流資金池，統(tǒng)一調(diào)配。其次，建立完善的監(jiān)督機(jī)制。一方面高度關(guān)注并監(jiān)控公司的支付業(yè)務(wù)，合理確定支付時(shí)點(diǎn)，對(duì)現(xiàn)金付款時(shí)間進(jìn)行準(zhǔn)確安排。另一方加快現(xiàn)金流的流轉(zhuǎn)，對(duì)于應(yīng)收的房款，加緊催收，提高現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)效率;此外，房地產(chǎn)公司要做好事前的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)，按月度、季度、年度做好現(xiàn)金流的滾動(dòng)預(yù)算，做好事中的現(xiàn)金流動(dòng)的監(jiān)控，及時(shí)反饋與計(jì)劃的差異，及時(shí)修正，事后結(jié)合現(xiàn)金流管理目標(biāo)，分析偏差，找出原因。通過(guò)全過(guò)程的控制，使現(xiàn)金流的循環(huán)在一個(gè)可控的計(jì)劃內(nèi)。

3.4? 培育多方位的融資渠道

國(guó)家政策的導(dǎo)向以及銀行信貸的調(diào)整，會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺出現(xiàn)立竿見(jiàn)影的效果，致使資金尤為緊張。目前房企的主要融資渠道是銀行借款，單一的融資方式不能滿足企業(yè)的需要，因此培育多方位的融資渠道是每個(gè)房企的必經(jīng)之路。公司應(yīng)該注重信用評(píng)價(jià)等級(jí)，拓寬融資渠道，在開(kāi)發(fā)貸項(xiàng)目基礎(chǔ)融資的基礎(chǔ)上，可以嘗試票據(jù)貼現(xiàn)、應(yīng)收賬款融資、私募、信托融資、夾層融資、資產(chǎn)證券化、售后回購(gòu)、發(fā)行債券等多種方式并行的方案，擴(kuò)充可以獲取的現(xiàn)金流來(lái)源。另外，隨著土地價(jià)格越來(lái)越高，企業(yè)間的合作開(kāi)發(fā)模式變得越來(lái)越普遍，合作開(kāi)發(fā)可以優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)或者受益權(quán)的方式，減少前期的資金投入，在一定程度上可以有效的緩解企業(yè)現(xiàn)金流不足的問(wèn)題。

總之，基于企業(yè)自身可持續(xù)發(fā)展要求以及外部國(guó)家政策、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的多重壓力，現(xiàn)金流就像是一個(gè)企業(yè)的血液，血液暢通，企業(yè)才能良性可持續(xù)的發(fā)展。因此加強(qiáng)現(xiàn)金流管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。只有房地產(chǎn)企業(yè)保持現(xiàn)金流良好有序的運(yùn)行，并保持高度關(guān)注和高效管理，才能使房地產(chǎn)企業(yè)盡可能的避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的形勢(shì)下立于不敗之地。

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