邵瑋 朱玉玲

摘要：“十三五”時期武漢市房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)了快速增長，房地產(chǎn)市場長時間保持景氣。受2020年初新冠肺炎疫情影響，武漢市暫時進入低效運轉(zhuǎn)時期，房地產(chǎn)業(yè)也受到波及。總體而言，“十四五”時期武漢市經(jīng)濟長期向好的基本面沒有改變，通過短期政策扶持和長期市場化改革的方式，武漢市經(jīng)濟復蘇并帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將成為必然，“十四五”時期武漢市房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中有升的發(fā)展前景仍然值得期待。

關(guān)鍵詞：十四五;房地產(chǎn)

1 “十三五”時期武漢市房地產(chǎn)業(yè)回顧

“十三五”時期，全國房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)實現(xiàn)明顯提升。從2016年底開始，全國引發(fā)新一輪房地產(chǎn)熱，2017年2月至2019年12月間，全國房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)始終保持在100點以上，2018年9月達到101.99的峰值。隨著2019年武漢市國民生產(chǎn)總值突破1.6億元大關(guān)，武漢市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，服務業(yè)對經(jīng)濟增長貢獻率達到60.8%。在先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)的帶動下，武漢市市場主體增至130.13萬戶，常住人口突破1100萬人，城鎮(zhèn)化率達到80.49%，企業(yè)與就業(yè)人口的集聚顯著提升了武漢市住宅與商業(yè)地產(chǎn)的需求?！笆濉逼陂g，武漢市房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展不僅促進了經(jīng)濟指標穩(wěn)定增長和市民住房條件持續(xù)改善，同時帶動了城市面貌與城市功能的美化和提升，為住房保障和供應體系的發(fā)展完善提供良好基礎(chǔ)。在“十九大”精神的指導下，房住不炒的理念在“十三五”時期得到良好的貫徹，政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控有效的維持了房地產(chǎn)的穩(wěn)定健康發(fā)展，也為“十四五”時期武漢市經(jīng)濟社會創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展奠定了良好的環(huán)境基礎(chǔ)。

2 “十四五”時期武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響因素

“十四五”時期，武漢市面臨的國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生新變化，發(fā)展環(huán)境也具備新的階段性特征。長期來看，中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展與市場改革的持續(xù)深入對于武漢市經(jīng)濟社會發(fā)展具有積極的促進作用，在武漢市經(jīng)濟水平與收入水平同步提升的情況下，武漢市房地產(chǎn)業(yè)也將具備良好的發(fā)展環(huán)境。短期來看，2020年初的新冠肺炎疫情過后，受到連續(xù)2個月低效率運轉(zhuǎn)的影響，市場波動對眾多中小型民營企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)帶來較大的負面影響，武漢市“十三五”中期確定的樓宇經(jīng)濟發(fā)展方向也將面臨調(diào)整，這對武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來不利影響。同時，武漢作為此次新冠肺炎疫情的中心，為湖北省以及全國的疫情抗擊工作作出巨大犧牲，國家很可能對武漢經(jīng)濟復蘇給予重大扶持政策，如新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資和棚戶區(qū)改造等，一系列扶持政策將對武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將帶來直接或者間接的促進作用。

2.1 新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

參照以往國際國內(nèi)的發(fā)展經(jīng)驗，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是帶動經(jīng)濟復蘇的重要手段。2008年全球金融危機之后，包括武漢市在內(nèi)的全國各大城市掀起了一波基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)浪潮。隨著軌道交通、橋隧建設(shè)、市內(nèi)路網(wǎng)的不斷完善，武漢市新城建設(shè)和城區(qū)更新帶動了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，迎來武漢市房地產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”。2020年新冠肺炎疫情之后，國家秉持創(chuàng)新驅(qū)動的新發(fā)展理念，并未重提房地產(chǎn)振興經(jīng)濟的主張，而是改變發(fā)展思路，著眼長遠，啟動以技術(shù)創(chuàng)新為驅(qū)動、以信息網(wǎng)絡為基礎(chǔ)的新型基礎(chǔ)設(shè)施。短期內(nèi)新型基礎(chǔ)設(shè)施對于武漢市房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模提升并不會帶來明顯的促進作用，但“十四五”時期通過加強數(shù)字轉(zhuǎn)型、智能升級、深度融合等創(chuàng)新體系的構(gòu)建，必然會提升武漢市勞動力市場的規(guī)模，并同時優(yōu)化武漢市勞動力市場結(jié)構(gòu)，提升房地產(chǎn)業(yè)消費需求，間接促進房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

2.2 棚戶區(qū)改造

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司于2020年3月11日公布了棚戶區(qū)改造工作激勵城市的名單，武漢市位列其中。相比于名單中的其余9個城市，武漢市在地區(qū)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)化率等各項指標上都具有絕對優(yōu)勢，理應根據(jù)自身經(jīng)濟發(fā)展的需要減緩棚戶區(qū)改造的步伐。因此可以判定，此次棚戶區(qū)改造意在幫助武漢市提振經(jīng)濟，降低“十三五”收官之年的經(jīng)濟損失，為“十四五”發(fā)展打好基礎(chǔ)。在經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展階段，棚戶區(qū)改造可以看作短期扶持政策，需要合理運用，避免過度依賴傳統(tǒng)的房地產(chǎn)刺激模式，否則不僅將會對財政造成較大的負擔，同時還可能由于安置不當影響社會穩(wěn)定，影響武漢市經(jīng)濟社會的長遠發(fā)展。棚戶區(qū)改造應當以完善武漢市住房保障體系和更新城市面貌為導向，避免急于兌現(xiàn)土地價值，為“十四五”事情武漢市的經(jīng)濟社會發(fā)展儲備土地資源要素。因此，棚戶區(qū)改造政策對于武漢市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有積極影響，但不會對武漢市房地產(chǎn)業(yè)的提質(zhì)增量起到?jīng)Q定性作用。

2.3 民營企業(yè)波動

新冠肺炎疫情導致武漢市企業(yè)近2個月停擺，導致了眾多企業(yè)的資金鏈和運營成本的困境，辦公場地租金和員工薪酬對企業(yè)運轉(zhuǎn)帶來沉重負擔，這一問題在武漢市民營企業(yè)身上表現(xiàn)的尤為突出。武漢市眾多民營企業(yè)面臨生存困難，并對未來武漢市場的發(fā)展持悲觀態(tài)度，有可能引發(fā)民營企業(yè)的大規(guī)模遷出。武漢市民營企業(yè)數(shù)量及其帶動就業(yè)的規(guī)模對于武漢市商業(yè)與住宅地產(chǎn)發(fā)展意義重大，一旦出現(xiàn)民營企業(yè)大量外遷的情況，武漢市常住人口與市場主體規(guī)模將出現(xiàn)波動，不利于武漢市房地產(chǎn)業(yè)市場需求增長，進而將從供給側(cè)對武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來阻礙。

2.4 存量房市場改造

2020年4月20日，武漢市保證和房屋管理局、自然資源和規(guī)劃局、城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于允許商業(yè)和辦公用房等存量用房改造為租賃住房的通知》，意味著在新冠肺炎疫情影響下具有相當規(guī)模的商業(yè)和辦公存量用房未來將流入房地產(chǎn)市場，結(jié)合武漢市租購并舉的住房市場政策導向，挖掘存量房市場潛力將成為武漢市“十四五”時期房地產(chǎn)業(yè)的重點任務。在房地產(chǎn)業(yè)服務經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人居環(huán)境改善的指導思想下，優(yōu)化住宅物業(yè)服務，提升房屋租賃市場流通效率，加強房地產(chǎn)市場制度建設(shè)，增加存量房經(jīng)營的比重將成為“十四五”時期武漢市房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要著力點。

3 “十四五”時期武漢市房地產(chǎn)業(yè)市場前景預測

武漢市作為國家中心城市和全國主要交通樞紐城市，無論在政策支持還是市場改革方面都具有獨特優(yōu)勢。新冠肺炎疫情雖然在短期內(nèi)對武漢市房地產(chǎn)市場帶來較大沖擊，但是武漢市經(jīng)濟長期向好的基本面沒有改變，新冠肺炎疫情的沖擊是短期的且有限的，在國家政策的短期扶持下，武漢市實現(xiàn)經(jīng)濟復蘇將是必然?！笆奈濉睍r期武漢市市場化進程進一步推進是大勢所趨，通過優(yōu)化營商環(huán)境和升級消費結(jié)構(gòu)、暢通勞動力和人才社會性流通渠道，進一步加大引資引智引技力度，同時憑借武漢市全國性交通樞紐的區(qū)位優(yōu)勢，在勞動力、土地、資本、創(chuàng)新等多要素組合作用下，武漢市完全有能力重拾經(jīng)濟長期發(fā)展的潛力和動能。人口集聚帶來的房地產(chǎn)實現(xiàn)需求必將長期存在，作為千萬級人口規(guī)模的城市，武漢市房地產(chǎn)業(yè)具備穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展環(huán)境，“十四五”時期武漢市房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中有升的發(fā)展前景仍然值得期待。

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