蘇云英

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迅速成長和壯大，并且逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)之一，因此，通過房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，解決我國房地產(chǎn)金融中存在的問題，做好金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，是我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定増長的有效途徑之一。本文從房地產(chǎn)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的原因出發(fā)，分析了我國房地產(chǎn)金融中存在的問題，并給出了合理的防范措施，以期為促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長提供有意義的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);金融風(fēng)險(xiǎn);問題;措施

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其健康穩(wěn)定的發(fā)展是確保我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展的重要前提。但在實(shí)際生產(chǎn)過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中存在諸多不穩(wěn)定的因素及金融風(fēng)險(xiǎn)，對于這些不利因素和風(fēng)險(xiǎn)如果控制不當(dāng)，將導(dǎo)致金融危機(jī)。文章對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)以及金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施進(jìn)行分析研究，旨在能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)步發(fā)展提供一些理論依據(jù)。

1 我國房地產(chǎn)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的原因分析

1.1 經(jīng)濟(jì)因素與社會因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的重要組成部分已有近20年，其在中國經(jīng)濟(jì)中的影響力已不可小覷。高投資是中國經(jīng)濟(jì)的增長的一個(gè)主要特點(diǎn)，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，基礎(chǔ)設(shè)施約占總投資的25%，房地產(chǎn)約占25%，制造業(yè)約占30%，以上三項(xiàng)產(chǎn)業(yè)加起來達(dá)到了總投資的80%-85%。GDP中15%以上都來自房地產(chǎn)投資，對中國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)值更是達(dá)到了20%以上，土地收入高達(dá)70%，12.2萬億的到位資金亦在中國全社會的融資額中占到了70%。財(cái)政收入對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的依賴逐漸顯現(xiàn)，無形之中成為影響我國房地產(chǎn)發(fā)展的重要經(jīng)濟(jì)因素與社會因素。

1.2 房地產(chǎn)供需因素

我國各地在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中表現(xiàn)出發(fā)展不平衡的狀態(tài)，例如，農(nóng)業(yè)人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程慢、質(zhì)量差、擴(kuò)大內(nèi)需的動(dòng)力不足等。而供需失衡、配套資源紊亂、土地供給效率低、城市限制發(fā)展、信貸政策調(diào)整等一系列因素，都引發(fā)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的出現(xiàn)。

1.3 資金因素

近幾年的房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，銀行信貸是房地產(chǎn)行業(yè)的重要經(jīng)濟(jì)支撐，帶來了當(dāng)今房地產(chǎn)的繁榮景象。有調(diào)查報(bào)告顯示，上年度接近4萬億的房地產(chǎn)資金的投入中，房地產(chǎn)自有資金的投放僅不到1/4，大部分資金系銀行貸款或其他途徑融資。這充分說明了我國房地產(chǎn)資金的構(gòu)成方式過于單一，不能滿足其多樣性的發(fā)展需求，給銀行方增加了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，帶來了投資風(fēng)險(xiǎn)隱患。

2 房地產(chǎn)金融中存在的問題

2.1 開發(fā)資金過度依賴于銀行貸款

房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，在實(shí)際運(yùn)行過程中需要依賴銀行貸款來作為資金的保障。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)絕大部分的投資開發(fā)及購置土地的資金，均來源于各大商業(yè)銀行提供的貸款，這使房地產(chǎn)投資市場風(fēng)險(xiǎn)過度集中于商業(yè)銀行，進(jìn)而影響商業(yè)銀行的正常發(fā)展。信貸資金主要集中于商業(yè)銀行，商業(yè)銀行直接或者間接的承擔(dān)了房地產(chǎn)市場中的信用風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而給商業(yè)銀行造成巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 消費(fèi)者的住房信貸存在違約風(fēng)險(xiǎn)

我國房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展，也離不開購房者的消費(fèi)需求增長。目前很多家庭在已有住房的基礎(chǔ)上，還會考慮選購改善型住房（即二套房）。消費(fèi)者一方面對購房有著較高的需求;另一方面又存在資金有限的問題，短時(shí)間內(nèi)無法擁有如此巨額的購房款，此時(shí)消費(fèi)者就需要通過銀行信貸來滿足購房需求。如果消費(fèi)者出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)問題，很容易出現(xiàn)借款還不上或者不及時(shí)的現(xiàn)象，加大銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。雖然國家出臺了很多監(jiān)管措施，但還沒有建立完善的個(gè)人誠信體系。導(dǎo)致銀行無法及時(shí)的控制和監(jiān)督借貸者的信用狀況及貸款行為，這無疑加大了商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。如果任由這樣的風(fēng)險(xiǎn)不斷擴(kuò)大，將影響整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)乃至國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，必須引起高度重視。

2.3 金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營存在問題

目前，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷崛起，很多商業(yè)銀行看中了房地產(chǎn)穩(wěn)步上升的趨勢，把房地產(chǎn)信貸當(dāng)成一種性質(zhì)優(yōu)良的資產(chǎn)，大力推動(dòng)房地產(chǎn)信貸的發(fā)展壯大。相關(guān)業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)中普遍存在著急功急利的現(xiàn)象。例如，為了能夠招攬更多的借款客戶，部分商業(yè)銀行刻意降低門檻，不斷簡化審查相關(guān)手續(xù);為了追求利益，加快審查的速度，使得商業(yè)銀行在給消費(fèi)者實(shí)施借貸過程中存有巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。有很多商業(yè)銀行盲目的給一些看似比較穩(wěn)定靠譜的政府工程進(jìn)行擔(dān)保，認(rèn)為政府項(xiàng)目不具有風(fēng)險(xiǎn)性，這種盲目的自信也會給信貸的實(shí)施帶來較多的不利，不利于整個(gè)金融市場的穩(wěn)定。此外，金融活動(dòng)中存在房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴信托公司，參照銀行貸款的相關(guān)條例去執(zhí)行信托。而信托公司卻存在著管理水平有限、經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)不足、自身實(shí)力不強(qiáng)等諸多的問題。這就給房地產(chǎn)企業(yè)自身以及相關(guān)商業(yè)銀行的健康穩(wěn)定發(fā)展造成了較多不利影響，加大了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)及金融風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

3.1 提升對房地產(chǎn)價(jià)格變化的管控

目前我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度過快，一些城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格猛漲的情況，甚至已經(jīng)超出了正常經(jīng)濟(jì)增長水平及國民經(jīng)濟(jì)其他組成部分的上升幅度。如果不及時(shí)調(diào)控，將會導(dǎo)致大部分工薪階層買不起房，普通老百姓根本沒有經(jīng)濟(jì)能力來購置一套住房，長此以往將擾亂社會的穩(wěn)定及破壞社會和諧。調(diào)控的意義并非限制其發(fā)展，而是將價(jià)格的波動(dòng)控制在正常的范圍內(nèi)，不大起大落，形成穩(wěn)定的房地產(chǎn)交易市場。政府必須出臺相關(guān)的政策來干擾房價(jià)，使房價(jià)得以控制在與消費(fèi)水平相關(guān)的價(jià)位水平，防止投機(jī)的投資客操縱房地產(chǎn)價(jià)格，確保房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步健康的發(fā)展。

3.2 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)抵押貸款的證券化

房地產(chǎn)抵押貸款證券化指的是通過金融機(jī)構(gòu)匯集與重組自身所持有的住房抵押貸款，以現(xiàn)金方式購入證券，根據(jù)擔(dān)?；蛘咝庞迷u級，以證券的形式為投資者提供貸款的一種形式。加快推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)抵押貸款證券化的進(jìn)程，能夠有效地分散和降低商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，不斷促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。實(shí)現(xiàn)證券化也是有效規(guī)避和防范金融風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑。在生產(chǎn)實(shí)踐過程中，相關(guān)商業(yè)銀行可以采取轉(zhuǎn)讓部分收益權(quán)的方式，及時(shí)回收資金。

3.3 發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的信托投資基金

積極推進(jìn)改善房地產(chǎn)信托投資基金，解決房地產(chǎn)投資門檻高、投資流動(dòng)性差的問題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的融資，可以有效地緩解當(dāng)前房地產(chǎn)投資資金過于依賴商業(yè)銀行借貸的局面。同時(shí)可以解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的境遇，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的行為，進(jìn)而引導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的長足發(fā)展。

3.4 提高金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平

金融機(jī)構(gòu)應(yīng)順應(yīng)目前房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢，不斷提升自身對于風(fēng)險(xiǎn)的管理水平。銀行想要獲取自身的發(fā)展必須要努力改變自身的經(jīng)營管理模式，各個(gè)銀行都應(yīng)本著實(shí)事求是的原則制定出完善科學(xué)的管理機(jī)制，不斷提升對于風(fēng)險(xiǎn)管控的能力。相關(guān)銀行還應(yīng)建立起房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)評估體系，建立健全相關(guān)信息系統(tǒng)，加強(qiáng)與外部機(jī)構(gòu)的信息合作與溝通，不斷提升風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)力，實(shí)時(shí)對可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范和管控，以確保自身的可持續(xù)發(fā)展。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)存在開發(fā)資金過度依賴于銀行貸款、消費(fèi)者的住房信貸存在著違約的風(fēng)險(xiǎn)以及金融機(jī)構(gòu)自身經(jīng)營過程中存在著諸多問題等干擾性因素，這些都將導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)。必須切實(shí)提升對房地產(chǎn)價(jià)格變化的管控、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)抵押貸款的證券化、積極發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的信托投資基金、不斷提高金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平才能規(guī)避和防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，科學(xué)引導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，確保國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步的增長，不斷提升我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

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