甄愛軍

持續(xù)上漲的二手房價在今年2月份中斷了上漲勢頭，鑒于疫情對樓市的影響可能在短期內(nèi)難以消退，因此二手房價漲幅在短期內(nèi)很難“轉(zhuǎn)正”。市場出現(xiàn)這樣的變化，給了購房者撿漏機會，可主動把握。

二手房價率先調(diào)整

連續(xù)上漲了58個月的二手房價，在今年2月份出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布“2020年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”。數(shù)據(jù)顯示，二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.1%。就此，連續(xù)58個月的上漲態(tài)勢在今年2月份被中斷。

就整體情況來看，二手住宅價格上漲的城市有?14?個，持平的城市有29個，下跌的城市有27個。相比1月，2月房價上漲的城市數(shù)量減少19城，房價持平的城市數(shù)量增加24城，房價下跌的城市數(shù)量減少5城。

就不同類型城市來看，一線城市雖然整體仍然保持上升態(tài)勢，但漲幅已經(jīng)回落。數(shù)據(jù)表明，4個一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.3個百分點。值得關(guān)注的是，一線城市內(nèi)部各城市的二手房價走勢也已出現(xiàn)了分化。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，北京和廣州分別下降0.2%和0.1%，上海和深圳分別上漲0.2%和0.5%。

此外，31個二線城市2月二手住宅銷售價格環(huán)比持平，與上月相同，武漢、石家莊和呼和浩特等12個城市無成交，價格視為沒有變動（環(huán)比指數(shù)為100）。

三線城市二手房價出現(xiàn)調(diào)整。數(shù)據(jù)顯示，2月份，35個三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降?0.1%，其中南充、瀘州、煙臺和遵義等?4?個城市跌幅較大，環(huán)比跌幅在0.7%以上;包頭、錦州和揚州等12個城市無成交。

專家表示，此類變化意味著市場已現(xiàn)降溫跡象。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，在連續(xù)58個月二手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅為正的情況下，此次首次出現(xiàn)轉(zhuǎn)負的現(xiàn)象，充分說明市場已處在降溫過程中，房東在不斷調(diào)整定價策略，以應對新冠肺炎所帶來的沖擊。

二手房價回落表明市場信心下滑。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英表示，2月份整體來看，各等級城市二手房市場受到疫情沖擊明顯，市場信心下滑，帶動市場價格回落。

成交狀況暫未改善

3月份上半個月（1日至15日，以下同），二手房市場成交狀況仍不理想，同比下滑達4成。

根據(jù)易居研究院監(jiān)測的?13?個城市二手房市場成交情況結(jié)果顯示，3?月份上半個月二手房共成交?20448?套，較2019年同時期下降42.5%。

具體到各個城市來看，除深圳和南京外，其他城市同比均有所下降。這主要是因為?13?城中，深圳和南京在?2019年3月二手房市場未出現(xiàn)小陽春，成交量基數(shù)低。成都、北京、岳陽、揚州、金華等城市調(diào)整幅度較大，同比下降幅度超過50%。

從歷史成交水平來看，3月上半月市場成交狀況仍然顯得有些低迷。通過觀察最近?3?年多時間的成交情況，除了2017年10月、2018年10月、2019年2月及今年2月的上半月之外，其余時間的成交量都要明顯高于今年3月上半月的水平。而上述時間段，不是國慶長假就是春節(jié)長假，成交低迷是常態(tài)。

即便是與疫情發(fā)生之前的2020年1月上半月相比，二手房市場成交表現(xiàn)也不佳，成交量下降四成。

就具體城市表現(xiàn)來看，除無錫外，其余?12?個城市二手房成交量均有所下降。無錫3月上半月成交量為1412套，較疫情前的1月增長115.6%，數(shù)據(jù)存在一定異動，可能是由于2月的部分成交量網(wǎng)簽數(shù)據(jù)延至到了3月，而并非實際成交狀況出現(xiàn)明顯改善。

通過進一步對比發(fā)現(xiàn)，成都、岳陽、杭州、金華、佛山等城市回落幅度最大，均超?50%。南京回落幅度較小，下降14.6%。

撿漏機會顯現(xiàn)

二手房市場將會逐漸恢復，但很難在短期內(nèi)得到明顯改善。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員姚方分析指出，3月成交量仍受新冠疫情影響，部分城市二手房月初日網(wǎng)簽量仍為0。雖然網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在一定的滯后性，但近期日網(wǎng)簽量仍不及正常水平，疫情雖得到有效控制，二手房市場仍處于逐漸恢復的狀態(tài)中。

姚方分析指出，目前各城市絕大多數(shù)房產(chǎn)中介門店已恢復營業(yè)，從需求端來看，預計因疫情而耽擱的購房需求會逐步釋放。此外，疫情對房價形成利空，不少賣家愿意調(diào)低價格以尋求交易機會，也將激發(fā)部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)及大戶型房源的置換需求。另外，政策面偏暖，有利于市場成交恢復。從地方政策來看，在疫情期間部分城市加碼人才購房政策，如杭州、蘇州、青島等，這也有助于市場需求的提振。

不過，二手房市場完全恢復，尚需時日。姚方表示，在中央疫情期間仍多次強調(diào)“房住不炒”的大環(huán)境下，綜合來看，二手房市場不宜過分樂觀，但恢復至疫情前正常水平可期。

而就房價來說，房價漲幅首次由正轉(zhuǎn)負，可能在短時間內(nèi)難以“轉(zhuǎn)正”。有觀點認為，2月二手房價漲幅環(huán)比首次轉(zhuǎn)負，已處于“偏冷”區(qū)間。本輪房地產(chǎn)周期上漲時間長、幅度大，隨著全國房地產(chǎn)市場進一步降溫，疊加新型冠狀病毒疫情的影響，預計未來幾個月二手房價仍有下跌空間。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為，此次二手房價漲幅由正轉(zhuǎn)負并非偶然，其實此前已經(jīng)出現(xiàn)賣家不斷調(diào)低掛牌價以尋求成交機會的現(xiàn)象，表明二手房市場逐步趨冷。

至于影響時間持續(xù)到何時？業(yè)內(nèi)人士表示，初步判斷要等到二季度，市場成交狀況才會達到正常水平。

而對于購房者來說，則可以尋找撿漏機會。業(yè)內(nèi)人士表示，在房價處于下行趨勢之時，買方占據(jù)主動權(quán)?？紤]到房產(chǎn)具有不動產(chǎn)屬性，流動性較差，因此在這個時期，少數(shù)急需資金的賣家為了盡快成交，往往會選擇大幅降價，這就給了購房者撿漏機會。當然，要實現(xiàn)撿漏，應該主動出擊，多了解和接觸市場。