黃莉翔

摘 要：在當前時代下，隨著我國房地產行業(yè)不斷發(fā)展，房地產已經(jīng)成為我國社會經(jīng)濟的重要組成部分。為推動房地產行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，對房地產會計核算業(yè)務進行科學合理的處理非常重要，相關工作人員要提高對這一問題的重視程度，結合房地產會計核算業(yè)務處理工作的要求以及房地產行業(yè)的特殊性，科學而有序地開展日常工作，從而提高房地產會計核算業(yè)務處理的效果以及質量，促進房地產行業(yè)持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞：房地產;會計核算;業(yè)務處理路徑

房地產行業(yè)由于自身的特殊性，投資周期比較長，并且所涉及的投資金額比較大，為了提高房地產業(yè)的良性循環(huán)水平，要充分發(fā)揮房地產會計核算的重要作用，結合我國當前市場經(jīng)濟發(fā)展方向，對房地產會計核算業(yè)務工作中存在的問題進行有效的解決，并且結合房地產行業(yè)的發(fā)展方向提出針對性的發(fā)展建議，從而提高房地產業(yè)的經(jīng)濟效益。

一、房地產行業(yè)特殊性分析

在制定房地產會計核算業(yè)務處理工作路徑時，相關工作人員要對房地產行業(yè)的特殊性進行深入的分析以及研究，從而保證后續(xù)工作有序進行[1]。首先，對房地產業(yè)來說，其涵蓋了多個學科的內容，如金融學和經(jīng)濟學等。房地產行業(yè)是一個學科資源相對來說較為集中的行業(yè)，其在發(fā)展的過程中也涉及了諸多影響因素，會受到周邊地質環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展水平的影響。其次，其每一個工作環(huán)節(jié)都是由不同企業(yè)內部部門和外部各行各業(yè)之間合作完成的。其財務管理相對來說也較為復雜，要結合發(fā)展現(xiàn)狀以及發(fā)展方向，運用靈活的頭腦完成各個部門的工作。另外，房地產行業(yè)是一個需要充分了解內部調整規(guī)則的行業(yè)，假如在房地產操作系統(tǒng)應用的過程中沒有明確一些細節(jié)性問題，就無法實現(xiàn)房地產企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。此外，在房地產行業(yè)發(fā)展中，還要綜合考慮容積率和建筑物的密度，在項目管理中要以成本管理為工作重點，根據(jù)人們對房屋的需求以及要求開展日常工作。

綜上所述，我國房地產行業(yè)的特殊性是比較突出的，并且涉及了多方面內容，因此，在開展房地產會計核算業(yè)務處理工作的過程中，相關工作人員要結合房地產行業(yè)的特殊性及其所涉及的組成部分，科學而有序地開展日常工作，從而使房地產企業(yè)能夠獲得較大的經(jīng)濟效益。

二、房地產會計核算的業(yè)務處理問題

（一）會計準則和稅收法規(guī)存在差異

在房地產會計核算業(yè)務處理工作中，會計準則和稅收法規(guī)存在差異性是一個常見的問題，主要表現(xiàn)為預售銷售收入確認差異和按揭銷售收入確認差異。預售銷售主要是指房地產企業(yè)在取得預售的資格之后，預售銷售的預收款暫不確認收入，只有在房屋交接完成之后才可以進行收入確認工作，并且將這項工作內容直接轉入到主營業(yè)務中，而稅收法是根據(jù)房地產企業(yè)預售的毛利潤來計算企業(yè)預售銷售的所得稅。按揭銷售主要是指房地產企業(yè)在開發(fā)商收到按揭款之后才進行收入確認工作，而我國稅收法規(guī)定，房地產企業(yè)在收到首付款后就可以開始收入確認工作，并且能夠到銀行進行按揭貸款。

（二）附屬設施收入的核算處理存在問題

由于房地產銷售的范圍比較廣，既包含了主體房屋，也包含了地下室等附屬設施，所以在進行房地產會計核算工作時，要將這些附屬設施納入到總收入中，但是，一些工作人員在實際工作過程中并沒有將這些附屬設施的銷售收入納入到核算工作中，嚴重影響了后續(xù)工作。

（三）在產品的開發(fā)中存在收入核算問題

房地產企業(yè)在產品開發(fā)的過程中，對員工福利和股東分配方面的資金未進行納稅申報。此外，在一些舊城改造項目中，房地產開發(fā)商沒有將對拆遷戶的補償面積差額納入到總收入中，嚴重影響了會計核算工作的準確性，還涉及稅收問題。

（四）房地產成本費用存在收入核算問題

房地產企業(yè)在會計核算工作中，在成本費用收入核算方面也存在諸多問題，例如：房地產產品開發(fā)成本和費用計算方式存在一定的差異性，將一些未竣工驗收的房產算入到營業(yè)成本中，而將一些土地成本和工程費用成本均攤，成本收入與核算的實際收入存在一定的差距[2]。另外，一些工作人員在實際工作的過程中，還存在違規(guī)發(fā)票入賬的問題，將一些作廢的發(fā)票納入到總賬中，使得房地產的成本核算結果和實際存在較大的偏差，嚴重影響了房地產主營業(yè)務成本核算工作的有效性。

三、房地產會計核算的業(yè)務處理路徑

（一）完善房地產企業(yè)的票據(jù)管理

為有效解決房地產會計核算中的問題，相關工作人員在實際工作過程中要加大對房地產票據(jù)的管理力度，嚴格按照相關規(guī)定開展日常工作。要確保稅款到位，就要結合標準化的計算方法來計算房地產企業(yè)的收入，并且需要扣除房地產商品開發(fā)中的一些隱性費用，從而得出精準的納稅金額[3]。在實際工作過程中，要建立完善的規(guī)章制度，對房地產產品的開發(fā)成本在計稅之后進行適當?shù)恼{整，從而提高稅收款的到位速度，相關管理人員可以通過強化管理來完善房地產會計核算業(yè)務處理的效果，例如：將預收房款對外使用收據(jù)作為發(fā)票進行科學合理的管理，并積極配合上級部門做好票據(jù)的檢查和核算工作，從而有效提高房地產會計核算的質量以及效果。

（二）嚴格執(zhí)行制度來保障保稅款

在提高房地產會計核算業(yè)務處理能力時，相關工作人員要嚴格按照相關規(guī)章制度來保障保稅款，要結合房地產會計核算的重點工作內容，對會計核算流程進行完善。房地產企業(yè)自行開發(fā)的項目，要根據(jù)購買方所簽訂的合同，嚴格按照合同條款中的要求開展日常工作。對自用房產來說，一些固定資產要進行完整的會計核算，明確應納的土地使用稅及房產稅，提高最終的工作效率，可以基于收入來確認房地產企業(yè)會計核算工作的重點內容。房地產企業(yè)預收或暫收預收款并不納入到收入確認工作中，房地產企業(yè)要嚴格按照我國相關稅法進行稅款預繳。

（三）加強房地產的預售稅務核算

在實際工作過程中，加強房地產預售稅務的核算也是非常重要的。商品房在竣工前所簽訂的合同屬于房地產企業(yè)和購房者的合約，這部分預售金額不能納入稅務核算工作中，而要等到房屋竣工，由購房者驗收交付完成之后，才可以將預售時所繳納的款項納入到房地產企業(yè)的主營業(yè)務收入中。相關工作人員要對房地產預售流轉稅費核算工作進行不斷的完善，并且對其中所產生的信息進行全面的記錄，在收入確認工作中要轉出這部分稅費，從而實現(xiàn)流轉稅費的合理配比，提高會計核算工作的有效性。

（四）適當增補相關信息披露內容

由于房地產會計核算工作中所涉及的信息相對來說較為復雜，再加上房地產行業(yè)的特殊性較為明顯，所以在進行房地產會計核算工作時，要提高對信息披露的重視程度，從而推動房地產行業(yè)良好發(fā)展。例如：可以適當增加土地信息方面的內容，從而使客戶可以全面了解房地產企業(yè)的開發(fā)能力以及有關土地成本方面的內容。此外，相關工作人員還需要將成本信息納入到企業(yè)的財務報告中，結合我國當前市場經(jīng)濟發(fā)展方向以及發(fā)展現(xiàn)狀編制精準的報告，將增補的資金信息納入到備注中，從而實現(xiàn)現(xiàn)金信息披露的準確性。另外，相關工作人員還需要對房地產開發(fā)中的一些信息進行有效的披露，如工人工資和采購物資的金額等，從而使企業(yè)會計核算業(yè)務處理能力能夠得到有效的提高。最后，在實際工作過程中，相關工作人員需要結合不同的建設項目對財務信息進行精準的編制以及報告，為提高現(xiàn)金流信息的準確性，相關工作人員要利用當前先進的信息技術手段，加強對建設項目實際資金情況和財務信息的了解，之后再將報告中的內容進行有效的披露，對于一些特殊的信息，要在公眾面前進行披露，從而提高信息的透明性和公開性。

四、結語

由于房地產行業(yè)的特殊性，房地產企業(yè)在會計核算工作中面臨著諸多問題，急需解決。因此，相關工作人員要對房地產會計核算業(yè)務處理中的不足之處進行深入的分析以及研究，在后續(xù)工作過程中明確房地產行業(yè)核算的重點內容，對會計核算流程和管理制度進行不斷的完善，結合房地產產品的開發(fā)現(xiàn)狀，加大對信息的披露力度，提高房地產會計核算工作的準確性。

參考文獻

[1]劉正.淺談房地產會計核算的業(yè)務處理[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2016（8）：181-182.

[2]魏鳳.房地產開發(fā)企業(yè)預售業(yè)務涉稅會計處理淺析[J].財訊，2018（7）：96-98.

[3]王巍巍.前期房地產開發(fā)企業(yè)會計核算與稅務處理的特殊性[J].魅力中國，2017（7）：80-82.