【摘要】在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展之中，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，建筑業(yè)也獲得了迅速的發(fā)展。其中，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是我國(guó)建筑業(yè)的重要組成部分之一，對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著直接影響，所以將工程造價(jià)應(yīng)用到房地產(chǎn)的評(píng)估工作之中，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)確性的提升起到至關(guān)重要的作用?；诖?，本文對(duì)工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估之中的應(yīng)用進(jìn)行分析，希望可以對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)確性的提升有所幫助。

【關(guān)鍵詞】工程造價(jià);房地產(chǎn)評(píng)估;應(yīng)用

房地產(chǎn)作為一種固定資產(chǎn)，在市場(chǎng)上交易、抵押、征收、資產(chǎn)處置、納稅等都要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，需要專業(yè)評(píng)估師對(duì)其整體價(jià)值評(píng)估，進(jìn)而有效降低以上交易風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)確性卻會(huì)受到市場(chǎng)、政策以及技術(shù)等諸多方面因素的影響，稍有不慎就會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果不準(zhǔn)確。因此，評(píng)估人員開(kāi)始將工程造價(jià)應(yīng)用到房地產(chǎn)的評(píng)估之中，通過(guò)這樣的方式，將會(huì)進(jìn)一步提升房地產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)確性。

1、房地產(chǎn)評(píng)估常用方法

1.1成本法

所謂成本法，其實(shí)就是我們經(jīng)常提到的承包商法，就是在進(jìn)行房地產(chǎn)的評(píng)估過(guò)程中，重新對(duì)項(xiàng)目對(duì)象的價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。估點(diǎn)價(jià)格的構(gòu)建，并扣除折舊，然后再通過(guò)科學(xué)的估算方法，這是一種應(yīng)用起來(lái)十分簡(jiǎn)單的評(píng)估方法，可以將房?jī)r(jià)簡(jiǎn)單地看成是建設(shè)成本、各項(xiàng)稅收以及正常利潤(rùn)這三項(xiàng)費(fèi)用的總和。在房地產(chǎn)交易比較少的情況下，或者是無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)比較法來(lái)進(jìn)行評(píng)估的情況下，這種評(píng)估方法卻十分適用。

1.2市場(chǎng)法

首先要收集足夠的相似房地產(chǎn)的交易案例，確保案例與案例之間能夠相對(duì)比，具有足夠高的可比性。運(yùn)用市場(chǎng)法對(duì)投資性房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，要著重分析房地產(chǎn)的交易、權(quán)益、區(qū)位、實(shí)物等相關(guān)情況，充分考慮被評(píng)估房地產(chǎn)的交易日期、使用年限、容積率、區(qū)域位置等相關(guān)因素，并將技術(shù)參數(shù)、參照物等相關(guān)資料收集齊全。采用市場(chǎng)法對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，是將投資性房地產(chǎn)放到市場(chǎng)環(huán)境中去的較為全面的一種評(píng)估法，特指單項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估情況，利用市場(chǎng)法對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，可以真實(shí)的反映出這處房產(chǎn)的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格，具有較強(qiáng)的參考價(jià)值。

1.3收益法

收益法評(píng)估方法主要是判斷房地產(chǎn)的租金收益與其相應(yīng)的費(fèi)用的匹配度，計(jì)算出需要評(píng)估的投資性房地產(chǎn)的凈收益和收益期限，再通過(guò)一定的折現(xiàn)率將其進(jìn)行折現(xiàn)，轉(zhuǎn)化成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行評(píng)估。其中選擇折現(xiàn)率時(shí)，要選擇能夠反映出評(píng)估基準(zhǔn)日類似地區(qū)的同類投資性房地產(chǎn)的平均回報(bào)水平的折現(xiàn)率，這樣才具有比較高的參考價(jià)值。在具體使用中，收益法評(píng)估主要采用收益乘數(shù)法和報(bào)酬資本化法。

（1）收益乘數(shù)法。這種評(píng)估方法只能應(yīng)用在房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境較為成熟的情況下，且只適用在公寓、商鋪等投資性房地產(chǎn)的批量評(píng)估上，直接反映出了市場(chǎng)價(jià)格和租金的關(guān)系，因?yàn)槠浔旧淼膮⒖純r(jià)值不大，一般作為輔助方法使用。

（2）報(bào)酬資本化法。這種評(píng)估方法適用于批量或者單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估，通常應(yīng)用在信息較為匱乏的市場(chǎng)環(huán)境下，通過(guò)報(bào)酬資本化法，將被評(píng)估的投資性房地產(chǎn)的未來(lái)期望收益和獲利年限進(jìn)行預(yù)測(cè)，并將其中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)做量化處理，提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。這種評(píng)估方法能夠被評(píng)估的將投資性房地產(chǎn)的資本化價(jià)值明確展現(xiàn)，評(píng)估過(guò)程具有較高的參考性。

2、房地產(chǎn)評(píng)估存在問(wèn)題

2.1資產(chǎn)評(píng)估法不完善

法律法規(guī)是各個(gè)行業(yè)發(fā)展的根本，房地產(chǎn)評(píng)估工作也不例外，在實(shí)際房地產(chǎn)評(píng)估工作開(kāi)展過(guò)程中，必須嚴(yán)格按照相應(yīng)法律法規(guī)進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范性法律法規(guī)有《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》，但是觀察這些條例內(nèi)容不難發(fā)現(xiàn)，許多法律條款細(xì)則并不完善，房地產(chǎn)評(píng)估工作人員開(kāi)展房地產(chǎn)評(píng)估工作時(shí)，很難按照法律規(guī)定內(nèi)容執(zhí)行。

2.2評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境不規(guī)范

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)是我國(guó)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)中最常用的方式，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)逐漸從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)，但是目前來(lái)看，大多數(shù)人仍然以舊觀念為主，認(rèn)為房地產(chǎn)評(píng)估是國(guó)家行為，不能正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估機(jī)構(gòu)的實(shí)際作用。在實(shí)際工作過(guò)程中，常常出現(xiàn)因業(yè)務(wù)素質(zhì)不適應(yīng)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)等現(xiàn)實(shí)因素而導(dǎo)致的市場(chǎng)監(jiān)管問(wèn)題，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)評(píng)估違規(guī)現(xiàn)象頻發(fā)。

3、工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估之中的實(shí)際應(yīng)用分析

3.1規(guī)范成本價(jià)格評(píng)估

在對(duì)房地產(chǎn)的建安成本進(jìn)行價(jià)格評(píng)估過(guò)程中，比較常用的方法是市場(chǎng)比較法和成本評(píng)估法，也有一些會(huì)將政府所確定的房屋重置價(jià)格作為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估，或是通過(guò)工程造價(jià)法對(duì)開(kāi)發(fā)的成本進(jìn)行評(píng)估。但是在實(shí)際對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程中，卻經(jīng)常會(huì)應(yīng)用到單位比例法來(lái)計(jì)算建筑物重置的成本。由此可以看出，在實(shí)際進(jìn)行工程估價(jià)的過(guò)程中，無(wú)論是建筑物重置還是重建成本計(jì)算，都可以通過(guò)工程造價(jià)法來(lái)進(jìn)行計(jì)算。

3.2用工程造價(jià)來(lái)取代成本法進(jìn)行評(píng)估

在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程中，成本法與工程造價(jià)法在評(píng)估的程序之中和內(nèi)容之中都有著很大的相似性，但是這兩種方法也有著很多的差異性。通常情況下，在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程中，成本法的應(yīng)用會(huì)將社會(huì)化的客觀成本作為有效依據(jù)，而工程造價(jià)法一般僅考慮施工工程預(yù)算價(jià)格，不考慮土地成本的應(yīng)用。是針對(duì)特定條件下的特定工程作為主體來(lái)對(duì)工程的費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算。這兩種計(jì)算方法在計(jì)算的原則方面也存在很大的差別，在通過(guò)工程造價(jià)法進(jìn)行計(jì)算的過(guò)程中，主要的計(jì)算基礎(chǔ)是社會(huì)化條件，同時(shí)也可以在評(píng)估的過(guò)程中合理調(diào)整材料的價(jià)格，這樣就可以讓最后獲得的工程造價(jià)更加符合實(shí)際，進(jìn)而在應(yīng)用成本法對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程中作為核心依據(jù)。

3.3進(jìn)一步提升房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)確性

相比較建設(shè)市場(chǎng)施工合同的價(jià)格而言，房地產(chǎn)評(píng)估工程之中的預(yù)算價(jià)格往往更容易受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響，所以房地產(chǎn)評(píng)估中的預(yù)算價(jià)格都會(huì)比建設(shè)市場(chǎng)施工合同的價(jià)格高一些。在普通的民用建筑之中，施工技術(shù)的掌握與應(yīng)用都比較容易，施工技術(shù)也不會(huì)有太高的難度，這就讓建筑工期有了明顯的規(guī)律性，而在整個(gè)建筑工程的施工過(guò)程中，施工的強(qiáng)度也會(huì)控制在平均值的范圍之內(nèi)。所以在對(duì)民用建筑進(jìn)行施工的過(guò)程中，工程所需要的各種資源都可以得到平均的投入，且因?yàn)楣こ添?xiàng)目有著一般性的體量，所以工程所需材料也不會(huì)出現(xiàn)較大的價(jià)格波動(dòng)，即使是出現(xiàn)了一定的波動(dòng)，其價(jià)格也都會(huì)在建筑企業(yè)以及施工單位的可接受范圍之內(nèi)。

就目前來(lái)看，我國(guó)建筑市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，這樣的情況就會(huì)導(dǎo)致預(yù)算價(jià)格比市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)價(jià)格偏高的現(xiàn)象出現(xiàn)，所以在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程中，也應(yīng)該充分考慮到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在評(píng)估結(jié)果中的影響作用，在對(duì)企業(yè)的管理費(fèi)用以及造價(jià)利潤(rùn)進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候，都應(yīng)該將具體的市場(chǎng)情況加以充分考慮，但是在評(píng)估過(guò)程中又不能完全將市場(chǎng)價(jià)格作為依據(jù)。

在一些進(jìn)度計(jì)劃比較短、工期也比較短的項(xiàng)目之中，通常都會(huì)產(chǎn)生一些趕工措施費(fèi)用。同時(shí)，如果在施工過(guò)程中應(yīng)用到了一些先進(jìn)技術(shù)，就需要資質(zhì)與水平比較高的施工單位來(lái)進(jìn)行承辦，所以在實(shí)際的施工之中，也就會(huì)出現(xiàn)額外的一些技術(shù)措施費(fèi)用。因此，在實(shí)際的房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，都應(yīng)該對(duì)這些費(fèi)用進(jìn)行全面考慮。

如果業(yè)主的資金不能落實(shí)到位，需要施工單位先行墊付，實(shí)際的工程費(fèi)用之中就應(yīng)該出現(xiàn)相應(yīng)的墊付費(fèi)用以及財(cái)務(wù)費(fèi)用，但是在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的過(guò)程中，卻不需要對(duì)這些費(fèi)用加以考慮。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，隨著當(dāng)今經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷加快，建筑工程的發(fā)展和房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展都十分迅速。將工程造價(jià)應(yīng)用到房地產(chǎn)評(píng)估工作之中，不僅可以讓房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估更加準(zhǔn)確，同時(shí)也可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

梁朝暉（1972-），男，漢族，湖南沅陵人，本科學(xué)歷，主要從工程造價(jià)工作。