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摘要：在政策和市場(chǎng)需求的刺激下，各類(lèi)企業(yè)相繼涌入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。但在市場(chǎng)高速發(fā)展的同時(shí)，一些問(wèn)題逐漸暴露出來(lái)。文章分析出合肥市青年長(zhǎng)租公寓發(fā)展中存在的問(wèn)題并提出相應(yīng)解決措施。

關(guān)鍵詞：合肥;長(zhǎng)租公寓;問(wèn)題;對(duì)策

2019年合肥市常住人口為818.9萬(wàn)人，比上年同期增加10.2萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)1.3%，其中外來(lái)人口中的80%是依靠租房生活的，大量的外來(lái)人口意味著市場(chǎng)的缺口很大。

一、合肥青年長(zhǎng)租公寓現(xiàn)狀

目前合肥青年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中存在著兩種模式，其中一種模式是通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)房屋托管模式的升級(jí)而形成的。在這種模式下，經(jīng)營(yíng)公司首先需要去市場(chǎng)中尋求大量的穩(wěn)定房源，與房東簽訂相應(yīng)的托管合同，然后由經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行統(tǒng)一的裝修，最后由經(jīng)營(yíng)公司將其推向市場(chǎng)轉(zhuǎn)租給有需要的房客。在整個(gè)過(guò)程中，房東與租客之間并無(wú)直接聯(lián)系，他們只是單方面地與經(jīng)營(yíng)公司簽訂合同，由經(jīng)營(yíng)公司在整個(gè)過(guò)程中起到聯(lián)系的作用，并行使房屋的管理權(quán)。目前這種傳統(tǒng)的房屋托管升級(jí)模式居多。而另一種模式是長(zhǎng)租公寓品牌，以集中式為主。比如萬(wàn)科泊寓、星房?jī)?yōu)租、綠蘿公寓等，在合肥租賃市場(chǎng)已經(jīng)有一定的占有量，且口碑較好。

二、合肥青年長(zhǎng)租公寓存在的問(wèn)題

（一）市場(chǎng)占有率低、企業(yè)投資壓力大

由于長(zhǎng)租公寓前期需要投入過(guò)高成本，如物業(yè)租賃等固定成本、裝修成本，而租金價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)力較差，無(wú)形中延長(zhǎng)成本回收時(shí)間，提升企業(yè)一次性投入的成本，極大地增加了企業(yè)的投資壓力。

根據(jù)相關(guān)資料顯示，目前合肥市租房市場(chǎng)中長(zhǎng)租公寓的占有率低于20%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平。一方面這類(lèi)公寓融資成本較高，另一方面投資回報(bào)周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致大部分企業(yè)不敢輕易嘗試，僅萬(wàn)科等大型地產(chǎn)商愿意試水，創(chuàng)立出萬(wàn)科的自有品牌——泊寓，但其余地產(chǎn)企業(yè)依舊保持觀望態(tài)度。

（二）同質(zhì)化

合肥市場(chǎng)上的大多數(shù)長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式是從傳統(tǒng)的房屋中介或房屋托管的升級(jí)中改造而形成的，首先經(jīng)營(yíng)公司需要去市場(chǎng)中尋求房源，與房東簽訂托管合同，將這些房源長(zhǎng)期承租下來(lái)，然后由經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化裝修，最后由經(jīng)營(yíng)公司將其投向市場(chǎng)轉(zhuǎn)租給有需求的房客。經(jīng)營(yíng)商在這中間賺取的主要是轉(zhuǎn)租的差價(jià)和后期提供的專(zhuān)業(yè)化管理費(fèi)用和差異化服務(wù)費(fèi)用。可以說(shuō)，這種模式與原有的房屋中介區(qū)別并不是很大。

目前合肥的長(zhǎng)租公寓主要呈現(xiàn)兩端行情，以低端行情為主，雖然大多數(shù)產(chǎn)品的定位不太相同，但多數(shù)以年輕客戶(hù)群體為主。特別是隨著電視劇《愛(ài)情公寓》的熱播，引來(lái)了青年群體的共鳴，他們紛紛要求提升自己的居住環(huán)境。經(jīng)營(yíng)商在考慮到青年群體的訴求后，大多依靠一些硬件配套來(lái)吸引年輕客戶(hù)，如華麗的裝修、智能家具等，并未真正的形成青年社區(qū)、青年文化，使得長(zhǎng)租公寓僅是硬件的不同，易形成同質(zhì)化。

（三）盈利水平低

在對(duì)消費(fèi)者的調(diào)研分析中發(fā)現(xiàn)超過(guò)半數(shù)的租房者年齡在22-29歲之間，這一階段的人初入社會(huì)，正處于財(cái)富的積累階段，他們大多不愿支付較高的租金。因此長(zhǎng)租公寓在制定出租價(jià)格時(shí)不可能太高，太高會(huì)導(dǎo)致大量的客戶(hù)流失。合肥長(zhǎng)租公寓的租金收益率為1.8%，這是一個(gè)低收益狀態(tài)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開(kāi)發(fā)收益率和社會(huì)平均收益率。

（四）供需不匹配

在分散式長(zhǎng)租公寓的供給領(lǐng)域，合肥市房源大多為本市居民閑散住房，大部分房源的面積處于80-100平方米之間，以二居室、三居室居多，配套設(shè)施較為老舊。而在合肥市租房群體中，大多是剛畢業(yè)的大學(xué)生，價(jià)格是他們考慮的首要因素。他們中大多處于合租狀態(tài)，實(shí)際住房面積多數(shù)在9-15平方米范圍內(nèi)，他們對(duì)于自己的生活有著高品質(zhì)的追求。例如萬(wàn)科的泊寓，通過(guò)統(tǒng)一管理與品牌化經(jīng)營(yíng)，目前泊寓已全部滿(mǎn)租，同時(shí)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀態(tài)。

（五）長(zhǎng)租公寓相關(guān)法律制度缺失

目前合肥出臺(tái)的政策法規(guī)主要以支持和培育住房租賃市場(chǎng)為側(cè)重點(diǎn)，極少有相關(guān)政策關(guān)注長(zhǎng)租公寓。

目前合肥長(zhǎng)租公寓中多次出現(xiàn)承租者在退房后不告知管理人員，信息更新不及時(shí)，從而使得退房與新租之間存在大量時(shí)間浪費(fèi);部分承租者未及時(shí)繳納水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等，發(fā)生糾紛的幾率較高，影響租房的流通和效率;同時(shí)，合肥市還存在一部分未經(jīng)備案的群租房，不但干擾長(zhǎng)租公寓的發(fā)展，更導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)出現(xiàn)監(jiān)管漏洞，低質(zhì)長(zhǎng)租公寓房源不斷泛濫。

由于缺少政府監(jiān)管，也使得長(zhǎng)租公寓的諸多問(wèn)題暴露出來(lái)。如租房平臺(tái)上存在著一些虛假房源，獲得準(zhǔn)確信息成本較高;安全性能較差，承租雙方的個(gè)人資料容易外泄;房源質(zhì)量參差不齊，無(wú)法達(dá)到統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。此外，類(lèi)似群租房的市場(chǎng)亂象也在不斷發(fā)生，尚未得到政府行之有效的監(jiān)管。

三、合肥青年長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展的對(duì)策

（一）通過(guò)激勵(lì)政策擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模

隨著合肥市流動(dòng)人口數(shù)量的不斷增長(zhǎng)，房屋租賃市場(chǎng)的需求很大，而一般的企業(yè)考慮到前期投資成本較高、盈利較少不愿意涉足長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。因此，如何使合肥市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)供需關(guān)系維持平衡成為當(dāng)前發(fā)展的重點(diǎn)。

合肥市政府不僅要出臺(tái)相應(yīng)政策，為企業(yè)提供政策支持與優(yōu)惠，還要提供相應(yīng)的資金扶持。對(duì)從事長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)的企業(yè)給予一次性補(bǔ)助和稅收減免，降低這類(lèi)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)與投資壓力，以此激發(fā)企業(yè)的投資積極性。此外，政府還應(yīng)當(dāng)通過(guò)長(zhǎng)租公寓的供應(yīng)提高企業(yè)的參與性、緩解投資壓力，從而培育本市的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，并實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展。

（二）出臺(tái)調(diào)節(jié)供給與需求的政策

長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)應(yīng)該改變簡(jiǎn)單重復(fù)的模式，從滿(mǎn)足青年群體的文化和軟件需求方面進(jìn)行提升，而不是一味地通過(guò)硬件的提升來(lái)突圍。

品牌集中式長(zhǎng)租公寓，如萬(wàn)科泊寓處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，這不僅與萬(wàn)科的品牌化管理密切相關(guān)，還與消費(fèi)能力的提升有著極大關(guān)聯(lián)，只有人們的需求能力與消費(fèi)能力同時(shí)增長(zhǎng)，才能有效地推動(dòng)租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。為了維持供需平衡，應(yīng)積極實(shí)施對(duì)租賃供給側(cè)的改革措施，同時(shí)對(duì)租賃需求提供政策性支持。

政府應(yīng)出臺(tái)相關(guān)政策，向承租方和出租方提供一定程度的稅收優(yōu)惠，以此鼓勵(lì)青年人積極租房。例如，承租方可以獲取租金補(bǔ)貼的方式，提高租房積極性;在出租人方面，可以在新建與翻修租賃住房時(shí)使其享受優(yōu)惠政策。

（三）完善法律法規(guī)，構(gòu)建監(jiān)管機(jī)制

首先，政府需要盡快出臺(tái)更為細(xì)致的法規(guī)性文件，主要包括這類(lèi)公寓的備案、租戶(hù)信息、房源真實(shí)性等。其次是保障買(mǎi)房和租房雙方在部分公共區(qū)域上能夠享有同等的權(quán)利。

政府應(yīng)設(shè)置專(zhuān)門(mén)化的檔案管理工作崗位，以此解決長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的管理問(wèn)題，從而規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，通過(guò)法律手段保障承租人與出租人的個(gè)人信息安全與合法權(quán)益?？梢哉f(shuō)政府的監(jiān)管對(duì)于合肥市青年長(zhǎng)租公寓的發(fā)展是一味良藥。

四、結(jié)語(yǔ)

本文認(rèn)為，合肥青年長(zhǎng)租公寓發(fā)展過(guò)程中存在一定的問(wèn)題，如市場(chǎng)占有率低、同質(zhì)化嚴(yán)重、盈利能力差、相應(yīng)法律制度缺失。在今后的發(fā)展中，政府應(yīng)該出臺(tái)優(yōu)惠政策，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模、維持供給與需求的平衡、優(yōu)化法律保障機(jī)制，推進(jìn)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。