■ 北京筑福國(guó)際抗震技術(shù)有限責(zé)任公司高級(jí)工程師 鞠樹(shù)森

北京筑福國(guó)際抗震技術(shù)有限責(zé)任公司工程師 賈正華

2020年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》指出：“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指城市或縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社會(huì)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。各地要結(jié)合實(shí)際，合理界定本地區(qū)改造對(duì)象范圍，重點(diǎn)改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。”特別是經(jīng)過(guò)此次新冠肺炎疫情，各地區(qū)將更加重視老舊小區(qū)綜合改造工作。

一直以來(lái)，資金問(wèn)題是老舊小區(qū)綜合改造的重點(diǎn)和難點(diǎn)。對(duì)于不同的小區(qū)，老舊小區(qū)的綜合改造成本差異較大，成本高的小區(qū)能達(dá)到平均每戶(hù)8萬(wàn)元，成本低的小區(qū)平均每戶(hù)0.3萬(wàn)元。目前，老舊小區(qū)綜合改造資金還是以政府出資為主，由于沒(méi)有合適的投資盈利模式，社會(huì)資本參與綜合改造項(xiàng)目較少，這樣就增大了政府財(cái)政壓力。本文以北京豐臺(tái)區(qū)蓮花池西里老舊小區(qū)和北京通州區(qū)西營(yíng)前街老舊小區(qū)綜合改造項(xiàng)目為例，對(duì)老舊小區(qū)綜合改造稅收減免優(yōu)惠政策進(jìn)行分析和探討。

北京豐臺(tái)區(qū)蓮花池西里小區(qū)綜合改造分析

小區(qū)概況

北京豐臺(tái)區(qū)蓮花池西里6號(hào)院是北京市2017年老舊小區(qū)綜合改造和增設(shè)電梯雙試點(diǎn)項(xiàng)目。小區(qū)位于豐臺(tái)區(qū)西三環(huán)中路西側(cè)、蓮花西里路北側(cè)，是上世紀(jì)90年代中期建成的離退休干部住宅小區(qū)。小區(qū)總建筑面積為34976.78平方米（軍休所提供），共348戶(hù)，超過(guò)50%的住戶(hù)是75歲以上老人。此次改造建筑包括4棟多層、2棟高層以及配套用房。由于當(dāng)年建筑標(biāo)準(zhǔn)限值，該小區(qū)里5、6、7、8四棟多層住宅樓都沒(méi)有安裝電梯，無(wú)障礙設(shè)施缺失。小區(qū)基本情況見(jiàn)表1，改造后情況見(jiàn)圖1。

小區(qū)改造的主要內(nèi)容

北京蓮花池西里6號(hào)院改造的主要內(nèi)容，見(jiàn)表2。

表1 蓮花池西里6號(hào)院小區(qū)基本情況

表2 北京蓮花池西里6號(hào)院改造的主要內(nèi)容

改造后的蓮花池西里6號(hào)院小區(qū)

蓮花池西里小區(qū)改造資金估算

基于上述對(duì)蓮花池西里老舊小區(qū)綜合改造方案的分析，現(xiàn)對(duì)改造資金進(jìn)行分析、估算。蓮花池西里老舊小區(qū)改造資金估算約9000多萬(wàn)元。

北京通州區(qū)西營(yíng)前街老舊小區(qū)綜合改造分析

小區(qū)概況

北京通州區(qū)西營(yíng)前街老舊小區(qū)始建于1992年，西起玉橋中路，東至西營(yíng)巷，南起西營(yíng)前街，北至玉帶河?xùn)|街。小區(qū)占地面積8萬(wàn)平方米，樓房建筑面積約6.05萬(wàn)平方米，共有15棟樓，62個(gè)單元門(mén)，共769戶(hù)。

西營(yíng)前街老舊小區(qū)改造建筑單體信息，見(jiàn)表3。

小區(qū)改造的主要內(nèi)容

北京通州區(qū)西營(yíng)前街老舊小區(qū)改造的主要內(nèi)容，見(jiàn)表4。

西營(yíng)前街老舊小區(qū)改造資金估算

基于上述對(duì)西營(yíng)前街老舊小區(qū)綜合改造方案的分析，現(xiàn)對(duì)改造資金進(jìn)行分析、估算。西營(yíng)前街老舊小區(qū)改造資金估算約18000多萬(wàn)元。

表3 改造建筑單體信息

表4 北京通州區(qū)西營(yíng)前街老舊小區(qū)改造的主要內(nèi)容

通過(guò)北京蓮花池西里6號(hào)院的改造分析可以看出，在老舊小區(qū)改造過(guò)程中，僅靠政府財(cái)政是難以實(shí)現(xiàn)的，目前，全國(guó)約有老舊小區(qū)22萬(wàn)個(gè)，涉及居民近3900萬(wàn)戶(hù)。2019年，各地改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民352萬(wàn)戶(hù)；2020年各地計(jì)劃改造老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶(hù)。針對(duì)目前大量有待于改造的老舊小區(qū)，需要進(jìn)一步挖掘老舊小區(qū)可以市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)的資源，和政府公共服務(wù)相結(jié)合，推動(dòng)老舊小區(qū)改造的順利進(jìn)行。目前，老舊小區(qū)各項(xiàng)工作還處在試點(diǎn)、摸索階段，具體到稅收優(yōu)惠政策方面，還需要進(jìn)一步研究、探討。稅費(fèi)減免優(yōu)惠政策主要有稅收豁免、稅額減免、優(yōu)惠稅率和加速折舊等形式。對(duì)于老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，具體的稅費(fèi)減免優(yōu)惠政策初步建議包括以下幾個(gè)方面：

一是對(duì)參與老舊小區(qū)綜合改造項(xiàng)目的上、下游企業(yè)（包括建設(shè)單位、設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備及材料供應(yīng)等單位），免征營(yíng)業(yè)稅；

二是對(duì)于老舊小區(qū)綜合改造項(xiàng)目中涉及到的公共服務(wù)或公益性的設(shè)備、設(shè)施等資產(chǎn)，免征增值稅；

三是對(duì)于符合稅法有關(guān)規(guī)定，參與老舊小區(qū)綜合改造項(xiàng)目的實(shí)施主體，第一年至第三年免征企業(yè)所得稅，第四年至第六年減半征收企業(yè)所得稅；

四是在老舊小區(qū)綜合改造項(xiàng)目中，對(duì)節(jié)能改造的服務(wù)企業(yè)提供優(yōu)惠的加計(jì)扣除項(xiàng)目，如某企業(yè)所研發(fā)的應(yīng)用于老舊小區(qū)綜合改造項(xiàng)目的研發(fā)支出，進(jìn)行全額稅收抵扣；

五是對(duì)老舊小區(qū)綜合改造項(xiàng)目所采用的設(shè)備設(shè)施，經(jīng)稅務(wù)部門(mén)審核認(rèn)定后采取加速折舊。

結(jié)語(yǔ)

在老舊小區(qū)綜合改造過(guò)程中，僅靠政府財(cái)政是難以實(shí)現(xiàn)的，需要通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制走出一條多元化籌資、可持續(xù)發(fā)展的路徑。這就需要進(jìn)一步挖掘老舊小區(qū)綜合改造中可以市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)的資源，并與政府公共服務(wù)相結(jié)合，推動(dòng)全國(guó)老舊小區(qū)綜合改造工作的高質(zhì)量發(fā)展。