楊歆

摘 要：中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的飛速發(fā)展，已經(jīng)從最初零散、非專業(yè)化的運(yùn)作公司逐漸成長(zhǎng)為規(guī)模大、專業(yè)性強(qiáng)的集團(tuán)公司。在全國(guó)房企排名前50強(qiáng)中，絕大多數(shù)是國(guó)內(nèi)或者香港上市的知名地產(chǎn)企業(yè)。地產(chǎn)品牌眾多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，使得開發(fā)公司在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)理念上對(duì)自己的項(xiàng)目提出了更高要求。下文重點(diǎn)分析了業(yè)主收房時(shí)應(yīng)該關(guān)注的幾個(gè)重點(diǎn)問題。

關(guān)鍵詞：竣工交付;地面停車;綠地率

文章編號(hào)：2095-4085（2020）05-0165-02

隨著生活條件的日益提高，對(duì)于安家置業(yè)，人們會(huì)更多考慮居住環(huán)境和舒服度。近幾年來在考慮產(chǎn)品設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、周邊配套的基礎(chǔ)上，購(gòu)房者會(huì)更加聚焦城市規(guī)劃熱門板塊，因此買房、收房的經(jīng)驗(yàn)必不可少。作為房地產(chǎn)開發(fā)的職業(yè)經(jīng)理人，應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋交付前的各類手續(xù)和證照有準(zhǔn)確的了解;同時(shí)作為購(gòu)房的普通百姓，也應(yīng)當(dāng)了解自己在收房過程中需要關(guān)注的重點(diǎn)事項(xiàng)。

1 項(xiàng)目交付的前提條件

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用，而未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，則不得交付使用?；诖耍韵戮歪槍?duì)驗(yàn)收的內(nèi)容以及業(yè)主如何判斷項(xiàng)目是否驗(yàn)收合格等問題進(jìn)行闡述。

1.1 驗(yàn)收流程

房地產(chǎn)開發(fā)從拿地到交付要經(jīng)歷三個(gè)重要階段。第一個(gè)階段是從拿地到開工，主要確定項(xiàng)目整體規(guī)劃，完成政策性審批，使項(xiàng)目具備合法的開工手續(xù);第二階段是施工階段，任何項(xiàng)目都有施工周期，通常層數(shù)越高，施工周期越長(zhǎng);第三階段就是竣工驗(yàn)收階段，開發(fā)企業(yè)在具備驗(yàn)收條件時(shí)應(yīng)主動(dòng)向建設(shè)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，主管部門應(yīng)對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后即具備了交付的前置條件。那么涉及公共安全的驗(yàn)收具體又是哪些驗(yàn)收呢？房屋的驗(yàn)收需經(jīng)過規(guī)劃、人防、消防、環(huán)保、節(jié)能、防雷等單項(xiàng)驗(yàn)收，同時(shí)還需經(jīng)過竣工初驗(yàn)、終驗(yàn)，最后申請(qǐng)聯(lián)合驗(yàn)收，直至取得竣工備案證。

1.2 聯(lián)合驗(yàn)收條件

①建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證中所載的驗(yàn)收樓棟及樓棟周邊區(qū)域已全部竣工并完成規(guī)定事項(xiàng)，具備建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)條件。

②建設(shè)項(xiàng)目工程質(zhì)量符合驗(yàn)收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)以及圖紙?jiān)O(shè)計(jì)要求，已具備竣工驗(yàn)收條件。

③建設(shè)工程按消防設(shè)計(jì)及消防審批圖紙要求建成且符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

④建設(shè)項(xiàng)目已按照環(huán)評(píng)及其批復(fù)的要求建設(shè)，落實(shí)污染防治工作，配套污染治理設(shè)施。

⑤防雷裝置按核準(zhǔn)的設(shè)計(jì)要求建成，經(jīng)防雷檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

⑥公用綠化全部竣工完成，已具備通水、通氣、通電要求。

⑦檢測(cè)中心出具的沉降、節(jié)能、保溫、鉆心、路燈所接地等功能性檢測(cè)報(bào)告。

⑧除上述內(nèi)容外，其它規(guī)定的測(cè)量和監(jiān)測(cè)工作均已完成。

以上事項(xiàng)全部具備條件后，建設(shè)單位可向建設(shè)主管部門提交聯(lián)合驗(yàn)收申請(qǐng)，主管部門接到申請(qǐng)后應(yīng)對(duì)申報(bào)材料進(jìn)行審查，審查通過后由主管部門組織人防、消防、規(guī)劃、質(zhì)安監(jiān)等職能部門進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察并出具驗(yàn)收意見。不合格的建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)場(chǎng)書面告知，建設(shè)單位經(jīng)整改后再次提交復(fù)驗(yàn)申請(qǐng)，合格的建設(shè)項(xiàng)目各部門將出具驗(yàn)收合格法律文書，最后由主管部門統(tǒng)一核發(fā)竣工備案證。

因此取得竣工備案證即為驗(yàn)收合格，建設(shè)單位有義務(wù)將取得的竣工備案證在交付現(xiàn)場(chǎng)予以公示，同時(shí)業(yè)主也有查看建設(shè)項(xiàng)目的竣工備案證的權(quán)利。

2 地面停車及綠地率

交付時(shí)還應(yīng)注意小區(qū)環(huán)境。影響小區(qū)環(huán)境的因素很多，大到物業(yè)管理的品質(zhì)，小到小區(qū)里的一草一木都是環(huán)境的一部分。怎樣的環(huán)境能讓業(yè)主有更好的居住體驗(yàn)，重點(diǎn)談?wù)劦孛嫱＼嚭途G地率問題。

2.1 地面停車位

根據(jù)《南京市建筑物配建停車設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》要求，小區(qū)可以設(shè)置地面停車位，但數(shù)量有限制。那么作為業(yè)主來說，如何知曉地面停車位的數(shù)量、位置是否符合規(guī)劃要求呢？規(guī)劃部門在審批小區(qū)總平面方案之前都有公示環(huán)節(jié)，所建房屋的棟數(shù)、層數(shù)、間距、停車數(shù)量、位置等信息均在總平面圖上清楚表達(dá)且公示期為10d。由于公示期項(xiàng)目無法取得施工手續(xù)，加之營(yíng)銷工作尚未介入，往往公示期會(huì)被絕大多數(shù)準(zhǔn)業(yè)主忽視。待小區(qū)交付時(shí)業(yè)主對(duì)小區(qū)的印象只能停留于營(yíng)銷沙盤，因此建議業(yè)主們?cè)谛^(qū)交付前向政府機(jī)關(guān)申請(qǐng)調(diào)閱規(guī)劃審批圖紙，以便核實(shí)小區(qū)停車位是否與規(guī)劃審批圖紙一致，這樣可以最大程度上保證業(yè)主利益。

2.2 綠地率

綠地率和綠化率是兩個(gè)不同的概念，它們都是衡量綠化的指標(biāo)。前者是專業(yè)術(shù)語(yǔ)，更加嚴(yán)謹(jǐn)，主要指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化的總和與小區(qū)用地面積之比。而后者是比較寬泛，通常是開發(fā)商宣傳樓盤綠化時(shí)引用的概念，沒有法律和法規(guī)依據(jù)。綠地率是小區(qū)綜合性指標(biāo)，做到整個(gè)小區(qū)平衡，業(yè)主不能以單棟房屋周邊的綠化多少，來判斷小區(qū)整體綠地率，這樣既不科學(xué)也不準(zhǔn)確。對(duì)于業(yè)主來說，綠地率高可以帶來豐富的視覺享受，提高業(yè)主的居住體驗(yàn)感，更可以給業(yè)主帶來健康的生活氣息，享受綠色生活。因此購(gòu)房人可以多考察、比較，選擇綠化條件好的樓盤作為居住首選。

3 結(jié) 語(yǔ)

在地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的大環(huán)境下，開發(fā)企業(yè)必須堅(jiān)持客戶至上的理念才能在建筑行業(yè)擁有一席之地。從購(gòu)房人的需求入手，考慮產(chǎn)品設(shè)計(jì)，小區(qū)綠化及物業(yè)服務(wù)等，為業(yè)主提供更方便、更舒心的生活環(huán)境。很多地產(chǎn)企業(yè)已引入第三方滿意度調(diào)查，調(diào)查得分將直接影響到企業(yè)的績(jī)效考核，因此地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更加注重客戶感受，以真正做到為每一位業(yè)主用心服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

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