周琦

8月12日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行5家國(guó)有大行同時(shí)發(fā)布公告，8月25日起對(duì)批量轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的個(gè)人住房貸款，按照相關(guān)規(guī)則統(tǒng)一調(diào)整為L(zhǎng)PR定價(jià)方式。

此前，諸多購(gòu)房者們就對(duì)固定還款利率還是LPR定價(jià)利率哪個(gè)成本更低而猶豫不決，8月12日五大行的公告更是一石激起千層浪，“個(gè)人房貸將統(tǒng)一轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)”還一度沖上熱搜榜第二名。

8月13日，多位業(yè)內(nèi)人士在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)表示，五大行同時(shí)發(fā)布公告，實(shí)際上和此前央行的統(tǒng)一工作安排有關(guān)。房貸定價(jià)方式轉(zhuǎn)換成LPR后，不一定會(huì)導(dǎo)致月供增加，也可能降低購(gòu)房者的還款壓力。

自主選擇是否轉(zhuǎn)化“打亂了銀行計(jì)劃”

五大行在公告中稱，8月25日起，對(duì)符合轉(zhuǎn)換條件但尚未辦理轉(zhuǎn)換的存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。貸款定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

不過(guò)五大行均表示，批量轉(zhuǎn)換完成后，若對(duì)轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議，可于2020年12月31日（含）前通過(guò)手機(jī)銀行自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者獲悉，不僅五大行，交通銀行、華夏銀行等其他商業(yè)銀行也已紛紛跟進(jìn)。

一位不愿具名的股份制商業(yè)銀行工作人員向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹說(shuō)，他所在的銀行此前就已通知所有客戶轉(zhuǎn)化為L(zhǎng)PR定價(jià)，由客戶自己在手機(jī)銀行上進(jìn)行操作。但由于部分客戶聯(lián)系困難或當(dāng)時(shí)難以操作，還有不少未能轉(zhuǎn)化。此次他們銀行也要求統(tǒng)一轉(zhuǎn)化，“目的是全部轉(zhuǎn)化，盡量不漏人”。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)說(shuō)，此次各大銀行集體要求轉(zhuǎn)化LPR，主要是為了趕進(jìn)度完成工作任務(wù)。

根據(jù)央行〔2019〕第30號(hào)公告，2020年8月31日前必須完成換錨工作（編者注：即轉(zhuǎn)化為L(zhǎng)PR定價(jià)方式）。

鄒琳華說(shuō)，雖然公告均表示此次默認(rèn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，但是如果貸款者有意，也可以找銀行辦理，轉(zhuǎn)換成固定利率。“房貸基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，實(shí)際上是利率市場(chǎng)化的一部分，因?yàn)榉抠J盯住基準(zhǔn)利率的模式已經(jīng)多年沒(méi)有變化，轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR后，可以隨市場(chǎng)做一定的變動(dòng)?！?/p>

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，2019年各銀行LPR轉(zhuǎn)化政策的精神實(shí)際上是“在協(xié)商基礎(chǔ)上督促客戶完成換錨”。但2020年類似政策風(fēng)向有點(diǎn)變化，貸款者可自主選擇是否轉(zhuǎn)化?！斑@樣的表述存在一定的漏洞，或者使得購(gòu)房者面臨選擇困難癥。今年關(guān)于是否要轉(zhuǎn)化為L(zhǎng)PR定價(jià)方面，各類購(gòu)房者咨詢不斷、疑惑很多，尤其是普遍會(huì)問(wèn)‘調(diào)整后月供是否會(huì)增加的問(wèn)題。銀行客服和個(gè)貸部門面臨很多咨詢，甚至影響了正常的換錨工作，打亂了銀行的計(jì)劃?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，以此次五大行統(tǒng)一默認(rèn)進(jìn)行調(diào)整，減少了工作量，也減輕了雙方的成本。

專家：未來(lái)LPR大概率呈下降趨勢(shì)

對(duì)于申請(qǐng)或即將申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，更關(guān)心的還是轉(zhuǎn)化為L(zhǎng)PR定價(jià)后，每個(gè)月的還款額是會(huì)增加還是會(huì)減少。

在央行的表述中，LPR定價(jià)的個(gè)人房貸利率，將按照LPR以“LPR+xx個(gè)基點(diǎn)”“LPR-xx個(gè)基點(diǎn)”（1個(gè)基點(diǎn)=0.01%），或“LPR+xx%”“LPR-xx%”的形式來(lái)確定。

以5年期基準(zhǔn)利率打九折的房貸為例。此前在固定利率情況下，實(shí)際上的年利率為4.41%[4.9%（基準(zhǔn)利率）×0.9]。若在2020年1月轉(zhuǎn)化為L(zhǎng)PR定價(jià)，固定加點(diǎn)的點(diǎn)差會(huì)根據(jù)4.41%的利率，與2019年12月公布的5年期以上LPR（4.8%）之間的差確定，即差為-0.39%。此時(shí)，貸款者轉(zhuǎn)化后的利率依舊是每年4.41%[4.8%+（-0.39%）]。

2020年7月，5年期以上LPR的報(bào)價(jià)已降至4.65%。若雙方約定貸款利率一年調(diào)整一次，到2021年1月，LPR如果依舊保持在4.65%，則購(gòu)房者的貸款年利率將降至4.26%[4.65%+（-0.39%）]。如果2021年LPR上漲至5%，則購(gòu)房者的貸款年利率將升至4.61%[5%+（-0.39%）]。

上述計(jì)算結(jié)果顯示，如果未來(lái)5年期以上LPR+（-0.39%）>4.41%，即5年期以上LPR比4.8%高，選擇固定利率更為合適;反之，則LPR定價(jià)付出的利息更少。

那么，未來(lái)的LPR會(huì)怎樣走？比4.8%高還是低？

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前的新冠肺炎疫情使得世界各國(guó)面臨經(jīng)濟(jì)下行壓力極大，短期內(nèi)大幅加息的可能性概率較小。從大趨勢(shì)看，未來(lái)世界各國(guó)貸款利率將保持較低水平。因此，LPR或是更合適的選擇。

央行數(shù)據(jù)顯示，5年期以上LPR從2019年8月公布以來(lái)，共下調(diào)3次，從4.85%下調(diào)至2020年7月的4.65%，下降了20個(gè)基點(diǎn)。

鄒琳華向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說(shuō)，從當(dāng)前各方面的情況看，在還款期限內(nèi)，LPR大概率是一個(gè)下降的趨勢(shì)，購(gòu)房者轉(zhuǎn)換LPR后，負(fù)擔(dān)可能會(huì)減輕?！爱?dāng)然，雖然LPR利率大概率是趨降的，但也存在波動(dòng)的可能性?！?/p>

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2020年第16期）