邊瑞灼

摘要：在房地產估價實務中，成本法作為常用方法之一，發(fā)揮著重要的作用。在運用成本法估價過程中，估價師通常會面對具體估價路徑的選擇，“房地分估”、“房地合估”似乎難以較好的區(qū)分適用方向，這不僅給估價工作帶來了困擾，也為估價結果帶來了較多的不確定性。筆者通過估價實踐中的探索，試圖總結一些切實可用的規(guī)律，供業(yè)內同行參考。

Abstract： In the real estate appraisal practice， the cost apprcach as one of the commonly used methods， plays an important role. In the process of using the cost apprcach， we usually face the choice of the specific valuation path. "The real estate divides to estimate" and "the real estate unites to estimate" seems to be difficult to distinguish the application direction well. This not only brings us the work perplexity， also has brought the more uncertainty for the valuation result. The author tries to sum up some useful laws for the reference of the same trade by exploring the practice of valuation.

關鍵詞：成本法;估價路徑;房地合估;房地分估

Key words： the cost apprcach;valuation path;the real estate unites to estimate;the real estate divides to estimate

中圖分類號：F224;F293.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1006-4311（2020）25-0103-03

1 ?成本法概述

成本法（又稱積算法）是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。重新購建價格是指假設在估價時點重新購置全新狀態(tài)的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設全新狀態(tài)的估價對象的必要支出及應得利潤。折舊是指各種原因造成的估價對象價值的實際減損。

理論上來說，成本法更適用于新的或比較新的房地產價值評估，但因客觀條件或估價目的的需要，成本法在實操中的運用十分廣泛。在實踐中，常用于一些因市場原因（區(qū)域市場鮮有交易）或房地產自身原因（公益性、獨特性）而無法采用比較法、收益法等方法評估的房地產;投保、理賠、損害賠償等估價目的的需要，也會涉及到成本法的運用。即很多情況下，成本法成為明顯適用且不得不使用的估價方法。

成本法在不同房地產價值評估中，會表現為不同的形態(tài)，即不同的成本法公式的運用，具有統(tǒng)領性的公式如下：

①房地產價值=土地重新構建成本+建筑物重新購建成本-建筑物折舊;②房地產價值=土地成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤-建筑物折舊。

不同測算公式如何選取，公式中各組成部分如何量化，不僅由房地產類別決定，更和估價路徑的選擇密切相關。

2 ?相關理論及規(guī)定

依據《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291-2015），運用成本法對包含土地和建筑物的估價對象進行估價時，應首先確定具體的估價路徑，并符合下列規(guī)定：①應根據估價對象狀況和土地市場狀況，選擇房地合估路徑或房地分估路徑，并應優(yōu)先選擇房地合估路徑;②當選擇房地合估路徑時，應把土地當做原材料，模擬房地產開發(fā)建設過程，測算房地產重置成本或重建成本;③當選擇房地分估路徑時，應把土地和建筑物當做各自獨立的物，分別測算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本。

《房地產估價理論與方法》（中國建筑工業(yè)出版社，柴強主編，2017年6月第八版）：實際估價中，應根據估價對象狀況和土地市場狀況，選擇求取重新購建成本的路徑，并應優(yōu)先選擇房地合估路徑……房地分估路徑主要適用于土地市場上以能直接在其上進行房地產建設的小塊熟地交易為主的情況，或者有關成本、費用、稅金和利潤特別是基礎設施建設費、公共配套設施建設費較容易在土地和建筑物之間進行分配的情況。

以上可概括為三點：第一：運用成本法對房地產進行估價時，優(yōu)先適用“房地合估”路徑;第二：房地分估主要適用情況之一：待估房地產所含項目用地為小塊熟地，且該類小塊熟地市場活躍度高;第三：房地分估主要適用情況之二：有關成本、費用、稅金和利潤特別是基礎設施建設費、公共配套設施建設費較容易在土地和建筑物之間進行分配。

3 ?路徑選擇困境

3.1 理論困境

關于“房地分估”和“房地合估”的權威解析較少，而以上所提及的分估和合估的區(qū)分適用條件，亦有模糊之處：

“房地分估路徑主要適用于土地市場上以能直接在其上進行房地產建設的小塊熟地交易為主的情況”：小塊熟地市場成熟、交易頻繁只能證明同類項目用地主要通過市場途徑取得，從而可以采用比較法確定土地成本，而“房地分估”和“房地合估”估價路徑中的土地取得途徑都并未排除市場取得。

“房地分估路徑主要適用于……有關成本、費用、稅金和利潤特別是基礎設施建設費、公共配套設施建設費較容易在土地和建筑物之間進行分配的情況”：對于新的房地產而言，相關稅費是否在土地和建筑物之間進行分攤及如何分攤，只要做到清晰土地和建筑物價值的內涵，不重計、不漏計，理論上不會影響房地產估價結果;對于舊的房地產而言，成本法估價過程涉及建筑物折舊的測算，而相關稅費的分配問題與此密切相關，分配的科學合理性對兩種估價路徑的測算結果都有積極的貢獻。

3.2 實踐困境

3.2.1 案例背景

某個人自建自用住宅項目市場價值評估：估價對象為位于某鎮(zhèn)區(qū)的已建成房地產，包含土地（100m2）和建筑物（255m2），建筑物為地上3層，建筑密度為85%，容積率2.55。依據現有產權資料，結合現場查勘情況，土地剩余使用年期為55年，建筑物剩余經濟壽命40年（經濟壽命60年，有效年齡20年）。估價師采用成本法作為估價方法之一，但在估價路徑選擇上出現分歧，遂通過兩種成本法估價路徑分別測算，測算過程如下：

①房地合估。

適用公式：房地產價值=土地成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤-建筑物折舊

1）土地成本：區(qū)域內私宅土地二級市場交易頻繁，具備通過市場取得條件，通過比較法，我們測算土地的樓面地價為1725元/m2。

2）建設成本：建設成本=前期費用+建筑安裝工程費+基礎設施建設費+公共配套設施建設費+其他工程費+開發(fā)期間稅費。

以《**市房屋建筑工程經濟指標》為基礎，結合估價對象實際情況和市場一般水平調整后累加確定。具體測算如表1。

3）其他成本費用：主要為：管理費用、銷售費用、銷售稅費，并滿足行業(yè)一般投資利息及利潤水平。具體如表2。

4）完全重置價：經以上測算，可得：V=5219+0.036V，則：V=5415（元/m2）。

5）建筑物折舊：擬采用直線法測算建筑物折舊，須將其他成本費用在土地和建筑物之間進行分攤，以得出建筑物價值。分攤標準：土地成本和建設成本，分攤后土地樓面單價：2042元/㎡，建筑物單價：3373元/m2。

建筑物剩余經濟壽命40年（經濟壽命60年，有效年齡20年），結合同類建筑物情況，我們設定建筑物殘值率為0。則建筑物折舊為：3373×20/60=1124元/m2。

6）房地產價值：房地產價值=土地成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤-建筑物折舊=（5415-1124）×255=109.42（萬元）。

②房地分估。

適用公式：房地產價值=土地重新構建成本+建筑物重新購建成本-建筑物折舊

1）土地重新構建成本。依據區(qū)域市場情況，通過市場途徑取得，采用比較法測算，土地重新構建成本包含建設用地使用權價格及應由買方繳納的稅費，依據當地對個人自建房的管理規(guī)定，容積率不高于6，無需補交土地出讓金。同類地塊，市場取得價格為400-500萬/畝，通過修正，得出該項目用地重新構建成本：地面單價7103元/m2，土地重新構建成本合計71.03萬元。

2）建筑物重新購建成本。建筑物重新購建成本=建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

建設成本構成及測算路徑與合估路徑相同;依據房地產現行估價理論，其他成本費用估算以建筑物價值為邊界作為基數，取與合估路徑相同的指標。據此，我們得出建筑完全重置單價為3348元/m2。則建筑物于價值時點完全重置成本為：85.37萬元。

3）建筑物折舊。與合估路徑測算思路相同，采用直線法，折舊額為85.37×20/60=28.46萬元。

4）房地產價值。房地產價值=土地重新構建成本+建筑物重新購建成本-建筑物折舊=71.03+85.37-28.46=127.94（萬元）

3.2.2 差異解析

①差異比較。兩種路徑測算結果分別為109.42萬元、127.94萬元，合估路徑結果較分估路徑結果低14.48%。差異比較如表3。

②差異原因。從兩種估價路徑的測算過程，結合估價對象情況，對差異原因分析如下：1）土地成本差異：土地取得途徑都是通過市場取得，但本次估價對象開發(fā)程度不高，合估和分估路徑分別從樓面地價和地面地價的角度測算地價，是造成差異的主要原因。2）建設成本差異：兩種估價路徑建設成本均是區(qū)域內客觀成本的反映，無差異存在的理由。3）管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤差異：兩種路徑計算基數不同是產生差異的關鍵原因。合估路徑測算中，土地價值參與相關稅費及利息利潤的計算，在相同計算規(guī)則下，合估數據高于分估數據。4）折舊差異：折舊以建筑物完全重置價為計算基礎，合估路徑中建筑物完全重置價由建設成本加建筑物分攤的相關稅費及利息利潤構成，與分估路徑中單獨計算的建筑物完全重置價會有差異，進而造成了折舊差異;隨建筑物經濟壽命的減少，該差異會逐漸增大，但相較其他成本費用差異會小很多。

3.2.3 差異分析

在估價對象條件既定的情況下，合估路徑和分估路徑產生差異的焦點集中在土地價值呈現的形態(tài)及開發(fā)建設過程中相關成本費用計算的基礎和指標。

在本案例中，合估路徑測算時未考慮土地利用不充分的客觀情況，而使土地以樓面地價形式參與到房地產價值形成過程中，使得土地成本被低估;而在測算開發(fā)建設過程中的成本費用時，采用和分估相同的指標，又因土地價值成為計算基礎的一部分，而使得相關成本費用高于分估路徑測算數據。在驗證過程中，我們將案例中的建筑面積以10%為單位做出增減調試，隨建筑面積逐步接近土地規(guī)劃指標，各因素在兩種估價路徑中測算數據的差異逐步較小，并在臨近規(guī)劃指標的某一點消除測算差異（如圖1）。

3.3 實踐中遇到的問題匯總

實踐中，關于成本法估價路徑的選擇，常常在如下情況存在爭議：①開發(fā)程度不高的已完工房地產項目評估;②土地剩余使用年期和建筑物剩余經濟壽命相差較大的房地產項目評估;③基于特殊目的需要，對土地和建筑物用途不一致的房地產價值評估。

4 ?方案與建議

①在運用成本法進行房地產項目估價時，應優(yōu)先選擇“房地合估”路徑，理由如下：1）“房地合估”路徑在測算房地產完全重置價值時，模擬取得土地進行房地產開發(fā)建設的過程，符合房地產價值的形成過程;2）“房地合估”路徑中，土地作為房地產價值形成不可缺少的要素，有考慮其機會成本及投資利潤的必要，而這一點在“房地分估”路徑中往往難以體現。

②從測算過程來看，“房地合估”較“房地分估”更強調土地和建筑物價值的整體性，但仍宜將“房地合估”、“房地分估”看做是成本法價值形成的兩種途徑，在相同條件下，測算結果不宜有較大差異。故應注意以下問題：1）土地開發(fā)程度較低的房地產：應注意分析土地的規(guī)劃條件，在測算土地取得成本時，應充分考慮并體現其使用權在規(guī)劃條件下的權益價值，必要時做最高最佳利用分析，避免現狀開發(fā)程度對土地價值的不合理影響。2）土地剩余使用年期和建筑物剩余經濟壽命相差較大的房地產：“房地合估”須關注房地產完全重置價值中開發(fā)期間其他成本費用（管理費用、銷售費用、投資利息、利潤、相關稅費等）在土地和建筑物之間的合理分攤，避免其他成本費用以建筑物折舊形式不合理消耗;“房地分估”界定建筑物剩余經濟壽命時，須考慮土地剩余使用年期的影響，避免土地剩余使用年期結束后建筑物孤立存在的不合理情況。3）兩種估價路徑在測算開發(fā)建設過程中相關成本費用（管理費用、銷售費用、相關稅費等）時，應根據區(qū)域市場情況反映開發(fā)建設過程中的費用消耗水平，并據此體現在不同計算基礎的不同計算指標中。

③特殊估價目的需要進行特殊分析，并在價值形成過程中進行合理反映。

5 ?結語

成本法為房地產估價中常用方法之一，“房地合估”與“房地分估”為成本法的不同估價路徑，一般而言，并不存在明顯的適用邊界。無論采用哪種估價路徑，應從估價目的出發(fā)，以最合理反映估價對象于估價目的下的價值為目標，理順估價過程中的邏輯問題，避免相關成本的漏記、錯計及重復計算。

參考文獻：

[1]GB/T 50291-2015，房地產估價規(guī)范[S].

[2]柴強.房地產估價理論與方法[M].八版.中國建筑工業(yè)出版社，2017：285-331.

[3]GB/T 50899-2013，房地產估價基本術語標準[S].