徐珍

摘要：房地產行業(yè)一直是中國比較重要的支撐行業(yè)，近些年來，我國房地產行業(yè)發(fā)展比較緩慢，河南中小房地產企業(yè)也面臨著挑戰(zhàn)，消費者的心態(tài)也在疫情期間發(fā)生了變化，大部分的消費者持有觀望心態(tài)，進而影響了房地產銷量。雖然河南省是人口大省，有著人口紅利的優(yōu)勢，但是河南省三四線城市的房地產銷售前景也不容樂觀，河南省中小房地產要持續(xù)經營下去，必須不斷加強企業(yè)內部管理，進而對成本進行控制。本文通過分析河南省中小房地產成本控制中存在的問題以及原因，并且為河南省中小企業(yè)房地產進行更好的成本控制提出建議。

關鍵詞：中小房地產;成本控制;研究

一、研究背景

高速發(fā)展的房地產業(yè)推動了城鎮(zhèn)化的發(fā)展，近些年來，房地產業(yè)也是根據(jù)市場行業(yè)起伏不定，但是整體來看，房地產業(yè)也是蓬勃發(fā)展的。房地產業(yè)也是關系著民生的一個重要行業(yè)，為了合理利用土地資源、避免浪費，促使房地產業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，我國政府多次表示堅持對房地產業(yè)進行宏觀調控不動搖。為了抑制房地產業(yè)過熱，我國政府不斷出臺新的政策，新政策對房地產的市場供需均造成了極大的影響。隨著房地產業(yè)的不斷發(fā)展，土地越來越少，尤其在疫情期間，大部分的消費者持有觀望態(tài)度，所以房地產企業(yè)正經歷著低盈利的階段。房地產銷售量不容樂觀，但前期的開發(fā)成本，維持項目運轉的成本問題會影響企業(yè)的利潤。這就要求房地產企業(yè)注重可持續(xù)發(fā)展，強化成本控制。對于宏觀調控政策和不斷變化的市場環(huán)境，規(guī)模大的全國性的房地產企業(yè)資金充裕，可通過調整企業(yè)區(qū)域投資方向，從而減少局部地區(qū)風險及損失，而本地中小房地產業(yè)由于資金流有限，在面對突然變化的政策和引起的供需變化，可能由于資金收回不足而引起財務危機?，F(xiàn)階段河南省中小房地產企業(yè)目前已經將項目成本控制作為企業(yè)轉型發(fā)展的重點工作。綜上，對河南省中小房地產企業(yè)的成本控制進行研究，有利于更客觀、全面的認識企業(yè)項目成本控制現(xiàn)狀，并為進一步改善企業(yè)項目成本控制提供實踐依據(jù)。

二、河南中小企業(yè)房地產成本控制存在的問題

（一）成本控制體系不完善

河南省中小房地產企業(yè)由于企業(yè)運營時間短，項目運營經驗不足，因此很多企業(yè)成品控制體系不全面，不能很好地發(fā)揮成本控制體系的作用。很多中小企業(yè)未建立健全預結算管理制度、材料供應體系、合同管理體系等，導致很多工作相互交叉，結算混亂。有些房地產企業(yè)項目分包較多，產生大量工程交叉，工期延長，工程損耗大，成本較高。還有些企業(yè)工程檔案管理無序，未建立相應的工程資料管理制度，導致在結算時因索賠無據(jù)或簽證糾紛造成重大經濟損失。有些房地產企業(yè)在實際的成本管理工作中，有理論的管理措施，但執(zhí)行的過程比較敷衍，企業(yè)沒有專設監(jiān)管部門對成本管理工作進行監(jiān)督管控，這就使得成本管控工作人員缺少工作積極性，常常在工作中敷衍了事。

（二）工程施工成本高

河南中小房地產企業(yè)由于項目工期緊張，人員不足以及缺少專業(yè)技術人員，在項目設計階段考慮不夠周全，在施工圖設計過程中以及圖紙會審過程中，在不影響工程質量的前提下，不能提出圖紙中技術沖突、以及材料浪費的問題，僅依靠監(jiān)理單位、施工單位提出部分問題。導致項目材料費用高，項目簽證多，最終導致項目施工成本高。再有河南中小房地產企業(yè)項目管理人員欠缺，項目組織不健全，在項目實施過程中，項目的進展得不到實時的跟蹤，不能得到有效的數(shù)據(jù)，成本的核算也不準確，所以就無法準確分析項目進度、成本耗費等，因此難以控制成本。

（三）廣告宣傳投入無計劃

房地產營銷是房地產業(yè)運作的生命線，營銷策劃的好壞，直接影響房地產銷售量。所以房地產營銷必須制定合理的營銷策略，避免出現(xiàn)營銷誤區(qū)。而河南省中小房地產企業(yè)在營銷宣傳上存在諸多問題。河南省中小房地產企業(yè)由于人力、物力、財力缺乏，前期缺乏對市場進行認真的調研，不能充分了解客戶需求，委托的營銷策劃代理公司策劃水平不高，定位不準確，廣告缺乏新穎性，不能獲得很好地營銷效果。再者，很多房地產企業(yè)沒有制定系統(tǒng)性的整體營銷方案，沒有針對性地、盲目地投放廣告，導致營銷成本很高，效果欠佳。對于整個房地產營銷工作來說是重中之重，在營銷階段，該項目沒有制定針對性的營銷方案，沒有詳細定位和分析該項目的優(yōu)劣勢以及周邊市場，盲目在電臺大量的投放樓盤廣告進行宣傳，不按計劃、不控制成本，營銷宣傳成本存在巨大浪費。

三、河南中小房地產企業(yè)成本控制存在問題的原因

（一）企業(yè)人員整體意識不強

河南省中小房地產企業(yè)員工缺乏整體意識，在項目實際運營過程中，從領導班子、部門干部、崗位職工、作業(yè)人員都沒有對成本控制管理形成必要的重視。多個部門之間未能形成必要的成本控制框架，管理者也沒有形成成熟的責任考核觀念，在薪酬待遇上也未能和項目收益或虧損制定掛鉤措施。如果項目的投資成功，實現(xiàn)較高收益時，高管們則會有較豐富的報酬;如果投資項目收益較小，甚至發(fā)生虧損，企業(yè)管理者還是可以拿到豐厚的報酬。因此，如此的成本控制沒有形成實質性作用，無法有效提升管理者和下屬員工的主動性，也就談不上全面判斷項目投資是否具備可操作性以及風險概率。

（二）工程施工動態(tài)反饋不及時

根據(jù)調查研究發(fā)現(xiàn)，河南中小房地產由于整個開發(fā)周期比較緊張，施工之前并沒有做好充足的準備，而在真正施工時會導致增加成本。同時，河南中小房產人才緊缺，或因工作人員時間有限，并沒有在成本控制上下足夠的功夫。有可能在項目開發(fā)之前做了成本預算的工作，但由于工程施工時會根據(jù)實際的工作環(huán)境和狀況隨時更改部分設計內容，但原來的成本預算就不能反映出實際的問題，進而成本控制就成為一句空談。由于環(huán)境等方面的影響，政府會對工程施工做出限制，所以會延長施工的工期，在這種情況下，施工的人工成本會增加。租賃設備的費用也會增加。同時又因為不能及時交房會支付買房者違約金。所以在項目進行施工時，動態(tài)的反饋項目全過程非常重要。當施工圖紙發(fā)生變更時，項目上的管理人員應及時反饋，這樣財務部才會接受到有效信息，進而能夠合理的計算工程量。也能從整體上把控項目工程款的去向。不僅如此，財務部也應該根據(jù)項目部報上的工程量，對工程進度的成本數(shù)據(jù)進行專人核算和監(jiān)督，對產生差異的數(shù)據(jù)進行深入分析。

（三）項目缺乏系統(tǒng)的營銷宣傳方案

房地產的銷售是重要環(huán)節(jié)，銷量的提升可以加速企業(yè)回籠資金，銷售效果是影響房地產企業(yè)的發(fā)展，所以河南中小房地產進行宣傳時要講究成本效益原則。由于買房者有著地緣性的特點，所以在進行營銷時，要進行深入的市場調研，了解客戶的潛在需求，在宣傳上注重細節(jié)，抓住客戶心理。并且對調研結果的準確性進行深入分析，有計劃增強宣傳力度。

四、完善河南中小房地產企業(yè)成本控制的建議

（一）樹立全過程成本控制整體意識

土地是稀有資源，河南中小房地產競爭也是比較激烈的。為了企業(yè)更好地生存和發(fā)展，管理人員要有成本控制的全局意識，管理人員可以根據(jù)企業(yè)實際情況來設置獎懲制度進行調動全員參與成本控制的積極性。河南中小企業(yè)要根據(jù)項目建設期，制定工程節(jié)點，調整進度安排，讓成本控制貫穿整個項目始末，而且要在平時加強全體員工成本控制意識。

（二）施工工程實行實時成本控制

動態(tài)成本控制會幫助河南省中小房地產節(jié)約施工成本，現(xiàn)代信息技術的發(fā)展也為動態(tài)成本的控制提供了支持。眾所周知，房地產運行周期長，如果管理上有不足的話會增加企業(yè)支出。有效制定成本進度是非常有必要的，河南中小房地產企業(yè)要根據(jù)項目全過程的活動進行有層次的細分，然后依照細分的工程活動編制進度，項目的跟進人員根據(jù)進度的安排進行統(tǒng)計和及時進行調整，讓進度的偏差減小到最小，并且迅速匯報自己掌握的信息，實時進行成本控制。

（三）做好營銷宣傳方案

河南省中小房地產在市場營銷上要根據(jù)自身現(xiàn)狀做好企業(yè)營銷規(guī)劃，整合營銷資源，選擇對企業(yè)品牌有利的營銷，從消費者心理入手，做到理念上的創(chuàng)新，重視互聯(lián)網線上與銷售人員線下的結合，利用公交車、地鐵這種公共資源進行推廣，根據(jù)不同的時期采取不同的推廣方式。

五、結論

通過對河南省中小房地產企業(yè)現(xiàn)狀分析，得出河南省中小房地產面臨成本控制體系、工程施工成本高、廣告宣傳浪費等問題，接著分析問題存在的原因，提出提高管理人員成本控制的整體意識、動態(tài)成本控制、提前做好營銷宣傳方案等建議。

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