趙琪

摘要：在我國經(jīng)濟不斷發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)市場如雨后春筍般·陜速興盛。城鎮(zhèn)職工人數(shù)不斷增長，房地產(chǎn)的剛性需求也在持續(xù)增加，挑戰(zhàn)隨之而來，市場競爭愈發(fā)激烈。住房公積金制度下個人住房貸款屬于我國的一項重要的個人住房貸款方式，由于自身具有政策優(yōu)勢，在房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的同時，也帶動了住房公積金貸款業(yè)務(wù)的快速增長。我國住房公積金市場日益開闊，其貸款類型與政策受益的范圍也隨之廣泛起來，與此同時，也使住房公積金貸款的安全問題面臨著嚴峻的管理考驗。如何解決住房公積金貸款中容易出現(xiàn)的風險，以及對其進行嚴格的控制與回收等問題是保障住房公積金貸款安全的關(guān)鍵部分，也為促進住房公積金貸款發(fā)展進步夯實基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：住房公積金：貸款風險：控制：回收

一、住房公積金的定義以及其貸款存在的風險

1.住房公積金的定義

住房公積金，是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個人所有。目前為止，住房公積金主要是針對城鎮(zhèn)職工的一種福利政策，與之匹配的住房公積金個人貸款政策也只限于繳納住房公積金的城鎮(zhèn)在職職工。隨著住房市場的開擴壯大，住房公積金貸款本身所具有的互助性，可以降低家庭購房成本，成為越來越多職工的選擇。伴隨需求量的不斷上升，其中所隱藏的貸款風險也開始逐漸出現(xiàn)，完善貸前資格審查、貸后嚴格控制、及時本息回收，不僅有利于貸款資金安全，更是為住房公積金制度的健康發(fā)展提供保障。

2.監(jiān)督體系不完善

相對于其他行業(yè)體系的發(fā)展來看，住房公積金體系整體形成的時間較短，因而尚存亟待完善的地方，尤其在監(jiān)督體系中，還存在著許多問題，對貸款的風險控制與回收造成了不利的影響。由于監(jiān)督體系存在的漏洞，就出現(xiàn)了諸如住房公積金私自使用，以及不按照規(guī)定進行貸款發(fā)放等不良情況?；蚴菍σ呀?jīng)被查出的各類違規(guī)行為處罰不足，導致這種情況常抓難控，對住房公積金資金造成損失。住房公積金的管理部門以及其所委托的銀行兩者之間的各種權(quán)責界限不清楚，以至于容易出現(xiàn)金融漏洞，從而造成資金流失。除此之外，有的住房公積金中心在管理過程中并不能做到對其結(jié)余資金的公開透明化，尤其是每一筆資金的流動，并且個別地方的住房公積金管理層沒有專門的審計部門對其資金去向進行公開審查，由此也為住房公積金的違規(guī)行為提供了一定的條件。

3.抵押物風險

抵押物的風險也是住房公積金貸款風險控制與回收的一大難題。主要阻礙因素有兩部分：第一，在抵押物中，房屋抵押的風險是其中存在的最大問題。因其不確定性很高，并且具有不穩(wěn)定性，比如，在商品房貸款中使用期房作為抵押物，后續(xù)由于開發(fā)商、客戶或第三人原因可能導致抵押權(quán)難以實現(xiàn);又比如，存量房中在將來可能會出現(xiàn)由于規(guī)劃拆遷而等原因而發(fā)生的抵押物變更，從而影響抵押權(quán)。而抵押物問題出現(xiàn)之后，借款人通常會面臨兩種問題，一是抵押物尚不具備抵押價值，不能為該筆貸款提供保障，將有可能導致貸款回收風險，造成資金損失;二是，借款人在抵押房屋拆遷之后，不再具備房屋抵押權(quán)的使用，可能也不再具備償還貸款的能力。第二，抵押物價值變動，也是阻礙資金回收的重要影響因素。這主要是指，在抵押房屋的時候，房屋的價值可能會出現(xiàn)上下浮動的風險。比如，在對存量房進行貸款時，若是對住房公積金貸款所使用的抵押房屋有過高的評估，在房價持續(xù)下降時，就會產(chǎn)生一種貸款高于抵押房屋的現(xiàn)象，繼而會出現(xiàn)借款人為了降低自己的資金的流失而拒絕之后的貸款償還。

二、住房公積金貸款風險回收措施

1.完善監(jiān)督體系，實現(xiàn)資金透明化

住房公積金貸款和其他公積金業(yè)務(wù)相關(guān)部分相互聯(lián)系的完整系統(tǒng)，監(jiān)督體系是貸款業(yè)務(wù)中最重要的環(huán)節(jié)。要對其進行完善，首要任務(wù)是要對設(shè)置專門的審計部門，對資金的流向進行嚴格把控以及監(jiān)督，而其基礎(chǔ)是對風險進行預測和分析，協(xié)同相關(guān)部門一起，從貸前審核環(huán)節(jié)開始把控，通過出臺相關(guān)政策文件在源頭進行審查，繼而為下一步的貸中貸后工作打好基礎(chǔ)。其次，監(jiān)督體系的完善有助于住房公積金的貸款回收，也是整體工作的著力點。每一部分的進程必須進行合作，及時跟蹤評估，繼而將監(jiān)督體系貫徹到底，促進各部分的共同發(fā)展。最后，只有完善監(jiān)督體系，才能進一步的提高資金的透明度，嚴格把控資金的流動方向，在此基礎(chǔ)上，通過金融財政部門進行輔助監(jiān)督工作，嚴格保障監(jiān)督體系的完善，有關(guān)住房公積金的工作由財政部門統(tǒng)一核實以及撥放，并且進行公開，實現(xiàn)資金的透明化。

2.對抵押物出現(xiàn)的風險進行判斷，保障貸款的回收

必須對貸款所用的抵押物，尤其是房屋抵押加強管理，以便于貸款的及時回收提供保障。第一，對于房屋的抵押，必須對其是否合格以及有效進行嚴格確認，這是房屋能夠作為抵押物的必要條件，而對于其是否具有抵押權(quán)、房屋的價值是否合格以及信息的準確登記是資金回收的基礎(chǔ)條件。第二，對于將存量房作為抵押物的借款人，要對其房屋信息進行仔細的審查，保證其屬于正規(guī)交易來源，核實其真實性以及必須在法律所保護的范圍內(nèi)，以免房屋出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛，對于產(chǎn)權(quán)不明的房屋，不予進行貸款的發(fā)放。第三，對于現(xiàn)存的抵押房屋的評估系統(tǒng)進行創(chuàng)新改善，很多城市已取消部分貸款評估環(huán)節(jié)，以大連為例，對存量房貸款除房屋買賣價外，其評估值優(yōu)先參照房屋報稅價值，如確實存在疑議，可以申請由專業(yè)評估機構(gòu)對其抵押房屋進行評估，多角度審核保證其真實價值，避免騙貸套貸情況的出現(xiàn)。

三、結(jié)論

在房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起的關(guān)鍵節(jié)點上，住房公積金需求與辦理趨勢也逐漸上升，隨之而來是一些亟待完善的問題，很多并不能在短期內(nèi)得到解決，尤其是住房公積金貸款風險控制與回收方法的完善，需要一個長期的過程。因此，必須使住房公積金的管理層率先提高認識，對引發(fā)貸款風險的控制及回收有十足的重視，對其知識框架進行更新以及不斷的積累經(jīng)驗，熟悉貸款全過程中常見的風險，對其制定控制回收規(guī)劃，認真做好住房公積金貸款的各項任務(wù)。通過對準風險進行詳細分類，明確的將各類風險出現(xiàn)的可能性進行排列，強化事前預防，完善監(jiān)督體系，實現(xiàn)資金透明化，有利于與住房公積金相關(guān)的行業(yè)持續(xù)發(fā)展。