摘要 隨著城市的發(fā)展建設(shè)，有許多房屋被征收或拆遷。一般法律認(rèn)為，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的征收來說，擁有房產(chǎn)證的房屋會(huì)按照征收面積來進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)償，但對(duì)于沒有房產(chǎn)證的房屋是否就不認(rèn)可其補(bǔ)償面積？能否直接將證照不齊的老建筑作為違章搭建進(jìn)行處理？這是一個(gè)比較復(fù)雜的法律問題，值得我們法律人進(jìn)行思考。下面以上海市一個(gè)六十年代的老建筑被拆遷所遇到的境況為例展開論述。

關(guān)鍵詞 房屋動(dòng)遷 建筑面積 法律思考

作者簡介：譚沛，上海杉達(dá)學(xué)院。

中圖分類號(hào)：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.09.142

一、案情及背景簡介

上海市某街道有一處占地面積845平方米的獨(dú)院，院內(nèi)房屋最早建造于1979年前，原來屬于A裝卸公司（上?？h交通局下屬國有企業(yè)）所有，自1979年起作為裝卸公司子公司B電鍍廠經(jīng)營用房一直由電鍍廠使用。由于當(dāng)年房產(chǎn)證登記無法查證，這些信息是從當(dāng)年該區(qū)裝卸公司和電鍍廠的工商檔案獲得。據(jù)工商檔案記載，該地塊上建有966平方米的庫房、管理用房等企業(yè)經(jīng)營用房，1981年2月，該966平方米的房屋作為電鍍廠的經(jīng)營用房，經(jīng)過上?？h公安局、上?？h計(jì)量所、上?？h環(huán)境保護(hù)局和上?？h交通局等主管單位審核同意后，上海縣工商局給B電鍍廠頒發(fā)了工商營業(yè)執(zhí)照。

1984年該地所在鎮(zhèn)合并到相應(yīng)區(qū)，應(yīng)該區(qū)工商局要求，換發(fā)營業(yè)執(zhí)照必須出具住所地和使用經(jīng)營地證明，1989年A裝卸公司經(jīng)上?？h交通局核準(zhǔn)后，向該區(qū)工商局出具此房屋的面積和用途證明。

此房屋經(jīng)過四次交易，最后轉(zhuǎn)讓給了陳某。其前手為C研究所，轉(zhuǎn)讓時(shí)陳某受讓了全套證照，并協(xié)助C研究所履行了三年的合同，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過度。之后，此900多平方的房屋作為陳某開辦的D電腦用品有限公司（后更名為D科貿(mào)股份有限公司）經(jīng)營用房，一直使用至今。2014年新三板制度試行，根據(jù)國家政策規(guī)定新三板企業(yè)只在各地高科技園區(qū)注冊(cè)的企業(yè)中推行，D科貿(mào)股份有限公司為上新三板經(jīng)該區(qū)工商局審核同意將公司注冊(cè)地址進(jìn)行變更，但辦公依然在此經(jīng)營用房中，這一事實(shí)得到相關(guān)行政管理部門文書的確認(rèn)。

陳某接手此院落和房屋后，除每年對(duì)房屋修繕維護(hù)外，對(duì)房屋建筑沒有進(jìn)行過任何改動(dòng)，2003年該區(qū)政府進(jìn)行河道整治，拆掉了臨河的部分建筑，因而面積有所變動(dòng)。2009年該房屋被納入動(dòng)遷范圍，地塊規(guī)劃為濱江商業(yè)街用地。本次動(dòng)遷涉及兩個(gè)企業(yè)：D科貿(mào)股份有限公司和E公司（央企）。自2009年至今，除了當(dāng)?shù)鼐用褚押灱s搬離外，兩家企業(yè)依然未就拆遷補(bǔ)償安置事宜與拆遷方簽訂協(xié)議。

待拆遷房屋具體情況如下：房產(chǎn)證（實(shí)際名稱為“上海市房屋土地所有證”）上載明內(nèi)容如下：845平方米出讓土地;6號(hào)樓（2層廠房）共計(jì)96平方米。其他房子均無房產(chǎn)證。房屋交易中心2002年登記簿顯示：××路××號(hào)，6號(hào)樓（1層）96平方米，其他號(hào)樓無照。前述兩個(gè)關(guān)于6號(hào)樓房屋面積的記錄矛盾，且現(xiàn)場(chǎng)勘查發(fā)現(xiàn)并不存在登記簿上所稱的96平方米的房子。

因此發(fā)生分歧的問題是：《關(guān)于貫徹執(zhí)行（上海市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則）若干問題的通知》滬房地資拆【2001】1673號(hào)文及其后制定的《關(guān)于貫徹執(zhí)行（上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則）若干具體問題的意見》滬房管規(guī)范征【2012】9號(hào)文，均規(guī)定：拆遷房屋并不必須辦有房產(chǎn)證，無證有批文則按批文，無證無批文但能證明在1981年前建造用于居住的房屋，則按照有資質(zhì)的測(cè)繪單位實(shí)測(cè)面積計(jì)算?，F(xiàn)有材料中，根據(jù)B電鍍廠工商檔案記載：以上房屋從1979年開始免費(fèi)給電鍍公司使用，結(jié)合該區(qū)房產(chǎn)交易中心不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容等資料，可證明1981年前該片土地上已經(jīng)存在這些房屋。但行政機(jī)關(guān)認(rèn)為該房屋為非居住性房屋，不符合滬房地資拆【2001】673號(hào)文和滬房管規(guī)范征【2012】9號(hào)文規(guī)定。雙方對(duì)此存在分歧。

二、主要法律問題

根據(jù)陳某提交的案件材料和介紹的情況，在對(duì)案情和案件材料進(jìn)行審慎、認(rèn)真地分析后，本案論證的主要問題限定在：

1.1981年前已建成并經(jīng)營的房屋能否參照居住房屋的規(guī)定，按實(shí)測(cè)面積認(rèn)定被拆遷建筑面積？未規(guī)定非居住性房屋是否為法律漏洞？法律漏洞應(yīng)該如何填補(bǔ)？

2.房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格如何計(jì)算？

三、意見分析

1.1981年前已建成并經(jīng)營的房屋應(yīng)該參照“居住房屋”，按實(shí)測(cè)面積認(rèn)定被拆遷建筑面積。對(duì)非居住性用房不予補(bǔ)償?shù)挠^點(diǎn)與法與理無據(jù)。

首先，從法律屬性看，非居住性用房同樣是不動(dòng)產(chǎn)，具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值，受法律保護(hù)。法律規(guī)定的目的是保護(hù)財(cái)產(chǎn)和合法利益，只要房屋是存在的并且未經(jīng)法定程序被認(rèn)定為違法建設(shè)，就是受法律保護(hù)的，無論該房屋是“居住性”還是其他用途。

其次，從法律規(guī)定看，無論是《房屋拆遷管理?xiàng)l例》還是《房屋征收與補(bǔ)償條例》中，都沒有規(guī)定只對(duì)“居住性房屋”予以補(bǔ)償。相反，2011年之前的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》還是2011年1月起施行的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》都對(duì)被拆遷（征收）房屋進(jìn)行了用途區(qū)分，并明確了按照用途進(jìn)行補(bǔ)償。如果是辦公、經(jīng)營用途，那么補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和住宅不一樣。因此立法意旨在于：住宅用途和非住宅用途的房屋拆遷時(shí)都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行補(bǔ)償，只是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同。

因此可以認(rèn)為，滬房地資拆[200]673號(hào)文只規(guī)定了1981年之前居住用房的問題，而沒有規(guī)定非居住性用房的問題，這明顯屬于法律漏洞。在法律適用中，應(yīng)當(dāng)對(duì)法律漏洞進(jìn)行填補(bǔ)。對(duì)法律漏洞進(jìn)行填補(bǔ)的方法，包括類推適用、目的性擴(kuò)張、目的性限縮、舉重明輕或舉輕明重。就該規(guī)定而言，由于“非居住性用房”同樣是合法財(cái)產(chǎn)，故當(dāng)然應(yīng)予以相應(yīng)補(bǔ)償，而不是以法律字面未規(guī)定為由而不予認(rèn)定。所以，應(yīng)當(dāng)以“類推適用”這一方法對(duì)法律漏洞進(jìn)行填補(bǔ)，參照“居住性用房”，按實(shí)測(cè)面積認(rèn)定被拆遷建筑面積。這不僅符合財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的立法目的，而且也符合法律漏洞填補(bǔ)的法律適用原則。

2.陳某合法受讓房屋所有權(quán)，其財(cái)產(chǎn)權(quán)應(yīng)該得到保護(hù)。從物權(quán)取得的角度看，房屋所有權(quán)證并不是取得房屋所有權(quán)的要件，而僅僅是房屋所有權(quán)的證明，建造或購買房屋等法律行為產(chǎn)生權(quán)利人取得物權(quán)的法律效果?！段餀?quán)法》第30條規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，白事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。”因此，要分析房屋所有權(quán)的合法性，需要論證房屋是否為合法建造或購買獲得。針對(duì)該房屋845平方米地上建筑物的情況，房屋從1979年建成后至今，主管機(jī)關(guān)從未將其認(rèn)定為非法建設(shè);相反，該966平方米房屋最早使用人B電鍍廠設(shè)立和經(jīng)營過程中，上?？h交通局等多家國家機(jī)關(guān)多次從側(cè)面對(duì)房屋的存在進(jìn)行了合法性認(rèn)可，且800多平方米的土地權(quán)證也得到行政機(jī)關(guān)的認(rèn)可（房地產(chǎn)權(quán)證可證）。因此，該片區(qū)域的房屋和土地均獲得行政機(jī)關(guān)的合法性認(rèn)可，權(quán)利人的房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)該得到保護(hù)。

3.該966平方的房屋1981年已經(jīng)存在并且不存在動(dòng)遷計(jì)劃啟動(dòng)后搶建的情形，屬于《關(guān)于貫徹執(zhí)行（上海市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則）》中1981年建造的房屋，應(yīng)該對(duì)其面積予以認(rèn)定。房屋征收補(bǔ)償過程中所需要保護(hù)的是權(quán)利人占有、使用獲得的權(quán)益，無證建筑是一個(gè)歷史遺留問題，無證本身不能成為拒絕補(bǔ)償?shù)睦碛伞?duì)于無證建筑征收補(bǔ)償問題，政府一般劃定一個(gè)時(shí)間線，即動(dòng)遷計(jì)劃啟動(dòng)時(shí)，在該時(shí)間之前是要認(rèn)定給予拆遷房屋以補(bǔ)償?shù)?。上海市房地?001年頒布的《關(guān)于貫徹執(zhí)行（上海市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則）》若干問題的通知》滬房地資拆【2001】673號(hào)文便是以1981年為分界線，解決房屋征收中的無證建筑征收補(bǔ)償問題。從現(xiàn)有的證據(jù)來看，陳某所持有的上述房屋于1981年以前已經(jīng)存在，并且，無證據(jù)表明房子是在動(dòng)遷計(jì)劃啟動(dòng)后加建、搶建的，因此應(yīng)當(dāng)對(duì)其面積予以認(rèn)定。

4.拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)以拆遷許可實(shí)際實(shí)施、訂立補(bǔ)償協(xié)議時(shí)被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行估價(jià)補(bǔ)償。根據(jù)房屋拆遷管理?xiàng)l例規(guī)定，拆遷許可證頒發(fā)的法律后果在于授權(quán)拆遷人在核定的時(shí)間段內(nèi)獲得拆遷房屋的資格，拆遷許可證核發(fā)后還需要確定具體拆遷負(fù)責(zé)單位、拆遷對(duì)象、拆遷程序以及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而進(jìn)行拆遷實(shí)施，并且需要和權(quán)利人訂立補(bǔ)償協(xié)議，確定拆遷補(bǔ)償價(jià)格，如果無法達(dá)成合意還要由行政機(jī)關(guān)來裁決。因此，拆遷許可和拆遷決定是兩個(gè)階段的行為，在實(shí)施拆遷許可，簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，補(bǔ)償安置應(yīng)當(dāng)以訂立補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行估價(jià)。

如果說拆遷或征收是政府強(qiáng)制購買被拆遷房屋的話，則購買價(jià)格應(yīng)當(dāng)是物權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，或者說針對(duì)特定不動(dòng)產(chǎn)征收決定生效時(shí)的價(jià)格。《物權(quán)法》第28條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力?！贝颂幍恼魇諞Q定是針對(duì)特定不動(dòng)產(chǎn)所做出的征收決定。拆遷許可證是政府針對(duì)不特定拆遷房屋做出征收決定的資格，只是賦予拆遷人一種資格和能力，不能等同于《物權(quán)法》第28條所規(guī)定的征收決定行為。如果獲得了拆遷許可證但卻遲遲不實(shí)施許可，而是無限期的延期，難道房屋的增值反倒要?dú)w屬于拆遷許可人嗎？這顯然沒有任何法理和規(guī)范意義上的理據(jù)，而且也顯失公正。因此拆遷補(bǔ)償款的計(jì)算，應(yīng)當(dāng)以拆遷許可實(shí)際實(shí)施時(shí)，也就是被征收房屋的物權(quán)發(fā)生實(shí)際變動(dòng)時(shí)作為時(shí)間點(diǎn)，來確定范圍補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。從物權(quán)變動(dòng)理論看，如果所有權(quán)人并未變動(dòng)，房屋的增值部分之收益權(quán)，當(dāng)然歸屬于所有權(quán)人。確定拆遷補(bǔ)償金額的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)是房屋所有權(quán)交割的時(shí)間。因?yàn)椴疬w許可并不導(dǎo)致所有權(quán)轉(zhuǎn)移，所以在房屋拆遷許可后到所有權(quán)交割前這段期間內(nèi)價(jià)格變動(dòng)的收益和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由歸屬于房屋所有權(quán)人。因此機(jī)械套用上海市政府（2001）111號(hào)文規(guī)定，以動(dòng)遷許可證核發(fā)之日為特定房屋動(dòng)遷實(shí)施時(shí)評(píng)估房屋價(jià)格的評(píng)估時(shí)點(diǎn)，與法與理不符，也會(huì)引起上海市政府（2001）111號(hào)文與物權(quán)法等上位法相抵觸的合法性問題。

5.無證照時(shí)評(píng)估應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是，按照房屋和土地的現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行，因此該房屋應(yīng)按實(shí)際用途，即經(jīng)營辦公用房進(jìn)行補(bǔ)償。房屋登記與現(xiàn)實(shí)不一致的，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)機(jī)關(guān)依據(jù)行政裁決程序作出裁定。本案現(xiàn)場(chǎng)勘查發(fā)現(xiàn)并不存在96平方米的房子，應(yīng)該據(jù)實(shí)作出裁決。而且房屋性質(zhì)是廠房還是經(jīng)營用房，無證照的應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際用途認(rèn)定，所以該房屋應(yīng)按經(jīng)營辦公用房進(jìn)行補(bǔ)償。

四、法律思考

本案最關(guān)鍵的內(nèi)容，即被征收房屋的面積評(píng)估，也是雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議的原因。僅對(duì)于持證建筑面積進(jìn)行評(píng)估顯得過于片面，而在進(jìn)行房屋評(píng)估的過程中，不僅要關(guān)注這一部分面積，還要關(guān)注土地、附屬物價(jià)值等方方面面，做到真正的公平公正，從而減少糾紛。

另外，《征收條例》對(duì)于類似本案的情況并未明確補(bǔ)償范圍和方式，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)充，規(guī)范征收流程。而對(duì)于“違規(guī)建筑”不應(yīng)輕易下結(jié)論，如本案建筑年代久遠(yuǎn)但擁有相應(yīng)證件，需要根據(jù)不同的情況進(jìn)行調(diào)查評(píng)估，保證公平，使其符合國家制定各種法律的初衷。