王海濱

在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也得到了蓬勃的發(fā)展。目前，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中迎來(lái)了眾多機(jī)遇，但是與此同時(shí)也面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)只有與時(shí)俱進(jìn)，對(duì)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理科學(xué)的控制和管理，才能夠最大限度地減少因風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題給房地產(chǎn)發(fā)展與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來(lái)的不利影響。本文首先對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理過(guò)程中所需面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了簡(jiǎn)要的闡述，并基于當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀，提出了幾點(diǎn)有效性的策略，旨在能夠推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的科學(xué)可持續(xù)發(fā)展。

作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分之一，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅會(huì)影響到我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也會(huì)對(duì)人們的生活質(zhì)量及水平帶來(lái)不同程度的影響[1]。盡管房地產(chǎn)行業(yè)在近年來(lái)獲得了迅速的發(fā)展，但是在不斷發(fā)展的過(guò)程中，也遇到了各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)及管理問(wèn)題。如果這些問(wèn)題未能得到有效的解決，不僅會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的損失，而且也會(huì)影響到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的科學(xué)發(fā)展。為此，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理科學(xué)的控制和管理，以合理回避房地產(chǎn)項(xiàng)目投資以及開(kāi)發(fā)過(guò)程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，極具重要意義。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)立足于自身的實(shí)際情況，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理化、科學(xué)化的管控。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)

獲取土地過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)及問(wèn)題

在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)階段中，都不可避免地面臨著一些風(fēng)險(xiǎn)[2]。作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)之一，獲取土地的階段所面臨的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑是最大的，而究其原因，主要與以下原因有關(guān)：在獲取土地的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要做的就是選址，并取得該地點(diǎn)的土地使用權(quán)。只是，基于我國(guó)城市建筑建設(shè)的現(xiàn)實(shí)情況，在土地市場(chǎng)方面，政府擁有絕對(duì)的話(huà)語(yǔ)權(quán)，其不僅能夠通過(guò)土地政策的實(shí)施來(lái)控制房地產(chǎn)土地的使用權(quán)，同時(shí)也能夠?qū)ν恋氐墓?yīng)量進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整[3]。而房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)與管理的過(guò)程中，則需要在政府相關(guān)部門(mén)同意的前提條件下才能使用土地，這在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的難度。再加上政府可通過(guò)地價(jià)政策的實(shí)施來(lái)間接控制房地產(chǎn)，土地價(jià)格的變化又會(huì)直接影響房地產(chǎn)獲取土地的成本，所以便很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備不足以及財(cái)務(wù)危機(jī)等風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，除此之外，也會(huì)帶來(lái)一些不確定的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)及問(wèn)題

完成房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，需要?dú)v經(jīng)較長(zhǎng)的時(shí)間和過(guò)程[4]。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)涉及的環(huán)節(jié)眾多，其不僅需要在施工的前期測(cè)量并勘察房地產(chǎn)建筑用地的實(shí)際情況，而且還需在施工的過(guò)程中綜合考慮施工人員以及施工配套工程等因素對(duì)建設(shè)效率與質(zhì)量所帶來(lái)的影響[5]。就施工前期的階段而言，企業(yè)在獲得土地后，往往都會(huì)進(jìn)行整體上的規(guī)劃，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)以及方式方法等進(jìn)行進(jìn)一步的分析，然后再考慮預(yù)算方面的問(wèn)題，而在此過(guò)程中，就很可能面臨著兩個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：首先是由政府方面帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，比如，政府實(shí)施的政策可減免商品房的稅收，這不僅會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)與開(kāi)發(fā)的過(guò)程中更傾向于商品房而非商業(yè)地產(chǎn)，而且還會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)方式及其周期等帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響，從而直接影響最終的經(jīng)濟(jì)效益。其次是獲取的土地所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，比如，房地產(chǎn)企業(yè)獲得的土地一旦出現(xiàn)了不適于建設(shè)的情況，便會(huì)在一定程度上增加其前期所產(chǎn)生的工程費(fèi)用，從而帶來(lái)降低利潤(rùn)的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)。

就施工建設(shè)的階段而言，其受到種種因素的影響，同樣也會(huì)帶來(lái)不同的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，由于建設(shè)單位難以對(duì)施工技術(shù)人員的素養(yǎng)和技術(shù)水平進(jìn)行全面的考察，所以便很容易增加人為因素以及技術(shù)因素所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，在施工過(guò)程中一旦出現(xiàn)技術(shù)上的問(wèn)題，則會(huì)導(dǎo)致返工，建設(shè)成本也會(huì)因此增加;另一方面，由于房地產(chǎn)建設(shè)與開(kāi)發(fā)所使用的資金大多來(lái)源于銀行貸款，貸款政策一旦發(fā)生變化，便很容易導(dǎo)致貸款收緊，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)導(dǎo)致資金鏈的斷裂，阻礙房地產(chǎn)工程建設(shè)的正常進(jìn)行。此外，在房地產(chǎn)建筑施工的過(guò)程中，由于施工材料的價(jià)格存在著一定的差異性和不穩(wěn)定性，所以便很容易造成預(yù)算與實(shí)際成本的差距，從而降低收益[6]。

銷(xiāo)售租賃過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)及問(wèn)題

繼房地產(chǎn)生產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)后，需進(jìn)入銷(xiāo)售租賃環(huán)節(jié)才能獲取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)回報(bào)[7]。只是在此過(guò)程中，同樣會(huì)面臨著或多或少的風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，從房地產(chǎn)獲取土地環(huán)節(jié)到施工建設(shè)環(huán)節(jié)，然后再到銷(xiāo)售租賃環(huán)節(jié)所歷經(jīng)的時(shí)間是比較漫長(zhǎng)的，在這一過(guò)程中，政府實(shí)施的政策以及市場(chǎng)的環(huán)境都有可能發(fā)生這樣或那樣的改變，加之人們的消費(fèi)需求也會(huì)產(chǎn)生一定的變化，這些不可控的因素均會(huì)給房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)預(yù)期的銷(xiāo)售目標(biāo)與實(shí)際銷(xiāo)售租賃的目標(biāo)相脫離，最終使得其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所帶來(lái)的回報(bào)大打折扣。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理的有效策略

對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行全面的分析

房地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)與管理的過(guò)程中，經(jīng)營(yíng)環(huán)境對(duì)其所帶來(lái)的影響不容小覷，如果未能對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行合理科學(xué)的管理和控制，則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生一定的影響。為加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)引起足夠的重視，充分認(rèn)識(shí)內(nèi)部環(huán)境與外部環(huán)境的作用和所帶來(lái)的影響，真正做到審時(shí)度勢(shì)、靈活應(yīng)變，對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以此才能夠使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資成功率得以提升[8]。比如，就外部環(huán)境而言，房地產(chǎn)企業(yè)可在獲取土地階段關(guān)注土地政策的動(dòng)態(tài)，在開(kāi)發(fā)建設(shè)的階段重點(diǎn)關(guān)注金融政策的動(dòng)態(tài)，在銷(xiāo)售租賃階段則可以著重關(guān)注住房政策的動(dòng)態(tài)。

提升房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防控能力

在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的過(guò)程中，除了要合理分析經(jīng)營(yíng)環(huán)境以外，還需不斷提升房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防控能力，只有這樣，才能最大限度地降低各種風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的損失。對(duì)于政府以及市場(chǎng)等不可控因素所帶來(lái)的變化，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中除了可以進(jìn)行預(yù)測(cè)以外，還能夠通過(guò)管控內(nèi)部經(jīng)營(yíng)成本的方式，盡可能地降低各種風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失。比如，在房地產(chǎn)建設(shè)的前期階段，房地產(chǎn)企業(yè)便可在控制其建設(shè)造價(jià)的同時(shí)，對(duì)其緩沖資金進(jìn)行合理的設(shè)置;在進(jìn)行招標(biāo)的階段，為盡可能地避免出現(xiàn)返工的情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在低價(jià)競(jìng)標(biāo)的基礎(chǔ)上，對(duì)施工單位的施工情況以及施工人員的施工技術(shù)水平等進(jìn)行深入的調(diào)查和考察，并加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，以此才能夠保證施工的質(zhì)量，降低房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，在選取房地產(chǎn)建設(shè)材料以及設(shè)備的過(guò)程中，還需在保證其質(zhì)量的前提條件下，對(duì)比建設(shè)所需的材料以及設(shè)備的價(jià)格，從中選擇性?xún)r(jià)比更高的材料和設(shè)備，以便能夠盡可能地降低施工建設(shè)的成本。

不斷提升經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售能力及水平

作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)之一，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售租賃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有重要作用。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其只有將房地產(chǎn)建筑投入使用并出售給需要的人，以此才能夠回收資金、獲取收益。只是，需要注意的是，隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)建筑的要求也越來(lái)越高，為滿(mǎn)足其需求，除了要滿(mǎn)足購(gòu)房者的住房需求外，還需不斷提升自身的服務(wù)質(zhì)量。在銷(xiāo)售租賃的環(huán)節(jié)，首先要做的就是為消費(fèi)者提供更好的產(chǎn)品，并提升自身的服務(wù)質(zhì)量，以此才能達(dá)到提升經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售能力及水平的目的。而為了進(jìn)一步激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，在房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，則需要結(jié)合消費(fèi)者多樣化的需求，在凸顯建筑個(gè)性化的同時(shí)，還應(yīng)不斷完善相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施，并在售后環(huán)節(jié)為其提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

不斷提高物業(yè)管理水平

為加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理，提高物業(yè)管理水平顯得尤其重要，這也是房產(chǎn)價(jià)值的重要體現(xiàn)。在新的時(shí)代背景下，人們對(duì)生活環(huán)境以及生活品質(zhì)的追求變得越來(lái)越高，如果未能為其提供良好的物業(yè)管理服務(wù)，不僅會(huì)在一定程度上降低消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的好感度，而且還會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利進(jìn)行造成一定的阻礙。為避免此類(lèi)問(wèn)題的發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)則需要在重視開(kāi)發(fā)建設(shè)的同時(shí)重視管理，在追求銷(xiāo)售利潤(rùn)的同時(shí)做好售后服務(wù)，并在發(fā)展的過(guò)程中不斷探索和創(chuàng)新，以此才能夠切實(shí)提高物業(yè)管理水平，進(jìn)而滿(mǎn)足消費(fèi)者多樣化和個(gè)性化的需求。

采取風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移措施

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，存在著一些不可避免的風(fēng)險(xiǎn)，為了能夠盡可能地降低這些風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的損失和不良影響，在風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨之前便可以采取有效的措施實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。具體可從以下幾個(gè)方面著手：首先，在簽訂合同之前，房地產(chǎn)企業(yè)需對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行較為全面的調(diào)查，然后對(duì)合同中的相關(guān)條款進(jìn)行進(jìn)一步的分析和商討，以此來(lái)最大限度地減少因合同所帶來(lái)的各種風(fēng)險(xiǎn);其次，為轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，并盡可能地降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，其還可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)各類(lèi)保險(xiǎn)的方式來(lái)應(yīng)對(duì)，盡管購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)需要一定的開(kāi)支，卻能夠有效地將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，降低自身的經(jīng)濟(jì)損失。

結(jié)語(yǔ)

作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要組成部分，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的合理化、科學(xué)化管控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有重要意義。為了能夠降低各種經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的危害以及損失，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，則需要將各方面的因素考慮其中，并結(jié)合自身的實(shí)際情況加以管理和控制。

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