隋玲志

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)，尤其是隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)還有上升和發(fā)展的空間。房產(chǎn)測繪是房地產(chǎn)管理的重要工作，通過房產(chǎn)測繪可以了解房屋面積，了解某一地段的自然情況。雖然房產(chǎn)測繪技術(shù)越來越成熟，房屋面積測繪的精準(zhǔn)度越來越高，但是由于技術(shù)、人員等因素的影響，房屋面積測繪還存在著一定的問題。本文主要從現(xiàn)有的工作經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，簡述房產(chǎn)測繪中房屋面積測繪存在的問題，并提出優(yōu)化措施，以期為其他學(xué)者研究提供新的視角。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪;房屋面積測繪;問題;策略

提高房屋面積測繪的精準(zhǔn)度不僅能夠優(yōu)化房地產(chǎn)管理工作，同時(shí)完善房產(chǎn)信息，保障購房者的合法權(quán)益。國家十分重視房產(chǎn)測繪工作，并出臺(tái)《中華人民共和國測繪法》為房產(chǎn)測繪提供法律依據(jù)。房產(chǎn)測繪主要包括預(yù)測和實(shí)測兩部分。預(yù)測就是在房屋驗(yàn)收之前對房屋面積進(jìn)行測繪。實(shí)測就是在房屋驗(yàn)收之后對房屋面積進(jìn)行測繪。雖然國家出臺(tái)了相關(guān)政策為房產(chǎn)測繪工作提供了相應(yīng)的指導(dǎo)和支持，但是在實(shí)際測繪中預(yù)測和實(shí)測之間還存在著比較明顯的誤差。因此要想優(yōu)化房屋面積測繪工作，減少測繪誤差，就必須要從現(xiàn)有的問題出發(fā)，找出解決措施。

1 房產(chǎn)測繪中房屋面積測繪存在的問題

1.1 操作流程不規(guī)范

首先，部分測繪人員在測繪過程中沒有嚴(yán)格遵守測繪規(guī)范，按照自己的經(jīng)驗(yàn)和主觀意識(shí)進(jìn)行測量。在測繪過程中外業(yè)測繪數(shù)據(jù)測量不標(biāo)準(zhǔn)，圖紙上的數(shù)據(jù)標(biāo)記不清晰，外業(yè)數(shù)據(jù)與圖紙數(shù)據(jù)誤差較差，影響最終的測繪結(jié)果。其次，布網(wǎng)工作和內(nèi)業(yè)圖形處理是影響測繪結(jié)果的重要因素，同時(shí)這兩項(xiàng)工作的技術(shù)性較強(qiáng)，不易操作，處理不當(dāng)會(huì)直接影響到測量的精準(zhǔn)度。

1.2 缺乏高素質(zhì)的測繪人員

房產(chǎn)測繪工作不僅關(guān)系到房地產(chǎn)建造企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)還關(guān)系到業(yè)主的利益，因此必須要選擇高素質(zhì)的測繪人員，盡可能的減少測繪誤差，但是在實(shí)際測繪過程中，測繪人員的素質(zhì)難以滿足當(dāng)前測繪工作的需要。首先，缺乏專業(yè)的測繪團(tuán)隊(duì)^[1]。房屋面積測繪工作比較復(fù)雜，不僅有預(yù)測還有實(shí)測，所以要求測繪人員不僅要掌握測繪的理論知識(shí)，同時(shí)還要具備實(shí)操能力，能夠根據(jù)現(xiàn)場情況制定合理的測繪計(jì)劃，提高測繪的精準(zhǔn)度。其次，人工測繪會(huì)存在誤差，再加上部分測繪人員會(huì)存在著漏測現(xiàn)象，導(dǎo)致預(yù)測與實(shí)測的誤差較大。

1.3 測繪技術(shù)手段落后

測繪技術(shù)隨著國家的發(fā)展而不斷完善，但是我國的測繪技術(shù)與國外部分發(fā)達(dá)國家相比還存在著較大的差距，在測量中存在著精準(zhǔn)度較差等問題，影響最終的測繪結(jié)果。尤其是在地圖測繪技術(shù)、房屋面積測繪及核算技術(shù)相差比較大，有待進(jìn)一步提高。

1.4 比例尺選擇不合理

比例尺是影響測繪結(jié)果的重要因素，選擇合適的比例尺能夠提高房屋面積測繪的精準(zhǔn)度，減少測繪誤差。但是部分測繪人員在選擇比例尺時(shí)完全憑借自己的主觀經(jīng)驗(yàn)，沒有結(jié)合實(shí)際情況去選擇比例尺，導(dǎo)致預(yù)測與實(shí)測的誤差較大。

2 優(yōu)化房產(chǎn)測繪中房屋面積測量的策略

2.1 完善房產(chǎn)測繪技術(shù)的操作流程

首先，先做好外業(yè)測繪工作。外業(yè)測繪工作是進(jìn)行房屋面積測量的第一步，測繪人員要選擇合適的測繪儀器和測繪工具收集數(shù)據(jù)信心。同時(shí)要檢查測繪的結(jié)果與圖紙上的數(shù)據(jù)誤差大不大，如果誤差較大或者與圖紙數(shù)據(jù)不一致，需要重新進(jìn)行復(fù)測。其次，堅(jiān)持布網(wǎng)原則，處理好內(nèi)業(yè)圖形^[2]。為了保證房屋面積測量的精準(zhǔn)度，在正式測量之前必須要結(jié)合當(dāng)前建筑的結(jié)構(gòu)，運(yùn)用GPS技術(shù)進(jìn)行定位，設(shè)計(jì)好布網(wǎng)圖形，保證可以從各個(gè)方位都能夠獲得比較準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。在房屋面積測繪過程中可以選擇網(wǎng)連式、點(diǎn)連式或者其他組合方式，優(yōu)化布網(wǎng)工作，保證收集到的數(shù)據(jù)精準(zhǔn)度較高。在收集完數(shù)據(jù)之后，測繪人員再用內(nèi)業(yè)平差處理圖形。最后，運(yùn)用分?jǐn)傆?jì)算法，提高測繪的精準(zhǔn)度。在運(yùn)用分?jǐn)傆?jì)算法之前必須要查看房子的戶型信息、收集房屋數(shù)據(jù)，并通過反復(fù)核對保證數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性，減少測繪誤差。

2.2 提高測繪人員的素質(zhì)

房屋面積測繪工作專業(yè)性較強(qiáng)，不僅要求測繪人員具備專業(yè)的測繪知識(shí)，同時(shí)還要求測繪人員掌握專業(yè)的測繪儀器。房屋面積測繪的精準(zhǔn)度直接影響到房屋銷售以及房地產(chǎn)建造企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，所以整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對測繪工作的要求比較嚴(yán)格，因此要想提高測繪工作的精準(zhǔn)度，就必須要從人才角度出發(fā)，加強(qiáng)對測繪人員的培訓(xùn)和指導(dǎo)，培養(yǎng)高素質(zhì)的測繪人員。首先，測繪人員要具備房屋面積測繪的理論知識(shí)，熟知房屋面積測繪流程，能夠了解房屋面積測繪工作的內(nèi)容以及細(xì)節(jié)^[3]。其次，測繪人員不僅要具備技術(shù)知識(shí)，還要具備房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域其他通識(shí)知識(shí)，比如房地產(chǎn)管理學(xué)、房屋測繪的相關(guān)法律規(guī)范等。并且在日常工作過程中具備職業(yè)素養(yǎng)，遵紀(jì)守法。最后，測繪人員要具備創(chuàng)新能力，敢于進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新。當(dāng)前房屋建筑結(jié)構(gòu)日趨復(fù)雜，測繪難度也越來越大，因此在房屋面積測繪過程中要改進(jìn)測繪方法，并運(yùn)用先進(jìn)的測繪儀器提高測繪效率。

2.3 運(yùn)用先進(jìn)的測繪技術(shù)

測繪技術(shù)是提高房屋面積測繪精準(zhǔn)度的重要手段，所以在測繪過程中測繪人員要擅于借助測繪工具開展房屋面積測繪工作。首先，要運(yùn)用GPS RKT技術(shù)收集信息。GPS RTK技術(shù)與其他技術(shù)相比，不僅收集信息速度快，同時(shí)收集到的信息比較全面。運(yùn)用GPS RTK技術(shù)能夠更準(zhǔn)確的挖掘、整合、處理測繪信息，幫助測繪人員做好信息分析工作。同時(shí)GPS RTK技術(shù)能夠不受時(shí)間和空間的限制，實(shí)現(xiàn)信息采集和管理一體化，提高測繪效率^[4]。其次，運(yùn)用新型全站儀測繪房屋面積。新型全站儀將自動(dòng)化技術(shù)與測距、微數(shù)據(jù)處理技術(shù)融為一體，能夠?qū)y繪信息直接輸入到信息管理系統(tǒng)中，實(shí)現(xiàn)收集、存儲(chǔ)和分析一體化，提高測繪的準(zhǔn)確度。最后，人工制圖會(huì)存在著計(jì)算誤差，因此可以利用AUTOCAD技術(shù)輔助制圖。該技術(shù)不僅操作簡單，同時(shí)還能夠檢驗(yàn)并完善圖紙中的錯(cuò)誤，為制圖人員提供便利。

2.4 科學(xué)選擇比例尺

房屋測繪工作一般都是在城鎮(zhèn)進(jìn)行，并且在測量過程中需要借助圖紙來標(biāo)記測量位置，選好測量方向，然后可以根據(jù)實(shí)際測量情況選擇比較大的比例尺，提高測繪的精準(zhǔn)度，為房產(chǎn)信息管理提供更加真實(shí)的數(shù)據(jù)。

3 結(jié)語

要想提高房產(chǎn)測繪中房屋面積測繪的精準(zhǔn)度，減少預(yù)測與實(shí)測之間的誤差，就必須要從測繪流程、測繪技術(shù)以及測繪人員等角度出發(fā)，收集并分析測繪數(shù)據(jù)，提高測繪質(zhì)量，進(jìn)而提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，維護(hù)購買者的利益。

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