張偉

摘要：為使得房地產(chǎn)公司的招標(biāo)管理成效得到全面優(yōu)化，本文將通過參考相關(guān)資料，并結(jié)合筆者多年工作實(shí)踐，分別從房地產(chǎn)公司招標(biāo)計(jì)劃管理、招標(biāo)準(zhǔn)備階段、招標(biāo)實(shí)施與定標(biāo)管理四個(gè)方面出發(fā)，重點(diǎn)探究房地產(chǎn)公司招標(biāo)管理流程優(yōu)化，以期能夠?yàn)橄嚓P(guān)工作人員提供必要參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司;招標(biāo)管理;流程優(yōu)化

1 優(yōu)化房地產(chǎn)公司招標(biāo)計(jì)劃管理流程

1.1 明確相關(guān)規(guī)范要求

在優(yōu)化房地產(chǎn)公司招標(biāo)管理流程中，在招標(biāo)計(jì)劃管理階段對(duì)其管理流程進(jìn)行優(yōu)化時(shí)，相關(guān)工作人員首先需要充分結(jié)合房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況，并嚴(yán)格遵循國(guó)家相關(guān)規(guī)定要求，對(duì)包括項(xiàng)目名稱、工期要求與進(jìn)場(chǎng)時(shí)間以及招標(biāo)計(jì)劃表格式等進(jìn)行統(tǒng)一明確。確保房地產(chǎn)公司招標(biāo)計(jì)劃管理工作得以規(guī)范進(jìn)行。例如在招標(biāo)計(jì)劃表中，需清晰標(biāo)明招標(biāo)工程的名稱、地點(diǎn)、規(guī)模等基礎(chǔ)信息以及具體所屬項(xiàng)目、工期要求與承建商進(jìn)場(chǎng)時(shí)間等。

1.2 把控要點(diǎn)簡(jiǎn)化流程

在房地產(chǎn)公司招標(biāo)計(jì)劃管理中，首先由項(xiàng)目管理部門根據(jù)公司實(shí)際招標(biāo)需要及現(xiàn)有資源，科學(xué)制定月度采購計(jì)劃，對(duì)常規(guī)與零星采購內(nèi)容等進(jìn)行逐一列明。其次由公司中的規(guī)劃設(shè)計(jì)人員、工程管理人員以及合約管理人員等共同進(jìn)行會(huì)簽，對(duì)出圖時(shí)間與規(guī)定要求相符與否及實(shí)際進(jìn)場(chǎng)條件等進(jìn)行嚴(yán)格核準(zhǔn)，同時(shí)在戰(zhàn)略協(xié)議中對(duì)采購需求進(jìn)行清楚標(biāo)識(shí)，并在此基礎(chǔ)上直接生成單項(xiàng)招標(biāo)計(jì)劃^[1]。隨后由運(yùn)營(yíng)企業(yè)主管負(fù)責(zé)對(duì)采購計(jì)劃進(jìn)行嚴(yán)格審批，對(duì)招標(biāo)屬于集團(tuán)或零星招標(biāo)進(jìn)行核準(zhǔn)。再交由工程招標(biāo)中心繼續(xù)進(jìn)行會(huì)簽，最后由招標(biāo)中心主管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行最終審定。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以積極運(yùn)用線上管理系統(tǒng)，加強(qiáng)各部門之間的信息資源交互傳輸，并及時(shí)對(duì)招標(biāo)文件及相關(guān)材料進(jìn)行歸檔整理和集中抄送，確保各部門能夠嚴(yán)格按照既定流程嚴(yán)格執(zhí)行，為后續(xù)招標(biāo)管理工作的順利開展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

2 優(yōu)化房地產(chǎn)公司招標(biāo)準(zhǔn)備階段流程

2.1 聯(lián)合眾相關(guān)部門

房地產(chǎn)公司在招標(biāo)準(zhǔn)備階段進(jìn)行流程優(yōu)化時(shí)，同樣需要積極聯(lián)合包括設(shè)計(jì)部門、工程管理與項(xiàng)目管理部門等在內(nèi)的眾多部門及其工作人員，采用協(xié)同合作的方式高效完成公司前期招標(biāo)準(zhǔn)備工作。工程招標(biāo)中心在對(duì)房地產(chǎn)公司各項(xiàng)招標(biāo)需求進(jìn)行逐一明確下，嚴(yán)格依照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求規(guī)范編制招標(biāo)文件，同時(shí)其需要積極聯(lián)合眾部門，由工程管理部門對(duì)招標(biāo)中的特殊工藝要求進(jìn)行明確。由規(guī)劃設(shè)計(jì)部門工作人員負(fù)責(zé)明確招標(biāo)中涉及的各項(xiàng)關(guān)鍵技術(shù)及其相關(guān)要求，同時(shí)需要準(zhǔn)備好相關(guān)施工圖紙。項(xiàng)目管理部門與合約管理部門在接收到工程招標(biāo)中心傳達(dá)的招標(biāo)需求后，同樣需要組織專人并嚴(yán)格依照相關(guān)規(guī)定要求，分別規(guī)范完成現(xiàn)場(chǎng)條件與工期要求的編制，以及工程量清單的科學(xué)編制^[2]。而后將各部門編制的工程量清單、招標(biāo)文件以及施工圖紙等進(jìn)行集中整合，由所有參與部門協(xié)同合作、共同完成招標(biāo)文件評(píng)審，并依照實(shí)際情況對(duì)部分招標(biāo)文件內(nèi)容或格式等進(jìn)行適當(dāng)修改、調(diào)整，最后交由主管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行嚴(yán)格審批，審批通過即代表招標(biāo)已經(jīng)準(zhǔn)備完畢。

2.2 引入信息化技術(shù)

考慮到在招標(biāo)準(zhǔn)備階段，往往涉及眾多招標(biāo)文件及相關(guān)信息資源，在一定程度上增加了房地產(chǎn)公司招標(biāo)準(zhǔn)備管理的難度。因此為了能夠有效提升招標(biāo)準(zhǔn)備階段的管理效率，同時(shí)保障其具有良好的管理質(zhì)量水平，本文建議房地產(chǎn)公司可根據(jù)自身實(shí)際，主動(dòng)引入各種先進(jìn)的信息化管理技術(shù)手段。例如在編制工程量清單中，如果工程相對(duì)集中且工程量較大，則房地產(chǎn)公司需要委托專業(yè)的造價(jià)咨詢公司，通過充分發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢(shì)資源，快速、準(zhǔn)確完成算量工作。反之，公司中的造價(jià)師可通過積極運(yùn)用專業(yè)的工程量計(jì)算軟件，配合運(yùn)用編程語言等方式，依照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，自動(dòng)、規(guī)范生成工程量清單，并依托信息化管理系統(tǒng)將其直接傳輸給其他部門人員進(jìn)行共同審核。同樣，在編制招標(biāo)文件時(shí)，相關(guān)工作人員也可以在現(xiàn)有的編制軟件中添加常用文件模板，在直接調(diào)用模板的情況下，只需根據(jù)實(shí)際情況對(duì)其中部分信息進(jìn)行修改填寫或及時(shí)補(bǔ)充即可。

3 優(yōu)化房地產(chǎn)公司招標(biāo)實(shí)施管理流程

3.1 確定具體流程

在依照具體規(guī)定要求，制定出具體時(shí)間表，并經(jīng)由主管領(lǐng)導(dǎo)審查確認(rèn)。同時(shí)準(zhǔn)備好各項(xiàng)必要材料，如項(xiàng)目前期立項(xiàng)審批文件以及公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照等基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)公司在公開招標(biāo)階段進(jìn)行流程優(yōu)化時(shí)，大致需要經(jīng)過發(fā)布招標(biāo)公告并接受報(bào)名、資格預(yù)審、招標(biāo)與答疑文件備案及發(fā)售、開評(píng)標(biāo)、中標(biāo)結(jié)果與合同備案及結(jié)款等流程環(huán)節(jié)。

報(bào)名單位將包括企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書、法定代表人身份證明等在內(nèi)的各項(xiàng)資審文件提交給房地產(chǎn)公司后，招標(biāo)中心與各管理部門需要相互聯(lián)合，共同召開資質(zhì)審核會(huì)議，并對(duì)最終的資審結(jié)果進(jìn)行備案。在規(guī)范完成招標(biāo)文件編制后，交由主管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批確認(rèn)。合約管理部門與工程招標(biāo)中心、招標(biāo)委員會(huì)等協(xié)同進(jìn)行開評(píng)標(biāo)時(shí)，可在評(píng)標(biāo)會(huì)開始前1到2天抽取具有扎實(shí)業(yè)務(wù)能力與較高職業(yè)素養(yǎng)的評(píng)標(biāo)專家，以進(jìn)一步提升開評(píng)標(biāo)的專業(yè)性。中標(biāo)會(huì)結(jié)束并確定中標(biāo)單位后，需由招標(biāo)負(fù)責(zé)人及時(shí)進(jìn)行中標(biāo)結(jié)果備案及中標(biāo)通知書的編制與發(fā)放。要求中標(biāo)通知書需一式三份并加蓋公章，中標(biāo)單位在領(lǐng)取時(shí)需要認(rèn)真規(guī)范填寫簽收表。在嚴(yán)格按照招標(biāo)文件以及定標(biāo)資料等，和中標(biāo)單位規(guī)范簽訂施工合同后，需立即對(duì)合同進(jìn)行備案。待項(xiàng)目全部結(jié)束后，按合約規(guī)定進(jìn)行借款，并及時(shí)移交相關(guān)資料，對(duì)其進(jìn)行歸檔整理即可。

3.2 嚴(yán)格管控評(píng)標(biāo)

在評(píng)標(biāo)階段，招標(biāo)負(fù)責(zé)人員需主動(dòng)配合審計(jì)人員，共同完成對(duì)招標(biāo)評(píng)標(biāo)的全程嚴(yán)格監(jiān)督管理。在此過程中，相關(guān)工作人員可根據(jù)招標(biāo)工程實(shí)際，靈活選用相適宜的評(píng)標(biāo)方法。例如在綜合評(píng)定法中，針對(duì)商務(wù)標(biāo)與技術(shù)標(biāo)，其綜合得分計(jì)算公式如下：

K1×j+K2×S+K3×Z

在該公式中，J、S分別代表著勝任度與信譽(yù)以及施工組織設(shè)計(jì)的評(píng)定得分，二者的權(quán)重即為K1與K2，商務(wù)標(biāo)的所占權(quán)重與評(píng)定得分分別用K3與Z進(jìn)行表示。通常K1要求控制在0.1至0.15之間，K2則需控制在0.05至0.1之間，K3需控制在0.75至0.85之間^[3]。工作人員在運(yùn)用專業(yè)工具軟件并按照規(guī)定公式，對(duì)投標(biāo)人技術(shù)標(biāo)、商務(wù)標(biāo)得分進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算后，按順序?qū)ζ溥M(jìn)行排列，即可確定中標(biāo)人。

4 優(yōu)化房地產(chǎn)公司定標(biāo)簽約管理流程

招標(biāo)管理委員和在和中標(biāo)候選人開展商務(wù)談判的過程中，需要在各項(xiàng)施工條件均得到滿足條件下，由招標(biāo)管理委員會(huì)和中標(biāo)候選人對(duì)最終報(bào)價(jià)進(jìn)行協(xié)商確定，通常報(bào)價(jià)最低者即為中標(biāo)者。在中標(biāo)之后，根據(jù)房地產(chǎn)公司的相關(guān)規(guī)定要求，招標(biāo)采購部門需要及時(shí)向中標(biāo)單位發(fā)放中標(biāo)通知書，并將這一中標(biāo)信息進(jìn)行公示。此時(shí)需要中標(biāo)人嚴(yán)格按照招標(biāo)文件中的相關(guān)規(guī)定要求，將余下全部履約保證金補(bǔ)全，并和招標(biāo)人依法簽訂合同。與此同時(shí)，房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理部門需要立即將投標(biāo)保證金返還給所有參與此次投標(biāo)的未中標(biāo)單位，中標(biāo)人保證金將在徹底完成定標(biāo)后，自動(dòng)轉(zhuǎn)為履約保證金。值得注意的是，如果在實(shí)際簽約時(shí)，中標(biāo)人因其自身原因，未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)與招標(biāo)人依法簽訂合同，則房地產(chǎn)公司中，招標(biāo)采購部門需要立足實(shí)際，主動(dòng)向招標(biāo)管理委員會(huì)進(jìn)行上報(bào)，或與中標(biāo)人重新協(xié)定合同簽訂時(shí)間，或直接選擇得分次高承建商作為中標(biāo)人，與之簽訂合同。

5 結(jié)語

在優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)管理流程時(shí)，相關(guān)工作人員需要從企業(yè)與招標(biāo)工程實(shí)際出發(fā)，在嚴(yán)格依照相關(guān)規(guī)定要求下，依托現(xiàn)有招標(biāo)管理流程，積極對(duì)其進(jìn)行精簡(jiǎn)優(yōu)化，并認(rèn)真管控其各項(xiàng)關(guān)鍵要點(diǎn)。靈活運(yùn)用各種先進(jìn)管理理念與管理技術(shù)手段，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)管理工作得以深入落實(shí)。

參考文獻(xiàn)：

[1]謝慧敏. 某民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目招標(biāo)管理研究[D].廣州大學(xué)，2017.

[2]李繼源. 基于合約規(guī)劃的房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)系統(tǒng)研究[D].天津大學(xué)，2018.