摘 ? 要：住房租賃REITs是推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)并舉”的重要舉措，但稅收政策卻沒有為其提供支持。在對(duì)現(xiàn)行住房租賃REITs稅收政策進(jìn)行分析后，通過(guò)案例明晰各個(gè)階段的稅負(fù)及存在的稅收盲區(qū)問(wèn)題。在重組階段的稅收障礙在于高額的土地增值稅和企業(yè)所得稅;證券化階段的稅收障礙在于項(xiàng)目公司的所得稅與投資者所得稅的重復(fù)征收;而“營(yíng)改增”又造成SPV增值稅的模糊與重復(fù)。究其原因在于對(duì)住房租賃REITs實(shí)行普通的稅收政策。在現(xiàn)階段應(yīng)該推出稅收優(yōu)惠措施，暫免征收重組階段的土地增值稅與企業(yè)所得稅，證券化階段取消項(xiàng)目公司的所得稅，SPV的增值稅只征收一次。隨著REITs市場(chǎng)的健全實(shí)現(xiàn)REITs稅制的專項(xiàng)立法。

關(guān)鍵詞：稅收政策;住房租賃;REITs

中圖分類號(hào)：F830.91 ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1674-2265（2020）09-0075-07

DOI：10.19647/j.cnki.37-1462/f.2020.09.011

一、前言

在我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的現(xiàn)實(shí)語(yǔ)境下，“租購(gòu)并舉”成為房地產(chǎn)調(diào)控的新模式。黨的十九大報(bào)告指出，“發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有利于建立健全多層次住房體系，從而保障不同消費(fèi)階層的住房需求?！?然而，由于住房租賃業(yè)務(wù)具有現(xiàn)金投入與產(chǎn)出的期限錯(cuò)配和租售比低的特點(diǎn)，資金成為制約其發(fā)展的一項(xiàng)重要因素，為此金融支持政策也相應(yīng)出臺(tái)，鼓勵(lì)通過(guò)房地產(chǎn)證券化（REITs）的形式解決住房租賃市場(chǎng)上的資金難題。

REITs是房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融創(chuàng)新，以房地產(chǎn)為主要的投資目標(biāo)，收益主要來(lái)源于地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和處置收益。對(duì)于發(fā)起人，以REITs方式融資既可以保留對(duì)目標(biāo)資產(chǎn)的控制權(quán)，又可以最大限度地獲得現(xiàn)金。對(duì)于投資者，可以用少量的資金分享房地產(chǎn)市場(chǎng)的紅利。可以看出，REITs根植于租賃市場(chǎng)，是推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要金融工具。2016年以來(lái)，住房租賃REITs得到政策的大力支持。自首單住房租賃REITs-新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（簡(jiǎn)稱新派公寓計(jì)劃，下同）發(fā)行至2018年7月31日，已發(fā)行住房租賃類產(chǎn)品6單，總?cè)谫Y規(guī)模為51.25億元①。

梳理發(fā)達(dá)市場(chǎng)的歷史脈絡(luò)可以看出，稅收政策是推動(dòng)REITs創(chuàng)新和發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α奈覈?guó)實(shí)踐看，住房租賃業(yè)務(wù)的租金收益率比較低，對(duì)于稅收的變動(dòng)更為敏感。稅收成本直接影響投資者的資金回報(bào)率進(jìn)而影響住房租賃REITs市場(chǎng)的完善與壯大。但是目前我國(guó)相關(guān)的稅收政策滯后于住房租賃REITs市場(chǎng)的發(fā)展，不能對(duì)其業(yè)務(wù)形成支持?！盃I(yíng)改增”試點(diǎn)與新一輪稅制改革的深化又使得證券化中的稅收問(wèn)題更加復(fù)雜。住房租賃REITs的稅收問(wèn)題亟待理順。學(xué)界對(duì)此的探討多以美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家作比較研究，指出現(xiàn)行的REITs稅負(fù)較重，提出避免雙重征收的建議（汪誠(chéng)和戈岐明，2015;王慶德和閆妍，2017;鄧子基和唐文倩，2011）[1，2，3]。遺憾的是，現(xiàn)有研究多停留在理論層面，對(duì)財(cái)稅法條文進(jìn)行細(xì)致解讀或者就某一財(cái)稅法案例進(jìn)行分析論證的較少，研究的“技術(shù)流”特征明顯不足，某種程度上呈現(xiàn)出一種“粗線條研究”的觀感（許多奇和唐士亞，2018）[4];而且我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)、REITs市場(chǎng)和稅制與發(fā)達(dá)國(guó)家有明顯差異，學(xué)者在借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家REITs稅制時(shí)并沒有結(jié)合我國(guó)的現(xiàn)實(shí)背景，更勿論具體分析我國(guó)住房租賃REITs的稅收問(wèn)題。有鑒于此，本文在對(duì)現(xiàn)行中國(guó)住房租賃REITs的交易架構(gòu)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，通過(guò)案例對(duì)其稅收政策進(jìn)行具體的解讀，逐一梳理各個(gè)階段的稅收困境與盲區(qū)，并以此探討解決問(wèn)題的思路。

二、住房租賃REITs項(xiàng)目概覽

發(fā)達(dá)市場(chǎng)上的REITs多為不動(dòng)產(chǎn)的投資工具，強(qiáng)調(diào)對(duì)于底層資產(chǎn)的主動(dòng)管理，能夠通過(guò)多種方式創(chuàng)造價(jià)值（拉爾夫·布洛克，2014）[5];而我國(guó)推出的類REITs則主要是原始權(quán)益人的融資工具，管理方多為原始權(quán)益人，資產(chǎn)池呈靜止?fàn)顟B(tài)，相當(dāng)于不動(dòng)產(chǎn)的證券化。華泰佳越—中南寓見資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃是首單由專業(yè)機(jī)構(gòu)管理的住房租賃REITs，中聯(lián)前海開源—保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、中聯(lián)前海開源—碧桂園租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃采用儲(chǔ)架發(fā)行，這些都向標(biāo)準(zhǔn)REITs邁進(jìn)了一大步。類REITs分為權(quán)益型和抵押型。權(quán)益型REITs可以降低原始權(quán)益人的資產(chǎn)負(fù)債率、提高利潤(rùn)，得到當(dāng)前政策的支持與鼓勵(lì)?，F(xiàn)有市場(chǎng)的住房租賃REITs多為權(quán)益型REITs②。

抵押型相當(dāng)于房地產(chǎn)抵押貸款證券化。權(quán)益型的相對(duì)復(fù)雜，相當(dāng)于資產(chǎn)重組與證券化的結(jié)合。目前市場(chǎng)上住房租賃權(quán)益型REITs普遍采用以雙SPV方式收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)對(duì)接私募合格投資者的交易架構(gòu)，分為資產(chǎn)重組和證券化兩個(gè)階段。資產(chǎn)重組是將原始權(quán)益人的物業(yè)以增資等方式裝入項(xiàng)目公司。證券化就是將項(xiàng)目公司的股權(quán)證券化，多采用雙SPV方式，成立私募股權(quán)投資基金與資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃雙SPV， 私募股權(quán)投資基金收購(gòu)項(xiàng)目公司的全部股權(quán)，資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃向私募合格投資者募集資金后認(rèn)購(gòu)私募股權(quán)投資基金份額。專項(xiàng)計(jì)劃到期，以資產(chǎn)處置或轉(zhuǎn)為公募REITs等方式實(shí)現(xiàn)退出。

三、住房租賃REITs的稅收政策分析

目前我國(guó)沒有針對(duì)REITs專門制定的稅收規(guī)則，適用一般經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的課稅政策。住房租賃REITs課稅涉及的稅種主要有流轉(zhuǎn)稅、所得稅以及與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種。本文以市場(chǎng)上常用的交易架構(gòu)為例，按階段梳理住房租賃REITs稅務(wù)問(wèn)題。

（一）重組階段的稅負(fù)

增設(shè)一個(gè)重組過(guò)程主要是基于稅收上的考量。重組階段涉及土地增值稅、增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅和契稅。

1. 土地增值稅：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)稅[2016]70號(hào)）規(guī)定，“納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)”。原始權(quán)益人以不動(dòng)產(chǎn)出資設(shè)立項(xiàng)目公司的行為視為土地增值稅的視同銷售，應(yīng)該繳納土地增值稅。但同時(shí)，《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2018]57號(hào)）規(guī)定，“單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅”“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不適用此優(yōu)惠”。對(duì)于非房地產(chǎn)企業(yè)，如果直接由專項(xiàng)計(jì)劃收購(gòu)物業(yè)需要繳納土地增值稅，而增設(shè)重組環(huán)節(jié)則可以享受暫不征收土地增值稅的優(yōu)惠。重組階段最重要的意義在于此。但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)還是要征收土地增值稅。

2. 增值稅：原始權(quán)益人以不動(dòng)產(chǎn)出資設(shè)立項(xiàng)目公司的行為也視為增值稅的視同銷售，應(yīng)該要繳納增值稅。原始權(quán)益人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，物業(yè)為自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第四條規(guī)定“適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額”。其他的根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，自建的不動(dòng)產(chǎn)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額;外購(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額， 按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

3. 企業(yè)所得稅：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2014]116號(hào)）規(guī)定，“以物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估后的公允價(jià)值扣除計(jì)稅基礎(chǔ)后的余額，計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”。由于項(xiàng)目公司成立后，原始權(quán)益人就轉(zhuǎn)讓其股權(quán)，所以也不適用《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2009]59號(hào)）對(duì)企業(yè)重組的特殊性稅務(wù)處理。

4. 契稅：《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅（2018）17號(hào)）規(guī)定，原始權(quán)益人以物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立項(xiàng)目公司的行為，視同劃轉(zhuǎn)，免征契稅。

5. 印花稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》規(guī)定，原始權(quán)益人與項(xiàng)目公司雙方都為納稅義務(wù)人，按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”所記載金額的萬(wàn)分之五征收。2018年5月1號(hào)以后，項(xiàng)目公司按設(shè)立的資金賬簿所記載的實(shí)收資本和資本公積合計(jì)數(shù)萬(wàn)分之五減半征收印花稅。

（二）證券化階段的稅負(fù)

證券化階段分為REITs設(shè)立、運(yùn)營(yíng)和退出三個(gè)環(huán)節(jié)。

1. REITs設(shè)立的稅負(fù)。REITs設(shè)立是通過(guò)雙SPV的方式進(jìn)行的。此環(huán)節(jié)一般僅涉及“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”的印花稅。但項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)有可能要繳納土地增值稅。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局、地方稅務(wù)局的批復(fù)文件，對(duì)投資聯(lián)營(yíng)一方由于經(jīng)營(yíng)狀況等原因而中止聯(lián)營(yíng)關(guān)系、正常撤資的，其股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，暫不征收土地增值稅;對(duì)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)為盈利目的的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅（皖地稅政三字[1996]367號(hào)、桂地稅報(bào)[2000]32 號(hào)、國(guó)稅函[2009]387號(hào)、國(guó)稅函[2011]415號(hào)文件）。

2. REITs運(yùn)營(yíng)。REITs運(yùn)營(yíng)是將項(xiàng)目公司收取租金后扣除基金管理人與計(jì)劃管理人等的費(fèi)用后分配給投資者。

項(xiàng)目公司涉及的稅收：此部分涉及房產(chǎn)稅、增值稅及附加、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和企業(yè)所得稅。項(xiàng)目公司按房屋租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在境外提供建筑服務(wù)等有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)稅函（2016）69號(hào)）規(guī)定，“納稅人以長(zhǎng)（短）租形式出租酒店式公寓并提供配套服務(wù)的，按照住宿服務(wù)6%繳納增值稅。按租賃合同記載金額的1‰繳納印花稅。由于長(zhǎng)租公寓多在城市中較好的地段，所以附加稅大約為增值稅的12%，城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額也比較高，例如，新派公寓計(jì)劃標(biāo)的物業(yè)按每年每平方24元繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，還要將租金收入計(jì)入應(yīng)納稅所得額按25%的稅率計(jì)征企業(yè)所得稅。目前金融監(jiān)管允許私募股權(quán)投資基金以“股+債”結(jié)構(gòu)劃轉(zhuǎn)資金。因此，如果將項(xiàng)目公司的借款利息支出設(shè)計(jì)成與經(jīng)營(yíng)的凈收入相等，則不要繳納所得稅。

SPV涉及的稅收：此部分涉及增值稅的納稅義務(wù)。目前的住房租賃REITs項(xiàng)目，都是以信托為基礎(chǔ)框架?！蛾P(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2016]140號(hào)）強(qiáng)調(diào)，以信托為框架的資產(chǎn)管理項(xiàng)目，實(shí)質(zhì)就是“受人之托，代人理財(cái)”。因此，在所得稅上，采用稅收的透明模式，以受益人為納稅人。根據(jù)財(cái)稅[2016]140號(hào)文規(guī)定，“資管產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，以資管產(chǎn)品管理人為增值稅納稅人”。具體來(lái)說(shuō)，管理人收到的管理費(fèi)，按“直接收費(fèi)金融服務(wù)”繳納增值稅;私募股權(quán)投資基金取得的項(xiàng)目公司支付的借款利息收入;資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃從私募股權(quán)投資基金取得的保本收益，要繳納增值稅。根據(jù)《關(guān)于資管產(chǎn)品增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅（2017）56號(hào)）規(guī)定，“暫適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照3% 的征收率繳納增值稅”。

投資者涉及的稅收：此部分涉及增值稅與所得稅。投資者購(gòu)買的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃為保本型的，則超過(guò)本金的收益按“貸款服務(wù)”征收增值稅;資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃為非保本型的，持有期間的收益不繳納增值稅。專項(xiàng)計(jì)劃持有期間的收益征收所得稅。

3. REITs退出的稅負(fù)。發(fā)達(dá)市場(chǎng)中REITs 的退出多通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)交易完成，但我國(guó)的類REITs為私募發(fā)行，暫時(shí)不能在公開市場(chǎng)交易。REITs 的退出通過(guò)資產(chǎn)處置來(lái)實(shí)現(xiàn)，方式有開放、強(qiáng)制退出和終止退出。

開放、強(qiáng)制退出是指增信安排人（一般為原始權(quán)益人的關(guān)聯(lián)方）在REITs存續(xù)期內(nèi)回購(gòu)優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券。投資者應(yīng)該按 “金融商品轉(zhuǎn)讓”繳納增值稅，轉(zhuǎn)讓收益均征收所得稅。但由于一般以資產(chǎn)支持證券的賬面價(jià)值回購(gòu)，所以不需繳納增值稅與所得稅。轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的印花稅是否依據(jù)《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]5號(hào)）文件精神暫免，存在不確定性。

終止退出是指資產(chǎn)優(yōu)先收購(gòu)權(quán)人（一般為原始權(quán)益人）收購(gòu)項(xiàng)目公司的股權(quán)和債權(quán)。由于收購(gòu)價(jià)款與項(xiàng)目公司股權(quán)和債權(quán)的賬面價(jià)值相等，所以不用繳納增值稅與所得稅，只按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”所記載金額的萬(wàn)分之五征收印花稅。資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃為非保本型的，轉(zhuǎn)讓所有權(quán)時(shí)，按“金融商品轉(zhuǎn)讓”繳納增值稅。專項(xiàng)計(jì)劃轉(zhuǎn)讓收益均征收所得稅。

在現(xiàn)行稅制下，住房租賃REITs的交易架構(gòu)有兩個(gè)避稅安排：第一，設(shè)立項(xiàng)目公司，對(duì)于非房地產(chǎn)企業(yè)有可能避免繳納土地增值稅。第二，設(shè)計(jì)符合資本弱化條件的股東借款，可以減少在REITs存續(xù)期間項(xiàng)目公司的所得稅和REITs退出時(shí)的印花稅。

四、住房租賃REITs的稅收困境

大多數(shù)國(guó)家的稅法沒有關(guān)于資產(chǎn)證券化的明確規(guī)定。資產(chǎn)證券化在我國(guó)還處于起步階段，稅法規(guī)定還有不明確之處。我國(guó)現(xiàn)行只有《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]5號(hào)）對(duì)信貸資產(chǎn)證券化的納稅規(guī)則進(jìn)行了簡(jiǎn)明扼要的規(guī)定，對(duì)于我國(guó)資產(chǎn)證券化的初期發(fā)展起到了很好的指導(dǎo)作用。但是，隨著銀行信貸資源的日益緊缺，資產(chǎn)證券化已經(jīng)成為我國(guó)打造多層次資本市場(chǎng)的一個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域。例如，我國(guó)現(xiàn)在不僅有信貸資產(chǎn)證券化，還有企業(yè)資產(chǎn)證券化等市場(chǎng)，基礎(chǔ)市場(chǎng)的種類也豐富多彩，創(chuàng)設(shè)了一些適應(yīng)中國(guó)法律體系的交易架構(gòu)。相較于快速發(fā)展的資產(chǎn)證券化市場(chǎng)，相關(guān)的稅法規(guī)制就顯得有所欠缺?，F(xiàn)行的資產(chǎn)證券化稅收政策還存在非系統(tǒng)性的問(wèn)題，縱向方面，發(fā)起人、SPV、 投資者各環(huán)節(jié)課稅規(guī)定欠細(xì)化，如發(fā)起人的次級(jí)權(quán)益課征等均未作規(guī)定;橫向方面，資產(chǎn)證券化稅制與信托稅制、涉外稅制等關(guān)系也欠協(xié)調(diào)[6]。

本文基于項(xiàng)目公司雙SPV的普遍模式，以一個(gè)簡(jiǎn)化的案例對(duì)住房租賃類REITs稅收情況進(jìn)行說(shuō)明（見表1）。假設(shè)底層物業(yè)資產(chǎn)增值100%③。重組階段最主要的稅收障礙是土地增值稅（占比9%）和所得稅（占比 10%）。在不考慮其他階段稅負(fù)的前提下，僅在重組階段，原始權(quán)益人有土地增值稅避稅安排的稅負(fù)為15.2077%，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)為24.5953%，而5年以上金融機(jī)構(gòu)貸款利率為6.4%④，稅收成本明顯較高。房地產(chǎn)領(lǐng)域近年增值較多，將越早購(gòu)置的物業(yè)進(jìn)行證券化，承擔(dān)的稅負(fù)就越高。增加重組階段的主要目的是要規(guī)避土地增值稅，但也存在不確定性。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的原則認(rèn)定，轉(zhuǎn)讓股權(quán)的實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，則不僅要繳納土地增值稅，還額外增加設(shè)立成本。

在項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)期間，租賃住宅的租金收益率假設(shè)為8%。增值稅稅負(fù)假設(shè)為3.5%⑤。主要的稅種為所得稅（占比20%）、房產(chǎn)稅（占比10%）。稅費(fèi)占收入的比重為34.971%。如果交易架構(gòu)采用債加股模式避免繳納所得稅，則稅負(fù)占收入的比重降為14.9045%，項(xiàng)目公司的凈利潤(rùn)率也由58.8989%上升為80.2659%。

項(xiàng)目公司的可供分配利潤(rùn)經(jīng)由SPV分配給投資者。主要的稅種是投資者的所得稅（個(gè)人為20%），采用債加股模式，私募股權(quán)投資基金要繳納增值稅（占比2%）。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券收益為保本收益，專項(xiàng)計(jì)劃還須再繳納增值稅（占比2%）。稅務(wù)成本占可供分配利潤(rùn)的比重為22%（非債加股模式）和25%（債加股模式）。

在這個(gè)階段有一個(gè)很大的稅務(wù)困擾就是SPV的增值稅問(wèn)題。我國(guó)在對(duì)金融服務(wù)征收增值稅這方面進(jìn)行了有益的嘗試，但鑒于相關(guān)問(wèn)題的難度，基本上還是原營(yíng)業(yè)稅的平移。稅務(wù)上如何判斷保本與固定收益，在概念和操作中存在許多模糊之處。資管產(chǎn)品的增值稅按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，使得增值稅抵扣鏈條中斷，造成重復(fù)征稅。極端情況下，有可能私募股權(quán)投資基金、專項(xiàng)計(jì)劃和投資者都需要繳納增值稅，這將進(jìn)一步增加項(xiàng)目的稅負(fù)，降低投資者的收益率。

住房租賃業(yè)務(wù)的收益率本就較低，高額的稅負(fù)進(jìn)一步降低了投資者的收益率。稅收政策的含糊與不確定性增加了納稅人的遵從成本。住房租賃REITs的稅收政策多采用“一事一議”的方式，這也滋長(zhǎng)了權(quán)力的尋租空間。稅收成為制約住房租賃REITs發(fā)展的一個(gè)因素。在本案例中，在租金收益率為8%的假設(shè)下，投資者收益率僅為4.0257%或5.3263%。這樣的收益率在市場(chǎng)上已沒有吸引力。而實(shí)際上住房的租金收益率為2%左右⑥，經(jīng)測(cè)算投資者收益率僅為1%左右。原始權(quán)益人要達(dá)到優(yōu)先級(jí)投資者要求的固定收益率，可以通過(guò)深耕細(xì)作來(lái)提高租金收益率，但這需要時(shí)間?，F(xiàn)階段原始權(quán)益人只能再支付額外的財(cái)務(wù)費(fèi)用，才能成功設(shè)立住房租賃類REITs項(xiàng)目。

五、住房租賃REITs稅收政策建議

稅收之所以成為住房租賃REITs的瓶頸，究其原因在于專項(xiàng)稅收政策的缺失。住房租賃REITs具有以不動(dòng)產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)、多個(gè)納稅環(huán)節(jié)、多個(gè)納稅主體層層嵌套的特征，將其按照普通的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行納稅，重復(fù)征稅而引起的高稅負(fù)是必然的。因此有必要對(duì)住房租賃REITs制定專門的稅收政策。住房租賃REITs專門稅收政策的制定應(yīng)該基于REITs的發(fā)展階段，不同的階段應(yīng)有不同的稅收政策

（一）REITs市場(chǎng)探索階段——專項(xiàng)稅收政策的驅(qū)動(dòng)力

鑒于住房租賃市場(chǎng)的特殊性，決策部門可以考慮以住房租賃REITs為突破口，出臺(tái)專項(xiàng)的稅收政策，為下一步REITs稅收法規(guī)的制定提供實(shí)踐依據(jù)。

住房租賃REITs專項(xiàng)稅收政策的制定應(yīng)該基于住房租賃REITs的性質(zhì)。通過(guò)對(duì)我國(guó)目前住房租賃REITs業(yè)務(wù)的案例分析可以看出，其本質(zhì)是一種債權(quán)融資。從交易結(jié)構(gòu)上看，優(yōu)先級(jí)投資者獲得固定回報(bào)，有優(yōu)先清償權(quán)與剩余財(cái)產(chǎn)分配權(quán)，最后還有不動(dòng)產(chǎn)抵押的救濟(jì)權(quán)，與物業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)聯(lián)度很小;次級(jí)投資者（一般是原始權(quán)益人）擁有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的日常經(jīng)營(yíng)管理的決策權(quán)，不僅承擔(dān)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，還須負(fù)擔(dān)額外的財(cái)務(wù)成本用于優(yōu)先級(jí)的固定回報(bào)，在轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)后可以遠(yuǎn)期以固定價(jià)格回購(gòu)，并對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的信用損失提供擔(dān)保。管理人則只是根據(jù)合同的規(guī)定，提供事務(wù)性的服務(wù)。原始權(quán)益人一直保持著對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的控制權(quán)，收益風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)類似于公司中債權(quán)人與股東的關(guān)系（劉燕和樓建波，2016）[7]，與發(fā)達(dá)市場(chǎng)的股權(quán)型融資有所不同。原始權(quán)益人“輕資產(chǎn)”并不是賣資產(chǎn)，而是在保證對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的控制權(quán)的前提下最大限度地獲得資金。這種金融創(chuàng)新應(yīng)當(dāng)在稅法上獲得尊重和肯定，稅法也應(yīng)當(dāng)據(jù)此權(quán)利義務(wù)安排確定納稅義務(wù)（湯潔茵，2018）[8]。因此，對(duì)于現(xiàn)行的住房租賃REITs，即使會(huì)計(jì)和法律認(rèn)定為銷售，稅法也應(yīng)將交易作為融資確定納稅義務(wù)。即，原始權(quán)益人以不動(dòng)產(chǎn)抵押借款，以租金等作為償還利息的來(lái)源，到期還本。納稅義務(wù)是：原始權(quán)益人與項(xiàng)目公司應(yīng)該繳納印花稅⑦，項(xiàng)目公司繳納增值稅及附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅后將收益分配給SPV，SPV繳納一次增值稅后將收益分配給投資者，由投資者自行繳納所得稅。為此，有如下的稅收優(yōu)惠建議：在重組階段，減免增值稅;參照企業(yè)所得稅特殊重組的稅收精神，建議將該階段的土地增值稅與企業(yè)所得稅遞延至 REITs 項(xiàng)目存續(xù)期屆滿時(shí)再以原計(jì)稅基礎(chǔ)繳納，這樣重組階段的稅負(fù)將從最高24.5953%降至0.125%。參照發(fā)達(dá)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目公司層面的經(jīng)營(yíng)所得90%以上分配給投資者的，不征收企業(yè)所得稅。SPV層面由管理人繳納一次的增值稅后由投資者繳納所得稅。投資者的回報(bào)率將從3.7031%升至4.9375%，提高了33.33%（見表1）。

（二）REITs市場(chǎng)發(fā)展階段——稅收法制的保障作用

從長(zhǎng)期看，住房租賃REITs專項(xiàng)稅收政策的出臺(tái)意味著資產(chǎn)證券化稅收專項(xiàng)立法的帷幕拉起。REITs是資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)新金融工具，在其發(fā)展過(guò)程中存在著許多制度性障礙。對(duì)于資產(chǎn)證券化稅收專項(xiàng)立法可以理順相關(guān)法律矛盾重疊之處，給納稅人明確而穩(wěn)定的預(yù)期，為資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的健康發(fā)展提供保障。

1. 確定基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移性質(zhì)的判斷標(biāo)準(zhǔn)。資產(chǎn)證券化稅收專項(xiàng)立法最重要的是保證稅收中性，也就是說(shuō)，資產(chǎn)證券化不會(huì)導(dǎo)致額外的稅收負(fù)擔(dān)。首要稅務(wù)問(wèn)題是明確交易是銷售還是融資。銷售還是融資應(yīng)根據(jù)交易的整體進(jìn)行判斷。如果交易整體視為融資，則不存在SPV向投資轉(zhuǎn)售的問(wèn)題;但如果交易被視為發(fā)起人出售資產(chǎn)，則還有判斷SPV是否將實(shí)際利益轉(zhuǎn)給投資者的問(wèn)題。因此，稅法應(yīng)明晰REITs交易是銷售還是融資的判斷原則以及相應(yīng)交易屬性下各方的稅務(wù)處理。

2. SPV的稅收處理。資產(chǎn)證券化中最關(guān)鍵的稅務(wù)問(wèn)題是SPV的稅收處理。對(duì)SPV不恰當(dāng)?shù)亩愂諘?huì)導(dǎo)致重復(fù)征稅問(wèn)題，使得發(fā)起人的交易成本增加，損害投資者的利益。對(duì)于SPV征收所得稅的方法有三種：一是SPV不征稅，投資者以他獲得的收益征稅。二是SPV作為扣繳義務(wù)人代投資者繳稅，投資者的收益不再征稅。三是SPV本身是作為應(yīng)稅實(shí)體納稅。這個(gè)時(shí)候SPV征收一次稅，投資者的收益也征收一次稅。發(fā)起人所提供的收益被征收了二次稅。SPV實(shí)體層面稅收的關(guān)鍵是SPV發(fā)行的是債券還是股票。如果SPV 支付的視為股息，則產(chǎn)生雙重征稅;如果支付的是利息，則利息可以稅前扣除。稅法可以通過(guò)特定法律豁免SPV實(shí)體層面的稅收，以此實(shí)現(xiàn)稅收中性。

“營(yíng)改增”又讓SPV的征稅問(wèn)題變得更加復(fù)雜。以管理人為增值稅納稅人有一定的合理性，但只是在現(xiàn)行征管水平下的一種權(quán)宜之計(jì)。依據(jù)我國(guó)的《信托法》，管理人自身的財(cái)產(chǎn)與資管產(chǎn)品的財(cái)產(chǎn)相獨(dú)立，管理人在管理資管產(chǎn)品中的收益均歸資管產(chǎn)品所有。資管產(chǎn)品所發(fā)生的一切費(fèi)用均由產(chǎn)品自身負(fù)擔(dān)，管理人不承擔(dān)墊付資金的義務(wù)。因此，從《信托法》上看，管理人只是代扣代繳義務(wù)人而不是納稅義務(wù)人。“營(yíng)改增”的目的在于打通增值稅的抵扣鏈條，交易的前后手通過(guò)增值稅通用發(fā)票的開具以及交付實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁。交易中稅款的最終承擔(dān)者為消費(fèi)者，中間環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)者沒有承擔(dān)稅款，以此實(shí)現(xiàn)稅收的中性。但是以資管項(xiàng)目管理人為增值稅的納稅義務(wù)人，實(shí)行簡(jiǎn)易辦法征稅就打斷了增值稅的抵扣鏈條。發(fā)起人購(gòu)買基礎(chǔ)資產(chǎn)需要支付增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額，將基礎(chǔ)資產(chǎn)銷售給SPV后卻無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票，因?yàn)楣芾砣瞬⒉皇腔A(chǔ)資產(chǎn)的買方。發(fā)起人也無(wú)法將基礎(chǔ)資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)讓給管理人進(jìn)行抵扣，使得增值稅的抵扣鏈條在此中斷。管理人成為此環(huán)節(jié)中增值稅的最終承擔(dān)者。這就造成以資產(chǎn)證券化進(jìn)行融資的稅收成本要高于直接融資的稅收成本，與“營(yíng)改增”的最初意圖相違背。因此，即使資管產(chǎn)品項(xiàng)目不具有獨(dú)立的民事主體資格，但其財(cái)產(chǎn)集合的獨(dú)立性、經(jīng)營(yíng)的反復(fù)性和活動(dòng)的盈利性，已足以使其成為增值稅的納稅人，唯其如此，才能保證增值稅抵扣鏈條的完整性，正實(shí)現(xiàn)“營(yíng)改增”改革的目標(biāo)（湯潔茵，2018）[8]。

3. 投資者的稅收處理。在證券化交易中，投資者的稅收是SPV的稅收的衍生。同樣有三種征稅方法：一是投資者征收稅款，SPV管道化。二是投資者不被征稅，SPV已代繳稅款。三是投資者就持有SPV發(fā)行的證券獲得的收益納稅。這里的難題是區(qū)分證券是債券還是股票，不同的分類，投資者有不同的稅收待遇，但各國(guó)稅法一直無(wú)法對(duì)股票和債券做出清晰且具有普遍適用的區(qū)別。創(chuàng)新金融工具的推陳出新又進(jìn)一步加劇了困擾與爭(zhēng)議。因此，對(duì)股票和債券采用統(tǒng)一的稅收處理有利于中性原則的實(shí)現(xiàn)。

六、結(jié)語(yǔ)

作為房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融創(chuàng)新，住房租賃REITs現(xiàn)實(shí)意義不僅在于解決原始權(quán)益人的融資問(wèn)題，更重要的是通過(guò)專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)提高住房租賃市場(chǎng)的效率，推動(dòng)租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，以此實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。但在現(xiàn)行的稅收政策下，重組階段的高額稅負(fù)讓很多企業(yè)望而卻步，REITs運(yùn)營(yíng)階段的重復(fù)征稅降低了投資者的投資收益，并進(jìn)一步增加了原始權(quán)益人的財(cái)務(wù)成本。究其原因在于當(dāng)前住房租賃REITs缺失專門的課稅規(guī)則。稅收政策的制定要與住房租賃REITs市場(chǎng)的發(fā)展要契合。在住房租賃類REITs市場(chǎng)尚不完善的現(xiàn)階段，應(yīng)該出臺(tái)優(yōu)惠政策降低稅負(fù)，隨著REITs市場(chǎng)的健全實(shí)現(xiàn)REITs稅制的專項(xiàng)立法。

注：

①參見中國(guó)資產(chǎn)證券化分析網(wǎng)：https：//www.cn-abs.com/Deal/DealListNew.aspx，最后訪問(wèn)時(shí)間：2018年8月5日。

②本文以住房租賃權(quán)益型REITs為研究對(duì)象。

③以新派公寓為例，產(chǎn)權(quán)證書填發(fā)時(shí)間為2012年，到2017年北京地區(qū)物業(yè)增值一倍的背景假設(shè)合理。

④資料來(lái)源：國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)。

⑤參見普華永道中國(guó)中區(qū)公司稅業(yè)務(wù)主管合伙人李軍表示，“營(yíng)改增”全面實(shí)施一周，生活服務(wù)業(yè)減稅額度較大，減稅562億元，稅負(fù)下降近30%，https：//news.sina.com.cn/c/2017-04-27/doc-ifyetstt3626970.shtml。住房租賃業(yè)一般納稅人雖然適用6%的增值稅率，但可以獲取較多的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，如房屋租金、裝修、設(shè)備、日常用品等，將增值稅稅負(fù)假設(shè)為3.5%合理。

⑥普華永道和城市土地學(xué)會(huì).2018 年亞太區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)新興趨勢(shì) [R].華盛頓：普華永道和城市土地學(xué)會(huì)，2017年。

⑦增設(shè)項(xiàng)目公司有利于履行增值稅的開票、申報(bào)等納稅義務(wù)?，F(xiàn)行的法律框架中，專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃并不能直接持有有限責(zé)任公司的股權(quán)，所以應(yīng)該由私募股權(quán)基金收購(gòu)項(xiàng)目公司的股權(quán)。因?yàn)榉缮舷拗扑侥脊蓹?quán)基金份額的轉(zhuǎn)讓，所以再增設(shè)專項(xiàng)計(jì)劃，以此實(shí)現(xiàn)份額在市場(chǎng)上的交易。

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Tax Dilemma and Improvement of Housing Rental REITs

Xu Shan

（School of Finance and Accounting，F(xiàn)ujian Business University，F(xiàn)uzhou ? 350001，F(xiàn)ujian，China）

Abstract：Housing rental REITs is an important measure to promote the development of housing rental market and realize the "encouragement for both renting and purchase"，but the tax policy does not provide support for it. After analyzing the current housing rental REITs tax policy，this paper clarifies the tax burden at various stages and the existing tax blind spot through case studies. The tax barriers in the restructuring stage are high land appreciation tax and corporate income tax;the tax barrier in the securitization stage lies in the repeated collection of the income tax of the project company and the investor income tax;and the "replace business tax with value-added tax" reform causes the ambiguity and duplication of the SPV value-added tax. The reason is the implementation of a general tax policy for housing rental REITs. At the present stage，tax incentives should be introduced to temporarily exempt the land appreciation tax and corporate income tax at the stage of reorganization，cancel the income tax of project companies in the securitization stage and collect only once SPV value-added tax. With the perfection of the REITs market，the special legislation of the REITs tax system is realized.

Key Words：tax policy，housing rent，REITs

（責(zé)任編輯 ? ?劉西順;校對(duì) ? XS，GX）

收稿日期：2020-03-16

基金項(xiàng)目：2017年度福建省社會(huì)科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目“資產(chǎn)證券化稅制研究”（FJ2017B108）;福建商學(xué)院科研創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)支持計(jì)劃資助。

作者簡(jiǎn)介：徐珊，女，福建福州人，福建商學(xué)院財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)學(xué)院副教授，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，注冊(cè)會(huì)計(jì)師，研究方向?yàn)槎愂绽碚撆c實(shí)務(wù)。