何茹斐

[摘 要] 為提升工作效率、加快公司上市步伐，在明確目標任務(wù)及生產(chǎn)經(jīng)營任務(wù)的基礎(chǔ)上分析目前面臨的問題，通過運用戰(zhàn)略管理的方法根據(jù)環(huán)境的變化對戰(zhàn)略不斷地評價和修改，使戰(zhàn)略得到不斷完善，突出了戰(zhàn)略在管理實踐中的指導作用。針對生產(chǎn)經(jīng)營中發(fā)現(xiàn)的問題運用戰(zhàn)略管理的方法提出有效的解決措施處理工作量和效率之間的問題，通過集約化措施集中處理數(shù)據(jù)類問題，將人力資源解放到發(fā)展生產(chǎn)經(jīng)營中去提升經(jīng)營管理效率。

[關(guān)鍵詞] 戰(zhàn)略管理；集約管理；效率管理

中圖分類號：F272 文獻標識碼：A

為奮力實現(xiàn)三年上市戰(zhàn)略目標，加快打造TOD綜合開發(fā)第二生力軍，作為公司的主要利潤部門之一，一方面應(yīng)積極拓展經(jīng)營思路、提升策劃招租能力，另一方面亟需增強管控能力，提高商家的履約效率，使經(jīng)營收益平穩(wěn)落地。如何高效的執(zhí)行預(yù)算、監(jiān)督資金到賬情況，及時將商家交款情況反饋給商業(yè)管理人員，對部門資金安全進行把控，及時反饋商家綜合履約能力，是應(yīng)該深刻思考的問題，并應(yīng)在工作中找差距，抓落實，自我凈化、自我完善、自我革新、自我提高。

一、明確目標，圍繞目標開展工作發(fā)現(xiàn)問題

（一）明確目標

1.明確中心經(jīng)營任務(wù)

2.明確中心經(jīng)營規(guī)模

現(xiàn)有收入板塊分為：商鋪租賃、獨立項目、銀行資源管理、民用通信、其他資源許可（自助設(shè)備）及電費五大板塊。

商鋪租賃：截止2019年6月底正線現(xiàn)有可租賃商鋪總面積：9191.89m2（257間），其中已出租面積6676.88m2（170間），出租率為72.64%，平均租金182.17元/m2/月。

獨立項目：蜀漢路158號租賃項目，禾正雅居租賃項目，省體育館租賃項目，天府廣場負一層租賃項目。以上項目收入的10%作為資源公司的管理費計入收入。

銀行資源管理：1號線中國銀行，2號線成都銀行，3、4號線農(nóng)業(yè)銀行。目前在全線網(wǎng)120個站點內(nèi)布置了115臺自助銀行設(shè)備。

民用通信：全線網(wǎng)設(shè)置164間民用通信機房。

其他資源許可（自助設(shè)備）：目前在全線網(wǎng)設(shè)置了338臺各類自助設(shè)備（售水機、榨汁機、照相機、充電寶），設(shè)置113臺天府通自助充值售卡機。

電費：預(yù)計經(jīng)營電費360萬元。

3.明確中心和合約數(shù)量

目前各類經(jīng)營合同共計：193份，其中轉(zhuǎn)移合同169份，授權(quán)經(jīng)營合同9份，自主招商項目經(jīng)營合同15份。

（二）圍繞目標開展工作發(fā)現(xiàn)問題

截止2019年6月底，預(yù)算執(zhí)行情況良好，但下半年由于商業(yè)經(jīng)營形式嚴峻，不少連鎖商家申請退租，經(jīng)營壓力上升。怎樣在確?，F(xiàn)有合同及時履約的前提下及時招租，提升出租率，高質(zhì)量完成下半年重點項目的打造，及資金的回收，確保年初預(yù)算的順利落地是目前面臨的主要問題。

1.商鋪收費管理占據(jù)招商人員大半工作時間

由于實行項目責任制，需要線路負責人提供收費等相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，一是占據(jù)招商人員很多時間用于表格制作、數(shù)據(jù)提供等重復(fù)性工作。二是缺乏統(tǒng)一的收款臺賬管理無法確保準確性。項目管理人員往往在提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)上耗費大量時間無法專注于拓展客戶，策劃招商，提升商業(yè)營收。

2.合同交叉管理造成人力浪費

部分商鋪合同中含有交叉項目，由多人進行合同的費用催收，造成了人力資源的浪費。

3.資金臺賬沒有統(tǒng)一歸口，增加統(tǒng)計難度

項目管理人員的線路租金臺賬沒有統(tǒng)一格式，租金臺賬沒有統(tǒng)一的歸口管理。統(tǒng)計數(shù)據(jù)時仍需要項目管理人員各自進行統(tǒng)計造成了時間的浪費及準確性的降低。

4.結(jié)果反饋機制不完善

項目經(jīng)辦人從資金計劃及預(yù)算的制定到回款情況進行全面把控，缺乏一個準確的反饋機制，無法從整個流程對收款中存在的問題及可以改進的方向進行建設(shè)性的反饋。

二、借鑒戰(zhàn)略管理的思路建議整改措施

借鑒戰(zhàn)略管理的思路，利用月初計劃，每周追蹤結(jié)果，月末分析總結(jié)，將戰(zhàn)略管理的思路引入部門預(yù)算及資金安全管理的動態(tài)管理過程中：根據(jù)環(huán)境的變化對戰(zhàn)略不斷地評價和修改，使戰(zhàn)略得到不斷完善，也使管理本身得到不斷的完善。這種循環(huán)往復(fù)的過程，更加突出了戰(zhàn)略在管理實踐中的指導作用。從這一層面看來戰(zhàn)略管理非常適用于在變幻莫測的商業(yè)環(huán)境和不斷完善的國有體制中利用動態(tài)管理的方式對外部環(huán)境和內(nèi)部機制進行綜合考量，從而以“三年上市”作為企業(yè)的戰(zhàn)略目標，以完成公司各項收入利潤指標作為近期目標，針對現(xiàn)階段工作中存在的問題及外部環(huán)境的影響制定適合的戰(zhàn)略，在戰(zhàn)略實施的過程中以戰(zhàn)略目標為導向，通過業(yè)績評估不斷調(diào)整戰(zhàn)略方向，在動態(tài)過程中不斷完善內(nèi)部控制流程，從而更加高效地進行工作。

三、針對問題提出建議措施

（一）重新劃分內(nèi)業(yè)與招商人員的工作范圍，減少招商人員的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)工作量

由于公司新業(yè)務(wù)、新項目劇增，下半年將開展世紀城項目、新線商鋪招租項目、線網(wǎng)自助設(shè)備招租項目、商鋪循環(huán)招租項目等的招商工作，需要招商人員將更多的精力投入到策劃招租等工作上去。作為中心內(nèi)業(yè)工作人員應(yīng)主動為“前線”招商同事排憂解難，主動承擔資金管理工作，為確保按照合同約定收取商家的各項費用，在月初制定本月的收款計劃、明確每一個合同的最晚到賬時間、款項期間、款項性質(zhì)等信息，可以提前給月度資金做出準確的預(yù)判。每周及時與財務(wù)對接，明確本周到賬金額，及時在收款計劃上標明到賬時間、到賬金額，對有差異的金額及時提示項目經(jīng)辦同事與商家取得聯(lián)絡(luò)及時處理。對即將逾期的商家，提前對經(jīng)辦同事預(yù)警，從整體上把控資金動向，確保資金安全。這就需要在制定目標時提高準確性，以便工作順利開展。

（二）合同臺賬統(tǒng)一歸口管理

在招商結(jié)束后由專人對合同臺賬進行統(tǒng)一管理，以準確性為第一工作要求，招商管理人員只需根據(jù)招商頻率、退租、到期商鋪等定期對臺賬進行更新。將臺賬統(tǒng)一管理，一是便于數(shù)據(jù)的統(tǒng)計與整合，二是將合同管理標準化，便于內(nèi)部管理。

（三）資金臺賬統(tǒng)一歸口管理

資金調(diào)賬統(tǒng)一管理，既可以避免招商人員在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)上消耗大量的時間，有利于從整體上把握整個中心預(yù)算執(zhí)行與收入回款情況。通過每周的收款情況監(jiān)督，提升收款效率把總體戰(zhàn)略目標同局部的戰(zhàn)術(shù)目標統(tǒng)一起來，從而可以調(diào)動各級管理人員參與戰(zhàn)略管理的積極性，有利于充分利用企業(yè)的各種資源并提高協(xié)同效果。

（四）形成反饋機制及時反饋商家履約信息及經(jīng)營人員管理效率

利用現(xiàn)有的商業(yè)賬款催收制度，結(jié)合市場化經(jīng)營模式進行改進，在動態(tài)反饋商家各項費用到賬情況的同時，督促線路經(jīng)辦人員依照制度開展催收工作，使催收工作有據(jù)可依，有實可查，形成管理閉環(huán)。有效對逾期繳款商家預(yù)警的同時明確了催收重點，必要時及時止損，確保公司利益。

文章對內(nèi)業(yè)工作在細節(jié)方面如何提升中心經(jīng)營收入提出建議，讓內(nèi)業(yè)工作標準化：建立統(tǒng)一的臺賬及資金管理模式；制度化：將工作流程，費用催收等工作有相關(guān)的依據(jù)和操作規(guī)范。讓內(nèi)業(yè)工作為招商工作服務(wù)，在確?，F(xiàn)有合同及時收款的前提下，讓招商工作人員更投入于商業(yè)策劃與積極招商?？梢猿浞掷糜邢薜娜肆Y源，在不增員的情況下增加中心戰(zhàn)斗力，有效的讓招商工作人員走出去，投入更多的精力提升公司營收。