（漳州國(guó)潤(rùn)房地產(chǎn)有限公司，福建 漳州 363000）

0 引言

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)的建筑工程項(xiàng)目成本管理，需要圍繞目標(biāo)成本進(jìn)行。從項(xiàng)目開發(fā)全生命周期的統(tǒng)籌考慮、系統(tǒng)性的考量，從而確定目標(biāo)成本，作為項(xiàng)目開發(fā)的成本管理基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行有效的設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化、施工過程的成本管控、合理安排資金支出，提高收益，對(duì)資源合理利用、合理分配，是建筑工程項(xiàng)目的成本管控目標(biāo)。

1 全生命周期成本管控的目標(biāo)

成本管理應(yīng)把成本效益放在首位，不能僅從節(jié)約成本的觀念出發(fā)，需從價(jià)值工程的角度來分析成本的合理性。成本管理不僅運(yùn)用在項(xiàng)目的建造開發(fā)過程中，且需將成本控制前置到設(shè)計(jì)階段，即成本管控應(yīng)貫穿于工程項(xiàng)目的全生命周期中，包括前期設(shè)計(jì)階段、工程建設(shè)階段、工程結(jié)算階段的成本管理；并聚焦在建筑工程本身及使用者的體驗(yàn)感上，體現(xiàn)出建筑功能的需求和價(jià)值，提高成本投入的性價(jià)比。

建筑工程項(xiàng)目成本管控的本質(zhì)，是對(duì)資源的合理分配管理，建立目標(biāo)成本。目標(biāo)成本是資源分配的量化結(jié)果，講究支出成本的價(jià)值導(dǎo)向，站在財(cái)務(wù)收益、營(yíng)銷定位、使用運(yùn)維等多角度的統(tǒng)籌規(guī)劃。

2 可研階段的成本管控

在可研階段應(yīng)用價(jià)值工程原理控制工程造價(jià)，進(jìn)行成本管控，并不是將成本控制越低越好，必須要把建筑工程的成本投入與使用功能兩者進(jìn)行綜合考量。價(jià)值工程的基本要素是價(jià)值、功能、成本，需對(duì)工程的使用功能進(jìn)行分析，以全生命周期最低的投入成本來體現(xiàn)工程的價(jià)值。若無(wú)調(diào)研和分析的設(shè)計(jì)會(huì)導(dǎo)致功能過剩，亦或者功能不足的情況。

在可研階段，成本管控的重點(diǎn)工作是完成可研目標(biāo)成本的測(cè)算，并及時(shí)配合設(shè)計(jì)部門進(jìn)行多種設(shè)計(jì)方案的成本對(duì)比，分析各方案的成本差異。由于可研階段設(shè)計(jì)不夠深入，大部分成本指標(biāo)可以使用“數(shù)據(jù)庫(kù)+對(duì)標(biāo)”的方式填報(bào)。可研階段成本測(cè)算的科目類別如下表：

序號(hào) 成本科目 序號(hào)成本科目序號(hào) 成本科目 序號(hào) 成本科目01 土地費(fèi)及大配套 03 配套設(shè)施費(fèi) 05 建安及精裝修工程費(fèi) 07 工程后續(xù)成本02 前期工程費(fèi) 04 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 06 開發(fā)間接費(fèi) 08 不可預(yù)見費(fèi)

3 設(shè)計(jì)階段的成本管控

設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目成本管控的關(guān)鍵點(diǎn)，在設(shè)計(jì)階段確定的方案與施工做法，在招標(biāo)后很難再進(jìn)行突破性的修改。把設(shè)計(jì)階段作為成本管控的重點(diǎn),是有效控制項(xiàng)目工程造價(jià)的重要條件。提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,設(shè)計(jì)優(yōu)化前置,減少后期的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，能有效的控制工程造價(jià)。

3.1 推行限額設(shè)計(jì)

按批準(zhǔn)的拿地可研估算控制方案設(shè)計(jì)，按批準(zhǔn)的方案設(shè)計(jì)概算對(duì)施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行管控。即從拿地開始，逐步深化設(shè)計(jì)方案并對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行優(yōu)化，根據(jù)深化設(shè)計(jì)的程度進(jìn)一步對(duì)成本進(jìn)行控制，將成本管控細(xì)化至各專業(yè)的設(shè)計(jì)中。各專業(yè)在保證使用功能的前提下，按分配的限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制不合理的變更。

3.1.1 重視初步設(shè)計(jì)的方案選擇

根據(jù)項(xiàng)目所在地段，做出項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)定位，在剛需、剛改、改善三個(gè)檔位間進(jìn)行選擇，從而做出建筑風(fēng)格與用材用料的定位、園林景觀風(fēng)格定位、建筑業(yè)態(tài)與戶型配比、公共部位精裝檔次定位等，用以匹配相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品需求。

在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)人員與成本管控人員應(yīng)密切配合，需要協(xié)調(diào)好建筑工程技術(shù)與工程造價(jià)既對(duì)立又統(tǒng)一的關(guān)系，既要做到限額設(shè)計(jì)，也要運(yùn)用價(jià)值工程，將成本與功能做到協(xié)調(diào)統(tǒng)一。設(shè)計(jì)人員應(yīng)以方案階段的成本概算作為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)各專業(yè)提出多個(gè)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行比較，不斷的強(qiáng)化設(shè)計(jì)人員的成本意識(shí)，提高優(yōu)化設(shè)計(jì)的能力；成本管控人員及時(shí)配合多方案的成本測(cè)算，提供測(cè)算數(shù)據(jù)并反饋合理的設(shè)計(jì)優(yōu)化建議，達(dá)到更優(yōu)的成本管控目的。

3.1.2 強(qiáng)化限額指標(biāo)管理

應(yīng)將限額設(shè)計(jì)指標(biāo)寫入設(shè)計(jì)任務(wù)書，提高設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制深度，以切實(shí)做到在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本管控。設(shè)計(jì)任務(wù)書是建設(shè)單位對(duì)項(xiàng)目定位、使用功能和價(jià)值進(jìn)行分析后，將項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)觀念、營(yíng)銷主題、建造規(guī)模與風(fēng)格、使用功能與布局等要求進(jìn)行具體化的反映，它是設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)圖紙的重要依據(jù)。施工圖設(shè)計(jì)階段指標(biāo)控制為核心內(nèi)容，重點(diǎn)為砼、鋼材含量、窗地比、外立面用材、景觀配比、精裝標(biāo)準(zhǔn)等。

3.2 注重設(shè)計(jì)優(yōu)化前置

應(yīng)注重將設(shè)計(jì)優(yōu)化前置，貫徹全員的成本思維。聯(lián)動(dòng)設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部、工程部、客關(guān)部與成本部，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段結(jié)合項(xiàng)目的使用功能與項(xiàng)目定位，進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化。設(shè)計(jì)優(yōu)化是建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、裝修、景觀等多專業(yè)之間相互關(guān)聯(lián)的優(yōu)化過程，不可獨(dú)立的看待一個(gè)專業(yè)的優(yōu)化，而造成另一專業(yè)的成本增加。建筑方案確定后，進(jìn)入初步設(shè)計(jì)階段，此階段應(yīng)做好基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)的選型工作，以達(dá)到更好的成本管控目的。

地庫(kù)規(guī)劃：滿足規(guī)劃指標(biāo)最少要求，在項(xiàng)目拿地設(shè)計(jì)，向當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門爭(zhēng)取最有利的車位配比，包括微型車位、子母車位折算規(guī)劃指標(biāo)，以及爭(zhēng)取地面停車比例最大化，盡可能減少地庫(kù)的停車指標(biāo)。同樣，盡可能減少非機(jī)動(dòng)車配置指標(biāo)，并爭(zhēng)取地面停車比例最大化。

例如規(guī)劃要求90-150m2以上的戶型需按1:1.2 配比車位，90m2以內(nèi)的房子可按1:1 配比車位，應(yīng)結(jié)合銷售市場(chǎng)，合理調(diào)整戶型配比，可將91-100m2的戶型調(diào)整為90m2以內(nèi)。

地下室外輪廓擴(kuò)大，利用地勢(shì)，增加售樓處或幼兒園區(qū)域地下室面積；優(yōu)化車輛出入動(dòng)線，調(diào)整功能用房布局，合理布局機(jī)電用房，調(diào)整車輛停靠方向，增加停車位。二層地庫(kù)優(yōu)化為一層地庫(kù)，降低施工成本，提高施工速度，提速車庫(kù)預(yù)售；頂板結(jié)構(gòu)上抬，降低開挖深度，減少支護(hù)寬度，增加地庫(kù)面積。

合理規(guī)劃架空層面積：架空層能提高小區(qū)業(yè)主對(duì)于居住環(huán)境的舒適滿意度，擴(kuò)大園區(qū)的視野，增強(qiáng)通風(fēng)功能。架空層建安成本一般達(dá)2000 元/m2，但無(wú)法銷售，建議根據(jù)項(xiàng)目定位，可適當(dāng)布局兒童游樂區(qū)與老人活動(dòng)區(qū)域等，合理的控制架空層面積，以達(dá)到成本與功能的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

結(jié)構(gòu)配筋：協(xié)同設(shè)計(jì)部，對(duì)項(xiàng)目的鋼筋含量與配比合理性給出限額指標(biāo)管理。要求在施工圖出具前給出初步的含量指標(biāo)。若出現(xiàn)指標(biāo)偏離，可在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行糾偏。

層高優(yōu)化：地下室層高與上部戶內(nèi)層高將對(duì)結(jié)構(gòu)成本造成直接影響。將層高控制在合理范圍內(nèi)，能起到結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化的作用；不僅節(jié)省了鋼筋與砼的使用含量，而且能夠減輕建筑自重，在一定程度上提高建筑物的抗震能力；降低節(jié)能環(huán)保的功耗，提高樓間距，降低容積率的實(shí)現(xiàn)難度。

門窗選型優(yōu)化：對(duì)窗地比進(jìn)行控制，建議控制在0.23-0.25 的合理范圍內(nèi)。對(duì)于節(jié)能窗與普通窗的分配比例，建議針對(duì)不同的立面環(huán)境進(jìn)行區(qū)分，例如沿街或者西曬面等可進(jìn)行節(jié)能窗的設(shè)計(jì)，其余盡可能使用普通窗即可。

初裝面層優(yōu)化：上部戶內(nèi)地面建議取消水泥沙漿找平層，采用澆搗混凝土樓板時(shí)，采用隨搗隨抹即可，此做法能減少后期二次裝修鋪磚時(shí)產(chǎn)生空鼓的現(xiàn)象；建議戶內(nèi)墻面僅做底層、不做面層施工，因?yàn)槟ɑ移秸热暨_(dá)不到客戶的精裝要求，客戶在精裝時(shí)還需重新鏟平施工，將會(huì)影響客戶滿意度。

售樓部選址：盡量利用永久建筑物作為售樓部進(jìn)行建設(shè)與裝修，避免拆除及二次恢復(fù)成本，且有利于工程進(jìn)度的管控。例如利用項(xiàng)目出入口的物業(yè)用房作為售樓部，后期可直接移交物業(yè)使用。

景觀配置：包含硬景（消防道路、園路及廣場(chǎng)等）、綠化、水景、景墻園建、外圍墻、雕塑小品、室外照明、標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、種植土回填等。喬木、灌木、地被成本造價(jià)依次降低，三種植物應(yīng)搭配合理、疏密有度；喬木價(jià)格差距較大，建議對(duì)價(jià)格昂貴的喬木比例做好控制；選用植物應(yīng)與本地氣候、土壤相適應(yīng)，應(yīng)結(jié)合考慮到植物生長(zhǎng)的條件與后期養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；軟硬景及按照景觀面積單價(jià)均為剛性指標(biāo)，設(shè)計(jì)時(shí)需做好跟蹤，避免突破限額指標(biāo)而突破預(yù)算。

4 建設(shè)階段的成本管控

施工階段是成本投入最大的階段，也是實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目?jī)r(jià)值與功能的主要階段。在施工階段，建設(shè)單位應(yīng)通過做好動(dòng)態(tài)成本管控、資金計(jì)劃管控、設(shè)計(jì)變更管控、合同風(fēng)險(xiǎn)管控等，有效控制建設(shè)成本。

4.1 動(dòng)態(tài)成本管控

動(dòng)態(tài)成本是指成本的總發(fā)生額在相關(guān)范圍內(nèi)隨著建設(shè)進(jìn)度的變動(dòng)而呈線性變動(dòng)的成本。動(dòng)態(tài)成本=已結(jié)算合同成本+未結(jié)算合同成本+非合同性成本+待發(fā)生成本。做好成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控的工作，需提前做好合約規(guī)劃，將待發(fā)生成本考慮計(jì)入。每月跟蹤項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本變化，及時(shí)統(tǒng)計(jì)已發(fā)生的合同成本與預(yù)計(jì)發(fā)生的變更成本是否突破建設(shè)預(yù)算，及時(shí)提出預(yù)警。

4.2 招標(biāo)階段成本管控

重視招標(biāo)文件的編制工作，約定合同的計(jì)價(jià)形式，例如固定總價(jià)加風(fēng)險(xiǎn)包干或者固定單價(jià)加風(fēng)險(xiǎn)包干等；約定項(xiàng)目的施工工期節(jié)點(diǎn)與驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；約定工程支付節(jié)點(diǎn)與結(jié)算規(guī)則。重視施工界面的劃分，特別是精裝修與結(jié)構(gòu)施工的界面劃分、園林景觀與總包單位的施工界面劃分等，在招標(biāo)文件中予以明確，控制價(jià)編制時(shí)需予以劃分計(jì)量。

從圖紙包干的思路出發(fā)，精確計(jì)算工程量，套用合理的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行分析匯總，編制合理的控制價(jià)。應(yīng)在控制價(jià)編制前，確定項(xiàng)目的主要材料品牌表，例如鋼筋、混凝土、水泥、外墻涂料、鋁型材、防水涂料、電線、電纜、開關(guān)等進(jìn)行品牌檔次約定，遵照選定的品牌檔次進(jìn)行詢價(jià)套價(jià)，繼而出具合理的控制價(jià)。

4.3 設(shè)計(jì)變更管控

建設(shè)階段成本管控的重點(diǎn)是設(shè)計(jì)變更管控，要建立健全設(shè)計(jì)變更管理制度。建立設(shè)計(jì)變更臺(tái)賬登記管理，做好聯(lián)系單的接收與發(fā)送工作對(duì)接，杜絕事后增補(bǔ)聯(lián)系單，杜絕同個(gè)事項(xiàng)重復(fù)簽證等；對(duì)設(shè)計(jì)變更費(fèi)用確認(rèn)進(jìn)行時(shí)效性跟蹤與考核，必須及時(shí)跟進(jìn)設(shè)計(jì)變更事項(xiàng)的實(shí)施情況，對(duì)設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的費(fèi)用及時(shí)統(tǒng)計(jì)進(jìn)入動(dòng)態(tài)成本；建立責(zé)任制度，強(qiáng)化建設(shè)單位相關(guān)管理人員的工作職責(zé)，避免出現(xiàn)簽證實(shí)施情況不屬實(shí)、工程量偏差較大、材料單價(jià)偏離市場(chǎng)行情等情況，特別對(duì)隱蔽工程簽證要留有影像資料，合同外材料價(jià)格比對(duì)留有詢價(jià)資料等。

4.4 資金計(jì)劃管控

推行資金計(jì)劃先行，避免出現(xiàn)資金占用造成財(cái)務(wù)成本增加的情況。根據(jù)合同支付節(jié)點(diǎn)與現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度相結(jié)合，每月或每周做好下一個(gè)時(shí)段的資金支出計(jì)劃。對(duì)資金計(jì)劃的準(zhǔn)確率進(jìn)行考核，杜絕出現(xiàn)資金計(jì)劃虛報(bào)或突破合同支付條款提前支付工程款等現(xiàn)象。

4.5 竣工結(jié)算審核管理

工程的結(jié)算依據(jù)為招標(biāo)文件、施工合同、補(bǔ)充協(xié)議、設(shè)計(jì)變更等過程資料。結(jié)算工作應(yīng)遵循合同結(jié)算條款，在工程完成合同要求的工程質(zhì)量要求且通過相關(guān)驗(yàn)收后，方可進(jìn)行結(jié)算工作。竣工結(jié)算時(shí)要求結(jié)算資料完整，注意獎(jiǎng)懲金額需在結(jié)算時(shí)計(jì)入，以總價(jià)包干合同為例，應(yīng)重點(diǎn)審核設(shè)計(jì)變更項(xiàng)目的結(jié)算審核。

5 結(jié)束語(yǔ)

在房地產(chǎn)行業(yè)通過提高項(xiàng)目售價(jià)獲得高額利潤(rùn)的時(shí)期已經(jīng)過去，這更加體現(xiàn)了成本管控的重要性。項(xiàng)目要盈利就需要從拿地階段開始做全生命周期的成本管控，進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化。設(shè)計(jì)優(yōu)化就是在原有的設(shè)計(jì)上，發(fā)現(xiàn)不足，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，尋求突破，最終以更好的設(shè)計(jì)方案落地執(zhí)行，為項(xiàng)目創(chuàng)造更大的價(jià)值，獲得更大的利潤(rùn)。