王 佳

（蘇州非凡城市置業(yè)有限公司，江蘇 蘇州 215000）

近十年來，由于我國城鄉(xiāng)一體化政策的不斷實施以及城市規(guī)模的不斷擴大，房地產(chǎn)行業(yè)商品的價格也在成倍增長，但是在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，由于發(fā)展的速度過快，也涌現(xiàn)出了很多問題。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)基本發(fā)展成熟，而且隨著房地產(chǎn)行業(yè)價格的巨幅增高，廣大消費者的消費心理也越來越成熟，在投資房地產(chǎn)項目時都有著一定的謹(jǐn)慎心理。這些都對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著一定的影響。面對這種情況，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該從自身做起，加強對自身管理能力的提升，以此來保證房地產(chǎn)開發(fā)項目整體質(zhì)量的不斷提高，這樣才能有利于房地產(chǎn)開發(fā)商在日益激烈的市場競爭中得到持續(xù)的發(fā)展[1]。

1 房地產(chǎn)項目開發(fā)前期工作管理的具體內(nèi)容

目前房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作包含的內(nèi)容十分復(fù)雜，而且范圍較廣，所以房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的準(zhǔn)備工作所需要的時間也往往比較長。做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作管理，不僅能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)項目過程的管理，同時也能夠為項目的后續(xù)施工做好準(zhǔn)備。

1.1 房地產(chǎn)項目開發(fā)前期工作管理內(nèi)容

從房地產(chǎn)開發(fā)項目的時效性來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期管理工作內(nèi)容非常復(fù)雜，涉及到諸多方面，其中包括了運作咨詢、項目勘察和設(shè)計、市場分析等。具體內(nèi)容則是首先要制作一份房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究報告、相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟論證報告，除此之外也要完成審批前的環(huán)境影響評估、交通影響評估等一系列手續(xù)。在施工方面也要進行很多準(zhǔn)備，比如測繪工程、地形圖、簽訂土地出讓協(xié)議等。

1.2 房地產(chǎn)項目開發(fā)前期工作管理任務(wù)

至于房地產(chǎn)項目開發(fā)前期工作管理任務(wù)主要分為以下幾個方面：

1） 項目的策劃任務(wù)。房地產(chǎn)前期管理任務(wù)中的項目策劃任務(wù)不僅要包括對房地產(chǎn)項目地址的選取策劃，同時也要開展相關(guān)的市場調(diào)研，再對產(chǎn)品進行策劃，最后再面向市場進行推廣策劃以及推廣后的銷售策劃等。

2） 可行性研究報告的任務(wù)，也就是指要完成房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的項目可行性研究報告，除此之外也要編寫關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目中的技術(shù)經(jīng)濟論證報告[2]。除此之外，也要根據(jù)房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)進行一定程度的估算。

3） 房地產(chǎn)項目開發(fā)中的土地和規(guī)劃的審批任務(wù)。這個審批任務(wù)內(nèi)容十分復(fù)雜，不僅要包括對項目的前期跟蹤處理，同時也要包括對土地的收儲和出讓等。

4） 房地產(chǎn)項目中的設(shè)計質(zhì)量管理任務(wù)，從字面意義上理解也就是對房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計時進行管理，同時也要按照國家的相關(guān)規(guī)定以及技術(shù)要求對施工圖紙進行嚴(yán)密的檢查，以確保房地產(chǎn)項目施工設(shè)計內(nèi)容的科學(xué)性、合理性。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理的潛在風(fēng)險

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理中的項目策劃風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理中存在著項目的策劃風(fēng)險。這是因為房地產(chǎn)開發(fā)項目由于其具備的特殊性質(zhì)，所以會對城市有著一定程度上的影響，因此房地產(chǎn)的開發(fā)項目必須要與所處城市發(fā)展定位相符合，而不能夠出現(xiàn)明顯的矛盾。比如我國新一線城市鄭州，由于會有軍用飛機經(jīng)過，因此房地產(chǎn)項目的高度有一定的限制，在這種情況下應(yīng)該合理對房地產(chǎn)項目計劃進行調(diào)整。如果房地產(chǎn)開發(fā)項目與所處城市的發(fā)展方向存在矛盾，那么也會影響房地產(chǎn)項目的進一步發(fā)展，而且也不利于后續(xù)各種文件的審批，同時如果不了解城市的發(fā)展方向和發(fā)展規(guī)劃，那么也會不利于房地產(chǎn)項目周邊的配套設(shè)施建立，這樣也會影響房地產(chǎn)項目的潛力。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理中的項目可行性研究風(fēng)險

在房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理中的項目可行性階段也會面臨著一定程度的風(fēng)險。所以這就要求進行項目可行性研究時的工作人員必須對自身房地產(chǎn)企業(yè)有著一定的了解，并結(jié)合當(dāng)?shù)爻鞘械木唧w發(fā)展政策，對經(jīng)濟進行全方面的分析，在此基礎(chǔ)上修改和調(diào)整項目方案，以保障房地產(chǎn)項目內(nèi)容的可靠性和真實性，同時也要對房地產(chǎn)項目中的不確定因素進行一定程度的研究并及時分析這些風(fēng)險可能帶來的后果，制定具有針對性地應(yīng)對措施，避免出現(xiàn)的風(fēng)險超過預(yù)期的狀況，從而給投資內(nèi)容和項目成本帶來嚴(yán)重的影響。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理中的項目土地審批風(fēng)險

目前，房地產(chǎn)項目開發(fā)土地審批中所存在的風(fēng)險主要出自兩方面，一是房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地收儲風(fēng)險，二是房地產(chǎn)開發(fā)項目中的土地出讓風(fēng)險[3]。首先土地收儲風(fēng)險所要面臨的是城市所在的地方政府以及國土部門的土地經(jīng)營行為準(zhǔn)許。在這一項目中經(jīng)常會出現(xiàn)土地收儲協(xié)議不完善或是收儲實質(zhì)性辦法不合理等各種風(fēng)險。而在土地出讓中，這一環(huán)節(jié)必須要對所選土地進行一定程度的研究，并向我國的有關(guān)部門咨詢，這樣才能保證土地價格的合理性。

2.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理中的項目設(shè)計風(fēng)險

房地產(chǎn)項目的設(shè)計階段也會面臨著風(fēng)險，即必須達到我國建設(shè)單位的需求以及相關(guān)部門對于項目設(shè)計的規(guī)劃審批的要求。除此之外，我國關(guān)于建筑方面的相關(guān)法律法規(guī)也會對房地產(chǎn)項目的設(shè)計造成一定程度的風(fēng)險，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目的成果并不符合前期的預(yù)算。在房地產(chǎn)項目的設(shè)計工作中，一旦出現(xiàn)了針對設(shè)計、施工各階段檢查和評價的不正確結(jié)論，那么就會影響到風(fēng)險控制。這種情況的出現(xiàn)，其中一方面也可能是由于設(shè)計部門和管理部門的協(xié)調(diào)配合不完善而引起的。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理的具體措施

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理的項目策劃風(fēng)險管理措施

為了方便房地產(chǎn)項目策劃風(fēng)險的管理，首先房地產(chǎn)項目小組應(yīng)該對房地產(chǎn)項目進行充分的資料調(diào)查，選取好準(zhǔn)確的策劃地址，而且在房地產(chǎn)項目的規(guī)劃上，一定要從實際出發(fā)，精準(zhǔn)掌握所在城市的規(guī)劃、行政許可部門出臺的相關(guān)政策內(nèi)容等，也要明確認識到所處地區(qū)的用地分類和允許的建設(shè)范圍。除了做好有關(guān)部門的準(zhǔn)備，也要充分調(diào)查市場，考慮到消費者的具體需求，這樣才能方便房地產(chǎn)項目評估地皮的價值。

3.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理的項目可行性研究風(fēng)險管理措施

目前房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究風(fēng)險管理也可以從兩個角度出發(fā)。首先，是綠色建筑建設(shè)投資風(fēng)險的相關(guān)控制。應(yīng)該結(jié)合各地的節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)政策，在設(shè)計書上對非傳統(tǒng)水源系統(tǒng)、照明系統(tǒng)以及冷熱源系統(tǒng)等進行科學(xué)合理的設(shè)計，以此來縮小項目的投資風(fēng)險。第二個角度則是盈虧測算，包括指標(biāo)分析和風(fēng)險控制，這個風(fēng)險主要是防止房地產(chǎn)項目虧損過多，所以要引入不同控制參數(shù)，來對控制標(biāo)準(zhǔn)進行合理的調(diào)整。

3.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理的項目土地審批風(fēng)險管理措施

為了應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理中的項目土地審批風(fēng)險，首先面臨土地收儲環(huán)節(jié)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險，可以通過符合法律途徑進行收儲補償，這樣一方面能夠減少房地產(chǎn)建設(shè)單位的資金投入，另一方面也可以主動解決土地審批困難的問題。而在土地的出讓環(huán)節(jié)也可以貼出公告，與有關(guān)部門展開協(xié)調(diào)，以此來提升土地的優(yōu)勢，并充分發(fā)揮房地產(chǎn)項目組織的協(xié)調(diào)能力，增加房地產(chǎn)項目拿到土地的使用權(quán)證書的可能性。

3.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理的項目設(shè)計風(fēng)險管理措施

為了應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理中的項目設(shè)計風(fēng)險，應(yīng)該采取如下措施：提高項目設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)，并且貫徹以人為主的基本原則，促進房地產(chǎn)項目的質(zhì)量不斷提升，并且重視房地產(chǎn)項目的材料質(zhì)量，以便做好后期維護的工作。除此之外也要做好對總平面圖設(shè)計質(zhì)量的管控，并對房地產(chǎn)開發(fā)項目配套周邊的設(shè)施商圈進行一定程度的分析，以此來保證商業(yè)服務(wù)能夠得到滿足。最后也要對房地產(chǎn)項目周圍的公共建設(shè)以及建筑設(shè)計因素等進行一定程度的考慮，以此最大程度地發(fā)揮房地產(chǎn)項目的商業(yè)空間。

4 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理中會面臨著四個主要的風(fēng)險，針對這四個可能會出現(xiàn)的主要風(fēng)險進行分析和研究，并制定相關(guān)措施解決，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利進行。除此之外，為了增強房地產(chǎn)項目開發(fā)的成功性，也要求房地產(chǎn)項目的工作人員做好對前期工作的管理，這樣才能提高項目的服務(wù)能力水平，以此來贏得消費者的好感，占據(jù)房地產(chǎn)的消費市場。希望本文能夠為我國房地產(chǎn)項目的發(fā)展做出一定的貢獻。