趙楠

濟(jì)南市土地儲備中心 山東濟(jì)南 250000

1 土地利用轉(zhuǎn)型與土地資源管理的概念

土地儲備的轉(zhuǎn)型是指結(jié)合社會發(fā)展需求，構(gòu)成相應(yīng)類型的土地資源結(jié)構(gòu)，使土地資源在改革過程中發(fā)生形態(tài)變化。通常情況下，土地儲備利用轉(zhuǎn)型有2 種形態(tài)，分別為隱性形態(tài)和顯性形態(tài)，只有2 種形態(tài)同時發(fā)揮作用，才能夠保證我國土地儲備健康發(fā)展。土地儲備管理，主要是國家針對現(xiàn)階段土地利用實(shí)際情況出臺的各項(xiàng)管理措施，其根本目標(biāo)在于節(jié)約土地資源，使土地資源形成良好的運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制。在土地儲備管理工作實(shí)際落實(shí)中，離不開相關(guān)政策和制度的支持。與此同時，一系列政策和制度會直接對土地儲備轉(zhuǎn)型帶來影響。由此可見，土地儲備轉(zhuǎn)型能夠促進(jìn)土地資源管理工作更加有序進(jìn)行。從宏觀角度來看，二者之間存在相互協(xié)調(diào)、互相配合的作用，只有充分發(fā)揮互饋價值，才能夠保證我國土地資源合理分配。

2 新時期土地儲備轉(zhuǎn)型發(fā)展的邏輯依據(jù)

2.1 “多規(guī)合一” 戰(zhàn)略的邏輯

根據(jù)“多規(guī)合一”的戰(zhàn)略邏輯，土地儲備轉(zhuǎn)型應(yīng)結(jié)合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計劃制定 “城市土地儲備專項(xiàng)規(guī)劃”，使政府對城市土地利用結(jié)構(gòu)、空間布局和功能定位進(jìn)行實(shí)施和調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

2.2 政府職能轉(zhuǎn)變邏輯與土地儲備轉(zhuǎn)型

土地儲備制度在城市化進(jìn)程加快的新時代，要確保政府在轉(zhuǎn)型發(fā)展過程中處于主導(dǎo)地位，確保政府能夠根據(jù)城市發(fā)展和市場需求有計劃地適量供應(yīng)土地。根據(jù)政府職能轉(zhuǎn)變的邏輯，土地儲備工作的目標(biāo)導(dǎo)向應(yīng)由土地經(jīng)濟(jì)利益最大化向發(fā)揮土地公益性、注重生態(tài)效益和社會效益并重轉(zhuǎn)變，政府職能實(shí)現(xiàn)由管理型向管理、服務(wù)型并重的轉(zhuǎn)變。

2.3 財政、融資機(jī)制改革與土地儲備轉(zhuǎn)型

健全和完善資金籌措和財務(wù)運(yùn)行機(jī)制，是新時代深化改革土地儲備轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)統(tǒng)籌使用財政資金和土地儲備專項(xiàng)債券資金，并探索多元化的土地儲備資金保障方式，以促進(jìn)土地儲備的財政、融資機(jī)制改革，在防范好地方政府債務(wù)風(fēng)險的前提下，拓寬政府的融資渠道、健全財務(wù)融資機(jī)制，穩(wěn)步地推進(jìn)土地儲備事業(yè)健康發(fā)展。

3 土地儲備轉(zhuǎn)型發(fā)展路徑探析

3.1 完善土地相關(guān)法律體系

現(xiàn)階段，國家雖然越來越重視地儲備管理工作，并出臺了一系列規(guī)章制度和管理措施，但是結(jié)合相關(guān)法律體系來看，仍缺少對土地開發(fā)、土地質(zhì)量、土地審批等方面的明確條例，這也為不法分子謀取利益提供了有利空間。因此，進(jìn)一步完善和健全法律體系，是提高土地儲備管理工作的當(dāng)務(wù)之急。相關(guān)部門應(yīng)結(jié)合法律體系中現(xiàn)存的不足之處進(jìn)行分析，并進(jìn)行優(yōu)化和完善，為土地儲備管理工作順利展開奠定良好基礎(chǔ)。

3.2 優(yōu)化土地儲備前期開發(fā)管理

土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)按照規(guī)劃條件，完成儲備片區(qū)或地塊內(nèi)的 “三通一平”，在確保 “凈地” 供應(yīng)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定完成區(qū)域內(nèi)壓覆重要礦產(chǎn)資源、地質(zhì)災(zāi)害危險性等事項(xiàng)統(tǒng)一評估；抓緊研判 “標(biāo)準(zhǔn)地” 出讓，推廣 “拿地即開工”，實(shí)現(xiàn)政府與市場主體從 “多點(diǎn)對一點(diǎn)” 到 “一點(diǎn)對一點(diǎn)” 的改革，大力優(yōu)化土地市場營商環(huán)境。同時，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)積極探索通過政府采購委托相關(guān)單位承擔(dān)組織實(shí)施前期開發(fā)的系列工作。

3.3 進(jìn)一步挖掘土地中存在的價值

想要充分挖掘土地儲備中的潛在價值，需要從以下3 個方面進(jìn)行具體分析。相關(guān)部門需要結(jié)合現(xiàn)代高科技技術(shù)展開測繪工作，如，運(yùn)用GIS、GPS 等技術(shù)全方位調(diào)查土地資源實(shí)際情況，清晰掌握土地存量和土地類型，并結(jié)合土地資源真實(shí)情況選擇科學(xué)的發(fā)展模式，有效提高資源利用率，強(qiáng)化土地資源管理水平。保證土地資源合理利用和分配，保證土地資源充分發(fā)揮自身作用和價值。提高土地資源開發(fā)水平，進(jìn)一步優(yōu)化土地資源的容積率，保證土地資源地上和地下能夠合理利用，從而在滿足社會群眾生活的基礎(chǔ)上，促進(jìn)土地資源長遠(yuǎn)發(fā)展。

3.4 堅持落實(shí)可持續(xù)發(fā)展理念

為了緩解我國土地資源利用率越來越低這一問題，相關(guān)部門以及地方政府需要始終貫徹和落實(shí)可持續(xù)發(fā)展理念。可以通過合理規(guī)劃城市空間的方式有效提升土地利用率，不僅能夠降低城市建設(shè)的資金，還能夠有效節(jié)約土地資源。另外，城市規(guī)劃制定長期發(fā)展戰(zhàn)略需要根據(jù)發(fā)展需求有序進(jìn)行，切勿急功近利，以促進(jìn)城市穩(wěn)定發(fā)展，減少土地資源浪費(fèi)。

3.5 強(qiáng)化生態(tài)資源保護(hù)意識

想要有效提高土地資源利用率，需要加強(qiáng)城市生態(tài)資源保護(hù)意識。各單位在開發(fā)和利用土地資源過程中，需要充分考慮當(dāng)?shù)刈匀簧鷳B(tài)情況，盡可能減少對自身生態(tài)造成破壞。另外，為了能夠充分滿足居民生活需求，建筑工程、市政工程等建設(shè)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，導(dǎo)致土地資源占有率越來越高； 與此同時，部分開發(fā)商為提高經(jīng)濟(jì)效益，廣泛開發(fā)綠植覆蓋率較高的土地資源，給當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境造成嚴(yán)重負(fù)面影響，嚴(yán)重地影響了城市的環(huán)境質(zhì)量。因此，在土地資源管理工作中，相關(guān)部門和社會群眾均要提高生態(tài)資源保護(hù)意識，充分考慮土地資源開發(fā)地區(qū)的生態(tài)發(fā)展模式，并針對性采取措施做好保護(hù)工作，始終堅持和貫徹可持續(xù)發(fā)展這一理念，從而實(shí)現(xiàn)人與自然和諧相處。

3.6 探索多元化的土地儲備資金保障方式

主要路徑有：一是建立土地儲備專項(xiàng)債券資金配套一定比例財政資金的機(jī)制，地方財政部門可根據(jù)年度土地出讓收益的增長幅度適當(dāng)增加財政資金比例，切實(shí)提高資金使用效益，進(jìn)一步健全和完善國有土地收益基金制度。二是地方財政部門可明確國有土地收益基金計提比例并累積使用，將計提的足額資金統(tǒng)籌撥付土地儲備機(jī)構(gòu)，建立 “土地儲備滾動資金池” 使用制度。三是支持有條件的地區(qū)探索開展 “土地銀行” 試點(diǎn)或設(shè)立公司制的土地儲備基金的理論研究和政策設(shè)計，在不增加地方政府債務(wù)條件下，研究拓寬土地儲備資金來源渠道。

4 結(jié)語

綜上所述，我國國情與世界上大部分國家都不相同，因此我國的土地管理不能參考套用其它國家的管理方式，必須立足于本國國情，進(jìn)行完善。只有完善土地資源管理的相關(guān)法規(guī)，才能提高我國的土地儲備管理效率，從而使我國的經(jīng)濟(jì)得到穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。