（湖北錦華置業(yè)投資有限公司，湖北武漢 430000）

1.金融政策與房地產(chǎn)的關(guān)系

自1998年我國推行新政策后，通過20年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟的支柱行業(yè)，在整體國民經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)著重要的地位。但自從2008年美國次貸危機，迪拜房產(chǎn)神話破滅以來，房地產(chǎn)隱含的一系列經(jīng)濟與社會問題紛紛涌現(xiàn)，嚴重影響著國內(nèi)的經(jīng)濟投資與消費，并且演變成民生問題沖擊居民的正常生活。因此國家多次使用金融政策對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，以防止因經(jīng)濟增長過快而導(dǎo)致的房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫對國家原生市場造成沖擊，對于我國經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展持重要意義。

2.金融政策調(diào)控房產(chǎn)價格機制分析

金融貨幣工具種類繁多，但概括起來分為價格型工具和數(shù)量型工具，前者指貨幣價格，能影響利率與再貼現(xiàn)率，后者則包含貨幣供應(yīng)量與信貸余額，現(xiàn)通過對于兩種金融政策工具的分析來探討金融政策調(diào)控房產(chǎn)價格機制。

2.1 數(shù)量型貨幣政策工具對于房價作用機制

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，開發(fā)商自身投入資金份額較少，其余資金直接或間接地來自于銀行貸款，故而貨幣資金量將會對房產(chǎn)價格波動產(chǎn)生較大影響。數(shù)量型貨幣政策工具包含法定存款準(zhǔn)備金政策、公開市場業(yè)務(wù)、再貼現(xiàn)、信貸政策4種，以上工具可以從總量上控制社會資金的獲取性，進而降低資金持續(xù)流入房地產(chǎn)行業(yè)，從而控制房地產(chǎn)價格。

2.2 價格型貨幣政策工具對于房價作用機制

根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，商品的價格由供需關(guān)系決定，因此房地產(chǎn)價格也受此關(guān)系影響。國家可以實施相關(guān)政策影響貸款利率與購房按揭利率來影響房地產(chǎn)行業(yè)的供需關(guān)系，進而調(diào)控房地產(chǎn)價格。由于金融政策具有滯后性，因此在進行宏觀調(diào)控時，應(yīng)該要考慮實際情況，有機融合利率手段，多角度配合金融政策實施。

3.我國金融政策與房價關(guān)系體現(xiàn)

3.1 貨幣供給對于房價的影響

央行在不同的經(jīng)濟時期將會作出對于貨幣總量的調(diào)控進而影響商品價格。根據(jù)費雪公式PY=MV，一定時期內(nèi)的產(chǎn)出與貨幣流速不變的情況下，增加貨幣供給必然導(dǎo)致商品價格上漲。在政策支持、通貨膨脹等因素下，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇寒冬，所以國家只好調(diào)整存款準(zhǔn)備金率來進行宏觀調(diào)控，但因存款準(zhǔn)備金率的貨幣乘數(shù)效應(yīng)對市場經(jīng)濟沖擊劇烈，央行便不再對其進行調(diào)整。由此看來，存款準(zhǔn)備金率的調(diào)動影響了貨幣供給，對我國經(jīng)濟市場造成波動，進而對房價產(chǎn)生調(diào)控作用。

3.2 貸款對于房價的影響

我國房地產(chǎn)行業(yè)是銀行貸款去向的主要對象之一，二者存在正相關(guān)系。我國房地產(chǎn)貸款主要分為給開發(fā)商貸款和用戶需求貸款。從這里可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)貸款量大，容易產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫，對于房價造成沖擊式打擊。所以國家的金融政策對于貸款進行宏觀調(diào)控時，可以有效地阻止因貸款而產(chǎn)生的泡沫化經(jīng)濟，避免房地產(chǎn)行業(yè)因自身經(jīng)濟帶動性強的特點影響整體國民經(jīng)濟的發(fā)展[1]。

3.3 利率對于房價的影響

在金融政策完善的美國，美聯(lián)儲通過調(diào)節(jié)聯(lián)邦基金利率來調(diào)控房價。這一種受市場經(jīng)濟影響的利率，可以直接影響到個體與企業(yè)的房貸利率，進而對房地產(chǎn)行業(yè)進行波動式干擾，沖擊房地產(chǎn)價格。所以短期的調(diào)整房價讓央行調(diào)整相關(guān)利率，如一年期商業(yè)貸款實際利率、一年期存款利率等，利用以上實際利率與房產(chǎn)價格的負相關(guān)關(guān)系進行有機調(diào)節(jié)。央行提息將會打壓房價，而降息則會增加房地產(chǎn)開放商的利潤，吸引更多的外來投資，又有概率會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。

4.我國金融政策調(diào)控房價的效果

4.1 VAR模型

VAR模型即是向量自回歸模型，這是一種常用計量經(jīng)濟模型，將內(nèi)生成變量作為系統(tǒng)中所有內(nèi)生成變量的滯后值的函數(shù)來構(gòu)建相關(guān)模型，能夠得到有效的數(shù)據(jù)。由VAR模型可以得出金融政策對房地產(chǎn)價格是有效的，但并非不明顯。并且二者存在的長期因果檢驗性較弱，在實施金融政策后，房地產(chǎn)經(jīng)濟市場將會受到?jīng)_擊，在周期內(nèi)會螺旋式回緩。因此，金融政策在實施的時候應(yīng)該要注意實際情況，避免盲目施展而破壞國家市場經(jīng)濟規(guī)律，造成更大的影響。

4.2 調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量效果

從貨幣供應(yīng)量作用于房地產(chǎn)市場投資看來，其效果具有時效性。當(dāng)政策實施一年時，貨幣供應(yīng)量政策對房產(chǎn)價格起到調(diào)控作用，但逐漸因為外資市場資金的涌入以及股票市場的動蕩造成該政策逐漸失去應(yīng)有的作用，所以在實行貨幣供應(yīng)量政策進行調(diào)控的時候應(yīng)該注意國內(nèi)市場經(jīng)濟的實際情況，合理制定政策，分段化實施，以合理控制房地產(chǎn)價格，促進民生的健康發(fā)展[2]。

4.3 調(diào)節(jié)信貸效果

房地產(chǎn)消費信貸對我國購房需求有很大的正面影響，這也是房地產(chǎn)價格居高不下的原因。由于國民強大需求的拉動，造成銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)的命脈。并且按揭利率對于房產(chǎn)需求無明顯規(guī)律性，當(dāng)買家對利率不敏感時，利息的增加對房地產(chǎn)行業(yè)的供給不會產(chǎn)生抑制效果。所以信貸調(diào)節(jié)的效果是十分明顯的，金融政策在信貸調(diào)節(jié)這一方面應(yīng)該層次化進行宏觀調(diào)控，這樣才能保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的同時避免市場內(nèi)卷對國民經(jīng)濟的沖擊[3]。

4.4 調(diào)節(jié)利率效果

利率對國家整體的經(jīng)濟發(fā)展是至關(guān)重要的，因此在金融政策里，利率工具具有很強的引導(dǎo)性。利率在2007年對于我國房地產(chǎn)行業(yè)呈持續(xù)性的副作用影響，在2008年對于房價的影響微乎其微，在2008年后，利率政策對于房地產(chǎn)行業(yè)的作用有正有負，并且逐步增加影響力。從這里我們可以看出利率政策對于房地產(chǎn)價格的影響陰晴不定，是一把“雙刃劍”。

5.提高金融政策調(diào)控房產(chǎn)價格有效性建議

5.1 將房地產(chǎn)貸款作為重點調(diào)控對象

近年來，房產(chǎn)價格受貸款影響深厚，因貸款對房地產(chǎn)產(chǎn)生的影響呈彈性化擴大的趨勢，這樣導(dǎo)致地產(chǎn)信貸占據(jù)房地產(chǎn)核心地位。由于我國住房是剛性需求，因此，我國對于購置第一房產(chǎn)是持鼓勵政策的。但因為投資與投機難以區(qū)分，故而會產(chǎn)生團隊惡意投機，認為打亂房地產(chǎn)規(guī)律。因此，國家應(yīng)該重點關(guān)注房地產(chǎn)貸款機制，避免國內(nèi)市場被外國投機資本作惡，對國家經(jīng)濟造成影響，所以相關(guān)部門需要加大監(jiān)管力度。

5.2 確保金融政策工具協(xié)調(diào)性

我國金融政策工具分為數(shù)量型工具和價格型工具，不同金融工具對于房產(chǎn)價格的影響是不盡相同的，如果能有效地保證金融工具間的協(xié)調(diào)性，這樣能避免房地產(chǎn)價格出現(xiàn)較大的影響波動。當(dāng)價格型工具對房產(chǎn)實施相關(guān)措施時，數(shù)量型工具理應(yīng)要配合前者政策的實施，有效地避免行業(yè)產(chǎn)生過大的壓力，造成拋售。兩種金融工具的實施應(yīng)該有機整合，力爭達到相互促進的作用。

5.3 建立預(yù)警機制

由于金融政策對于房產(chǎn)價格的調(diào)控具有二重性，寬松的金融政策有效地幫助國家市場抵擋2008年的次貸危機，然而在抑制房價上漲的過程中，并沒有取得有效的成果。歸根到底，是因為金融政策并沒有根據(jù)實際情況合理的調(diào)整方案，這樣容易讓金融政策的滯后性在市場中不斷地擴大，進而影響整體經(jīng)濟發(fā)展。面對以上情況，國家在制定相關(guān)政策的時候，應(yīng)該建立預(yù)警機制，組建相關(guān)小組進行評估研究，維護市場健康發(fā)展。

6.結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)具有很強的地域因素，因此不同城市面臨的問題不盡相同，故而金融政策也應(yīng)該靈活變通，以適應(yīng)客觀因素造成的不可抗拒因素。另外，金融政策對全國房地產(chǎn)業(yè)的影響是間歇性的，所以國民應(yīng)該要保持理性心態(tài)去面對房價購置房產(chǎn)。金融政策的傳導(dǎo)涉及虛擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟兩方面，故而國內(nèi)市場經(jīng)濟發(fā)展的復(fù)雜性不言而喻，相關(guān)機構(gòu)應(yīng)該加強監(jiān)察力度，協(xié)助政府金融政策宏觀調(diào)控，共同促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。