沈亞娟

摘?要：“營改增”政策全面推行之后，不僅對房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅負(fù)有一定的影響，而且直接與整個房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展密切相關(guān)。

關(guān)鍵詞：“營改增”;房地產(chǎn);行業(yè)利潤

一、 “營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的意義

一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)具有以下幾個特征：第一，投資高，收益高，風(fēng)險(xiǎn)也高。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金投入，開發(fā)周期較長，有較大的供求波動，所以風(fēng)險(xiǎn)也大;第二，與宏觀調(diào)控的關(guān)系緊密。房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中扮演著至關(guān)重要的角色，所以需要宏觀調(diào)控來規(guī)范市場及其經(jīng)濟(jì)活動;第三，房地產(chǎn)本身具有不可移動性，屬于不動產(chǎn)，所以它受區(qū)域因素的影響;第四，一個融合性比較高的行業(yè)，跨生產(chǎn)領(lǐng)域、流通領(lǐng)域和消費(fèi)領(lǐng)域，包容性強(qiáng)，比如像建筑業(yè)、園林等。

“營改增”減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)，減輕企業(yè)的稅負(fù)。對中國而言，全面實(shí)施“營改增”政策是重大的、具有深遠(yuǎn)意義的稅制革新。“營改增”是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要舉措，也是推動經(jīng)濟(jì)調(diào)整結(jié)構(gòu)的重大改革。它前期的試行初步成效，全面推行“營改增”政策，覆蓋范圍更廣，意義更重大。“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。因此，“營改增”對于房地產(chǎn)行業(yè)的意義有如下幾點(diǎn)。

第一，創(chuàng)造了更加公平和更加友好的稅收環(huán)境，“營改增”后每一張發(fā)票必須通過稅控工具（稅盤）在電腦上和打印機(jī)順利開出，尤其是在稅務(wù)信息系統(tǒng)監(jiān)控聯(lián)網(wǎng)以后將有效解決偷稅、漏稅、逃稅等各項(xiàng)不良行為，并且增值稅和營業(yè)稅并存而導(dǎo)致的重復(fù)征稅的問題，可以得到有效的解決，降低企業(yè)的稅負(fù)。

第二，完善了增值稅抵扣鏈條，可以形成一個比較完整的銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣鏈條，減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，提高國家的稅收征管效率，提高資源配置效率，促進(jìn)社會專業(yè)化的分工，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

第三，加快了企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，積極開發(fā)市場在經(jīng)濟(jì)活動中的作用，增加我國房地產(chǎn)企業(yè)提供服務(wù)的競爭力。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”之后，在簽訂合同時可以分別簽訂材料采購合同和提供勞務(wù)合同，以便取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額專用發(fā)票予以抵扣，這樣可以節(jié)省采購成本，提高企業(yè)的市場競爭力。

二、 “營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

（一）“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的整體影響

一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模都比較大，所以按照增值稅納稅人的分類標(biāo)準(zhǔn)，這個行業(yè)大多數(shù)是一般納稅人。現(xiàn)在就以一般納稅人為例子，來說明“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的影響。在“營改增”以前，也就是房地產(chǎn)行業(yè)在征收營業(yè)稅的時候，它的征收方式比較單一，按照銷售收入的5%進(jìn)行征稅，并且沒有任何可以抵扣的項(xiàng)目。而“營改增”以后，房地產(chǎn)行業(yè)的一般納稅人改為繳納增值稅，并按照規(guī)定稅率11%進(jìn)行繳納，同時還可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。所以，從“營改增”實(shí)施政策的前后期間的對比可以得知：該政策能合理地解決營業(yè)稅重復(fù)征稅的問題，能減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身就具有一定的復(fù)雜性，所以在“營改增”期間就會存在一些問題，可能也會影響到房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)負(fù)稅。

但是從長期來看，企業(yè)的稅負(fù)必定將減少，而房地產(chǎn)行業(yè)在“營改增”之后出現(xiàn)的問題也將慢慢得到改善，而增值稅在此時就會發(fā)生作用，優(yōu)勢也會不斷地突顯。

（二）“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)利潤的影響

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱性企業(yè)，其為獲得土地使用權(quán)支付的價(jià)款和按規(guī)定繳納的稅收收入是政府最為主要的財(cái)政收入之一?！盃I改增”政策實(shí)施之后，稅率的改變不僅客觀上會造成部分企業(yè)經(jīng)營狀況發(fā)生變化，而且會直接地影響利潤，影響利潤的重要原因就是由于納稅金額的變動會間接導(dǎo)致利潤扣除額的增減。另外，由于企業(yè)稅負(fù)升降不穩(wěn)定，所以影響利潤的原因也很難有一個準(zhǔn)確的推論?；谶@些，我們只能做一個簡單的推算。

①“營改增”之前凈利潤的計(jì)算如下：

凈利潤A=（營業(yè)收入-成本-營業(yè)稅-城建稅-教育費(fèi)附加-地方教育費(fèi)附加）×75%

城建稅+教育稅附加+地方教育費(fèi)附加=10%×營業(yè)稅

②“營改增”之后的凈利潤計(jì)算如下：

凈利潤B=（營業(yè)收入-成本-增值稅-城建稅-教育費(fèi)附加-地方教育費(fèi)附加）×75%

城建稅+教育稅附加+地方教育費(fèi)附加=10%×增值稅

因此通過簡單整理后可以發(fā)現(xiàn)：“營改增”之后，△凈利潤=凈利潤A-凈利潤B=（1+10%）（營業(yè)稅-增值稅）×75%

（三）“營改增”對企業(yè)管理的影響

“營改增”之后，企業(yè)的辦稅業(yè)務(wù)地點(diǎn)由地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)變?yōu)閲叶悇?wù)局，納稅申報(bào)系統(tǒng)等業(yè)務(wù)也發(fā)生了明顯的改變，因此為了應(yīng)對新的稅務(wù)環(huán)境，首先企業(yè)的管理水平有待提高，其次在做到以上步驟籌劃的基礎(chǔ)上，企業(yè)才有可能享受本次稅制改革的好處，進(jìn)而能達(dá)到降低企業(yè)整體稅負(fù)的目標(biāo)?？偠灾偃羝髽I(yè)的管理水平越高，對增值稅抵扣等要素的管理越規(guī)范，就越能幫助企業(yè)減少綜合稅負(fù)。與此同時，加強(qiáng)對上下游抵扣鏈條的管理，也將有利于整個行業(yè)鏈上各個企業(yè)的更新升級，努力朝向更加專業(yè)化的方向發(fā)展。

伴隨著本輪稅制的改革深化與發(fā)展進(jìn)步，企業(yè)不僅需要在財(cái)務(wù)方面進(jìn)行改革創(chuàng)新，還需要在生產(chǎn)、銷售以及售后服務(wù)等一系列部門進(jìn)行革新，這樣才能讓整個企業(yè)的管理水平能得到有效提高，避免限制條件的制約，這樣整個企業(yè)在經(jīng)營方面上，也可以朝著更加專業(yè)化的方向發(fā)展。

三、 房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對“營改增”的相關(guān)建議

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，“營改增”政策的改革，不僅帶來了減少稅負(fù)的機(jī)遇，同時，也帶來合理避稅的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，同時作為我國稅收收入的重要來源，它的地位不容忽視。因此，“營改增”之后，房地產(chǎn)行業(yè)該如何持續(xù)健康地發(fā)展對我國來說至關(guān)重要。文章從以下幾個方面提出相關(guān)建議。

（一）深入和掌握相關(guān)政策，提高會計(jì)核算質(zhì)量