余陶然

黃山市中級人民法院，安徽 黃山 245000

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)滿足破產(chǎn)條件以后，它會在自行申請或被債權(quán)人申請的情況下，被人民法院宣告破產(chǎn)，并進入破產(chǎn)程序。這樣，購房者則要面臨要求房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)返還購房款的問題。對于這個問題，需要根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，區(qū)分不同情況，處理購房者要求房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)返還購房款問題。

一、法律對消費者購房戶含義的界定

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定，購房款返還請求權(quán)優(yōu)先于承包人建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。同時，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》中，將購買商品房的“消費者購房戶”，限定為購買者購買的商品房，如果用于居住，并且是在買受人的名下，又無其他用于居住的房屋，這時，對于購房者支付“大部分購房款”則是要求已付的購房價款，超過了合同約定總價款的50%，才可被認為是“消費者購房戶”。根據(jù)這樣的規(guī)定，能夠被法律認定為“消費者購房戶”，需要滿足如下幾個條件：1.購房者須是自然人；2.購買商品房的目的是用于居?。?.購房者名下無其他用于居住的房屋；4.已付購房款超過合同約定總價款的50%。

根據(jù)上述法律規(guī)定，只有依法被認定為“消費者購房戶”，方可具有行使《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定的購房款返還請求優(yōu)先受償權(quán)。

二、購房者要求房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)返還購房款的救濟途徑

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)被依法宣告破產(chǎn)，并進入破產(chǎn)程序以后，《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》（以下簡稱《企業(yè)破產(chǎn)法》）賦予了管理人兩項權(quán)利，即對破產(chǎn)申請受理前已經(jīng)成立，而又是原雙方當(dāng)事人均沒有履行完畢的合同，享有決定解除權(quán)或享有決定繼續(xù)履行的權(quán)利。這也就是說，管理人有權(quán)對實現(xiàn)破產(chǎn)財產(chǎn)利益最大化和實現(xiàn)債權(quán)人利益最大化當(dāng)中，在是否決定繼續(xù)履行合同或解除合同之間，有一定的取舍權(quán)。不過，為防止管理人的單方行為，可能會對購房者權(quán)益帶來一些不穩(wěn)定的法律狀態(tài)，《企業(yè)破產(chǎn)法》同時也賦予了購房者一定的催告權(quán)，如果管理人在接到購房者的催告之日起，于30天內(nèi)不予答復(fù)購房者的，則可以被視為解除購房合同。不僅如此，《企業(yè)破產(chǎn)法》還以債權(quán)人委員會的視角，對購房者權(quán)益進行了維護，即如果管理人決定繼續(xù)履行購房合同，應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人委員會報告，沒有債權(quán)人委員會，要向受理破產(chǎn)案件的人民法院報告。

（一）管理人決定繼續(xù)履行購房合同，則不存在購房者要求返還購房款問題

如果管理人根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》的相關(guān)規(guī)定，并為了實現(xiàn)破產(chǎn)財產(chǎn)利益最大化和債權(quán)人利益最大化的目的，他們已經(jīng)依據(jù)破產(chǎn)房地產(chǎn)建設(shè)項目的實際情況，決定向購房者繼續(xù)履行原來的購房合同，那么，這就需要管理人想方設(shè)法，完成破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)待建的房屋建設(shè)項目的續(xù)建任務(wù)，并將購房者購買的房屋，按新規(guī)定的交房期限，交付給購房者。這種救濟方法，是對購房者權(quán)益的最有效維護。眾所周知，房價一再處于不斷上漲當(dāng)中，如果管理人不能繼續(xù)履行原來的購房合同，將會導(dǎo)致購房者實際權(quán)益受到損害。從很多房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)過程的實踐中看，究其根本原因，是它們已經(jīng)再無法繼續(xù)進行有效融資。因此，管理人要想繼續(xù)履行原來的購房合同，就必須想方設(shè)法進行再融資，以便完成房屋待建項目，方可實現(xiàn)他們繼續(xù)履行原來購房合同的目的。

1.政府進行融資協(xié)助，續(xù)建房屋項目

房地產(chǎn)企業(yè)一旦被宣告破產(chǎn)，就會涉及諸多問題。因房地產(chǎn)項目建設(shè)，牽涉的群體人員多而復(fù)雜，當(dāng)?shù)卣鶗木S護穩(wěn)定角度，參與房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)案件。這時，管理人就可以積極地與當(dāng)?shù)卣疁贤?，可以考慮讓當(dāng)?shù)卣雒?，或與相關(guān)銀行協(xié)調(diào)，或使用當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)資金，對破產(chǎn)以后的房屋續(xù)建項目實施注資，或與有資金實力的企業(yè)簽訂房屋續(xù)建項目的代建協(xié)議，對其所發(fā)生的建設(shè)費用，可以依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》的規(guī)定，將其認定為一種共益?zhèn)鶆?wù)。政府的積極參與，對于購房者來說無疑是一種福音，因為政府具有一定的執(zhí)行力和公信力，可以保障房屋續(xù)建項目建設(shè)的高效，有助于穩(wěn)定購房者的情緒，維護購房者的權(quán)益，且最終可將繼續(xù)履行原來的購房合同落到實處。

2.管理人實施繼續(xù)融資，以托管方式續(xù)建房屋建設(shè)項目

經(jīng)過實踐證明，房地產(chǎn)企業(yè)被宣告破產(chǎn)時，往往僅有土地和正在待建的房屋建設(shè)工程，這些固定資產(chǎn)以外的會計賬面資產(chǎn)幾乎為零，如果房地產(chǎn)企業(yè)想再通過金融機構(gòu)對它們進行融資，或者是再通過民間借貸實施融資，已經(jīng)變成了一種不可能，因此，它們才被依法宣告破產(chǎn)?！镀髽I(yè)破產(chǎn)法》同時賦予了管理人具有一定的借款主體資格。這時，管理人同樣可以依據(jù)待建房屋建設(shè)工程的實際狀況，認真分析續(xù)建所需的資金，考量續(xù)建完成以后的償債能力，假使可行，管理人可以進行自行融資，決定由管理人自己進行續(xù)建，至于在續(xù)建中所發(fā)生的費用，依然可以按照《企業(yè)破產(chǎn)法》的相關(guān)規(guī)定，將其認定為一種共益?zhèn)鶆?wù)，這同樣是對購房者權(quán)益的最大維護。不過，管理人續(xù)建往往僅適用于那些所需資金數(shù)額不大的房屋建設(shè)項目，并且還要有比較合適的擔(dān)保，方可實施。

3.管理人可按重整程序推進，選定相關(guān)投資主體實施項目續(xù)建

依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》的相關(guān)規(guī)定，管理人可在推進破產(chǎn)重整程序當(dāng)中，選定相關(guān)的投資主體，讓投資主體借勢資本市場的資金實力，實現(xiàn)項目建設(shè)的順利融資。但是，作為管理人，需要強化對投資主體續(xù)建行為的監(jiān)管，堅決預(yù)防投資主體人出于對利益的追求，再將建成的房屋轉(zhuǎn)賣給第三人，或者是再次出現(xiàn)“爛尾”現(xiàn)象，造成對購房者權(quán)益的二次侵害。

（二）管理人決定解除原來的購房合同，可把購房者的購房款列為優(yōu)先債權(quán)

如果管理人決定解除原來的購房合同，購房者可以依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》的規(guī)定，連同因解除原來購房合同而遭受的損害賠償請求權(quán)一起向管理人申請?zhí)岢?，返還自己的購房款。當(dāng)然，這時購房者的購房款只能作為一種破產(chǎn)債權(quán)。既然是一種破產(chǎn)債權(quán)，就必然要涉及債權(quán)優(yōu)先性和清償順位的問題。依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》和《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條的規(guī)定，如果購房者已經(jīng)滿足法律上認定的“消費者購房戶”條件，則可以把購房者的購房款列為優(yōu)先債權(quán)范疇，獲得優(yōu)先受償權(quán)，否則，購房者小部分的購房款，連同因解除原來購房合同而遭受的損害賠償請求權(quán)一并會被當(dāng)作普通債權(quán)進行處理。在司法實踐中，依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定以及司法解釋規(guī)定，還是以維護購房者的權(quán)益視角作為出發(fā)點，盡可能地維護購房者的權(quán)益。目前，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)的清償順位是：購房者已經(jīng)支付的全部或大部購房款請求權(quán)、工程建設(shè)承包人請求權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、勞動債權(quán)、所欠稅款、社會保險款、普通債權(quán)。

三、結(jié)語

在處理房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件當(dāng)中，可以說于各類債權(quán)之間，一般都存在著各種重大利益間的矛盾與糾紛，因為購房者往往以弱勢群體的角色出現(xiàn)，又因他們相對缺乏相關(guān)法律知識，缺乏對房地產(chǎn)市場的了解，沒有更多處理這方面事務(wù)的經(jīng)驗，不能很好地維護自己的權(quán)益，致使他們?nèi)菀自馐懿槐匾膿p失。因此，需要管理人從實際出發(fā)，堅持公平公正原則，根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)卣跃S護社會穩(wěn)定視角進行站位，以創(chuàng)建以人為本與和諧社會的目的作為出發(fā)點，借鑒各地在處理房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件當(dāng)中返還購房者房款的有益經(jīng)驗，在不違背法律規(guī)定的前提下，最大限度地維護購房者的權(quán)益，體現(xiàn)對弱勢群體的扶助理念，展示社會和法律的公平正義精神。