龔岳 禤鈴沂 孫珊,2,? 林俊強(qiáng)

公租房公共設(shè)施空間可達(dá)性研究——以深圳為例

龔岳1禤鈴沂1孫珊1,2,?林俊強(qiáng)1

1.北京大學(xué)深圳研究生院北京大學(xué)(深圳)未來城市實(shí)驗(yàn)室, 深圳 518055; 2.中鐵第一勘察設(shè)計(jì)院集團(tuán)有限公司, 西安 710043; ?通信作者, E-mail: sunshan@pku.edu.cn

以深圳市為例, 研究公租房周邊公共設(shè)施的空間可達(dá)性及影響因素。首先, 采用核密度分析 2012—2017 年深圳公租房的空間布局特征, 發(fā)現(xiàn)總體上呈現(xiàn)“南山前海–深圳北周邊”雙核集聚的特征; 然后, 基于ArcGIS 和層次分析法構(gòu)建可達(dá)性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系, 將深圳各區(qū)公租房公共設(shè)施的綜合可達(dá)性分為 3 個(gè)梯隊(duì)。最后, 指出宏觀調(diào)控政策、建設(shè)方式和設(shè)施數(shù)量均會(huì)影響公租房公共設(shè)施的可達(dá)性, 使用混合 OLS 和固定效應(yīng)模型, 發(fā)現(xiàn)在 3 種主要建設(shè)方式中, 城市更新配建方式對(duì)提高公租房的公共設(shè)施可達(dá)性影響顯著, 集中新建和地鐵上蓋建設(shè)方式影響微弱。

公租房; 公共設(shè)施; 空間可達(dá)性; 建設(shè)方式; 深圳

本世紀(jì)初以來, 我國開始大量興建針對(duì)低收入和中低收入人群的保障性住房, 如安居型商品房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和公租房等[1–2]。廉租房由政府提供, 用以解決城市最低收入群體的住房問題; 經(jīng)濟(jì)適用房和安居型商品房針對(duì)有一定購買能力的中低收入人群[3]; 公租房則針對(duì)既不符合租賃或購買各類保障性住房條件, 又無力購買商品房的中低收入“夾心”層人群。從 2008 年起, 北京、上海、廣州和重慶等城市開始大規(guī)模建設(shè)公租房[4–5]。

作為我國典型的移民城市, 深圳吸引了大量流動(dòng)人口, 在房價(jià)高企和土地資源緊縮的情況下, 為維持對(duì)流動(dòng)人口的吸引力, 深圳市政府大規(guī)模地建設(shè)保障性住房?！笆濉逼陂g共建造 66700 套公租房, 約占保障性住房的 60%?！笆濉逼陂g, 政府計(jì)劃多渠道籌建保障性住房 37 萬套, 繼續(xù)推動(dòng)公租房建設(shè)。但是, 與公租房相關(guān)以及以深圳為案例的研究多關(guān)注管理機(jī)制、空間設(shè)計(jì)和投融資模式[6–13], 探討公租房公共設(shè)施可達(dá)性的研究較少。

在保障性住房的規(guī)劃和建設(shè)中, 出現(xiàn)明顯的空間失配和居住隔離問題。保障性住房建設(shè)帶來較低的土地出讓效益, 很多城市在土地財(cái)政驅(qū)使下, 將作為福利分配的保障性住房集中建設(shè)在城市偏遠(yuǎn)地帶, 而被保障對(duì)象多是依賴公建設(shè)施配套和城區(qū)就業(yè)崗位的中低收入群體, 這樣的布局造成嚴(yán)重的居住與就業(yè)空間失配[14]。

空間失配涉及可達(dá)性。對(duì)可達(dá)性的研究源于古典區(qū)位論, Hansen[15]將可達(dá)性定義為交通網(wǎng)絡(luò)中各節(jié)點(diǎn)相互作用機(jī)會(huì)的大小, 并利用重力模型研究可達(dá)性與城市土地利用的關(guān)系。Weibull[16]認(rèn)為可達(dá)性是個(gè)體參與社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的自由度。Kwan 等[17]將可達(dá)性視為衡量居民與其社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間地理關(guān)系的指標(biāo)。簡言之, 可達(dá)性與交通系統(tǒng)聯(lián)系密切, 是特定地點(diǎn)之間活動(dòng)的便利程度[18–19]。我國學(xué)者多用可達(dá)性來衡量各類公共設(shè)施空間(如醫(yī)院、城市綠地、學(xué)校和養(yǎng)老院)布局的合理性[20], 特指居民為達(dá)到相應(yīng)服務(wù)設(shè)施或場所需要承擔(dān)的距離或時(shí)間成本[21–23]。因此, 可達(dá)性是一種表征公共資源在空間上是否合理配置的指標(biāo)。同時(shí), 公租房居民日常生活中較依賴城市公共設(shè)施[24], 有必要對(duì)公租房的公共設(shè)施可達(dá)性展開深入研究。

對(duì)各類保障性住房的研究集中在住房保障體系的制度建設(shè)和選址[25–27]以及住房空間特征和居住隔離[28]兩方面?，F(xiàn)有的對(duì)公租房和其他保障性住房公共設(shè)施可達(dá)性的研究較多地考慮公共設(shè)施的空間布局而忽視公租房自身的特征。研究方法大多基于 ArcGIS 平臺(tái), 利用最短網(wǎng)絡(luò)距離測量公租房與最鄰近公共設(shè)施的距離, 將主成分分析和聚類分析的計(jì)算結(jié)果進(jìn)行整合, 按照設(shè)施的可達(dá)性對(duì)公租房進(jìn)行等級(jí)劃分[29], 或采用最短距離法衡量公租房項(xiàng)目周邊設(shè)施的可達(dá)性[30]。這種方法雖然操作簡便, 但容易忽視居民生活選擇和設(shè)施的多樣性。

本文從兩個(gè)方面拓展已有研究: 1)對(duì)最近距離模型進(jìn)行改進(jìn), 使用緩沖區(qū)與公共設(shè)施位置疊加分析的方法, 保證結(jié)果更客觀; 2)將公租房建設(shè)方式納入公共設(shè)施可達(dá)性的影響因素。以深圳為案例, 將可達(dá)性涉及的設(shè)施進(jìn)行細(xì)致劃分, 分別從交通設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和景觀資源 3 個(gè)維度探討深圳市公租房居民至其周邊公共設(shè)施的可達(dá)性, 即公租房公共設(shè)施的可達(dá)性。

1 數(shù)據(jù)來源與研究方法

1.1 數(shù)據(jù)來源

我們選取深圳市 2012—2017 年共 6 年數(shù)據(jù), 包括公租房、公共設(shè)施和可達(dá)性三部分。基于深圳市住房和建設(shè)局網(wǎng)站(http://zjj.sz.gov.cn/), 獲取并整理 2012—2017 年公租房建設(shè)的地理位置、空間分布、數(shù)量(建筑面積、套數(shù))和建設(shè)方式等信息。據(jù)該網(wǎng)站數(shù)據(jù), 深圳市 2012 —2017 年建設(shè)公租房81226 套, 累計(jì)總建筑面積為 515.51 萬 m2。

基于高德地圖開源數(shù)據(jù), 獲取交通、醫(yī)療、教育、文體和綠地等公共設(shè)施信息。交通信息源于深圳市交通運(yùn)輸委員會(huì)網(wǎng)站, 得到 2017 年深圳市公交與地鐵站點(diǎn)信息, 包括 970 條公交路線、4473 個(gè)公交站點(diǎn)、8 條在運(yùn)營地鐵線和 167 個(gè)地鐵站點(diǎn)。公共服務(wù)設(shè)施信息來源于深圳市政府在線醫(yī)療機(jī)構(gòu)網(wǎng)站, 選取截至 2017 年底深圳市醫(yī)療設(shè)施與教育設(shè)施數(shù)據(jù), 包括 54 家醫(yī)院和 613 家社康中心。教育設(shè)施數(shù)據(jù)源于深圳市政府在線教育機(jī)構(gòu)網(wǎng)站, 包括 763家中小學(xué)和 2023 家幼兒園。景觀資源信息源于深圳市政府在線網(wǎng)站, 選取 2017 年深圳市景觀綠地?cái)?shù)據(jù), 包括 31 個(gè)市級(jí)及以上風(fēng)景區(qū)和 579 個(gè)市內(nèi)公園綠地。

1.2 研究方法

1.2.1核密度估計(jì)

用核密度估計(jì)方法測度深圳市公租房的空間分布密度。核密度值越高, 公租房分布越密集[31]。計(jì)算公式如下:

1.2.2層次分析法

公租房建設(shè)過程中, 政策制定、選址規(guī)劃和用戶需求等主觀因素對(duì)空間可達(dá)性影響較大。因此, 構(gòu)建公租房公共設(shè)施可達(dá)性評(píng)價(jià)體系時(shí), 選擇主觀因素賦權(quán)法中的層次分析法來確定各項(xiàng)權(quán)重。

首先, 構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)模型。根據(jù)各個(gè)因素的不同屬性, 自上而下構(gòu)建目標(biāo)層, 即公租房綜合空間可達(dá)性; 中間層為準(zhǔn)則層, 即交通可達(dá)性、公共服務(wù)設(shè)施可達(dá)性以及景觀資源可達(dá)性; 最低層為指標(biāo)層, 即具體評(píng)判數(shù)據(jù)。其次, 構(gòu)造判斷矩陣, 利用YAAHP 軟件確定準(zhǔn)則層和指標(biāo)層的權(quán)重。建立準(zhǔn)則層判斷矩陣, 為準(zhǔn)則層各因素賦值(1~9), 值越大, 表明越重要; 再建立指標(biāo)層判斷矩陣, 對(duì)所有因素進(jìn)行加權(quán)評(píng)價(jià)。最后, 進(jìn)行一致性檢驗(yàn), 并得出最終的權(quán)重。

1.2.3面板數(shù)據(jù)模型

面板數(shù)據(jù)模型的基本形式為

與隨機(jī)效應(yīng)模型相比, 固定效應(yīng)模型主要適用于樣本為全部主體的體系, 目的在于對(duì)樣本的個(gè)體差異進(jìn)行研究, 進(jìn)而描述總體模型。研究公租房建設(shè)方式對(duì)其公共設(shè)施可達(dá)性的影響時(shí), 采用深圳市的全樣本面板數(shù)據(jù), 更適合使用固定效應(yīng)模型。下面將首先采用混合 OLS 模型, 然后采用固定效應(yīng)模型驗(yàn)證, 選取合適的結(jié)果進(jìn)行解釋。

2 深圳市公租房空間布局特征

基于 ArcGIS 平臺(tái)處理 2012—2017 年深圳市公租房建設(shè)分布數(shù)據(jù)(圖 1)。從圖 1(a)可以看出, 深圳公租房呈現(xiàn)以南山區(qū)為核心, 向外梯度遞減, 西多東少的布局。各區(qū)公租房數(shù)量差異明顯。南山區(qū)建設(shè)公租房數(shù)量最多, 建設(shè)面積最大, 其次是龍崗區(qū)和龍華區(qū)。

各區(qū)公租房建設(shè)數(shù)量和空間分布存在顯著差異。深圳公租房建設(shè)分為城市更新配建、集中新建、地鐵上蓋和其他(包括企業(yè)自建、政府征收物業(yè)以及城中村綜合整治等) 4 種方式, 前兩種為主要建設(shè)方式。整體而言, 城市更新配建公租房類型西密東疏, 龍崗區(qū)建設(shè)面積最大(圖 1(b)); 集中新建公租房類型主要分布在中部, 東西兩側(cè)稀疏(圖1(c)); 地鐵上蓋公租房項(xiàng)目較少, 集中分布在南山區(qū)(圖 1(d)); 其他方式建設(shè)的公租房集中于光明新區(qū)(圖 1(e))。

以 5km 為半徑進(jìn)行核密度分析, 進(jìn)一步判別公租房分布的集中趨勢(圖 2)。可以看出, 2012 年公租房集聚中心位于南山區(qū)中部、龍華區(qū)南部以及龍崗區(qū)中心(圖 2(a))。到 2017 年, 集聚中心轉(zhuǎn)移至南山區(qū)前海片區(qū), 龍崗區(qū)集中程度下降(圖 2(b))。5 年間, 公租房分布由單核集聚轉(zhuǎn)變?yōu)椤澳仙角昂（C深圳北周邊”的雙核集聚趨勢, 其他區(qū)的聚集度略有提升, 總體上分布趨向均衡。政府在建設(shè)公租房過程中, 避免過度集中帶來“夾心層”人群生活不便, 促進(jìn)公租房在空間上的均勻分配。

3 公租房公共設(shè)施可達(dá)性

3.1 公租房公共設(shè)施可達(dá)性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

3.1.1構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)模型

衡量可達(dá)性的指標(biāo)體系分為目標(biāo)層、準(zhǔn)則層和指標(biāo)層三級(jí)(表 1)。交通設(shè)施可達(dá)性考慮公交站點(diǎn)和地鐵站點(diǎn), 距離公交站點(diǎn)或地鐵站點(diǎn)越近, 說明公租房居民出行越便捷。公共服務(wù)設(shè)施可達(dá)性包括醫(yī)療設(shè)施和教育設(shè)施兩方面, 前者為綜合醫(yī)院和社區(qū)健康服務(wù)中心, 后者為中小學(xué)和幼兒園, 距離越近意味著公租房居民享用醫(yī)療和教育設(shè)施越方便。景觀資源選用市級(jí)以上風(fēng)景區(qū)和市內(nèi)公園綠地, 距離越近表明公租房居民的日常休閑生活越舒適。

3.1.2構(gòu)造判斷矩陣

構(gòu)造判斷矩陣的重點(diǎn)是逐一確定各層次的權(quán)重。一方面, 通過與相關(guān)政府官員、規(guī)劃師以及公租房住戶的訪談, 初步確認(rèn)綜合空間可達(dá)性中各個(gè)指標(biāo)的重要性排序。另一方面, 參考深圳市住房與建設(shè)局的《深圳市“十三五”住房保障需求及空間布局研究》, 基于其中人才群體住房需求調(diào)查數(shù)據(jù), 確定具體權(quán)重。該報(bào)告共發(fā)放問卷 7000 余份, 得到深圳人才群體的居住環(huán)境因素重視程度權(quán)重排位表。人才群體看重的要素依次為通勤便捷度、環(huán)境舒適度、公共服務(wù)設(shè)施完善度、提升型休閑娛樂設(shè)施便利度、貼近大自然(與大型公園綠地的距離)。深圳市約有 60%的公租房名額分配給引進(jìn)人才, 因此基于人才群體的需求調(diào)查所確立的權(quán)重值更加合理。

3.1.3一致性檢驗(yàn)和確定最終權(quán)重

首先, 建立準(zhǔn)則層判斷矩陣, 為準(zhǔn)則層各個(gè)因素賦值。然后, 建立指標(biāo)層判斷矩陣, 為指標(biāo)層各個(gè)因素賦值。最后, 進(jìn)行一致性檢驗(yàn), 得到最終的權(quán)重結(jié)果, 如表 1 所示。

3.2 深圳各區(qū)公租房空間可達(dá)性特征

基于 ArcGIS 平臺(tái)的柵格計(jì)算功能, 根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)的得分和權(quán)重, 測量每個(gè)準(zhǔn)則層的分?jǐn)?shù)。根據(jù)得分結(jié)果, 將深圳各區(qū)公租房的空間可達(dá)性劃分為4級(jí): 弱、一般、較好和好。

交通設(shè)施可達(dá)性, 最好的是南山區(qū)、福田區(qū)和羅湖區(qū), 其次是寶安區(qū)、龍華區(qū)和龍崗區(qū), 鹽田區(qū)、坪山區(qū)、大鵬新區(qū)和光明新區(qū)得分較低。其中, 評(píng)分最高為 4.00, 如西麗地塊(硅谷公寓)、地鐵前海車輛段上蓋、龍澤苑等; 評(píng)分最低為 1.66, 如蓮塘保障性住房項(xiàng)目地塊、光明新區(qū)高新西產(chǎn)業(yè)配套宿舍。根據(jù)評(píng)分, 將公租房交通可達(dá)性分為 4 級(jí): 弱(1.66~2.00)、一般(2.00~2.66)、較好(2.66~3.33)、好(3.33~4.00)。各等級(jí)占比分別為 2%, 7%, 29%和 62%。交通可達(dá)性較好以上的項(xiàng)目占 91%, 說明深圳市公租房整體上交通可達(dá)性較好(圖 3(a))。

表1 公租房綜合空間可達(dá)性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

各區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施可達(dá)性差異較大, 南山區(qū)、福田區(qū)和羅湖區(qū)較好, 其他各區(qū)不相上下。評(píng)分最高的公租房項(xiàng)目是華盛盛薈名庭, 達(dá)到 4.00, 其次是藍(lán)色海安居和德弘天下華府等, 評(píng)分為 3.8, 分值最低的是坪山新區(qū)的深業(yè)御園項(xiàng)目, 僅 1.3。根據(jù)評(píng)分, 將公租房公共服務(wù)設(shè)施可達(dá)性分為 4 個(gè)等級(jí): 弱(1.33~2.16)、一般(2.16~2.76)、較好(2.76~ 3.33)、好(3.33~4.00)。各等級(jí)所占比例分別為 19%, 30%, 20%和 30%。深圳市公租房公共服務(wù)設(shè)施可達(dá)性較好以上的約占 50%, 有待提高(圖 3(b))。

景觀資源可達(dá)性較好的是大鵬新區(qū)、鹽田區(qū)、羅湖區(qū)和南山區(qū), 光明新區(qū)、坪山區(qū)和龍華區(qū)較差。評(píng)分最高的項(xiàng)目是悅瀾山花園, 達(dá)到 4.00, 其次是朗僑峰居和萬科紅悅花園三期等項(xiàng)目, 分?jǐn)?shù)為3.8, 分值最低的是深業(yè)東晟時(shí)代花園和躍龍華府等項(xiàng)目, 僅 1.16。根據(jù)評(píng)分, 將其分為 4 個(gè)等級(jí): 弱(1.16~1.50)、一般(1.50~2.33)、較好(2.33~3.16)、好(3.16~4.00)。各等級(jí)所占比例分別為 48%, 21%, 15%和 16%。深圳公租房景觀資源可達(dá)性整體較弱, 較好以上僅占 31%, 景觀資源供給不足(圖 3(c))。

將以上 3 項(xiàng)可達(dá)性評(píng)價(jià)進(jìn)行柵格計(jì)算, 結(jié)果顯示, 各區(qū)平均綜合空間可達(dá)性分值排名前三的分別是福田區(qū)(3.05)、南山區(qū)(2.42)和羅湖區(qū)(2.35), 最低為大鵬新區(qū)(圖 4(d))。根據(jù)綜合空間評(píng)價(jià)結(jié)果, 可將各區(qū)由高至低分為 3 個(gè)梯隊(duì), 第一梯隊(duì)為南山區(qū)、福田區(qū)和羅湖區(qū), 第二梯隊(duì)為寶安區(qū)、龍崗區(qū)和龍華區(qū), 第三梯隊(duì)為坪山區(qū)、鹽田區(qū)、光明新區(qū)和大鵬新區(qū)。第一梯隊(duì)均為深圳原經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)區(qū)域, 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展基礎(chǔ)較好, 公共服務(wù)設(shè)施較為完善。原經(jīng)濟(jì)特區(qū)以外的區(qū)域較為落后, 配套建設(shè)不足。評(píng)價(jià)結(jié)果與經(jīng)驗(yàn)感知基本上相符, 但屬于原經(jīng)濟(jì)特區(qū)的鹽田區(qū)綜合空間可達(dá)性卻處于第三梯隊(duì), 可能是其發(fā)展較慢, 配套設(shè)施落后所致。

4 公租房空間可達(dá)性的影響因素

4.1 宏觀政策與公共設(shè)施

深圳市公租房建設(shè)受多種因素影響。通過與深圳市住房和建設(shè)局官員及專家多次座談, 結(jié)合文獻(xiàn)和深圳市公租房政策文件資料, 整理出深圳市公租房建設(shè)過程, 如圖4所示。

宏觀調(diào)控政策是影響公租房建設(shè)的關(guān)鍵。長期以來, 我國地方政府受控于土地增長的發(fā)展模式, 房地產(chǎn)開發(fā)占據(jù)國民經(jīng)濟(jì)的重要地位[32]。公租房的開發(fā)建設(shè)需要地方政府協(xié)調(diào)多方利益, 而深圳土地資源緊缺, 產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房建設(shè)急需大量土地供應(yīng)。近年來, 深圳公租房建設(shè)數(shù)量逐漸增長, 各區(qū)建設(shè)任務(wù)差異化分配, 從市級(jí)到區(qū)級(jí), 各責(zé)任單位均有明確的年度計(jì)劃。公租房建設(shè)及其公共設(shè)施可達(dá)性與土地供應(yīng)、需求數(shù)量和各區(qū)的資源稟賦密切相關(guān)。

同時(shí), 宏觀調(diào)控政策也會(huì)影響城市形態(tài)和城市建設(shè)。政策的安排直接影響城市布局和各區(qū)建設(shè)目標(biāo), 進(jìn)而決定公共設(shè)施的可達(dá)性。其次, 政府、市場和居民三大主體均會(huì)對(duì)公租房的建設(shè)造成影響[33]。政府和企業(yè)是建設(shè)主體, 前者為主導(dǎo)者, 后者為實(shí)際操作者, 不同的搭配合作方式導(dǎo)致公共服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施水平的差異。最后, 多樣的建設(shè)方式?jīng)Q定公租房的土地供給方式和建設(shè)利潤[34], 進(jìn)而決定其空間分布和可達(dá)性。

從公共設(shè)施數(shù)量方面看, 公租房社區(qū)及周邊的公共設(shè)施越多, 可達(dá)性越高。通過繪制深圳各區(qū)各類公共設(shè)施相對(duì)數(shù)量雷達(dá)圖(圖 5), 發(fā)現(xiàn)福田區(qū)、南山區(qū)、羅湖區(qū)、寶安區(qū)和龍崗區(qū)在公共交通、服務(wù)和景觀資源這 3 類公共設(shè)施上數(shù)量均較多, 與綜合可達(dá)性梯隊(duì)基本上一致, 說明公共設(shè)施數(shù)量的多寡與其綜合空間可達(dá)性優(yōu)劣密切相關(guān)。

4.2 公租房建設(shè)方式

建設(shè)方式?jīng)Q定公租房區(qū)位和土地供給方式, 可能對(duì)空間可達(dá)性產(chǎn)生影響。將深圳市各區(qū)各類公租房的可達(dá)性分值作為因變量, 不同建設(shè)方式公租房項(xiàng)目面積作為自變量, 選取的時(shí)間范圍為 2012—2017 年, 分別采用固定效應(yīng)模型和混合 OLS 模型進(jìn)行分析, 結(jié)果如表 2 所示。

可以發(fā)現(xiàn), 固定效應(yīng)模型和混合 OLS 模型的值處于 0.008~0.026 之間, 通過顯著性檢驗(yàn)。固定效應(yīng)模型的2在 0.49 左右, 混合 OLS 模型的2則在0.25左右, 說明固定效應(yīng)模型擬合效果更好。

3 種公共設(shè)施可達(dá)性模型中雖然自變量系數(shù)均為正值, 但通過顯著性檢驗(yàn)的只有“城市更新配建”, 說明雖然公租房建設(shè)有利于居民享受各項(xiàng)城市服務(wù)設(shè)施, 但只有城市更新配建類型的公租房能有效地發(fā)揮居住區(qū)周邊設(shè)施的效用, 原因可能是更新配建類的公租房存在既有的城市服務(wù)基礎(chǔ)區(qū)域, 公租房項(xiàng)目與各類公共設(shè)施的空間聯(lián)系較為緊密。2017年深圳市頒布《關(guān)于加快和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》, 規(guī)定更新項(xiàng)目的保障房基準(zhǔn)配建比例由 8%~12%提高到 15%~20%, 城市更新配建的公租房數(shù)量將進(jìn)一步提升, 有效地改善居民的公共設(shè)施服務(wù)狀況。集中新建、地鐵上蓋物業(yè)的公租房項(xiàng)目與各類公共服務(wù)設(shè)施之間是弱空間聯(lián)系, 未來需要提升這些類型公租房公共設(shè)施的可達(dá)性。

5 結(jié)論與討論

本研究探討深圳市公租房空間布局特征、公共設(shè)施可達(dá)性及其影響因素, 得到以下結(jié)論。

表2 可達(dá)性回歸結(jié)果

注: *<0.1,**<0.05, ***<0.01。

1)深圳市公租房總體上分布均衡, 局部集聚, 其空間布局會(huì)影響其居民至周邊公共設(shè)施的可達(dá)性。2012—2017 年, 全市公租房布局均衡性有所提高, 逐漸呈現(xiàn)“南山前海–深圳北周邊”雙核集聚的特征。集聚中心由南山區(qū)、福田區(qū)和龍華區(qū)轉(zhuǎn)為南山區(qū)和福田區(qū), 并向外梯度遞減。

2)深圳市公租房的公共設(shè)施可達(dá)性較好。全市公租房公共設(shè)施綜合空間可達(dá)性較好的比例達(dá)到75%, 可達(dá)性弱的僅占 5%, 布局較為合理。可將各區(qū)按照可達(dá)性由高到低分為 3 個(gè)梯隊(duì): 第一梯隊(duì)為南山區(qū)、福田區(qū)和羅湖區(qū), 第二梯隊(duì)為寶安區(qū)、龍崗區(qū)和龍華區(qū), 第三梯隊(duì)為坪山區(qū)、鹽田區(qū)、光明新區(qū)和大鵬新區(qū)。

3)影響深圳市公租房公共設(shè)施可達(dá)性的因素主要有宏觀政策、公租房建設(shè)方式和公共設(shè)施數(shù)量。深圳將公租房建設(shè)的部分責(zé)權(quán)下放到區(qū)一級(jí), 對(duì)責(zé)任單位建設(shè)任務(wù)的差異化分配, 帶來各區(qū)公租房公共設(shè)施可達(dá)性的差異。3 種主要建設(shè)方式中, 城市更新配建對(duì)可達(dá)性的促進(jìn)作用最強(qiáng)。

未來, 城市公共設(shè)施均等化供給在地區(qū)發(fā)展中更顯重要[35], 深圳公租房建設(shè)以及重點(diǎn)建設(shè)的人才房需要保障其公共設(shè)施有較高的空間可達(dá)性。在政策措施上, 可提高坪山區(qū)、鹽田區(qū)、光明新區(qū)和大鵬新區(qū)公共住房設(shè)施的數(shù)量; 在建設(shè)方式上, 多采用城市更新配建的方式, 在高效利用資源的同時(shí), 為被保障對(duì)象提供優(yōu)質(zhì)宜居的生活環(huán)境; 應(yīng)關(guān)注集中新建公共住房的可達(dá)性, 注重生活服務(wù)資源的合理配置。我國城市公共住房建設(shè)過程中易出現(xiàn)不同社會(huì)群體居住隔離、住房選址偏遠(yuǎn)和公共設(shè)施可達(dá)性低的問題, 參照深圳的經(jīng)驗(yàn), 可采取分級(jí)分區(qū)制定政策、合適的建設(shè)方案、針對(duì)區(qū)位和建設(shè)方式來投放配套設(shè)施等措施, 合理地安排公共住房和公共設(shè)施建設(shè), 優(yōu)化城市居住空間布局。

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Accessibility of Public Rental Housing to Public Facilities: the Case of Shenzhen

GONG Yue1, XUAN Lingyi1, SUN Shan1,2,?, LIN Junqiang1

1. Peking University (Shenzhen) Laboratory for Urban Future, Peking University Shenzhen Graduate School, Shenzhen 518055; 2. China Railway First Survey and Design Institute Group Co., Ltd, Xi’an 710043; ? Corresponding author, E-mail: sunshan@pku.edu.cn

Using Shenzhen as a case, this paper examines the spatial accessibility of public rental housing to public facilities and its impact factors. First, the spatial distribution of public rental houses in Shenzhen from 2012 to 2017 is analyzed through nuclear density analysis method, and the spatial pattern shows a dual-core clustering called “Qianhai-Shenzhenbei”. Second, ArcGIS and analytic hierarchy process are used to develop an index system of spatial accessibility, and the spatial accessibility of various districts are divided into three levels. Finally, mixed OLS and fixed effect model are used to study the development mode as an impact factor of the spatial accessibility. The result shows that macro policies, development methods and public facilities can affect the spatial accessibility. Among three main types of development modes, urban renewal development has the most significant impact, while the new centralized-built development and the upper cover development have much less impacts.

public rental housing; public facilities; spatial accessibility; development mode; Shenzhen

10.13209/j.0479-8023.2020.102

國家自然科學(xué)基金應(yīng)急管理項(xiàng)目(41641006)、廣東省自然科學(xué)基金自由探索項(xiàng)目(2017A030313248)和北京大學(xué)(深圳)未來城市實(shí)驗(yàn)室鐵漢科研開放課題基金資助

2019–11–11;

2020–06–12