辛小麗

對(duì)于法拍房來(lái)說(shuō)，價(jià)格優(yōu)勢(shì)是其受青睞的主要因素之一。但法拍房雖然有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但同時(shí)也存在風(fēng)險(xiǎn)。

目前中國(guó)已經(jīng)是全球最大的房產(chǎn)存量市場(chǎng)，而在潛力無(wú)限的市場(chǎng)下，法拍房猶如一匹黑馬闖入公眾視野。數(shù)據(jù)顯示，在2017年，阿里拍賣(mài)網(wǎng)的住宅拍賣(mài)房數(shù)量為9000套;2018年，2萬(wàn)套;2019年，50萬(wàn)套;2020年6月達(dá)到116萬(wàn)套。兩年半的時(shí)間，全國(guó)法拍房的掛牌數(shù)量提高了128倍，預(yù)計(jì)到2020年12月，將突破200萬(wàn)套。隨著法拍資產(chǎn)的增加，法拍貸、法拍中介等產(chǎn)品和機(jī)構(gòu)的推廣，法拍市場(chǎng)已經(jīng)越來(lái)越正規(guī)，關(guān)注法拍房的市民也逐漸增多。業(yè)內(nèi)人士表示，法拍房雖然有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但也存在風(fēng)險(xiǎn)，市民在購(gòu)買(mǎi)法拍房時(shí)建議找專業(yè)的服務(wù)商協(xié)助，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

多因素“抬高”法拍房市場(chǎng)

近期，不少市民發(fā)現(xiàn)淘寶阿里拍賣(mài)“撿漏”可以買(mǎi)到價(jià)格巨劃算的法拍房，其中不乏主城區(qū)黃金地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。

對(duì)于今年法拍房的升溫，山東天孚律師事務(wù)所不良資產(chǎn)工作室負(fù)責(zé)人鞏國(guó)強(qiáng)表示，首先，今年由于疫情的影響，經(jīng)濟(jì)不景氣，很多企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善倒閉，很多人出現(xiàn)降薪、失業(yè)、斷供等情況，導(dǎo)致債務(wù)人還款能力出現(xiàn)問(wèn)題，所以有很大一批不良資產(chǎn)需要進(jìn)行處置。其次，隨著信息共享的發(fā)展，宣傳多了，越來(lái)越多人關(guān)注到了法拍房這一領(lǐng)域，開(kāi)始更加全面地了解法拍房的優(yōu)勢(shì)，從而愿意購(gòu)買(mǎi)法拍房。同時(shí)，法拍房受固有政策的影響，不限購(gòu)、價(jià)格低，這對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)都是很有吸引力的。

在市場(chǎng)端，法拍貸的施行也為法拍房提供了更多的便利。據(jù)了解，今年2月份，青島市中級(jí)人民法院、中國(guó)人民銀行青島市中心支行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)青島監(jiān)管局、青島市自然資源和規(guī)劃局、青島市地方金融監(jiān)督管理局、京東拍賣(mài)、青島恩實(shí)輔拍有限公司等聯(lián)合舉行青島“法拍貸”啟動(dòng)儀式，在全市范圍司法拍賣(mài)中為司法拍賣(mài)標(biāo)的物買(mǎi)受人提供貸款業(yè)務(wù)。凡是通過(guò)人民法院公開(kāi)拍賣(mài)購(gòu)買(mǎi)“法拍房”的買(mǎi)受人，只要符合條件，均可通過(guò)向商業(yè)銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款籌集資金參與法院不動(dòng)產(chǎn)（包括住宅和商用房）司法拍賣(mài)。商業(yè)銀行提前為競(jìng)買(mǎi)人進(jìn)行貸款業(yè)務(wù)預(yù)審批，在竟買(mǎi)人成功竟得標(biāo)的物后發(fā)放個(gè)人購(gòu)房貸款。法院支持符合條件的服務(wù)商開(kāi)展“法拍貸”相關(guān)服務(wù)?！胺ㄅ馁J”業(yè)務(wù)將有效解決潛在競(jìng)買(mǎi)人融資難題，極大緩解買(mǎi)受人的資金壓力，減少因房屋總價(jià)過(guò)高、潛在竟買(mǎi)人一次性付款籌集資金局限引起的流拍問(wèn)題，大大提高涉訴房產(chǎn)的司法處置效率。

此外，專業(yè)法拍機(jī)構(gòu)的完善也是法拍房升溫的因素之一。據(jù)財(cái)智云創(chuàng)（北京）科技有限公司青島負(fù)責(zé)人董愛(ài)玲介紹，公司旗下的資鴿智庫(kù)是專門(mén)做不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)的，“法拍之家”是公司專門(mén)做法拍的品牌，目前在全國(guó)23個(gè)省份有合作伙伴，可以為有需要的市民提供法拍知識(shí)和專業(yè)服務(wù)，讓法拍房本身的風(fēng)險(xiǎn)更可控。目前在青島購(gòu)買(mǎi)法拍房的渠道主要包括兩類，一類是在七大網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)平臺(tái)直接購(gòu)買(mǎi)，一類是在像資鴿智庫(kù)這樣的法拍服務(wù)商的協(xié)助下購(gòu)買(mǎi)。七大網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)平臺(tái)包括：阿里拍賣(mài)、京東拍賣(mài)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、上海公拍網(wǎng)、中國(guó)拍賣(mài)行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)、工商銀行融e購(gòu)以及北京產(chǎn)權(quán)交易所等。其中，阿里拍賣(mài)和京東拍賣(mài)是七大平臺(tái)中法拍房源最多的，能占到整個(gè)法拍房源總量的95%以上。而人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)是最高人民法院的法拍平臺(tái)，所有的法拍底層數(shù)據(jù)都能在上面查到。

價(jià)格優(yōu)勢(shì)是受青睞主因

據(jù)悉，對(duì)于法拍房來(lái)說(shuō)，價(jià)格優(yōu)勢(shì)是其受青睞的主要因素之一，日前，記者登錄青島法拍網(wǎng)看到，全部房源為1328套，有24套房子正在拍賣(mài)，起拍價(jià)均比市場(chǎng)價(jià)要優(yōu)惠不少，如中海銀海一號(hào)一處房產(chǎn)面積為93.13平方米，市場(chǎng)價(jià)280萬(wàn)元，起拍價(jià)僅為161.45萬(wàn)元。

鞏國(guó)強(qiáng)告訴記者，法拍房的價(jià)格之所以能夠遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，原因是多方面的。首先，根據(jù)《網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規(guī)定》，司法拍賣(mài)的起拍價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)或者市場(chǎng)價(jià)的70%，流拍后，再次拍賣(mài)的起拍價(jià)降價(jià)幅度不得超過(guò)前次起拍價(jià)的20%。例如首次起拍價(jià)為評(píng)估價(jià)的70%，流拍后二拍的評(píng)估價(jià)降價(jià)20%，唯一竟拍且成功的情況下，競(jìng)拍人就可以以評(píng)估價(jià)56%的價(jià)格拿到房產(chǎn)。其次，法院為加快執(zhí)行速度，債權(quán)人急欲房屋變現(xiàn)用以償債。申請(qǐng)執(zhí)行人向法院申請(qǐng)拍賣(mài)債務(wù)人或者抵押人的房產(chǎn)，目的就在于盡快還清自己的債權(quán)，所以較之普通的二手房交易而言，法拍房的處置并不是你來(lái)我往的砍價(jià)，而是在法律規(guī)定的執(zhí)行程序期限內(nèi)盡快購(gòu)買(mǎi)。而且，法拍房上拍到結(jié)束就只有30天或者60天，時(shí)間短，很多有意向購(gòu)房的人并不一定能及時(shí)獲取到拍賣(mài)和變賣(mài)訊息。還有一個(gè)很重要的因素是法拍房固有的瑕疵影響，通常市場(chǎng)上的二手房交易，賣(mài)房所欲出售的房屋權(quán)屬清晰，但是法拍房進(jìn)入到執(zhí)行程序，基本上都是無(wú)償債能力的債務(wù)人或抵押人被迫將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)，房產(chǎn)之上可能存在抵押、租賃、清戶難、水電氣物業(yè)費(fèi)拖欠等問(wèn)題，所以相比較而言，法拍房更“麻煩”，價(jià)格上就會(huì)便宜很多。

“撿漏”也要注意風(fēng)險(xiǎn)

“法拍房雖然有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但同時(shí)也存在風(fēng)險(xiǎn)?！倍瓙?ài)玲告訴記者，法拍房主要有以下常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)，包括：房屋隱形瑕疵、資金問(wèn)題、稅費(fèi)問(wèn)題、騰房過(guò)戶問(wèn)題和戶口問(wèn)題等，這些風(fēng)險(xiǎn)大多可以通過(guò)盡調(diào)和選擇有專業(yè)知識(shí)的法拍服務(wù)商來(lái)進(jìn)行識(shí)別和規(guī)避。

據(jù)介紹，網(wǎng)上司法拍賣(mài)的房產(chǎn)由于無(wú)法體現(xiàn)其他隱蔽或暫時(shí)不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，因此建議參拍前進(jìn)行盡調(diào)。其次是資金方面，法拍房的購(gòu)房款需要在一定期限內(nèi)全款支付給法院，所以就需要充足的資金保證，如果符合按揭貸款的條件，法拍房可以做按揭貸款，貸款政策和二手房政策相同，如果不能做按揭，也可以通過(guò)辦理“信貸+墊資”等方式，全款買(mǎi)房后辦理抵押經(jīng)營(yíng)貸款。法拍房的交易稅費(fèi)、物業(yè)水電欠費(fèi)以及相關(guān)費(fèi)用需要由買(mǎi)受人承擔(dān)。只要做好充分的盡調(diào)，就可以將稅費(fèi)等相關(guān)情況了解清楚，適當(dāng)作為成本考慮即可，當(dāng)然，相比法拍房的價(jià)差而言，稅費(fèi)相對(duì)算是比較小的金額。在實(shí)際操作中，騰房過(guò)戶問(wèn)題是比較麻煩的，若房屋被出租或被占用，根據(jù)規(guī)定，如果租約在拍賣(mài)前簽訂，則仍然有效。新業(yè)主只能等租約到期才能收回房子，期間可以收取租金收益。如果租約在拍賣(mài)后簽訂，新業(yè)主可以主張合同無(wú)效。還有就是戶口問(wèn)題，戶口上主要有兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，學(xué)籍和戶口遷入。很多城市可以強(qiáng)制遷出戶口，還有一些城市即使原房屋有戶口，也不影響落入新的戶口，但是學(xué)籍占用問(wèn)題也需要前期進(jìn)行全面調(diào)查。

某房產(chǎn)中介人員告訴記者，通常法拍房的價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)偏離越大，風(fēng)險(xiǎn)可能就越大，“撿漏”也要注意風(fēng)險(xiǎn)。

法拍房購(gòu)房程序

法拍房的購(gòu)房流程主要包括以下四步：挑選房源、全面調(diào)查、參與竟拍、繳納稅費(fèi)辦理過(guò)戶。

第一步，需要在司法拍賣(mài)平臺(tái)網(wǎng)站上，根據(jù)自身的需求挑選房源。

第二步;對(duì)選出的房源進(jìn)行全面凋查。

包括詳細(xì)閱讀“競(jìng)買(mǎi)公告”“競(jìng)買(mǎi)須知”和“標(biāo)的物介紹”，弄清該房產(chǎn)的重要信息。但很多競(jìng)拍房產(chǎn)關(guān)鍵信息在競(jìng)買(mǎi)公告公示上的披露是有限的，所以需要對(duì)法院非公開(kāi)信息做盡職調(diào)查。此外，還需實(shí)地看房，確認(rèn)房屋構(gòu)造、裝修、房屋使用情況等信息后，才能放心做出購(gòu)買(mǎi)決策。

第三步，報(bào)名繳納保證金參與競(jìng)拍。

購(gòu)房人需要在拍賣(mài)平臺(tái)網(wǎng)站簽署協(xié)議并凍結(jié)保證金，保證金通常為起拍價(jià)的10%一20%。另外也要具備競(jìng)拍技巧，否則最終出價(jià)過(guò)高而無(wú)力支付的話，不僅保證金無(wú)法退還，而且還要承擔(dān)二次拍賣(mài)與本次拍賣(mài)成交價(jià)之間的差額。

第四步，繳款審稅辦理過(guò)戶。

如果順利完成競(jìng)拍，保證金會(huì)直接轉(zhuǎn)為競(jìng)拍款，買(mǎi)受人須在法院規(guī)定的期限內(nèi)（7～15天，以法院公告為準(zhǔn)）交付全款，逾期未交則屬于違約，保證金將被扣除。所以，需要貸款則必須提前有所安排，否則款項(xiàng)被卡住將前功盡棄。繳款并從法院取得相關(guān)文書(shū)后，需要法院對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行解封，再通過(guò)房管局或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)管理局等相關(guān)部門(mén)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行解押，即可去繳納相關(guān)稅費(fèi)，并辦理過(guò)戶手續(xù)完成整個(gè)競(jìng)拍司法拍賣(mài)房流程。

兩年半的時(shí)間，全國(guó)法拍房的掛牌數(shù)量提高了128倍，預(yù)計(jì)到2020年12月，將突破200萬(wàn)套。根據(jù)《網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規(guī)定》，司法拍賣(mài)的起拍價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)或者市場(chǎng)價(jià)的70%;流拍后，再次拍賣(mài)的起拍價(jià)降價(jià)幅度不得超過(guò)前次起拍價(jià)的20%。價(jià)格最低的情況下，競(jìng)拍人可以用評(píng)估價(jià)56%的價(jià)格拿到拍賣(mài)房產(chǎn)。