岳曉麗 王洋 趙亞博
摘要:住房空置是衡量城市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康程度的重要方面,但目前少有對(duì)銷售型空置的研究。以廣州市2015 - 2018年在售的290個(gè)樓盤(pán)(376100)套住房)為基本數(shù)據(jù),分析住房銷售型空置的空間格局、特征及子市場(chǎng)差異。結(jié)果表明,廣州市住房銷售型空置率呈現(xiàn)城區(qū)最高、近郊區(qū)最低的空間差異格局,不同用地性質(zhì)住房的銷售型空置率分布特征存在差異。
關(guān)鍵詞:住房空置;銷售型空置;空置率;空置格局;廣州
中圖分類號(hào):F293
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
文章編號(hào):1001-9138-(2020) 11-0033-37
收稿日期:2020-10-25
1引言
住房空置情況是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康發(fā)展的重要方面。近些年來(lái),“空城”一詞走進(jìn)大眾視野,其形成原因便是由空置住房數(shù)量過(guò)多引發(fā)的。過(guò)高的住房空置率造成嚴(yán)重的資源浪費(fèi),且不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。衡量住房空置程度的重要指標(biāo),是空置率的高低,過(guò)高的住房空置率是對(duì)社會(huì)資源和土地資源的極大浪費(fèi),而過(guò)低的住房空置率則反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給不足,致使難以滿足人們的居住需求,降低居民的幸福感。因而,住房空置率過(guò)高或過(guò)低都是不健康和不合理的表現(xiàn),只有合理的空置率才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展,厘清一個(gè)城市的住房空置格局和特征是當(dāng)?shù)卣茖W(xué)管理和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要前提。
從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,住房空置率的定義有明確的標(biāo)準(zhǔn),其統(tǒng)計(jì)的技術(shù)方法也是完全可以實(shí)現(xiàn)的(陳杰,2010)。已有相關(guān)研究表明,在難以獲取準(zhǔn)確的住房普查數(shù)據(jù)時(shí),可通過(guò)其他方式推算出空置率(趙奉軍、王先柱,2011)。例如,以居民用電量數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)對(duì)住宅空置情況進(jìn)行挖掘分析(胡洋,2016),利用NPP-VIIRS夜間燈光合成數(shù)據(jù)、地理國(guó)情監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)(GNCMD)和常住人口分布數(shù)據(jù)提出住房空置率估算的實(shí)用模型(Niu,2018)、通過(guò)查錄水電費(fèi)資料并結(jié)合物業(yè)公司人員深度訪談的方法,推算商品住宅空置率(王幼松等.2012)以及借助于實(shí)際調(diào)查和GIS技術(shù)從10個(gè)因素分析住宅空置特征和空置率(朱佳敏、葉艷妹,2011)。此外,鞠方等(2013)分析了空置率與房?jī)r(jià)的關(guān)系,探討住房空置對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響;謝璞澤(2012)探討了住房空置的現(xiàn)狀、形成原因、影響因素和解決路徑。上述研究主要圍繞住房的實(shí)際居住空置情況展開(kāi),而目前學(xué)術(shù)界對(duì)銷售型空置的研究較少。作為住房空置的另外一種重要表現(xiàn)形式,銷售型空置是體現(xiàn)住房去化程度和房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系的重要指標(biāo),因此也需要開(kāi)展城市內(nèi)部銷售型空置的相關(guān)實(shí)證研究。
鑒于此,本文以廣州市為例,以2015-2018年在售的290個(gè)樓盤(pán)(376100套住房)為基本數(shù)據(jù),聚焦于住房的銷售型空置,研究其空間分布格局和主要特征。進(jìn)一步剖析了不同圈層地域、不同用地性質(zhì)樓盤(pán)的銷售型空置特點(diǎn),進(jìn)而為科學(xué)判斷廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域供需情況差異特征,指導(dǎo)住房建設(shè)的科學(xué)布局和空間資源合理配置提供決策參考和支撐。
2研究方法與數(shù)據(jù)
2.1研究方法
本文對(duì)銷售型空置率的定義為未售住房數(shù)量與住房總數(shù)量的比值。當(dāng)前國(guó)際上對(duì)于住房空置率的計(jì)算一般有兩種方式,一種以住房面積為準(zhǔn),另一種以住房套數(shù)為統(tǒng)計(jì)口徑進(jìn)行計(jì)算。居民在購(gòu)買住房時(shí),通常以套數(shù)為基本交易單位,而非住房面積。孫嶠等(2005)也建議采用以套為單位計(jì)算空置率。本文以住房套數(shù)計(jì)算廣州市的住房銷售型空置率,每個(gè)樓盤(pán)的空置率可采用如下表達(dá)式:
V= (N-S)/N*100%(1)
式(1)中,V表示單個(gè)樓盤(pán)的住房銷售型空置率,N代表該樓盤(pán)可供銷售住房的總套數(shù),S表示該樓盤(pán)中已售出的住房套數(shù)。當(dāng)計(jì)算包括多個(gè)樓盤(pán)在內(nèi)的區(qū)域空置率時(shí),同樣基于此表達(dá)式。
2.2研究區(qū)域與數(shù)據(jù)說(shuō)明
本文以整個(gè)廣州市的行政區(qū)域?yàn)檠芯繀^(qū),根據(jù)廣州市城市建設(shè)與發(fā)展的實(shí)際情況,將該區(qū)域由中心向外圍方向劃分為核心區(qū)、城區(qū)、近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)4個(gè)地域功能類別(王洋等,2017)。選取的樣本樓盤(pán)地域分布情況為:核心區(qū)16個(gè)、城區(qū)45個(gè)、近郊區(qū)47個(gè)、遠(yuǎn)郊區(qū)182個(gè),如圖1所示。
用于計(jì)算空置率的樓盤(pán)及其所屬住房銷售數(shù)據(jù)來(lái)源于網(wǎng)易數(shù)據(jù)中心(廣州)在售住宅數(shù)據(jù)(http://data.house.163.com/gz/housing/xxl/ALL/all/l/alIDistrict/todayflat/desc/ALL/l.html);考慮到我國(guó)商品房的銷售周期一般在2-5年便會(huì)售罄,因此本文選取2015-2018年廣州市開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)數(shù)據(jù),對(duì)每個(gè)樓盤(pán)的已售住房套數(shù)和總套數(shù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。根據(jù)該數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì),2015-2018年,廣州市在售樓盤(pán)數(shù)量總計(jì)為290個(gè),住房樣本總數(shù)量為376100套,已售套數(shù)為333475套。住房類型按照國(guó)家《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中對(duì)住房產(chǎn)權(quán)年限的劃分,分為兩類:一類是70年產(chǎn)權(quán)的住房(普通住宅、別墅),另一類是40/50年產(chǎn)權(quán)的住房(商住公寓和寫(xiě)字樓)。
3廣州市住房銷售型空置的空間格局與特征
3.1住房銷售型空置的總體特征
廣州市2015-2018年開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)的總體銷售型空置率為11.33%。將空置率劃分為6個(gè)等級(jí),分隔閾值分別設(shè)為2%、5%、10%、20%、50%,依次定義為極低、低、中低、中高、高、極高空置率。不同空置率等級(jí)的樓盤(pán)數(shù)量如圖2所示。圖2中表明,近三分之一的樓盤(pán)(100個(gè))的空置率低于2%,占比最高。而高空置率和極高空置率也分別達(dá)到了63和21個(gè),二者總計(jì)84個(gè),占全市樣本樓盤(pán)總數(shù)的28.97%。由此可見(jiàn),廣州市樓盤(pán)的銷售型空置率差異較大。
3.2住房銷售型空置的空間格局與差異特征
但不同區(qū)域、不同樓盤(pán)的銷售型空置率必然存在差異。根據(jù)2015-2018年廣州市290個(gè)在售樓盤(pán)的空間分布以及各小區(qū)的空置率情況,根據(jù)前述等級(jí)劃分方式,利用ArcCIS軟件制作廣州市住房銷售型空置的空間格局圖。如圖3所示,高和極高空置率樓盤(pán)主要分布在城區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)。其中,由于遠(yuǎn)郊區(qū)的樣本樓盤(pán)數(shù)量最多,因此高和極高空置率樓盤(pán)的數(shù)量也較多。但遠(yuǎn)較區(qū)的低和極低空置率樓盤(pán)也分布最多。可見(jiàn),廣州市的住房銷售型空置的空間分布格局較為復(fù)雜。
進(jìn)一步計(jì)算得出4個(gè)功能地域的總體空置率,如表1所示??梢?jiàn),廣州市4個(gè)功能地域的住房銷售型空置率分布差異較大,城區(qū)銷售型空置率最高,達(dá)到了20.38%,核心區(qū)次之,為14.57%,遠(yuǎn)郊區(qū)住房銷售型空置率為10.18%,近郊區(qū)(7.93%)最低。其中,近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)銷售型空置率都低于廣州市整體住房銷售型空置率,而城區(qū)和核心區(qū)都高于廣州市住房銷售型空置率,尤其以城區(qū)最高,其銷售型空置率水平遠(yuǎn)高于廣州市總體水平。由此可見(jiàn),與城區(qū)和核心區(qū)相比,近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的住房去化程度更高,銷售情況更好。
核心區(qū)的平均房?jī)r(jià)水平最高,因此去化相對(duì)困難,導(dǎo)致其空置率高于全市平均水平。但由于核心區(qū)作為廣州市中心區(qū)域,擁有最優(yōu)越的區(qū)位條件,這體現(xiàn)在其基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施完善,交通便利,這種優(yōu)勢(shì)也吸引了較高收入的購(gòu)房者購(gòu)買。這使得核心區(qū)空置率遠(yuǎn)低于城區(qū)(盡管核心區(qū)房?jī)r(jià)高于城區(qū));城區(qū)位于核心區(qū)外圍,但房?jī)r(jià)也處于較高水平,但其區(qū)位條件與核心區(qū)相比差距很大(王洋等,2017),這使其住房銷售比較優(yōu)勢(shì)較低,即,城區(qū)住房的區(qū)位條件和價(jià)格方面都不具太大吸引力,使其銷售型空置率最高;在近郊區(qū),由于住房售價(jià)相對(duì)較低,且到核心區(qū)的通勤時(shí)間優(yōu)于遠(yuǎn)郊區(qū),因此,銷售型空置率最低;而在遠(yuǎn)郊區(qū),盡管住房售價(jià)最低,具有價(jià)格優(yōu)勢(shì),但區(qū)位條件同樣也是最差,距核心區(qū)通勤時(shí)間過(guò)長(zhǎng),使其銷售型空置率高于近郊區(qū)。
3.3廣州市不同用地性質(zhì)住房的銷售型空置率特征差異
具有居住功能的房屋具有不同的土地使用性質(zhì)及其產(chǎn)權(quán)年限。根據(jù)國(guó)家對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)年限的劃定,將房屋產(chǎn)權(quán)劃分為兩類,一類為擁有70年產(chǎn)權(quán)的普通住宅,另一類為40/50年產(chǎn)權(quán)的商住公寓、辦公公寓。按此標(biāo)準(zhǔn),住房可劃分為兩類子市場(chǎng)。因此,本文分別對(duì)二者的空置率格局和特征進(jìn)行分析。從廣州全市看,普通住宅的空置率(11.78%)高于商住/辦公公寓(9.50%),其可能的原因有兩點(diǎn),一是普通住宅受“限購(gòu)”政策影響(增城區(qū)、從化區(qū)不“限購(gòu)”),二是普通住宅的總價(jià)和單價(jià)普遍高于商住/辦公公寓。在此基礎(chǔ)上,分別分析不同用地性質(zhì)住房在不同功能地域的空置率差異,如圖4所示。圖4表明,普通住宅和商住/辦公公寓的銷售型空置率格局有所差異。在核心區(qū),普通住宅的空置率較高(16.36%),但商住/辦公公寓的空置率最低,僅1.61%。這表明,在購(gòu)買力一定的前提下,購(gòu)房者更青睞在核心區(qū)購(gòu)買商住/辦公公寓,體現(xiàn)出核心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)吸引力;在城區(qū),普通住宅和商住/辦公公寓的空置率分別達(dá)到21.54%和12.64%,在4個(gè)區(qū)域中都是最高的,再次表明城區(qū)的住房去化壓力較大;在近郊區(qū)普通住宅的空置率降至10.81%,而商住/辦公公寓同樣受到購(gòu)房者青睞,銷售型空置率僅為3.29%,處于較低水平,體現(xiàn)出近郊區(qū)對(duì)購(gòu)房者較高的吸引力;在遠(yuǎn)郊區(qū),普通住宅的空置率最低(10.18%),但商住/辦公公寓的空置率高達(dá)12.07%。原因在于,由于遠(yuǎn)郊區(qū)住房?jī)r(jià)格相對(duì)較低,更多購(gòu)房者傾向于購(gòu)買(能夠負(fù)擔(dān)得起)普通住宅,因而商住/辦公公寓在遠(yuǎn)郊區(qū)的市場(chǎng)吸引力較低。
4結(jié)論與討論
廣州市2015-2018年開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)的住房銷售型空置率具有較強(qiáng)的空間分布差異,城區(qū)最高,近郊區(qū)最低。與傳統(tǒng)認(rèn)知不同,銷售型空置率較高的區(qū)域并不是遠(yuǎn)離市中心的近郊區(qū)與遠(yuǎn)郊區(qū),而是處于優(yōu)越地理位置的城區(qū)和核心區(qū),這兩個(gè)區(qū)域的空置率都高于廣州市平均水平,該結(jié)論也為住房相關(guān)管理部門(mén)進(jìn)行區(qū)域差異化調(diào)控和住房規(guī)劃提供了依據(jù)。廣州市不同用地性質(zhì)住房的銷售型空置率特征存在較大差異。普通住宅的銷售型空置率由內(nèi)圈層向外圈層呈現(xiàn)“中→高→低→低”的格局,而商住/辦公公寓則呈現(xiàn)“低→高→低→高”的“~”格局。核心區(qū)和近郊區(qū)的商住/辦公公寓的銷售型空置率低,銷售情況好,尤其是核心區(qū),比起普通住宅,此區(qū)域的商住/辦公公寓產(chǎn)品的市場(chǎng)表現(xiàn)更佳。近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)雖然遠(yuǎn)離市中心,但普通住宅的銷售型空置率低于全市平均水平,住宅銷售情況樂(lè)觀,去化能力強(qiáng),體現(xiàn)出價(jià)格優(yōu)勢(shì)對(duì)住房銷售的影響。無(wú)論從整體還是從細(xì)分類別看,城區(qū)的住房銷售型空置率都過(guò)高,這表明該區(qū)域住房銷售難度較大:今后幾年,廣州城區(qū)將有大量城中村改造,必然帶來(lái)更多住房供應(yīng)。由于拆遷的剛性成本,預(yù)計(jì)未來(lái)城區(qū)新增樓盤(pán)的售價(jià)仍然保持高位,這可能進(jìn)一步增加城區(qū)的銷售型空置率。這值得相關(guān)管理部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商警惕和關(guān)注。
鑒于目前學(xué)術(shù)界仍缺乏對(duì)城市內(nèi)部住房銷售型空置的實(shí)證研究,本文以廣州市為案例的研究將為學(xué)術(shù)界和相關(guān)管理部門(mén)提供參考和借鑒。由于住房投資/投機(jī)的作用,銷售型空置和實(shí)際居住空置情況可能存在一定差距,未來(lái)可進(jìn)一步比較銷售型空置和實(shí)際居住型空置的差異,進(jìn)而更全面地了解和判斷城市住房空置情況。
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作者簡(jiǎn)介:岳曉麗,廣東工業(yè)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院;廣東省科學(xué)院廣州地理研究所,碩士研究生
王洋(通訊作者),廣東省科學(xué)院廣州地理研究所,博士,副研究員,碩士生導(dǎo)師。
趙亞博,廣東工業(yè)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院,博士,講師,碩士生導(dǎo)師。
基金項(xiàng)目:國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目(41871150)資助。