趙奉軍

10月26-29日，黨的十九屆五中全會(huì)審議通過(guò)了《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和=O三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》（下稱《建議》）。這是一份中國(guó)特色社會(huì)主義建設(shè)邁向新征程的綱領(lǐng)性文件，其中提出了到2035年基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化遠(yuǎn)景目標(biāo)以及“十四五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要目標(biāo)，并對(duì)如何實(shí)現(xiàn)這一宏偉藍(lán)圖做出了戰(zhàn)略部署。

五年規(guī)劃或計(jì)劃是中國(guó)道路和中國(guó)發(fā)展模式的重要組成部分，也是“有效市場(chǎng)+有為政府”的重要體現(xiàn)形式。在諸多遠(yuǎn)景目標(biāo)中，提出了到2035年“人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，中等收入群體顯著擴(kuò)大，基本公共服務(wù)實(shí)現(xiàn)均等化，城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展差距和居民生活水平差距顯著縮小”?！爸械劝l(fā)達(dá)國(guó)家”遠(yuǎn)景目標(biāo)也是落實(shí)當(dāng)年小平同志“三步走戰(zhàn)略”的第三步。

《建議》還提出了“堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需這個(gè)戰(zhàn)略基點(diǎn)”以及“全面促進(jìn)消費(fèi)”。需要明確，住房消費(fèi)也是內(nèi)需的一部分。中等發(fā)達(dá)國(guó)家的住房消費(fèi)是個(gè)什么樣子呢？目前學(xué)界并未在何謂中等發(fā)達(dá)國(guó)家上取得共識(shí)。筆者特地搜集了歐盟28個(gè)國(guó)家2016年家庭平均消費(fèi)支出數(shù)據(jù)（包括英國(guó)在內(nèi)）。作為一個(gè)整體，歐盟國(guó)家的消費(fèi)結(jié)構(gòu)中住房消費(fèi)支出占24.4%，位居第一大消費(fèi)支出，而食品煙酒消費(fèi)合計(jì)只占16.1%，退居第二位。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的最新數(shù)據(jù)，2019年我國(guó)城鎮(zhèn)居民居住支出占居民消費(fèi)的比例為24.2%，位居第二大支出，第一大支出仍然為食品煙酒消費(fèi)支出，占27.6%。如果以目前歐盟國(guó)家的消費(fèi)水平和結(jié)構(gòu)作為15年后我國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的參考，我們未來(lái)的住房消費(fèi)會(huì)保持與總體消費(fèi)相同的增長(zhǎng)速度。通俗點(diǎn)說(shuō)，如果未來(lái)人均收入或消費(fèi)翻一番，住房消費(fèi)支出也會(huì)翻一番，一躍成為第一大消費(fèi)支出，但食品煙酒支出難以跟上消費(fèi)的增幅，只會(huì)有輕微增長(zhǎng)，退居二線，成為第二大消費(fèi)支出。

這個(gè)推論估計(jì)很多人難以接受。確實(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)表明我國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積已經(jīng)達(dá)到39平方米，央行提供的數(shù)據(jù)說(shuō)中國(guó)城鎮(zhèn)家庭的財(cái)富74.2%集中在房產(chǎn)上。很多人由此認(rèn)為房地產(chǎn)的需求已近飽和，住房消費(fèi)已經(jīng)是強(qiáng)弩之末難有作為。而現(xiàn)實(shí)是中等收入群體擴(kuò)大和收入增加后，增加的收入更多地用于住房和教育支出。居住面積的提升并不代表居住品質(zhì)和居住滿意度的改善，城鎮(zhèn)居民改善型住房的需求仍然相當(dāng)強(qiáng)烈，很多社區(qū)距離綠色低碳智慧社區(qū)的要求還很遙遠(yuǎn)。未來(lái)的中國(guó)城鎮(zhèn)家庭未必會(huì)住得更大，但一定住得更好。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該為提升城市居民居住品質(zhì)和整個(gè)城市品質(zhì)做出貢獻(xiàn)。

除了城鎮(zhèn)家庭的住房消費(fèi)，農(nóng)村居民的住房消費(fèi)也不可忽視，這又分為兩塊。一是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)的住房消費(fèi)和投資，二是農(nóng)村居民的農(nóng)房建設(shè)與改造。對(duì)于第一塊，在五中全會(huì)發(fā)布的公報(bào)（下稱“公報(bào)”）中，再次重申了“推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”。并在遠(yuǎn)景目標(biāo)中提出要“基本實(shí)現(xiàn)新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化”。有研究表明，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，人均消費(fèi)可以增長(zhǎng)27%。目前我國(guó)戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有44.4%，常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)突破60%。在城鎮(zhèn)化水平突破60%后，城鎮(zhèn)化速度一定會(huì)放緩，單靠少數(shù)一二線城市是無(wú)法實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)景目標(biāo)的。對(duì)此，10月30日，習(xí)近平總書(shū)記在《求是》著文《國(guó)家中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略的若干重大問(wèn)題》，其中明確指出“我國(guó)現(xiàn)有1881個(gè)縣市，農(nóng)民到縣城買(mǎi)房子、向縣城聚集的現(xiàn)象很普遍，要選擇一批條件好的縣城重點(diǎn)發(fā)展，加強(qiáng)政策引導(dǎo)，使之成為擴(kuò)大內(nèi)需的重要支撐點(diǎn)”。這意味著一些中小城市未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然大有可為，這些城市的房?jī)r(jià)可能難有突破，但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從來(lái)就不需要依托于房?jī)r(jià)的上漲。我曾經(jīng)在《“搶人大戰(zhàn)”與房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)》中談到中小城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要服務(wù)于三類(lèi)人口：就地城鎮(zhèn)化的人口、留在鄉(xiāng)村的人口和將來(lái)“逆城鎮(zhèn)化”的人口。

農(nóng)民到縣城買(mǎi)房子，子女教育是重要推動(dòng)因素。人民大學(xué)劉守英教授認(rèn)為需要對(duì)農(nóng)二代居住平權(quán)和農(nóng)三代教育平權(quán)，沒(méi)有這兩項(xiàng)，農(nóng)民不可能在城市落腳只會(huì)返回農(nóng)村。這意味著我們?cè)诠沧》亢突竟卜?wù)均等化方面必須有所突破，否則我們難以實(shí)現(xiàn)“城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展差距和居民生活水平差距顯著縮小”。

對(duì)于第二塊農(nóng)村居民的農(nóng)房改造和住房消費(fèi)，《建議》提出了“實(shí)施鄉(xiāng)村建設(shè)行動(dòng)”“優(yōu)先發(fā)展農(nóng)業(yè)農(nóng)村，全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興。”隨著中國(guó)邁人中等發(fā)達(dá)國(guó)家，農(nóng)村人居環(huán)境的改善與美麗中國(guó)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)也需要在住房消費(fèi)上有所突破，這并不是說(shuō)要拆農(nóng)民房子趕農(nóng)民上樓。農(nóng)房在滿足居住功能和農(nóng)民生活方式的同時(shí)，必須給人以美感，使人看見(jiàn)鄉(xiāng)愁流連忘返，在這方面，浙江富陽(yáng)的東梓關(guān)村新杭派民居項(xiàng)目，一些開(kāi)發(fā)商如綠城與江蘇宿遷開(kāi)發(fā)的新農(nóng)民住房都是經(jīng)典案例。

最后，為滿足城鄉(xiāng)居民住房消費(fèi)需求，作為供給側(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（指施工面積和新開(kāi)工面積）確實(shí)很難再創(chuàng)新高了。住房存量（包括質(zhì)量）不足和流量過(guò)剩并不矛盾。發(fā)達(dá)國(guó)家每年的房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例基本上穩(wěn)定在20%-25%左右，我們2019年的數(shù)據(jù)是23.8%，但問(wèn)題是我國(guó)的固定資產(chǎn)投資本身占GDP的比例過(guò)高，目前在56%左右，這導(dǎo)致我國(guó)的房地產(chǎn)投資占GDP的比例異常高，這是不可持續(xù)的。在邁向中等發(fā)達(dá)國(guó)家的過(guò)程中，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例估計(jì)會(huì)保持穩(wěn)定，但固定資產(chǎn)投資占比肯定會(huì)降下來(lái)，房地產(chǎn)投資和固定資產(chǎn)的增速肯定會(huì)大大低于未來(lái)的經(jīng)濟(jì)增速?！督ㄗh》提出了“全面促進(jìn)消費(fèi)”，這本身也要求包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在內(nèi)的投資和資本形成降低增速。