浙江吳山律師事務(wù)所 吳衛(wèi)珠

改革開放以前,因當(dāng)時的國民經(jīng)濟狀況中尚未顯現(xiàn)住層商品化，從而導(dǎo)致國內(nèi)業(yè)主自治立法的落后，研究起步略晚,不僅是業(yè)主自治觀念不健全，還有自治程度也是發(fā)展極為緩慢?，F(xiàn)如今，政府大力創(chuàng)建美好家園、和諧小區(qū)，改變了基層治理模式，將之前的“政府為主導(dǎo)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢蟹?wù)”，并越來越多地將引進民營投資納入社區(qū)服務(wù),這無疑拓寬了業(yè)主自治的發(fā)展方向和自由空間。其中蘊含的意義是以民主和法治為架構(gòu)，保護業(yè)主的自治權(quán)益，完善和提升對小區(qū)公共事務(wù)的自治組織與水平,大力推進城市基層自治的現(xiàn)代化進程。

一、物業(yè)自治的應(yīng)用模式

有研究指出：在我國，現(xiàn)有試行業(yè)主自治模式的商業(yè)小區(qū),有著極強的地域性特定規(guī)劃與特點。同時，要求必須是業(yè)主自行購置房屋，以共有財產(chǎn)作為共同利益之基礎(chǔ)。這樣的商品房住宅小區(qū)主要的價值取向遂轉(zhuǎn)向如何構(gòu)建以居住、生活為中心的新型社區(qū)共同體。本文的法理依據(jù)正是基于現(xiàn)行《物權(quán)法》中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的部分內(nèi)容，且以《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》作為參考，以業(yè)主作為物業(yè)管理權(quán)的原始主體為前提。

簡而言之，物業(yè)自治存在如下多種形式：

1.最簡單便捷的方法是直接聘請物業(yè)公司進行管理。這也是最為普遍且相對安全的商業(yè)住宅管理模式，省心省力。其中，物業(yè)服務(wù)的工作內(nèi)容包括特約服務(wù)及日常住宅管理等。何為日常管理？這個詞一直帶有計劃經(jīng)濟色彩,具體包括日常對小區(qū)內(nèi)部設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護、清掃、綠化、安保和火災(zāi)消防、電器維護、費用征收等。特約服務(wù)則是一些有針對性的特別上門服務(wù)。物業(yè)可以結(jié)合業(yè)主需求,提升服務(wù)與競爭品質(zhì)，提供增值、有償?shù)亩鄻踊?wù)，比如：代替接收快遞、看護居家老人、修理家具器械等。

2.選舉小區(qū)業(yè)主代表，組建配套物業(yè)服務(wù)部或居民服務(wù)中心（注冊個體工商戶或有限公司性質(zhì)）進行自行管理。這是一種更顯靈活、自主的新型物業(yè)自治模式，它拋開傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),以小區(qū)業(yè)主委員會為管理核心,推行全體居民參與并自行獨立對小區(qū)內(nèi)公共服務(wù)事務(wù)進行管理。在業(yè)主委員會產(chǎn)生并任命后,由其統(tǒng)籌、組織小區(qū)物業(yè)涉及的全方位工作。業(yè)委會成員大多完全出于無私奉獻且熱心參與到真正關(guān)乎自我的公益事業(yè)中來的狀態(tài)，往往具有超強的責(zé)任心和組織能力。而且?guī)缀蹩梢远啻螁舆x舉程序，直至選出能力匹配的業(yè)主擔(dān)當(dāng)此任,從而代表最廣大的業(yè)主權(quán)益來履行具體管理職責(zé)和任務(wù)。

例如，對于城市商品房住宅小區(qū)的業(yè)主較多討論急需解決的一些問題：降低業(yè)主自治模式中高昂的運行成本；必須要增強業(yè)主大會與業(yè)主委員會、乃至業(yè)主代表會議制度創(chuàng)設(shè)時考慮在社會整體中的工作效率弊端；還要積極引進、發(fā)揮相關(guān)專門社會組織的功能與作用，鼓勵、吸引群眾積極參與自治、共管活動中，以及時反映出群眾的各方面訴求，這樣的做法才能夠從源頭上減少并化解矛盾糾紛與不安定因素，有利于促進在城市小區(qū)中的高水平自治建設(shè)。

3.最后一點，可以采取折中辦法，在業(yè)主委員會自管以外，再聘請具有一定專業(yè)管理能力的第三方公司來外包小區(qū)業(yè)務(wù)，并進行分類管理。覺得有困難，還可以商請其他同類小區(qū)的業(yè)主委員會協(xié)同、合作，例如：商業(yè)小區(qū)專門委員會聘請高端綠化公司管理,小區(qū)衛(wèi)生則聘請一般家政保潔員清理打掃。

但需特別指出的是：由于各商住化小區(qū)發(fā)展不平衡，業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)能力參差不齊，三種模式可能都會導(dǎo)致業(yè)主決策意見產(chǎn)生嚴(yán)重分歧。長此以往，這樣混亂不堪的結(jié)果與現(xiàn)狀是我們不想看見的，所以要深入分析現(xiàn)有業(yè)主自治模式的利弊，找到解決問題最合理的途徑，避免發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會侵害業(yè)主合法權(quán)益，給業(yè)主造成難以彌補的損失，以有效保護業(yè)主權(quán)利。

二、物業(yè)自治現(xiàn)有模式的利弊與風(fēng)險

首先，浮于表面的評述現(xiàn)狀并不能滿足現(xiàn)如今對于摸清自治模式的要求，還需要逐一細致地掌握模式之間的關(guān)系與形成的原因,對可能發(fā)生的利弊進行分析，探究可取用的地方，挑選最為匹配、合適的模式,大幅減少改革成本，節(jié)省資源，做到有針對性地解決問題。

為了方便自己，很多業(yè)主只管把物業(yè)費一交,隨即就將小區(qū)事務(wù)轉(zhuǎn)手托管給未經(jīng)認(rèn)真考察篩選、并不專業(yè)的物業(yè)公司，圖個省事。這么做的弊端在于，如果僅僅簡單復(fù)制全部外包物業(yè)管理的模式，只會加劇業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾。

其次,前期物業(yè)企業(yè)一般由開發(fā)商自行指定,很多開發(fā)商利用手中資源獲取不正當(dāng)利益，將自己的業(yè)務(wù)全面托管，然而物業(yè)管理工作疏忽大意，所簽訂的為業(yè)主提供服務(wù)的合同內(nèi)容并無明確詳盡的約定，有時無法把應(yīng)盡的職責(zé)很好地進行落實。無論是物業(yè)公司主體錯位，還是業(yè)主對工作內(nèi)容的消極對待，這些問題均導(dǎo)致服務(wù)工作無法順利開展，只會讓小區(qū)服務(wù)的質(zhì)量越降越低。

最后，由于前期小區(qū)當(dāng)時業(yè)主委員會沒法成立,無法推選出具體代表的人進行維權(quán),再加之商住房之間的小區(qū)業(yè)主關(guān)系處理冷漠，沒有交流甚至不認(rèn)識對方，業(yè)主監(jiān)督工作缺失等多種因素，使商業(yè)小區(qū)的物業(yè)管理工作重心陷入與物業(yè)公司較勁，互相斗爭的惡性循環(huán)之中。因此，廣大業(yè)主迫于無奈自發(fā)形成團體大會組織,積極召開業(yè)主大會商討事關(guān)公共利益的重大問題。如果非要與雇傭的服務(wù)企業(yè)做比較,成立業(yè)主委員會,對于實現(xiàn)小區(qū)業(yè)主參與民主管理與維護相關(guān)利益有著很大的作用與意義，在深層次服務(wù)的精準(zhǔn)個體化方面,以及在擴大小區(qū)業(yè)主反饋的實際訴求方面均具有超越外聘機構(gòu)的良好效果。優(yōu)良的業(yè)委會懂得利用自身優(yōu)勢,以小區(qū)與物業(yè)公司之間的服務(wù)合同關(guān)系為基礎(chǔ),為決策權(quán)、解聘權(quán)、監(jiān)督權(quán)的行使奠定基礎(chǔ)，促使物業(yè)管家完善各項服務(wù)工作。因此,我們應(yīng)當(dāng)規(guī)避好上述模式中的問題與風(fēng)險，努力使業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)中發(fā)揮更大的積極作用。

三、借鑒國外物業(yè)自治的經(jīng)驗

首先，只有合理分析我國國情下小區(qū)業(yè)主自行管理的弊端，清晰地認(rèn)清自己的問題，才能對國外經(jīng)驗予以借鑒。

第一，我國對業(yè)主委員會成員素質(zhì)要求比較高，側(cè)重政治合格審查,但這樣做的結(jié)果無疑限縮了人才的選拔范圍。然而，管理從來都不是簡單的事情，需要從實際出發(fā)進行業(yè)主委員會成員組閣。筆者曾見識過杭州兩個小區(qū)的怪現(xiàn)象：業(yè)委會委員來頭很大卻不諳熟于做雞毛蒜皮的群眾工作，能力超強一心為小區(qū)卻因棒打出頭鳥被擠兌出局。因此，街區(qū)指導(dǎo)應(yīng)當(dāng)側(cè)重識人、用人、平衡制約之道。

第二，業(yè)主委員會法律地位并不明確，沒有相關(guān)依據(jù)可以查詢，甚至在基層的備案記錄都模糊不清，極為不準(zhǔn)確。當(dāng)前的法律法規(guī)中,業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),是其內(nèi)部組織,除非擁有業(yè)主大會的獨立授權(quán),否則行為能力將會受到限制，且因所有經(jīng)費來源于業(yè)主公攤，業(yè)委會亦無必要的可支配財產(chǎn)。

所謂業(yè)主，物業(yè)之主人也！不論物業(yè)公司還是第三方服務(wù)機構(gòu)，都只是暫時獲得委托行使對小區(qū)的暫時或部分管理權(quán)。那業(yè)委會可以直接收取物業(yè)費、水電費嗎？業(yè)主自治屬于經(jīng)營行為嗎？（筆者認(rèn)為不是，就如非營利法人以公益為目的，但這并不妨害其投資并收益行為同理，業(yè)委會其運行管理成本及由此獲取的每一分收益皆屬于業(yè)主共擔(dān)共享。）既然法定有撤銷權(quán)之訴，業(yè)主大會也可以當(dāng)被告嗎？業(yè)主自治相當(dāng)于單個業(yè)主持續(xù)享受全體業(yè)主作為當(dāng)事人的管理服務(wù)，這樣的關(guān)系能厘清嗎？

其次，自我管理與自我監(jiān)督之間如何建立起長效機制。在業(yè)主委員會自行管理過程中，如果又由其代表小區(qū)業(yè)主進行監(jiān)督工作，那么將出現(xiàn)“即當(dāng)運動員、又是裁判員”，制約不能的局面。因此，建議創(chuàng)造具有層級性和條理性的管理制度,制定好議事規(guī)則并遵守，通過另行聘請具有專業(yè)管理能力相關(guān)公司來進行業(yè)務(wù)的分類服務(wù)工作,才能讓小區(qū)里公共領(lǐng)域的每一部分的管理更加專業(yè)化、合理化。這樣才能滿足住戶需求，讓業(yè)主的生活品質(zhì)有更好的保障。

最后，業(yè)主自治是一種舶來品，我們有必要對國外的先進做法進行借鑒與對比,從而改革、摸索我國物業(yè)自治模式的方向。比如美國是業(yè)主自治的發(fā)源地,其國情使業(yè)主自治工作的理論扎實，實踐經(jīng)驗也很豐富。美國立法規(guī)定,簽訂住房合同時,美國的業(yè)主自然而然就成為小區(qū)業(yè)主協(xié)會中的一員,而且業(yè)主們需要強制性地遵守“總協(xié)議書(CC&RS）”。這是非?？煽壳页墒斓臉I(yè)主服務(wù)自治模式。

四、結(jié)語

綜上所述，當(dāng)今房地產(chǎn)市場商品房剛需數(shù)量猛增,但卻苦于沒有與之匹配的高品質(zhì)小區(qū)管理。物業(yè)工作總是讓業(yè)主無法滿意，基層矛盾激化非常突出,業(yè)主依法維權(quán)意識差，行政監(jiān)管部門有心無力，培養(yǎng)群眾和政府的法治意識非朝夕可就，等等。因此，要借鑒國外成熟的理論經(jīng)驗來豐富自己，改善自己的不足，不斷地摸索出一條業(yè)主自治的自主性、獨立性與自我監(jiān)督的規(guī)范性、限制性相融合的光明道路。

推動業(yè)主自治制度的發(fā)展是一個長期且非常復(fù)雜的過程,這需要社會各主體共同努力和進步，需要站在法律的角度客觀地審視業(yè)主自治主體地權(quán)利義務(wù)關(guān)系及其運行存在的障礙,在制度層面根本解決并運用法理解釋適用的問題；需要業(yè)主及其業(yè)委會根據(jù)自身能力，自上而下地進行創(chuàng)新，突破業(yè)主自治現(xiàn)有的困境；需要通過反復(fù)研究、實驗效果發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有模式的利弊,分析比對成本與效果，為早日實現(xiàn)成熟完善的業(yè)主自治制度奠定堅實的基礎(chǔ)。