曹 飛， 王 雪

(河南財經(jīng)政法大學(xué) 工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院, 鄭州 450046)

一、河南省城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)用地市場建立的時代背景及歷程

我國《憲法》規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬國家所有，農(nóng)村和市郊地區(qū)的土地除規(guī)定為國家所有的以外為農(nóng)民集體所有，這表示我國土地只有公有制程度較高的國家所有土地和公有制程度較低的集體所有土地。 同時《土地管理法》規(guī)定“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，上述規(guī)定表明建設(shè)用地必須依法使用國有土地。唯一的例外是原《土地管理法》規(guī)定的興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地等可以使用集體建設(shè)用地。由上可見，土地征收(由集體土地轉(zhuǎn)換為國有土地)成為正常情況下使用集體土地的唯一合法途徑。這就是城鄉(xiāng)二元分割、地方政府雙邊壟斷的建設(shè)用地市場，它為我國城鎮(zhèn)化建設(shè)以土地出讓金、土地金融等形式提供了巨大的資金來源，但也帶來一系列經(jīng)濟(jì)和社會、生態(tài)問題。因此中共十七屆、十八屆三中全會分別提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價”。這就是河南省城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)用地市場建立并深入推進(jìn)的全國宏觀背景。就研究進(jìn)展而言，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌土地市場建立方面的已有文獻(xiàn)主要集中于城鎮(zhèn)和農(nóng)村土地市場的協(xié)調(diào)發(fā)展[1-2]，城鄉(xiāng)二元土地市場的分析、評價與改革[3-7]，城鄉(xiāng)一體化的土地市場突破路徑[8]，統(tǒng)籌利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地的緊迫性[9]，城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場的法律路徑[10]，城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場的調(diào)查研究[11]等。總體來說，這些研究較多從土地管理和利用制度或法律層面對城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場進(jìn)行分析，較少關(guān)注城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場建立發(fā)展過程中試點地區(qū)的一些具體情況。本文從制度層面和實踐層面對此展開分析。

就河南省的實際而言，最早探索城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的政策為“鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤工作”，其最早由(國發(fā)〔2004〕28號)和(國土資發(fā)〔2005〕207號)提出，河南省于2006年出臺文件規(guī)范實施，其以市場化的方式顯化了部分農(nóng)村建設(shè)用地價值，同時給城鎮(zhèn)發(fā)展提供了用地指標(biāo)。這是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的雛形。隨后，這項政策升級為城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤。河南省于2009年出臺了《河南省城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點暫行辦法》，正式試點實施增減掛鉤政策。隨后的2012年，國土資源部與河南省政府簽訂了《共同推進(jìn)土地管理制度改革促進(jìn)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)合作協(xié)議》[12]，特許河南先行先試“人地掛鉤”政策，人地掛鉤是人口城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策的耦合產(chǎn)物。自2013年以來，河南省信陽市等地作為試點積極實施“人地掛鉤”政策。在協(xié)調(diào)農(nóng)地保護(hù)和城鎮(zhèn)化推進(jìn)間的矛盾方面，河南省于2012年前后積極實施耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)市場化交易。中共十八屆三中全會召開以后，河南省城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)用地市場邁出更大步伐：2015年中央從全國選取33個試點縣推動農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地和征地制度等“三塊地”改革，河南省長垣縣為試點縣已實施3年，這是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的最直接探索；2016年，城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策在住宅房地產(chǎn)開發(fā)用地領(lǐng)域的探索——“宅基地券”政策在河南鄭州實施(與重慶、成都等地的“地票”有相似的地方，被稱為鄭州版“地票”)；2017年，《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》確定河南省鄭州市為全國13個首批試點城市之一。這些都在為中央政府實現(xiàn)“到2020年，城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場基本建立，兼顧國家、集體、個人的資源收益分配機(jī)制基本形成”所進(jìn)行的重要地方實踐。

二、河南省城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)用地市場建立中存在的核心問題

(一)集體土地入市范圍有限

2015年確定的全國集體土地入市的33個試點縣(區(qū))中，入市的集體土地限定為集體經(jīng)營性建設(shè)用地。隨著城鎮(zhèn)化工業(yè)化模式的推進(jìn)，集體企業(yè)和集體經(jīng)濟(jì)已在20世紀(jì)90年代全面萎縮，而民營經(jīng)濟(jì)不斷擴(kuò)大。集體經(jīng)營性建設(shè)用地中的一大部分為歷史遺留下來的建設(shè)用地，《土地管理法》中對這部分用地也有明確規(guī)定：使用這部分土地可以不用經(jīng)過政府征收。因此集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市范圍的確立仍然是在《土地管理法》確定的基本框架內(nèi)，只是在用地方上擴(kuò)大到集體企業(yè)以外的其他主體，雖然有積極因素，但這種積極因素因為這部分土地占比非常低而顯得不夠大：在農(nóng)村所有的建設(shè)用地中，宅基地一項占比就達(dá)到了70%，而集體經(jīng)營性建設(shè)用地比例僅10%左右。河南省長垣縣的試點也突出表現(xiàn)出了這一點，全縣經(jīng)過挖掘、確權(quán)后的集體經(jīng)營性建設(shè)用地所占全縣建設(shè)用地的比例極其有限，僅為3 500畝，且分布分散，對土地市場的影響僅有象征意義。

(二)集體土地入市依據(jù)不足

中共中央對集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市設(shè)置的前置條件為“符合規(guī)劃和用途管制”。前者一般指的是城鄉(xiāng)規(guī)劃，其主要以空間管制為主，指標(biāo)管控為輔。后者一般指的是土地用途管制，其主要以指標(biāo)管控為主，空間管制為輔。不論是全國33個試點縣(區(qū))還是試點縣(區(qū))以外的地區(qū)，城市規(guī)劃區(qū)以外的城鄉(xiāng)規(guī)劃(控規(guī)等)都非常薄弱甚至沒有覆蓋，這導(dǎo)致了“符合規(guī)劃和用途規(guī)劃”的前者依據(jù)不足。而對于土地用途管制規(guī)劃，因其主要是指標(biāo)管控，因此集體土地入市涉及到有多少建設(shè)用地指標(biāo)分配給集體經(jīng)營性建設(shè)用地情況，沒有對應(yīng)的建設(shè)用地指標(biāo)，集體土地入市的符合“用途管制”條件就不能被滿足。而且，即使有入市地區(qū)同時有城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地用途管制全覆蓋，空間管制上土地用途管制和城鄉(xiāng)規(guī)劃也常常存在不一致，且這種不一致比例通常非常大，會導(dǎo)致入市依據(jù)缺失。以河南省長垣縣為例，經(jīng)過充分摸查調(diào)研確定的入市土地地塊也面臨著上述問題，長垣縣部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鄉(xiāng)規(guī)劃尚未編制，而已編制的鄉(xiāng)鎮(zhèn)尚存著多種規(guī)劃不相一致的情況。

(三)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市與征地制度改革的關(guān)系尚未厘清

集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和征地制度改革實際上是一面鏡子的兩面：表現(xiàn)在土地利用制度改革中一個問題的兩個方面，即征地數(shù)量多，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市數(shù)量必然少，而征地數(shù)量少，集體經(jīng)營性建設(shè)用地數(shù)量必然多。因此集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革除了自身的因素影響其試點效果外，征地制度改革也將直接決定其試點政策效果。而征地制度改革的難點為公共利益的確定。國際通行的征地公理為：征收中的公共利益界定是土地征收制度中核心的一環(huán)，政府只有基于公共利益才能行使征收權(quán)，這是各國的通行法例。不少發(fā)達(dá)國家在是否要實施征收時多采用否定式的法例，即除非是出于公共利益，否則不能實施征收，但并不是只要有公共利益就可以實施征收行為。美國憲法、法國人權(quán)宣言、德國基本法等均作出了類似的規(guī)定。其中美國憲法修正案凸出了公共利益和公正補(bǔ)償，法國人權(quán)宣言突出了預(yù)先公平的賠償和合法認(rèn)定的公共必需的需要等。因此公共利益的內(nèi)涵標(biāo)準(zhǔn)與范圍、確定公共利益的機(jī)構(gòu)與程序?qū)⑹菦Q定征收與否的關(guān)鍵點。而河南省長垣縣的試點中同樣存在公共利益爭議大的問題，雖然其制定了《長垣縣征地補(bǔ)償安置爭議裁決操作辦法(試行)》《長垣縣土地增值收益的核算辦法》《土地增值收益在農(nóng)民集體內(nèi)部合理分配和使用的指導(dǎo)意見》等文件，但制度化合理化的公共利益確定方法程序仍有待探索。只有征地制度改革到位，集體經(jīng)營性建設(shè)用地改革方能到位，這是改革的難點所在，核心在于公共利益的確定機(jī)構(gòu)、確定辦法和合理合法程序。

(四)河南“地票”和集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房政策的探索與其他制度的銜接不足

相對于四川成都和重慶等地的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤升級版的“地票”制度，河南省在鄭州市(市內(nèi)八區(qū))實施了商品住宅用地出讓“持券準(zhǔn)入” 政策，購買主體為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這種宅基地券為A券。還有宅基地B券，性質(zhì)為非住宅用地，其購買主體為省內(nèi)縣級人民政府和政府批準(zhǔn)的園區(qū)。2017年，國土資源部和住建部又確定鄭州市為全國13個利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的政策城市，而在全國“三塊地”改革中，試點地區(qū)都是縣(區(qū))而非中心城區(qū)，其集體經(jīng)營性建設(shè)用地基本被限制在非住宅用地性質(zhì)上。從上述可以看到，在城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場建立的工具——城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策使用上，試點地區(qū)一般將住宅用地和工商用地截然分開，住宅用地用于區(qū)域中心城市，工商業(yè)用地用于中小城市，這種政策分割是否會產(chǎn)生土地資源在不同用途間配置效率的降低值得思考，同時也使得宅基地券政策與集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度改革、征地制度改革的不同政策改革間銜接度不夠，不利于系統(tǒng)全面觀察各項政策的效果。而利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點政策既是為了解決中心城市居住問題，同時也是破解“小產(chǎn)權(quán)房”的合理探索，其更應(yīng)該與上述其他政策銜接以全面提高系統(tǒng)政策績效。

三、河南省城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)用地市場建立障礙的體制機(jī)制原因

(一)集體土地產(chǎn)權(quán)制度不明晰，產(chǎn)權(quán)體系良好運行機(jī)制尚待發(fā)掘

我國農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，這里的集體所有，從理論上講到底是“按份共有”還是“共同共有”，還是基于特殊國情的“集體共有所有”，尚無明確結(jié)論。從實踐中講，農(nóng)村宅基地正在探索所有權(quán)-資格權(quán)-使用權(quán)等三權(quán)分置，而承包地則在探索所有權(quán)-承包權(quán)-經(jīng)營權(quán)等三權(quán)分置，有的地方則探索實施土地股份制改革。理論上的不確定和實踐中的多樣性說明了土地產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性。其在土地所有者、農(nóng)民農(nóng)戶和土地使用者之間產(chǎn)生了雙方或多方復(fù)雜關(guān)系。因此在城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)一市場建立的過程中，存在著入市收益如何在集體土地所有者、農(nóng)民和其他主體(如政府和用地企業(yè))之間分配的問題，尤其是在集體土地所有者和農(nóng)民之間如何分配、如何使用。也同樣存在著入市主體、入市程序哪個主體來定，如何防止所有權(quán)剝奪農(nóng)民權(quán)利但同時又保障集體所有權(quán)的方法機(jī)制等有待實踐，總結(jié)來說，良好運行的土地產(chǎn)權(quán)機(jī)制尚待實踐和理論發(fā)掘。

(二)土地用途管制下不同政策探索間的內(nèi)生矛盾一直存在

在既有的土地用途管制框架下，不論是集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、征地制度改革，還是征地制度改革與集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，抑或其他相關(guān)土地政策，都將面臨著重大矛盾問題。這個矛盾問題首先來源于征地制度和集體經(jīng)營性建設(shè)用地，但最直接的將是征地制度改革：雖然我國和世界各國征地實施的前提基本都是基于公共利益需要，但我國《土地管理法》明確規(guī)定建設(shè)用地規(guī)模受到土地用途管制約束即建設(shè)用地指標(biāo)約束，如果是基于公共利益需要而需要征地但沒有相應(yīng)的用地指標(biāo)，就會使得公共利益存在被架空的可能，在某種程度上可以說用途管制決定了征地而非公共利益決定了征地制度。集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革雖然并非基于公共利益，但同樣受到建設(shè)用地指標(biāo)約束。更重要的是其與征地制度改革是一面鏡子的兩面，如果征地制度改革不到位，則集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革也難以到位。

(三)地方政府對建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的激勵與約束機(jī)制不健全

地方政府財力如何在集體土地入市改革中得以保障，采取什么樣的激勵約束措施，這是當(dāng)前亟須解決的兩大問題。分稅制改革后，相對于改革前，地方財政本身確實存在較大的財政缺口且持續(xù)如此，但中央通過龐大的轉(zhuǎn)移支付系統(tǒng)將中央財政轉(zhuǎn)移至地方政府，基本平衡了因分稅制所帶來的財政缺口。近20年的中國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和城市房地產(chǎn)市場發(fā)展高度耦合，土地出讓金、土地抵押貸款、土地稅費等極大程度上支撐了中國快速進(jìn)行的工業(yè)化城鎮(zhèn)化所需要的大量資本，雖然這種城鎮(zhèn)化的成本較高，但其績效也較為明顯。在推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場建立過程中，地方政府財力如果不能得以保障的話，推動改革的積極性勢必下降，他們就可能將更多的建設(shè)用地指標(biāo)配置于土地征收而非集體土地入市。所以，不論從短期還是長期來看，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的激勵與約束機(jī)制都將直接影響其政策最終績效。

(四)政策內(nèi)、政策間的協(xié)同性耦合性尚有較大的提升空間

推動土地制度改革的核心難點雖然是土地利益的分配機(jī)制問題，但不同土地政策間的協(xié)同同樣至關(guān)重要。改革之間的耦合性、關(guān)聯(lián)性和系統(tǒng)性直接影響到對不同政策績效的觀察，以及不同政策間的銜接是否存在間隙和矛盾。將土地制度改革的推進(jìn)視為一項系統(tǒng)工程的話，目前的各項試點和土地新政策推進(jìn)過程中的政策分割性、碎片化程度較高，政策之間尚缺乏全面的聯(lián)動和集成機(jī)制，整體效應(yīng)和總體效果上仍有優(yōu)化空間。同時，對于各項土地政策內(nèi)部來說，自上而下的強(qiáng)制推行和自下而上的誘致推動協(xié)同進(jìn)行方面也存在一定不足。從治理的角度來講，各主體間的互動參與、各政策間的系統(tǒng)耦合，對于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場至關(guān)重要。

四、破解河南省城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)用地市場建立障礙的政策建議

(一)摸清集體土地入市情況并探索確立入市主體及利益分配機(jī)制

對于集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，全面調(diào)查存量土地中可上市交易的土地數(shù)量，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，產(chǎn)權(quán)登記不僅包括土地所有權(quán)登記，更重要的是土地使用權(quán)登記。土地收益是直接基于土地使用而產(chǎn)生。因農(nóng)村土地的所有者在現(xiàn)實中有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員全體農(nóng)民、股份制農(nóng)民集體等不同的實踐形式，在土地確權(quán)的基礎(chǔ)上，確立集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的主體，入市規(guī)則、利益分配機(jī)制則在入市主體的引導(dǎo)下經(jīng)過農(nóng)民集體協(xié)商產(chǎn)生，防止入市過程中產(chǎn)生突出的“委托-代理”問題。

(二)建立健全集體經(jīng)營性入市的規(guī)劃和用途管制前提

針對入市前置條件缺失的情況，首先要完善市域、縣域鄉(xiāng)鎮(zhèn)村的村鎮(zhèn)規(guī)劃，其中主要的為控制性規(guī)劃，對已經(jīng)建立了村鎮(zhèn)規(guī)劃體系的鄉(xiāng)村鎮(zhèn)，應(yīng)將工作重心放在評估村鎮(zhèn)規(guī)劃與土地用途管制和國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃的銜接程度，尤其是要注重空間上村鎮(zhèn)規(guī)劃與土地利用規(guī)劃的銜接，促進(jìn)多規(guī)合一，在制定村鎮(zhèn)規(guī)劃時，應(yīng)充分運用協(xié)同治理理念，擴(kuò)大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民的規(guī)劃參與度，奠定集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的基礎(chǔ)，使之更符合市場要求而非政府資源配置。

(三)完善征地制度為集體土地入市奠定基礎(chǔ)

由于征地數(shù)量和集體土地入市數(shù)量是此消彼長的關(guān)系，因此建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的重中之重不僅在于集體土地入市本身，也在征地制度。積極研究國外征地制度，合理界定公共利益確定的主體、公共利益確定的程序和征地補(bǔ)償、相關(guān)救濟(jì)機(jī)制至關(guān)重要。實踐中在借鑒英、美、德、日等國的征地制度的同時，應(yīng)充分發(fā)揮農(nóng)民、農(nóng)村集體在征地制度改革重點主動性積極性，引導(dǎo)農(nóng)民和農(nóng)民集體參與上述相關(guān)制度的探索制定。代表公共利益的土地用途管制、城鄉(xiāng)規(guī)劃及公共利益本身確定之間的關(guān)系也需要更進(jìn)一步從理論上探索，在實踐中摸索。

(四)政府作為政策推動者和利益主體的角色不能忽視

在經(jīng)營性建設(shè)用地入市的初級城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)一市場建立階段，集體土地入市政策對地方政府土地收益影響尚不大，但從長遠(yuǎn)看，建立合理的國家-集體-農(nóng)民之間的土地增值收益分配機(jī)制迫在眉睫，此時相關(guān)機(jī)制的探索制度成本小，探索空間大。政府以稅收、調(diào)節(jié)金或其他形式參與收益分配，分配的比例、分配比例的決定機(jī)制等亟待探索確立。同時，作為政策推動者，政府應(yīng)該完善相關(guān)的土地交易管理機(jī)構(gòu)、評估機(jī)構(gòu)、交易平臺，充分利用社會資源跟蹤研究政策推動情況，及時把握最新政策進(jìn)展中的問題與績效。同時，為了提升政策之間的協(xié)同性，中央政府和地方政府在推進(jìn)相關(guān)改革時，應(yīng)充分考慮各項土地政策之間的銜接性，降低新政策之間不協(xié)調(diào)產(chǎn)生的政策試點盲區(qū)成本。