陶 紅

〔中國石化北京石油分公司 北京 100022〕

1 國有石油銷售企業(yè)閑置土地的現(xiàn)狀分析

隨著我國城市的快速發(fā)展、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整、城市規(guī)劃的變化，以及國企產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，結(jié)構(gòu)重新整合等，位于城市中心地段的企業(yè)貨場、辦公場所、石油貨物倉儲基地等關(guān)停失效，原有土地?zé)o暇被顧及使用，造成土地被擱置、荒蕪或低效率使用,形成了不少的閑置土地。例如某石油公司，企業(yè)自有土地約有116萬m2，因經(jīng)營調(diào)整、油庫關(guān)停等原因，形成了26.84萬m2的閑置土地，占土地總數(shù)的23.1%。經(jīng)分析，該片閑置土地有以下特點：一是出讓地只占閑置土地的1%，說明企業(yè)閑置土地絕大部分是歷史存留的，新增的比較少；二是從土地用途上看，倉儲用地占閑置土地總數(shù)的61.4%，說明企業(yè)目前擁有的土地價值不高，需要積極主動地處置土地，提升土地價值；三是從土地分布看，城市中心區(qū)域的只占45%，說明閑置土地大部分位置較偏遠，影響其價值；四是從閑置土地盤活上看，企業(yè)的閑置土地主要是通過被動處置政府征地變現(xiàn)，積極主動開發(fā)自有土地，提升土地價值的比較少。

2 存在的主要問題

隨著中國城市化進程的加快，土地作為經(jīng)濟發(fā)展的一個重要生產(chǎn)要素，價值日益凸顯。國有企業(yè)也逐步意識到土地的重要作用，采取開發(fā)建設(shè)自有土地、建設(shè)職工安置房、合作開發(fā)、土地出租等多種盤活模式，盡可能提升土地價值，實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。筆者在實際參與國有企業(yè)土地資產(chǎn)盤活處置工作中，發(fā)現(xiàn)土地資產(chǎn)處置在取得一定成績的同時，也存在不少問題：

2.1 對閑置土地資產(chǎn)管理重視不夠

國有企業(yè)生產(chǎn)任務(wù)比較繁重，主要精力都用在生產(chǎn)經(jīng)營上，對閑置土地資產(chǎn)的重要性認識不足，重視不夠，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是沒有對閑置土地情況進行系統(tǒng)研究，缺乏土地盤活規(guī)劃，利用率不高；二是閑置土地資產(chǎn)底數(shù)掌握不準(zhǔn)，變化情況不清，有的連簡單的閑置土地數(shù)據(jù)都無法明確統(tǒng)計；三是土地資產(chǎn)權(quán)屬不清。一些土地取得歷史較長，管理人員經(jīng)歷多次變更，土地相關(guān)資料丟失，權(quán)屬無法確定，導(dǎo)致出現(xiàn)土地?zé)o法辦理土地權(quán)證、無法過戶、無法更名、土地取得方式無法變更等問題。

2.2 閑置土地資產(chǎn)盤活程序不夠規(guī)范

筆者在實際工作中，發(fā)現(xiàn)有的企業(yè)在閑置土地資產(chǎn)盤活程序上不夠規(guī)范，沒有具體的操作規(guī)程，例如對其土地資產(chǎn)進行出租時，沒有按規(guī)定履行相關(guān)決策程序，沒有經(jīng)過土地評估，直接進行土地出租，有的土地租期長達20年，租金也沒有逐年提高，非常不規(guī)范，導(dǎo)致土地?zé)o法通過市場實現(xiàn)價值最大化。

2.3 企業(yè)閑置土地資產(chǎn)利用效率不高

有的企業(yè)雖然有較多閑置的土地資產(chǎn)，有的還是在市中心的優(yōu)質(zhì)土地，但是這些土地不是閑置或簡單出租，就是被動等處置，企業(yè)沒有對這部分土地進行積極主動地開發(fā)盤活，運營效率較低，造成土地資產(chǎn)的隱性流失。

2.4 對征用土地的處置力度不足

國有企業(yè)閑置土地被政府征用也是盤活的一種方式。目前，土地被征用時，土地補償金一般按照不低于土地評估價格來審批。在實際工作中，筆者發(fā)現(xiàn)，有的征地按照土地評估價給予補償，有的經(jīng)過努力談判能夠參照當(dāng)?shù)赝恋匾患夐_發(fā)最高標(biāo)準(zhǔn)給予補償，兩者相差數(shù)倍，這表明土地補償金的談判工作需要企業(yè)工作人員擁有較強的責(zé)任心和較高的政策水平。如果僅以土地評估價為依據(jù)補償，就使土地處置價值相比市場價值明顯偏低，使國有企業(yè)利益受損。

3 國有企業(yè)盤活閑置土地的對策

3.1 做好土地資產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作

企業(yè)要做好土地資產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作，提高管理水平，重點做好以下工作：一是根據(jù)相關(guān)土地管理辦法并結(jié)合企業(yè)土地資產(chǎn)情況制定相關(guān)制度及操作規(guī)程，做到“有法可依”；二是調(diào)研整個公司的土地資產(chǎn)，了解每一宗土地的基本情況，建立土地資產(chǎn)臺賬；三是請教土地專家，研究土地政策，摸清閑置土地實際情況，制定公司閑置土地開發(fā)利用規(guī)劃；四是針對一些土地存在的疑難雜癥，成立專門的工作組，結(jié)合實際情況穩(wěn)步解決土地權(quán)屬等問題。

3.2 圍繞公司主業(yè)開展閑置土地資產(chǎn)盤活處置工作

國有企業(yè)一定要充分認識到土地作為生產(chǎn)要素的重要作用，制定閑置土地自行開發(fā)盤活處置計劃，特別是在企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，解決歷史遺留問題上的所起的支點作用。閑置土地資產(chǎn)處置盤活就要圍繞著公司的主業(yè)展開，實現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。所以在土地資產(chǎn)盤活處置時，一定要調(diào)查了解土地周邊的控規(guī)及開發(fā)計劃，判斷是否有利于公司主業(yè)的發(fā)展，通過談判尋找項目合適的切入點，將其打造成公司的發(fā)展平臺，對主業(yè)的提升起到“四兩撥千斤”的作用。

3.3 開展閑置土地對外出租或合作開發(fā)

對國有企業(yè)沒有自行開發(fā)計劃、土地經(jīng)營條件又比較成熟的閑置土地，可以出租的形式對外進行招租，收取租金；對需要進行較大規(guī)模投資改造，才能進行經(jīng)營的閑置土地，企業(yè)可以重點考慮合作開發(fā)的方式，由一方出資另一方出地的形式，同時可以利用社會力量，調(diào)整土地的建設(shè)規(guī)劃，提高土地的利用效率。其中以土地出資的—方并不參加閑置土地盤活過程中的日常經(jīng)營、決策、管理等工作，僅是以土地出資為限度，在土地盤活過程中并不承擔(dān)任何責(zé)任。而土地盤活所產(chǎn)生的利潤，則根據(jù)雙方預(yù)先約定好的方式進行相應(yīng)的分配，在這種合作開發(fā)閑置土地的盤活方式中，對合作雙方的義務(wù)需清晰明確，比較而言，盤活風(fēng)險較小，盤活效果較為顯著。同時也能促使閑置的生地發(fā)展為商業(yè)熟地，長遠看有利于土地的升值，有利于企業(yè)更好地對土地進行開發(fā)利用。

3.4 擇優(yōu)確定盤活項目

對于位置較偏遠、土地面積較大、沒有較好盤活計劃、不易盤活的閑置土地，可以將閑置土地的位置、地貌現(xiàn)狀、面積等信息資料向社會進行公布，廣泛征求開發(fā)方案。從發(fā)展方向、資源配置、整體社會效益、近遠期經(jīng)濟效益等方面綜合考慮，從中選擇較為科學(xué)合理的盤活方案，綜合其他方案的信息，幫助指導(dǎo)方案的提供單位進一步加以完善，最終完成閑置土地開發(fā)利用的可行性研究報告交相關(guān)部門審定。開發(fā)方案一經(jīng)確定，方案的提供者可優(yōu)先獲得開發(fā)權(quán)。在保證各方基本利益的前提下，企業(yè)須從整體利益出發(fā)，消除內(nèi)部阻礙因素，積極配合，保證開發(fā)項目的順利實施。

3.5 建立一支執(zhí)行有力、勇于擔(dān)當(dāng)?shù)耐恋毓芾韴F隊

國有企業(yè)擁有的高價值土地資產(chǎn)往往成為各種矛盾的聚焦點，這就要求企業(yè)要建立一支執(zhí)行有力、勇于擔(dān)當(dāng)?shù)耐恋毓芾韴F隊，這個團隊要有四個方面能力：一是要善于調(diào)查研究，對土地資產(chǎn)有一個比較客觀的了解，做到心里有數(shù)；二是善于請教專家，土地資產(chǎn)處置專業(yè)性比較強，專家在土地資產(chǎn)方面有豐富的經(jīng)驗，能提供一個符合實際的意見和建議；三是要善于集思廣益，會根據(jù)調(diào)查的情況和專家的建議提出可行的解決問題的思路，做到復(fù)雜問題簡單化；四是要善于溝通協(xié)調(diào)，土地問題往往錯綜復(fù)雜，需要與專家等各種人員溝通協(xié)調(diào)，這就要求管理團隊掌握溝通技巧及專業(yè)知識，以誠待人，協(xié)調(diào)解決土地問題；五是要深入學(xué)習(xí)掌握市場經(jīng)濟的知識，充分利用市場競爭發(fā)現(xiàn)土地價值的原理，在土地開發(fā)過程中多找有意向的客戶，通過公開公平公正的市場競爭，讓客戶對土地盤活處置進行公開競價，實現(xiàn)土地價值最大化。

3.6 制定合理的獎勵政策

在國有企業(yè)閑置土地盤活的過程中，制定合理的獎勵政策，鼓勵企業(yè)土地管理人員想方設(shè)法為企業(yè)盤活利用土地、謀求更高的土地價值。在實際工作中，對于土地盤活受益高于土地評估價的部分，可以制定相應(yīng)政策對相關(guān)工作人員進行獎勵，從而在確保國有資產(chǎn)不出現(xiàn)流失的情況下，盡可能地提高土地征地補償、閑置土地租金、增加土地資源的利用率，從而保證國有企業(yè)的經(jīng)濟效益。

4 結(jié)語

綜上所述，盤活閑置土地資源不僅是提升土地資源利用效率的有效途徑之—，還是避免國有資產(chǎn)流失的—項重要舉措。本文對國有石油銷售企業(yè)閑置土地盤活的分析和建議，希望能夠?qū)惺弯N售企業(yè)更好地處置閑置土地資源，避免國有資產(chǎn)流失，提高國有石油銷售企業(yè)閑置土地的利用效率，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，進而為國有石油銷售企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的提升起到積極的促進作用。