唐濤

（上海新湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 上海 200000）

0 引言

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2019年5月全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)調(diào)控205次，同比增長(zhǎng)30%，多地政策再次出現(xiàn)收緊趨勢(shì)。在房地產(chǎn)業(yè)黃金增速期相對(duì)放緩的背景下，房地產(chǎn)價(jià)格與銷(xiāo)量難以實(shí)現(xiàn)大幅上漲、利潤(rùn)值被不斷壓縮，因而實(shí)行項(xiàng)目成本管理成為提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力、保障企業(yè)健康發(fā)展的必由之路。

1 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的基本內(nèi)容

1.1 施工合同管理

合同管理是采用審查、監(jiān)督、控制等行為，針對(duì)合同訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止過(guò)程實(shí)行管理的總稱(chēng)，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的前提。合同管理是針對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、成本實(shí)行有效控制的重要手段，既能夠優(yōu)化資源配置、獲得預(yù)期收益，同時(shí)也能夠防范法律及商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，具有實(shí)現(xiàn)成本管理、實(shí)施流程管理、法律風(fēng)險(xiǎn)審查把關(guān)、合同履行監(jiān)控、收集重要工程信息、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)借鑒等優(yōu)勢(shì)作用。

1.2 工程質(zhì)量管理

工程質(zhì)量管理指由建設(shè)單位基于國(guó)家級(jí)地方工程規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)施工方、監(jiān)理方、項(xiàng)目部?jī)?nèi)業(yè)系統(tǒng)實(shí)行工程基本質(zhì)量控制。工程驗(yàn)收管理是現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管控的核心環(huán)節(jié)，要求房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持技術(shù)方案與工程樣板先行，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備原材料進(jìn)場(chǎng)、施工關(guān)鍵工序的控制，落實(shí)施工現(xiàn)場(chǎng)日常巡視工作，完善設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)資料管理等內(nèi)容[1]。

1.3 工程進(jìn)度管理

工程進(jìn)度管理應(yīng)基于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)設(shè)置工程管理行動(dòng)計(jì)劃，結(jié)合施工工藝客觀需要、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況、項(xiàng)目融資階段、資源配置情況等完成《項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃》的編制，交由建設(shè)單位、監(jiān)理單位進(jìn)行審核，并將其分解為每月進(jìn)度計(jì)劃、資源供應(yīng)計(jì)劃等，完成進(jìn)度預(yù)警機(jī)制的設(shè)計(jì)。同時(shí)，企業(yè)需加強(qiáng)與施工方的溝通交流，及時(shí)掌握施工方的時(shí)間計(jì)劃安排，倘若涉及到計(jì)劃變更的問(wèn)題，需及時(shí)針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工計(jì)劃、資源配置情況進(jìn)行調(diào)整，保障與企業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)度目標(biāo)相一致。

1.4 工程成本管理

工程成本管理的核心為投資控制，在實(shí)行工程現(xiàn)場(chǎng)成本管理時(shí)需做到按節(jié)點(diǎn)支付進(jìn)度款，并且將重要節(jié)點(diǎn)與資源納入到合同中進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明，保障工程計(jì)劃落實(shí)與項(xiàng)目如期推進(jìn)；針對(duì)設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)變更問(wèn)題，需注重建立工程簽證管理、合同交底記錄等制度，并加強(qiáng)對(duì)工程簽證的審核，保障實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽證的及時(shí)有效處理。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理的具體方法與實(shí)施策略

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目概況

以某房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目于2016年8月開(kāi)工、2018年4月竣工，整體項(xiàng)目包含7幢11層高的小高層建筑，總占地面積為3.6萬(wàn)m2，總建筑面積為8.25萬(wàn)m2，其中地下室面積為2.65萬(wàn)m2，實(shí)際容積率為1.6，總建筑密度為25%、綠地率為31%。在項(xiàng)目工程費(fèi)用上，該項(xiàng)目大體包含土地與前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝、配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)間接、資本化利息、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用及稅金、土地增值稅等九種費(fèi)用類(lèi)別，金額合計(jì)65875.46萬(wàn)元。

2.2 前期準(zhǔn)備階段成本管理

2.2.1 投資決策階段

在項(xiàng)目投資決策階段，企業(yè)聯(lián)合建設(shè)單位共同成立工程造價(jià)控制小組，在施工前期針對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行研究，綜合考量項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中涉及到的各類(lèi)因素，包含主體建筑功能、工程建設(shè)對(duì)周邊環(huán)境造成的影響等，完成可行性方案的編制工作。在此過(guò)程中，小組人員基于項(xiàng)目建設(shè)要求將主體建筑劃分為商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)、生活區(qū)等功能分區(qū)，針對(duì)不同分區(qū)的功能、價(jià)值、效益進(jìn)行具體評(píng)測(cè)，計(jì)算出單位工程建設(shè)空間所占的面積比例，致力于依靠功能分區(qū)提高公共區(qū)域利用率，節(jié)約建筑空間與施工成本，提高項(xiàng)目綜合效益。此外，小組還利用委托形式向?qū)I(yè)咨詢(xún)單位進(jìn)行造價(jià)咨詢(xún)，完成投資預(yù)算書(shū)的編制，并委托咨詢(xún)公司針對(duì)該項(xiàng)目實(shí)行全過(guò)程跟蹤審計(jì)[2]。

2.2.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目組綜合設(shè)計(jì)單位資質(zhì)、能力、設(shè)計(jì)方案等評(píng)價(jià)指標(biāo)，采用公開(kāi)招標(biāo)方式篩選出優(yōu)秀設(shè)計(jì)單位，由小組人員參與到設(shè)計(jì)階段，運(yùn)用價(jià)值工程手段針對(duì)設(shè)計(jì)單位提供的方案進(jìn)行打分，并將在設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)的成本管理問(wèn)題進(jìn)行全面記錄。由于該住宅小區(qū)項(xiàng)目涉及到多種類(lèi)型的房屋結(jié)構(gòu)形式，現(xiàn)選取其中的7#樓作為具體分析對(duì)象，該項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地的抗震設(shè)防烈度為Ⅵ度，土壤類(lèi)型為軟弱場(chǎng)地土，場(chǎng)地類(lèi)型為Ⅲ類(lèi)，地下水水位高程為3.1～4.4m，其淺層潛水對(duì)于建筑的混凝土結(jié)構(gòu)及其內(nèi)部鋼筋具有微腐蝕性。該場(chǎng)地表層土壤為雜填土、土質(zhì)厚度不均，由上至下分別為軟可塑粉質(zhì)粘土、淤泥質(zhì)粉質(zhì)粘土、粘質(zhì)粉土，且各土層間的承載力較小、未呈均勻分布狀態(tài)，天然地基條件較差。由于擬建7#樓的上部荷載較大、下設(shè)一層地下室，因此需利用樁基礎(chǔ)進(jìn)行設(shè)計(jì)，項(xiàng)目組在綜合考慮質(zhì)量、環(huán)境效應(yīng)、造價(jià)、工期等因素的基礎(chǔ)上，擬選定SMW工法樁+鋼支撐施工方案，依照租期5個(gè)月進(jìn)行計(jì)算，其造價(jià)總成本為895.24萬(wàn)元。此外，項(xiàng)目組響應(yīng)國(guó)家倡導(dǎo)的建設(shè)綠色環(huán)保節(jié)能建筑理念，積極將新技術(shù)、新工藝、新材料、新方法運(yùn)用到項(xiàng)目建設(shè)中，致力于降低運(yùn)營(yíng)期支出，促使項(xiàng)目整體成本得到有效節(jié)約。

2.2.3 項(xiàng)目招投標(biāo)階段

為節(jié)約建設(shè)成本，項(xiàng)目組委托專(zhuān)業(yè)招標(biāo)代理公司以公開(kāi)招標(biāo)方式進(jìn)行招標(biāo)，針對(duì)中標(biāo)單位進(jìn)行公式，并綜合考量項(xiàng)目復(fù)雜性、工期定價(jià)方法、施工措施、材料估價(jià)、變更造價(jià)、結(jié)算條款等內(nèi)容，確定各單位工程項(xiàng)目的標(biāo)底造價(jià)，編制成招標(biāo)文件。

2.3 施工階段成本管理

在施工合同管理方面，項(xiàng)目組在施工前期與承包商完成了施工合同簽訂，在正式施工后嚴(yán)格依據(jù)合同檢查承包商的履約行為、判斷其是否執(zhí)行到位，并將合同金額作為成本管理的核心目標(biāo)。在工程變更控制方面，由項(xiàng)目組針對(duì)工程變更現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行嚴(yán)格管控，聯(lián)合監(jiān)理單位與第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)針對(duì)不合理的變更現(xiàn)場(chǎng)要求進(jìn)行控制，致力于確保將成本支出控制在合同金額范圍內(nèi)。在工程材料管理方面，該工程響應(yīng)了國(guó)家綠色發(fā)展的號(hào)召，將加氣混凝土制品、低輻射鍍膜玻璃、斷橋隔熱門(mén)窗等新型綠色建筑材料引入工程建設(shè)中，借此降低施工成本、縮短工期，進(jìn)一步優(yōu)化工程建設(shè)質(zhì)量。

2.4 竣工驗(yàn)收階段成本管理

待項(xiàng)目竣工后，由施工單位基于施工合同完成工程結(jié)算書(shū)的編制工作，并將其報(bào)送至預(yù)算部門(mén)，委托專(zhuān)業(yè)造價(jià)咨詢(xún)公司進(jìn)行結(jié)算書(shū)的審核。在審核驗(yàn)證階段，通常選取全面審核方式進(jìn)行結(jié)算造價(jià)驗(yàn)證，由審核人員通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量的方式統(tǒng)計(jì)實(shí)際完成工作量，并就審核驗(yàn)證結(jié)果與建設(shè)方、施工方等達(dá)成一致。以該項(xiàng)目為例，其結(jié)算審核表如表1所示，工程合同造價(jià)共計(jì)65875.46萬(wàn)元，經(jīng)由成本管理后實(shí)際支出65734.31萬(wàn)元，節(jié)約工程預(yù)算造價(jià)141.15萬(wàn)元，可有效提高項(xiàng)目綜合效益。

表1 該房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)結(jié)算審核

2.5 項(xiàng)目成本管理優(yōu)化措施

在基于成本管理意識(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理的基礎(chǔ)上，還需注重圍繞以下兩個(gè)層面實(shí)行成本管理優(yōu)化措施：一方面，需健全動(dòng)態(tài)成本管理機(jī)制，包括建立規(guī)范化成本管理實(shí)施程序，完善工程費(fèi)用計(jì)劃編制與審核管理，著重加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)的成本管控、厘清成本要素的變化，以此減小成本偏差，通過(guò)建立“周物價(jià)信息表”為后期項(xiàng)目結(jié)算提供合理參考依據(jù)[3]。另一方面，需加強(qiáng)對(duì)成本管理的動(dòng)態(tài)考核，例如建立專(zhuān)項(xiàng)成本管理考核工作小組，采用定期與不定期考核相結(jié)合的方式進(jìn)行項(xiàng)目各參建部門(mén)及其人員的考核，將考核結(jié)果作為后續(xù)實(shí)施獎(jiǎng)懲手段的依據(jù)；推行股權(quán)激勵(lì)策略，利用股權(quán)激發(fā)員工與管理層的工作熱情與潛力，更好地調(diào)動(dòng)員工的積極性、增強(qiáng)其責(zé)任感，助推房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)降本增效目標(biāo)；還應(yīng)合理運(yùn)用平衡計(jì)分卡進(jìn)行考核評(píng)估，立足于財(cái)務(wù)、組織學(xué)習(xí)與成本、內(nèi)部運(yùn)營(yíng)、客戶(hù)滿(mǎn)意度等四個(gè)維度實(shí)行績(jī)效考核，進(jìn)一步激發(fā)各部門(mén)降低成本的主動(dòng)性，達(dá)成成本管理目標(biāo)。

3 結(jié)論

基于全過(guò)程控制理論實(shí)行項(xiàng)目成本管理，是提升房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、融資能力的重要手段。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)牢固樹(shù)立項(xiàng)目成本管理意識(shí)，明確成本核算科目，加強(qiáng)工程招標(biāo)采購(gòu)管理，提高合同執(zhí)行管理力度，建立完善的動(dòng)態(tài)成本管理與考核機(jī)制，借此有效提高項(xiàng)目成本管理水平，進(jìn)一步提升工程投資效益。