劉小松

【摘要】本文將圍繞不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行分析討論，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)加以深入探究，并予以實(shí)際案例佐證相關(guān)論點(diǎn)，以此減少測(cè)繪誤差的產(chǎn)生，切實(shí)保護(hù)人們的合法權(quán)益，在推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)，也為數(shù)字化建設(shè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn);GPS-RTK;測(cè)繪技術(shù)? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.077

不動(dòng)產(chǎn)是指具有權(quán)屬性質(zhì)的地上建筑物以及地塊，而不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪則屬于地籍測(cè)繪，用于幫助人們獲取有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)與信息，通過(guò)對(duì)用地、房產(chǎn)要素等內(nèi)容進(jìn)行測(cè)量，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的管理，為后續(xù)設(shè)計(jì)規(guī)劃、稅收、開(kāi)發(fā)等工作提供基礎(chǔ)資料。為進(jìn)一步明確不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪所起到的作用，首先要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪存在的相關(guān)特點(diǎn)進(jìn)行深入了解。

1、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪特點(diǎn)分析

1.1權(quán)威性

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪需要依照國(guó)家法律法規(guī)開(kāi)展相關(guān)工作，確保各項(xiàng)流程嚴(yán)格遵循標(biāo)準(zhǔn)條例，同時(shí)國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪所使用的測(cè)量設(shè)備與合同文件也提出了具體的規(guī)范性要求，測(cè)繪技術(shù)人員需要作為主要執(zhí)行人員，而測(cè)繪形成的結(jié)果要作為不動(dòng)產(chǎn)檔案文件。此外在開(kāi)展測(cè)繪的過(guò)程中，需要工作單位通過(guò)有關(guān)部門(mén)的核查與審批后才可開(kāi)展測(cè)繪工程，并且不得在測(cè)繪時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信息與數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整與變更，也不可隨意完成估算。因此經(jīng)過(guò)審批后的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪本身具有極強(qiáng)的法律效應(yīng)與較高的權(quán)威性，在后續(xù)的轉(zhuǎn)讓、出售等環(huán)節(jié)都可作為法律依據(jù)，從而為產(chǎn)權(quán)歸屬人員的合法權(quán)益提供安全保障。

1.2內(nèi)容與比例方面

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪所涵蓋的范圍相對(duì)較廣，比如不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪通常是以指定區(qū)域或單獨(dú)一個(gè)城市作為工作對(duì)象，并開(kāi)展相應(yīng)測(cè)繪工作，與一般的地形測(cè)量不同，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的應(yīng)用比例也較高，若使用的是城鎮(zhèn)地籍針對(duì)城鎮(zhèn)進(jìn)行測(cè)量，則采用1：500的比例尺地籍圖，若使用的為農(nóng)村地籍針對(duì)城鎮(zhèn)郊區(qū)以及農(nóng)村區(qū)域進(jìn)行測(cè)量，則需使用1：2000比例尺的地籍圖，這樣才能保證圖中的信息記錄與標(biāo)注清晰可見(jiàn)，在有限的空間內(nèi)充分實(shí)現(xiàn)圖表繪制。同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪也要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)位置、權(quán)屬關(guān)系與用途進(jìn)行有效統(tǒng)計(jì)。

1.3測(cè)量對(duì)象方面

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪依照測(cè)量任務(wù)可細(xì)分為：初始地籍，是指在某一時(shí)段內(nèi)，對(duì)管轄內(nèi)的全部土地進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，之后建立相應(yīng)的冊(cè)薄與地籍圖;日常地籍，則針對(duì)土地?cái)?shù)量、分布、權(quán)屬、動(dòng)態(tài)變化進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整與變更。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的側(cè)重點(diǎn)在于針對(duì)指定區(qū)域或城市的整體規(guī)劃進(jìn)行細(xì)節(jié)內(nèi)容的統(tǒng)計(jì)，與地形測(cè)量針對(duì)地形的測(cè)量與勘探不同，其目的主要在于結(jié)合測(cè)繪信息實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的控制與管理。

1.4人員要求方面

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪對(duì)技術(shù)人員的要求相對(duì)較高，由于相關(guān)人員大多來(lái)自產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)，同時(shí)也要負(fù)責(zé)房屋估值與計(jì)量，要求能夠準(zhǔn)確計(jì)算房屋實(shí)際價(jià)值，因此，從事測(cè)繪工作的人員需要充分掌握具體的測(cè)繪方法并全面了解測(cè)繪業(yè)務(wù)，要擁有極為豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，能夠有效解決測(cè)繪過(guò)程中出現(xiàn)的突發(fā)狀況。之后在確保技術(shù)人員能夠通過(guò)相關(guān)測(cè)試，具備符合審查標(biāo)準(zhǔn)的能力后，還要對(duì)人員的耐心與是否具備吃苦耐勞的精神進(jìn)行檢測(cè)，只有保證測(cè)繪人員能夠具有實(shí)事求是的精神、堅(jiān)韌不拔的意志，才能更好地在后續(xù)的施工、房地產(chǎn)變更等環(huán)節(jié)的補(bǔ)測(cè)工作中，高效完成數(shù)據(jù)獲取與分析。

2、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)探究

2.1數(shù)字測(cè)繪

數(shù)字測(cè)繪是指由專(zhuān)業(yè)測(cè)繪技術(shù)人員將房屋數(shù)據(jù)與信息傳輸?shù)教囟ǖ臄?shù)據(jù)儲(chǔ)存庫(kù)當(dāng)中，借助計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、智能專(zhuān)家程序與神經(jīng)元網(wǎng)絡(luò)完成數(shù)據(jù)的加工、編輯與計(jì)算，之后通過(guò)數(shù)據(jù)測(cè)繪圖，完成數(shù)字化房產(chǎn)圖紙的精準(zhǔn)繪制。在實(shí)際應(yīng)用過(guò)程中要注意預(yù)先完成勘測(cè)點(diǎn)的信息收集，了解現(xiàn)場(chǎng)情況與工作內(nèi)容，確保制定的勘測(cè)計(jì)劃科學(xué)合理。該方法的優(yōu)勢(shì)在于極高的測(cè)繪精確性，能夠憑借互聯(lián)網(wǎng)、云平臺(tái)、數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)一步提高測(cè)繪效率，無(wú)論是在地籍測(cè)量方面，還是實(shí)際測(cè)量方面都能保持極高的測(cè)量質(zhì)量，同時(shí)也能最大程度的減少資源使用，避免過(guò)度浪費(fèi)現(xiàn)象的形成。

2.2坐標(biāo)解析

坐標(biāo)解析法屬于一種基于數(shù)學(xué)理論的面積測(cè)量方法，其主要計(jì)算公式為：

P= 1/2∑Xi（Yi+1-Yi-1）

其中P代表宗地面積，Xi、Yi分別代表界址點(diǎn)的橫坐標(biāo)與縱坐標(biāo)，i則表示界址點(diǎn)序號(hào)，依照順時(shí)針?lè)较蜻M(jìn)行從1到n的編排，n表示界址點(diǎn)的實(shí)際個(gè)數(shù)。該方法的優(yōu)勢(shì)在于使測(cè)量數(shù)據(jù)得到更直觀的呈現(xiàn)，進(jìn)一步提升測(cè)量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，不僅能夠精確獲取房屋面積與房屋類(lèi)型，還能針對(duì)建筑的用地面積與地質(zhì)參數(shù)進(jìn)行有效測(cè)量，并結(jié)合相應(yīng)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)分析。但在實(shí)際運(yùn)用過(guò)程中存在一定的條件限制，導(dǎo)致坐標(biāo)解析的應(yīng)用效率不如其余幾種不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪方法。

2.3 GPS技術(shù)

GPS測(cè)繪技術(shù)又稱(chēng)GPS靜態(tài)測(cè)量，主要利用GPS接收機(jī)與定位衛(wèi)星實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)測(cè)量，在使用時(shí)需要認(rèn)為GPS接收機(jī)天線在觀測(cè)過(guò)程中保持靜止?fàn)顟B(tài)，而在處理相關(guān)數(shù)據(jù)時(shí)則需將接收機(jī)天線位置當(dāng)作動(dòng)態(tài)變量，并不會(huì)隨著時(shí)間的改變而變化。之后借助獲取到的衛(wèi)星數(shù)據(jù)變化來(lái)計(jì)算待定點(diǎn)的坐標(biāo)。在測(cè)量時(shí)需要注意保持兩臺(tái)以上的接收裝置，并分別設(shè)置在基線的兩個(gè)端點(diǎn)上，完成4顆以上衛(wèi)星的同步觀測(cè)，要求每時(shí)段需控制在45～120分鐘之間，使界限的定位精度能夠達(dá)到5mm+1×10-6·D，再將觀測(cè)基線組成封閉圖形，用以提高定位的準(zhǔn)確性。該方法的優(yōu)勢(shì)在于不必實(shí)現(xiàn)測(cè)量站之間的通視，能夠?qū)崿F(xiàn)全天24小時(shí)的作業(yè)，且操作方法相對(duì)便捷，對(duì)人員的技術(shù)水平要求較低。這主要是因?yàn)镚PS接收機(jī)的自動(dòng)化程度極高，在外測(cè)時(shí)通常只需量取天線，并完成開(kāi)機(jī)后的參數(shù)設(shè)置，便可實(shí)現(xiàn)測(cè)站點(diǎn)三維坐標(biāo)的準(zhǔn)確獲取。此外，GPS靜態(tài)測(cè)量所需觀測(cè)的時(shí)間更短，每次測(cè)量大約只用30分鐘即可，可以保持極高的測(cè)繪效率。

2.4 GPS-RTK

實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)測(cè)繪又稱(chēng)RTK技術(shù)，是對(duì)GPS測(cè)繪技術(shù)進(jìn)行優(yōu)化后的測(cè)繪方法，其工作流程可分為：預(yù)先在測(cè)量點(diǎn)安裝GPS接收裝置作為基準(zhǔn)點(diǎn)，之后使其與GPS人造衛(wèi)星建立網(wǎng)絡(luò)連接，負(fù)責(zé)接收測(cè)量后的信息數(shù)據(jù)，再將信息分別傳遞到測(cè)量站與流動(dòng)站當(dāng)中。該方法能夠?qū)⒍喾N信息有機(jī)整合，借助導(dǎo)航原理，完成相關(guān)數(shù)據(jù)的分析與比對(duì)，并通過(guò)計(jì)算機(jī)程序計(jì)算出準(zhǔn)確的流動(dòng)站坐標(biāo)，在完成信息回傳后，便可作為動(dòng)態(tài)參數(shù)。同時(shí)在實(shí)際運(yùn)用時(shí)要注意保證數(shù)據(jù)的精確度，為此可根據(jù)相關(guān)實(shí)驗(yàn)進(jìn)一步驗(yàn)證RTK的具體精度，相關(guān)參數(shù)如表1所示。

由此可看出，該技術(shù)的精確度極高，基本與控制點(diǎn)實(shí)際成果沒(méi)有數(shù)據(jù)誤差，證明具有極高的應(yīng)用性。

2.5實(shí)際案例

本文將以項(xiàng)目房展測(cè)量作為分析對(duì)象，在實(shí)際測(cè)量過(guò)程中首先需要完成企業(yè)提供資料的準(zhǔn)確核對(duì)與校準(zhǔn)，之后完成相應(yīng)的布設(shè)控制，并利用測(cè)繪軟件完成自由坐標(biāo)的成圖制作以及表格計(jì)算，最后依照房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)中的相關(guān)要求以及相應(yīng)地區(qū)的房屋面積計(jì)算規(guī)范完成測(cè)繪與數(shù)據(jù)計(jì)算。測(cè)繪完成后，需要根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)交易中心不動(dòng)產(chǎn)宗地圖通知的管理準(zhǔn)則將房產(chǎn)分丘圖測(cè)繪成不動(dòng)產(chǎn)宗地圖，確保測(cè)繪對(duì)象的內(nèi)容、界址點(diǎn)、界址線等信息能夠根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)證得以準(zhǔn)確呈現(xiàn)。相關(guān)數(shù)據(jù)為：五棟樓面積18742.33m2、六棟樓面積9350.27m2、七棟樓面積13547.63m2、十棟樓面積26547.31m2、十一棟樓面積21213.98m2、地下室面積3321.45m2、總面積87642.12m2。在驗(yàn)收后可知：各棟樓的邊長(zhǎng)尺寸均處在誤差范圍內(nèi)，能夠滿足面積測(cè)算的實(shí)際精度要求;對(duì)面積測(cè)算以及結(jié)果分?jǐn)傔M(jìn)行校檢、核驗(yàn)后發(fā)現(xiàn)，均符合相關(guān)規(guī)定以及面積要求;房產(chǎn)測(cè)量報(bào)告中的表格、圖、文件、數(shù)據(jù)參數(shù)都完整無(wú)誤。

結(jié)論：

綜上所述，通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行分析討論，提出數(shù)字測(cè)繪、坐標(biāo)解析、質(zhì)量檢驗(yàn)、GPS-RTK等不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)，并予以實(shí)際案例進(jìn)行驗(yàn)證，確保相關(guān)行業(yè)能夠準(zhǔn)確獲取地理信息數(shù)據(jù)，推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高效建設(shè)。

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