周 清

（中國長江三峽集團有限公司流域樞紐運行管理中心，湖北 宜昌 443100）

2012年以來，國務(wù)院以河南、遼寧、重慶、黑龍江、吉林、四川、湖南、貴州等10?。ㄊ校樵圏c開展中央企業(yè)“三供一業(yè)”分離移交工作，取得了顯著成效[1]。2016年國務(wù)院下發(fā)《加快剝離國有企業(yè)辦社會職能和解決歷史遺留問題工作方案》（國發(fā)〔2016〕19號）和《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院國資委、財政部關(guān)于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作指導意見的通知》（國辦發(fā)〔2016〕45號），指出“三供一業(yè)”分離移交是剝離企業(yè)辦社會職能的重要內(nèi)容，要求在全國全面推進國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作，并于2018年年底前基本完成維修改造工程[2，3]。為積極響應(yīng)國家政策號召，湖北省人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于印發(fā)湖北省加快解決國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交等歷史遺留問題工作實施方案的通知》（鄂政辦發(fā)〔2016〕94號）；結(jié)合宜昌市實際情況，宜昌市相關(guān)部門印發(fā)了《宜昌市國有企業(yè)水電氣、物業(yè)分離移交費用測算指導意見》（宜市國資〔2016〕23號）和《宜昌市國有企業(yè)職工家屬區(qū)物業(yè)管理分離移交改造標準補充意見》（宜市移交辦〔2017〕2號），為市內(nèi)“三供一業(yè)”分離移交和維修改造范圍、標準及費用測算給出明確指導意見。

一、物業(yè)維修改造概述

物業(yè)維修改造是“三供一業(yè)”改造中面積最大、范圍最廣、協(xié)調(diào)難度最高的項目。相對于供水、供電、供氣改造施工，物業(yè)維修改造項目內(nèi)容、施工順序更為靈活，業(yè)主訴求更多，難以滿足所有業(yè)主要求。因此，為了能夠有效解決“三供一業(yè)”物業(yè)維修改造過程中出現(xiàn)的種種困難，高效推進改造工作進展，本文將以中國長江三峽集團流域管理中心職工家屬區(qū)為例，基于各項政策文件對“三供一業(yè)”物業(yè)維修改造工作的總體要求，結(jié)合物業(yè)維修改造實施過程，對“三供一業(yè)”物業(yè)維修改造過程中遇見的問題進行深度剖析，并針對存在的問題提出建議措施。

1.基本原則

“三供一業(yè)”物業(yè)維修改造選擇國有平臺公司或其他形式的國有平臺作為接收方，堅持維修為主、改造為輔、技術(shù)合理、經(jīng)濟合算、運行可靠的原則，確保分離移交的職工家屬區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施達到宜昌市平均水平，保證分離移交后改造設(shè)施符合標準、運行正常，從而切實為企業(yè)減輕負擔，促進城市基礎(chǔ)設(shè)施的優(yōu)化整合[4]。

2.改造范圍

“三供一業(yè)”物業(yè)維修改造范圍主要涉及公共設(shè)備及配套設(shè)施、公共區(qū)域及公用部分改造，具體內(nèi)容包括：排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、電梯設(shè)備、防雷設(shè)施、物業(yè)辦公用房、文體活動設(shè)施設(shè)備等、道路改造、停車場改造、公共環(huán)境衛(wèi)生改造、屋面及外墻維修、綜合治理改造等[4]。

二、物業(yè)維修改造實施困難及有效應(yīng)對措施

1.加強政策宣貫力度，合理引導業(yè)主

國有企業(yè)職工家屬區(qū)大多數(shù)業(yè)主（員工及其家屬）長期享受企業(yè)對小區(qū)物業(yè)管理福利的貼補政策。在“三供一業(yè)”移交工作中，物業(yè)費用與服務(wù)主體的改變在短期內(nèi)將會使小區(qū)業(yè)主感到不適應(yīng)，致使許多業(yè)主不支持改造工作，甚至阻撓施工單位進場，因此，前期的政策宣傳引導工作尤為重要。第一，做好前期引導。在“三供一業(yè)”移交工作開展之前，通過相關(guān)政策的宣傳工作，讓企業(yè)的員工認識到“三供一業(yè)”是大勢所趨，有著十分重要的社會意義，提高員工對“三供一業(yè)”移交工作的認同感和承受力；第二，做好同步開導。在物業(yè)維修改造工作開展的過程中，對員工所關(guān)注的重難點問題進行深度解析，做好解惑工作，消除他們內(nèi)心的顧慮；第三，拓展宣傳渠道。除張貼宣傳?？?，制作政策手冊等傳統(tǒng)宣傳方式外，充分利用微信、QQ等互聯(lián)網(wǎng)交流平臺，建立便利快捷的業(yè)務(wù)咨詢渠道，加深員工對物業(yè)維修改造工作的理解和支持，及時處理工作中產(chǎn)生的矛盾。

2.順從民意，優(yōu)化改造方案

“三供一業(yè)”改造工作本是惠民利民之舉，應(yīng)以廣大業(yè)主的需求為出發(fā)點。無論是查勘設(shè)計、維修改造還是接管服務(wù)，家屬區(qū)物業(yè)維修改造工作重點都應(yīng)圍繞改善職工居住環(huán)境、解決其對物業(yè)管理服務(wù)實際需求而展開。同時，“三供一業(yè)”物業(yè)維修改造項目相對于新建項目，它的施工范圍與資金是固定的，施工內(nèi)容隨小區(qū)實際情況而變化，常采取“邊設(shè)計、邊施工”的工作模式。因此，為充分利用本次改造機會，盡量多的滿足業(yè)主需求，必須在優(yōu)化改造方案上下功夫。第一步，改造建設(shè)單位應(yīng)聯(lián)合設(shè)計單位共同與小區(qū)物業(yè)對接，熟悉小區(qū)安防、照明系統(tǒng)等公共設(shè)備設(shè)施及道路、文娛休閑等公共部位的整體情況，獲得小區(qū)業(yè)主對小區(qū)公共部分的報修內(nèi)容，根據(jù)改造范圍，初步地制定改造方案；第二步，三方單位共同組織召開物業(yè)維修改造方案溝通會，在初步改造方案的基礎(chǔ)上，廣泛征求業(yè)主的意見，匯總具有代表性的意見，繼續(xù)對方案進行完善，參會代表由業(yè)主委員會推薦選出；第三步，設(shè)計單位將完善的設(shè)計方案進行公示，公示期內(nèi)發(fā)放業(yè)主意見書，根據(jù)提出的建議更進一步完善設(shè)計方案；第四步，考慮改造資金難以滿足所有改造內(nèi)容，故以公示后的完善方案為依據(jù)，按照必要性和重要性對項目內(nèi)容進行排序，并初步列出每項工作內(nèi)容的預(yù)算金額，同時需預(yù)留出備用資金供后期方案之外項目使用。

3.做好事前通告，接受事中反饋

在物業(yè)維修改造施工階段，因為信息不對等，部分業(yè)主總是在微信群、QQ等平臺對施工質(zhì)量、方案、經(jīng)費等問題發(fā)出質(zhì)疑，影響改造工作順利開展。為有效避免或減少此類情況發(fā)生，在每一項施工項目開始前，施工單位主動協(xié)調(diào)小區(qū)物業(yè)在業(yè)主群中發(fā)布施工通告，正面引導業(yè)主理解支持維修改造工作。對于小區(qū)業(yè)主在線上線下反映的問題和建議，施工單位認真收集整理、仔細甄別，結(jié)合家屬區(qū)的實際情況，將業(yè)主反映且在政策范圍內(nèi)的重點、難點問題高效、逐一地解決。讓業(yè)主真真切切地看在眼里、明明白白地感受在心里，增強其主人翁意識，切實將家屬區(qū)的維修改造工作融入廣大業(yè)主的內(nèi)心。

4.優(yōu)化工作方法，做好工作記錄

物業(yè)維修改造以維修為主、改造為輔，屋面防水改造并非統(tǒng)一對所有屋面進行改造，而是僅對非業(yè)主自身違規(guī)搭建、種花草等原因引起的樓頂滲水的房頂進行施工。防水施工過程中部分業(yè)主存在“占便宜”“觀望”“跟風”的心態(tài)，在前期報修的時候不配合，后期再補報，使施工方難以一次性確定防水工程的工作量，影響資金合理支配，讓改造工作陷入被動。為化解被動工作狀態(tài)，第一步，制作“頂樓漏水確認表”，由施工單位協(xié)調(diào)小區(qū)物業(yè)逐一聯(lián)系所有頂樓業(yè)主，對家中漏水情況進行簽字確認，若接到通知不配合調(diào)查，做好電話等通知記錄；第二步，由施工單位制作“防水施工協(xié)議表”，表明只對樓頂防水進行功能恢復，不恢復裝修，樓頂業(yè)主堆放的物品和花草等由業(yè)主自行清理，施工單位與報修家中漏水的業(yè)主逐一聯(lián)系，若同意做防水施工，則需簽署上述協(xié)議，若不同意，也需簽字備注反對原因；第三步，按照上述統(tǒng)計結(jié)果，根據(jù)工作量合理安排工作進度，分配改造資金。

5.結(jié)合實際，因地制宜

門禁系統(tǒng)是物業(yè)維修改造過程中唯一需要入戶施工的項目，由于各老舊小區(qū)原安防系統(tǒng)設(shè)備品牌不一、大小不一，因此安防方案、設(shè)備的選擇一定要因地制宜，不可盲目采取統(tǒng)一方式，否則容易引發(fā)系列矛盾。第一步，方案確定與設(shè)備選擇一定要注意：⑴梯間布線能利用原暗線線管的盡量走暗線；（2）改造選用的樓宇對講室內(nèi)終端設(shè)備大小一定要遮蓋原機型的墻面孔洞和舊的印痕，否則需對業(yè)主家中墻面進行恢復，由于各業(yè)主室內(nèi)裝修材料復雜多樣，恢復難度極大，將導致額外裝修費用支出；第二步，施工單位積極協(xié)調(diào)物業(yè)發(fā)布入戶施工通知，并提前一天電話聯(lián)系業(yè)主約定第二天入戶施工時間，以提高入戶施工效率。

6.宏觀把控，綜合管理

“三供一業(yè)”改造施工期間，供水、供電、物業(yè)常存在交叉施工，易對樓梯間墻面、地面形成二次破壞、二次開挖，造成資源、資金的浪費。為避免交叉施工引起的二次破壞和二次開挖，物業(yè)維修改造施工單位提前與供水、供電施工單位聯(lián)系協(xié)商。第一，先完成供水、供電、門禁、樓道電燈改造的梯間墻面開孔、布線，再進行梯間墻面刷白；第二，水管敷設(shè)、電纜敷設(shè)、庭院燈線敷設(shè)在有交集的地方則協(xié)商同時進行，統(tǒng)一一次性回填硬化。

三、結(jié)束語

企業(yè)“三供一業(yè)”分離移交和維修改造工程涉及的內(nèi)容廣泛，具有較強的政策性與專業(yè)性，同時，工作協(xié)調(diào)難度大，是國企剝離社會職能過程中的一項難點問題。本文結(jié)合宜昌市城區(qū)小區(qū)改造實際經(jīng)驗，對“三供一業(yè)”物業(yè)維修改造過程中遇見的問題進行歸納總結(jié)，并對問題深度剖析，提出了有效建議及改造經(jīng)驗，希望能夠給國有企業(yè)“三供一業(yè)”物業(yè)維修改造工作開展提供幫助。