孫吉明 大連金豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)作為企業(yè)實(shí)體必然會(huì)追求經(jīng)濟(jì)效益的最大化，估價(jià)機(jī)構(gòu)的重大戰(zhàn)略決策與執(zhí)行也都圍繞著能否為其帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，經(jīng)濟(jì)效益主要體現(xiàn)在提高收益與降低成本。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的質(zhì)量管理問題也可以從成本收益的視角加以分析。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提高估價(jià)業(yè)務(wù)質(zhì)量戰(zhàn)略決策可否為估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來(lái)現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)效益，是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)能否提高本機(jī)構(gòu)估價(jià)業(yè)務(wù)質(zhì)量的決定因素。

一、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)于房地產(chǎn)交易。這些年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一直處于快速增長(zhǎng)時(shí)期。隨著各種房地產(chǎn)交易的頻繁進(jìn)行，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的需求急劇增加。房地產(chǎn)評(píng)估為房地產(chǎn)交易提供了重要依據(jù)。近年來(lái)，我國(guó)的財(cái)產(chǎn)審核員人數(shù)每年增加5000多人，當(dāng)前的房地產(chǎn)評(píng)估師人數(shù)超過70000。盡管我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展迅速，但前景仍讓人不斷加入。但是它也因?yàn)榭焖俚陌l(fā)展帶來(lái)了一些問題，例如員工素質(zhì)參差不齊，一些員工的素質(zhì)有待提高。相關(guān)法律法規(guī)的結(jié)構(gòu)不健全。

二、房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量管理

（一）房地產(chǎn)估價(jià)中的大數(shù)據(jù)技術(shù)

在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的過程中，面臨的數(shù)據(jù)具有多樣性和復(fù)雜性的特征。在實(shí)際工作中，為了促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，需要加強(qiáng)對(duì)這些數(shù)據(jù)的有效運(yùn)用，提取有價(jià)值的信息，這在一定程度上和大數(shù)據(jù)技術(shù)的工作優(yōu)勢(shì)是相互吻合的。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)離不開房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍方面的信息，同時(shí)還要多方位地了解當(dāng)前市場(chǎng)的發(fā)展方向和市場(chǎng)的綜合性信息，對(duì)于市場(chǎng)信息來(lái)說具有時(shí)效性的特征。比如，房地產(chǎn)價(jià)格和租賃價(jià)格方面都是隨著時(shí)代的發(fā)展而不斷變化的。對(duì)于一個(gè)城市來(lái)說，規(guī)模越大，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)就越活躍，其中所產(chǎn)生的房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)就越多，為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，需要充分發(fā)揮大數(shù)據(jù)技術(shù)的優(yōu)勢(shì)來(lái)提取有價(jià)值的信息，靈活地應(yīng)對(duì)大規(guī)模數(shù)據(jù)給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)帶來(lái)的影響。工作人員可以充分發(fā)揮我國(guó)當(dāng)前大數(shù)據(jù)技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，科學(xué)地利用數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的功能，獲取非常真實(shí)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，構(gòu)建完整的房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)。另外，在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)也可以滿足房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)當(dāng)前長(zhǎng)久發(fā)展的需要以及目標(biāo)。工作人員要充分發(fā)揮大數(shù)據(jù)技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，遵循大數(shù)據(jù)時(shí)代的要求和標(biāo)準(zhǔn)，積極探索大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用模式，從而使估價(jià)技術(shù)水平能夠得到有效的提高，為企業(yè)日常管理提供重要的數(shù)據(jù)支撐和資料支持。

（二）加強(qiáng)監(jiān)管制度措施

房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)當(dāng)前的混亂很大程度上是由于缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督。因此，政府機(jī)構(gòu)需要加強(qiáng)監(jiān)督措施，并采取具體的監(jiān)督措施。他們尤其可以從以下幾個(gè)點(diǎn)來(lái)看：（1）房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)減少與政府部門的互動(dòng)次數(shù)和相互關(guān)聯(lián)，因此市場(chǎng)上的所有房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)都在同一起跑線上，以防止內(nèi)幕交易。（2）分析目前政府對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督的困難及其原因，然后對(duì)監(jiān)督機(jī)制進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，以物業(yè)評(píng)估行業(yè)的監(jiān)督為主要監(jiān)管者，以政府為監(jiān)督支持，加強(qiáng)監(jiān)督。（3）建立投訴機(jī)制。鑒于目前的非法房地產(chǎn)評(píng)估，不難確定投訴部門的減少是進(jìn)行非法房地產(chǎn)評(píng)估的主要原因。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證工作

為了確保我們的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的員工具有更高的素質(zhì)水平，我們必須注意從業(yè)人員相關(guān)資格的認(rèn)證，并提高標(biāo)準(zhǔn)。我們還可以從其他國(guó)家或地區(qū)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和管理體系中學(xué)習(xí)，并根據(jù)從業(yè)者是否精通技術(shù)，工作經(jīng)驗(yàn)是否足夠豐富，評(píng)估結(jié)果是否符合科學(xué)道德標(biāo)準(zhǔn)以及職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)等，來(lái)達(dá)到制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以確保對(duì)該行業(yè)的有效管理。這不僅將確保行業(yè)技術(shù)人員的專業(yè)水平，而且還將使行業(yè)朝著更好的方向發(fā)展。此外，我們還需要增加人才招聘和管理核心人才技能的要求，嚴(yán)格管理需要本科以上學(xué)歷的從業(yè)人員的學(xué)歷；加強(qiáng)注冊(cè)系統(tǒng)的功能盡管我國(guó)目前擁有相對(duì)完善的注冊(cè)系統(tǒng)，但該系統(tǒng)的實(shí)際功能還不夠強(qiáng)大，注冊(cè)系統(tǒng)并未發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（四）防范成本

防范成本是為了防止出現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量問題而產(chǎn)生的費(fèi)用，即為使房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告符合一定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而在質(zhì)量管理教育、質(zhì)量管理技術(shù)等方面所耗費(fèi)的費(fèi)用。防范成本主要包括購(gòu)買和維護(hù)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告撰寫的輔助系統(tǒng)、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告撰寫人員的技能培訓(xùn)、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告撰寫質(zhì)量控制各類措施等費(fèi)用。

三、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)目前的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)與估價(jià)行業(yè)尚有一些不夠規(guī)范的地方，現(xiàn)有的估價(jià)市場(chǎng)還未形成對(duì)高質(zhì)量房地產(chǎn)估價(jià)的大規(guī)模有效需求，相當(dāng)一部分委托人的房地產(chǎn)估價(jià)需求僅僅是為了滿足某種法定手續(xù)的形式需要，估價(jià)收費(fèi)成為選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)的首要考慮，反而對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量的高低不太在意，甚至有少數(shù)委托人更希望估價(jià)機(jī)構(gòu)能滿足自己需要的低質(zhì)量估價(jià)服務(wù)，也更傾向于選擇房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量低下的估價(jià)機(jī)構(gòu)。在這樣的環(huán)境下，估價(jià)機(jī)構(gòu)提升房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量進(jìn)而建立起良好的信譽(yù)在很大程度上無(wú)法轉(zhuǎn)變成委托人對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)有效需求的提升，甚至在特殊情況下會(huì)降低委托人的有效需求，因?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)質(zhì)量的提高會(huì)令估價(jià)機(jī)構(gòu)迎合委托人不正當(dāng)要求的可能變低。估價(jià)機(jī)構(gòu)的良好口碑無(wú)法轉(zhuǎn)變成為現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)效益，估價(jià)機(jī)構(gòu)因?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)質(zhì)量提升而產(chǎn)生的預(yù)期收益是微乎其微的，估價(jià)機(jī)構(gòu)感覺“吃力不討好”必定不愿提升房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量，這也是我國(guó)目前房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量有待提高的一個(gè)重要因素。