李海霞 湯陰縣自然資源局

當(dāng)前房地產(chǎn)市場中存在大量的房地產(chǎn)品滯銷，但新建樓盤數(shù)量仍在增長，廣大人民群眾對房地產(chǎn)品需求極為強(qiáng)烈，并且呈現(xiàn)多元化及多樣性的特點(diǎn)。房價大幅度增長嚴(yán)重打擊了人們的購買熱情，致使大部分群眾的房屋購買需求無法得到滿足。針對房地產(chǎn)發(fā)展情況，我國政府出臺了系列政策，并采取了相應(yīng)的調(diào)控措施，致使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生劇烈波動，對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成一定的影響。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的主要特征概述

（一）復(fù)蘇階段變化特征

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇階段主要是從上一次經(jīng)濟(jì)循環(huán)的低谷期開始逐漸變化，經(jīng)濟(jì)開始回暖。低谷期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)供求關(guān)系嚴(yán)重不平衡，房屋供給量遠(yuǎn)大于社會需求量。房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)識到房地產(chǎn)市場供求情況，會采取不投資或少量房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)新建，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)定狀態(tài)，波動較小，供求關(guān)系不會發(fā)生明顯變化。但隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，社會對房地產(chǎn)品的需求量不斷增長，使得經(jīng)濟(jì)低谷期的供大于求的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)情況得以改善，房地產(chǎn)市場開始活躍起來，進(jìn)入復(fù)蘇發(fā)展階段。

（二）繁榮階段變化特征

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇后得以較快發(fā)展，房地產(chǎn)市場交易量不斷增長，同時房地產(chǎn)品的價格以及租金也隨之增長。這使得開發(fā)商恢復(fù)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的信心，逐漸加大投入資金開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)需求量長時間持續(xù)增長的情況下，社會對房地產(chǎn)品的需求量增長，供給量不足，房地產(chǎn)價格及租金大幅度增長，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入繁榮發(fā)展階段。就此階段社會生產(chǎn)情況來看，很多開發(fā)商會投入大量資金用于房地產(chǎn)新項(xiàng)目開大，有力地促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。就流動領(lǐng)域而言，社會房地產(chǎn)市場的沖擊下，個人消費(fèi)以及建設(shè)企業(yè)消費(fèi)快速增長，使得房地產(chǎn)有著巨大的總投資量且在迅速增長，房地產(chǎn)建設(shè)總規(guī)模急劇擴(kuò)張。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素分析

（一）外部因素

1.經(jīng)濟(jì)因素

房地產(chǎn)波動的經(jīng)濟(jì)因素具體可細(xì)化為國家整體經(jīng)濟(jì)因素和房地產(chǎn)開發(fā)地區(qū)經(jīng)濟(jì)因素兩大類。就國家整體經(jīng)濟(jì)因素而言，會對房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)及交易等各個環(huán)節(jié)都會產(chǎn)生較大影響，會直接決定房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展情況。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對其高度關(guān)注，特別是要分析好國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的參數(shù)及變量，對我國國民基本收入、家庭消費(fèi)水平以及經(jīng)濟(jì)增長變化情況等有基本的了解。就房地產(chǎn)開發(fā)地區(qū)經(jīng)濟(jì)因素等影響因素而言，會直接關(guān)系到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)情況。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有投資規(guī)模大和投資周期短的特點(diǎn)，需要充足資金作為有力支持。若在開展房地產(chǎn)投資時，無法保障足夠資金投入，就會對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程變慢導(dǎo)致投資收益大幅度降低，甚至?xí)荒芴峁┵Y金支持，項(xiàng)目爛尾，致使投資虧損。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動受到經(jīng)濟(jì)因素的巨大影響。

2.政治政策因素

我國各地政府會對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場的變化情況進(jìn)行全面調(diào)查，并且會根據(jù)不同階段的實(shí)際發(fā)展情況進(jìn)行規(guī)劃，采取相應(yīng)的宏觀調(diào)控措施，或出臺相關(guān)政策，規(guī)范房地產(chǎn)市場。通過政府部門的管控可從多個層面對房地產(chǎn)未來發(fā)展及交易情況進(jìn)行有效把控，可對裝修等附加行業(yè)發(fā)展起到一定的促進(jìn)作用。國家政策的出臺會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成較大影響。土地政策的出臺會對房地產(chǎn)開發(fā)的獲取及使用土地的成本發(fā)生增減變化。財政、稅收以及貨幣政策的變化會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大程度地影響。現(xiàn)階段，我國主要要求房地產(chǎn)發(fā)展不進(jìn)行亂炒房價，維持穩(wěn)定發(fā)展，提出了相應(yīng)的利率改制等政策對其進(jìn)行約束。

（二）內(nèi)部因素

1.房地產(chǎn)投資回報率變化

房地產(chǎn)在具有消費(fèi)性的同時也有較強(qiáng)的投資性，其投資回報率的變化受到越來越多投資者的關(guān)注。當(dāng)房地產(chǎn)的投資回報率較高時，投資者就會加大投入資金額度，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)繁榮的狀態(tài)，交易量增加。房地產(chǎn)品的供給量也會因此大幅度增長，使得供求關(guān)系發(fā)生明顯變化，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也會隨之出現(xiàn)較大波動。

2.房地產(chǎn)供求關(guān)系

房地產(chǎn)的供求關(guān)系會因多種因素的影響發(fā)生變化，其中環(huán)境及條件的變化對其影響最為明顯。房地產(chǎn)的供求關(guān)系的不確定性較強(qiáng)，會使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生明顯波動。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)全面調(diào)查市場需求，加大對個性化房地產(chǎn)品的開發(fā)，刺激人們購房消費(fèi)。在市場中，資金、技術(shù)等多種因素都會對房地產(chǎn)供給造成一定程度影響。房地產(chǎn)供給和需求相比，有一定程度的滯后，會造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的有效應(yīng)對策略

（一）加大對房地產(chǎn)市場的控制力度

相較于其他國家，我國房地產(chǎn)市場有較強(qiáng)的靈活性，并且形式多元化特征十分明顯?；诖?，為維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，政府部門就應(yīng)以房地產(chǎn)市場變化趨勢為依據(jù)靈活制定控制方案，并不斷提高方案的針對性，加大控制力度，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)利益最大化。首先應(yīng)將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場的運(yùn)行規(guī)律加以明確，再與我國宏觀調(diào)控等相關(guān)政策的優(yōu)勢相結(jié)合，使房地產(chǎn)市場法的效力增強(qiáng)，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動進(jìn)行有效抑制，減少市場因素的影響，使其處在穩(wěn)定狀態(tài)，從而有效促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展。

（二）出臺調(diào)節(jié)政策進(jìn)行有效扶持

我國的宏觀政策的調(diào)控只能從整體大局入手，對部分市場運(yùn)行情況進(jìn)行迎合，無法實(shí)現(xiàn)調(diào)控房地產(chǎn)市場根本抑制其經(jīng)濟(jì)波動。若宏觀政策缺乏有效性，調(diào)整控制不夠全面，會使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)疲軟狀態(tài)，違背了社會發(fā)展規(guī)律?；诖耍覈嘘P(guān)政府機(jī)構(gòu)應(yīng)對房地產(chǎn)市場實(shí)際狀況進(jìn)行全面調(diào)查，充分考慮其影響因素，與房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)實(shí)時和特定管理機(jī)構(gòu)協(xié)同合作，科學(xué)制定未來一段時間內(nèi)的規(guī)劃發(fā)展，并出臺相應(yīng)的調(diào)控政策，對其房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效扶持。有關(guān)政府部門還應(yīng)增加檢驗(yàn)頻率，落實(shí)有效的評估政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量細(xì)致性檢查，避免在房地產(chǎn)建設(shè)時出現(xiàn)偷工減料的情況，確保建設(shè)質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求。

（三）優(yōu)化完善房地產(chǎn)行業(yè)的金融體制

在經(jīng)濟(jì)市場運(yùn)行過程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的金融資金流量不清晰的情況時有發(fā)生，其根本原因是現(xiàn)有的金融體制不完善。這就使得很多房地產(chǎn)生產(chǎn)商要承擔(dān)較大的經(jīng)濟(jì)損失，擾亂了房地產(chǎn)市場的正常秩序。如果不協(xié)調(diào)處理此類問題，對相關(guān)人員進(jìn)行追究問責(zé)，會使得漏洞不斷擴(kuò)大，引發(fā)多數(shù)房地產(chǎn)投資者恐慌。對此，應(yīng)對其行業(yè)的發(fā)展實(shí)況進(jìn)行及時準(zhǔn)確分析和把握，構(gòu)建完善的融資系統(tǒng)，并對銀行借貸業(yè)務(wù)進(jìn)行優(yōu)化，引入更多的可靠的房產(chǎn)融資渠道。具體措施為：一是政府部門出臺豐富的優(yōu)惠政策對房地產(chǎn)資金項(xiàng)目進(jìn)行扶持，使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有活力，對房地產(chǎn)市場的流動性提供有力保障。

（四）規(guī)范管理土地市場

為有效促進(jìn)我國房地產(chǎn)事業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)規(guī)范管理土地市場，盡可能避免出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)劇烈波動的情況?？刹扇〉木唧w措施有：結(jié)合實(shí)際問題將土地管理制度及批租體制進(jìn)行完善；以總量控制機(jī)制為基礎(chǔ)對土地權(quán)限進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范管理；嚴(yán)格監(jiān)督房地產(chǎn)項(xiàng)目審批制度的落實(shí)情況等。政府部門應(yīng)將政府職能充分發(fā)揮出來，整合可用土地，合理開放土地供應(yīng)市場，使土地供應(yīng)能力不斷增強(qiáng)。政府部門還應(yīng)與宏觀調(diào)控政策相結(jié)合對現(xiàn)有的土地資源進(jìn)行重組優(yōu)化，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供土地支持。政府部門應(yīng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)及土地拍賣的細(xì)節(jié)及整體流程進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，要求招標(biāo)商在招標(biāo)前對市場實(shí)際情況進(jìn)行全面調(diào)查以及擬定正規(guī)合同，以有關(guān)章程為依據(jù)使土地資源利用率得以提高。

四、總結(jié)

綜上，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素有經(jīng)濟(jì)因素、政治因素以及房地產(chǎn)投資回報率變化及房價上漲等。我國有關(guān)機(jī)構(gòu)在對房地產(chǎn)市場及影響因素變化等進(jìn)行全面深入調(diào)查的基礎(chǔ)上，加大對房地產(chǎn)市場的控制力度，出臺調(diào)節(jié)政策進(jìn)行有效扶持，優(yōu)化完善房地產(chǎn)金融機(jī)制，規(guī)范管理土地市場，有力維護(hù)房地產(chǎn)的正常秩序，減少房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動頻率，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。