衣彩峰 山東省青島市即墨區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)中心

精細化管理是當(dāng)前房地產(chǎn)和建設(shè)項目管理模式中主要的管理方法之一，在房地產(chǎn)企業(yè)管理過程中，需要完善內(nèi)部工作內(nèi)容，明確職責(zé)和工作方法，并建立健全管理制度和管理措施，為了保證房地產(chǎn)項目精細化管理的可行性，避免管理者之間的責(zé)任轉(zhuǎn)移，本文探討了精細化管理在房地產(chǎn)項目管理中的應(yīng)用。

一、精細化管理概述

（一）精細化管理理念

精細化管理的重點是'精'和'細'，精細化管理的核心是將公司的戰(zhàn)略目標(biāo)分解并落實到各部門，使各部門發(fā)揮集體作用，共同實施項目任務(wù)，精細化管理是結(jié)合建筑行業(yè)的施工特點，對施工項目進行管理，明確控制和管理要點，提高項目管理效率的一種新的管理方法，在現(xiàn)代建筑中，許多建筑質(zhì)量要求很高，如建筑安全等細節(jié)，這就要求采取復(fù)雜的管理措施，不斷優(yōu)化管理思路，全面控制施工項目，提高項目質(zhì)量，進一步完善管理方法，并且提高細化管理內(nèi)容的速度，這樣不僅可以指導(dǎo)施工企業(yè)簡化管理流程，匯總各類項目，還可以有效協(xié)調(diào)各部門的工作，滿足施工單位權(quán)利義務(wù)的統(tǒng)一，實現(xiàn)施工企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益[1]。

（二）精細化管理的特征分析

（1）規(guī)范化。無論哪個行業(yè)，規(guī)范化都是精細化管理的前提，大多數(shù)人不理解，將規(guī)范化和制度化混淆。雖然規(guī)范化實際上是一個系統(tǒng)的最終形式，但它并不意味著制度化和規(guī)范化是一回事。系統(tǒng)和標(biāo)準(zhǔn)必須在形式和內(nèi)容上結(jié)合起來。

（2）系統(tǒng)化。是搞好管理的必要保證，一切管理都是一個系統(tǒng)工程，不能孤立地進行，為了更好地實施精細化管理，需要建立完善有效的操作體系，使管理工作制度化，這也是管理者在管理初期面臨的重要任務(wù)。

（3）數(shù)據(jù)化。傳統(tǒng)的廣義管理和精細管理之間最重要的區(qū)別。

（4）信息化。信息化是房地產(chǎn)建設(shè)精細化管理的手段。

二、房地產(chǎn)建筑工程的管理現(xiàn)狀

目前，很多房地產(chǎn)施工企業(yè)采用傳統(tǒng)的一體化管理模式，使建筑工程設(shè)計階段的一些問題影響到工程的成本控制和質(zhì)量監(jiān)督，項目進度影響企業(yè)經(jīng)濟效益，延誤建設(shè)進度，影響企業(yè)形象，甚至降低企業(yè)競爭力，粗放型管理模式使得項目管理難以把握，房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建項目，所以大量的資金將投資于房地產(chǎn)項目，導(dǎo)致浪費大量的人力和財力資源，對企業(yè)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟損失?？紤]到其他項目的管理，可能導(dǎo)致設(shè)計膚淺、審核不充分、原材料控制不合格、原材料采購監(jiān)督不足，同時，施工項目的施工效率不高，施工進度緩慢，這些問題就是目前房地產(chǎn)項目管理的現(xiàn)狀，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目發(fā)展不平衡，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。

三、房地產(chǎn)建設(shè)項目精細化管理的應(yīng)用方法

（一）施工成本的合理控制

為了獲得更高的利潤，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強對成本的內(nèi)部控制，而建設(shè)項目的建設(shè)成本占了項目成本的絕大部分。因此，必須對項目成本進行詳細的管理，必須采取積極的管理措施對項目成本進行控制，必須建立完善的成本監(jiān)控體系，對項目成本進行更全面有效的跟蹤。項目完成后，要對項目成本進行全面的評估和管理，對整個項目的具體情況進行分析和評價，積累豐富的成本控制和管理經(jīng)驗。

（二）建筑材料必須采取詳細的管理措施

對于房地產(chǎn)項目來說，所有項目中成本最高的就是建筑材料的成本，過去的建設(shè)成本除了人力資源和建筑材料的成本外，還有辦公材料、機器設(shè)備和管理的成本，第一，精細化管理能有效保證建材質(zhì)量，實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化；其次，施工過程中所使用的建筑材料的數(shù)量可以嚴(yán)格管理，避免不規(guī)范操作造成的建筑材料的損失或浪費[2]。

例如在建筑材料的采購中，精細化管理要求采購方采取采購方式，確保材料供應(yīng)商的質(zhì)量，為了選擇價格最低的材料，需要根據(jù)建設(shè)項目的整體工期定期采購，避免浪費，特別是一些建筑材料，施工時間有限或材料不易儲存。施工材料驗收時，必須配備專業(yè)驗收人員進行驗收和清點，所有材料驗收前不得進入倉庫。建筑材料進入施工項目后，所有對建筑材料的要求必須由專門指定人員簽字確認(rèn)，精細化管理可以建立建材采購、驗收、使用的精細化管理模式，盡可能提高整體管理質(zhì)量水平。

（三）施工進度精細管理

建設(shè)期是房地產(chǎn)項目管理的重要內(nèi)容之一，所有的房地產(chǎn)項目在簽訂合同時都有一個完工時間，為了保證房地產(chǎn)項目的及時交付，有必要對項目的進度采取復(fù)雜的管理措施，因此，項目必須準(zhǔn)確管理施工進度，將項目進度與項目目標(biāo)相結(jié)合，確保施工內(nèi)容與施工隊伍密切相關(guān)。例如，在目前的房地產(chǎn)建設(shè)項目中，同一個項目需要不同的施工隊進行合作，但是，施工隊伍之間的隱性協(xié)調(diào)并不能達到最佳的要求，需要在施工隊伍中采用精細化的管理方法，同時在施工過程中需要大量的機械設(shè)備，但是一些施工企業(yè)的設(shè)備數(shù)量相對較少，所以有必要租用一些設(shè)備來保證施工設(shè)備的工作效率，從而降低施工成本。

在項目建設(shè)過程中，會受到工作內(nèi)容、工作時間等相關(guān)因素的影響，為了保證這些因素之間的協(xié)調(diào)，必須采取精細的管理方法，合理地規(guī)劃工作。同時，必須制定靈活、可調(diào)的建筑控制措施，縮短改造時間和施工時間，保證施工過程的安全穩(wěn)定，提高管理的準(zhǔn)確性。

（四）施工過程中必須采取精細化管理措施，防止環(huán)境污染

在經(jīng)濟社會快速發(fā)展的新時期，可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是社會發(fā)展的主要理念，因此，環(huán)保逐漸成為房地產(chǎn)項目的主題，房地產(chǎn)項目需要大量的建筑材料，改變了當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生了大量的建筑垃圾，如何適應(yīng)時代的發(fā)展，防止房地產(chǎn)項目施工過程中環(huán)境污染，將是管理人員應(yīng)重視的主要管理內(nèi)容。因此，有必要采取精細化管理來控制項目的環(huán)境影響。首先，要嚴(yán)格遵守國家有關(guān)規(guī)定，在施工過程中使用綠色材料，同時，為了減少工業(yè)粉塵污染，要在施工過程中進行澆筑。施工過程中產(chǎn)生的污泥和廢水必須經(jīng)過特殊處理，并以無害化方式排入城市排水設(shè)施；其次，應(yīng)該進行噪音控制，以盡量減少噪音污染及其對附近居民正常生活的影響[3]。

（五）完善竣工階段的管理措施

竣工階段是工程的最終內(nèi)容，但是竣工階段也會影響工程的整體質(zhì)量和驗收周期。特別是在向建筑公司收回資金時，如果已經(jīng)完成的項目長期不能完成，很多建筑公司資金被壓，導(dǎo)致建筑公司沒有資金投資新項目，因此，有必要在驗收階段采取詳細的管理措施，計算項目資金，劃分項目組成部分，計算項目總成本。并組織數(shù)據(jù)管理人員對項目產(chǎn)生的所有數(shù)據(jù)信息進行收集整理，做好歸檔工作。

（六）精細化人才管理

首先要對施工企業(yè)實施精細化人員管理，特別是人員的高流動性，這對施工企業(yè)的內(nèi)部管理也有很大的影響，有必要對施工企業(yè)內(nèi)部人員進行精細化管理，調(diào)動其主觀積極性，堅持以人為本的理念，合理配置施工企業(yè)內(nèi)部人員，采用科學(xué)有序的管理方法，實現(xiàn)細化管理的目標(biāo)。首先，要定期組織內(nèi)部培訓(xùn)，讓員工充分掌握企業(yè)的基本管理理念，提高員工的核心實力，在培訓(xùn)過程中加強企業(yè)文化建設(shè)，其次，施工企業(yè)在實施精細化的內(nèi)部人員管理時，應(yīng)采取柔性管理，通過情緒來影響員工，調(diào)動員工的主觀積極性。

（七）完善管理體系

在項目管理中，應(yīng)注重具體應(yīng)用系統(tǒng)內(nèi)容的整合，管理要素之間的有效配合，以提高項目管理水平。根據(jù)設(shè)計項目招投標(biāo)和工程設(shè)備采購管理制度的要求，順利開展各項管理活動，優(yōu)化設(shè)計制度管理活動，確保管理質(zhì)量。在設(shè)計精細化管理系統(tǒng)的過程中，根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)項目的管理要求，對工程流程進行分析，確保各個施工環(huán)節(jié)的監(jiān)理質(zhì)量，并編制相應(yīng)的系統(tǒng)表。管理部門應(yīng)注重協(xié)助日常監(jiān)控機制，建立現(xiàn)場監(jiān)控和全過程監(jiān)控模式，確保精細化執(zhí)行的質(zhì)量，在建立制度的過程中，要注重獎懲機制的有效建立，調(diào)動員工的積極性，加強這些核心工作層次的積極性，提高項目管理質(zhì)量。

（八）施工質(zhì)量精細化管理

施工質(zhì)量的精細化管理是每一個施工項目的靈魂，精細化質(zhì)量管理能有效保證工程質(zhì)量。建筑工程是一個比較大的系統(tǒng)，包括很多子項目和過程，每道工序都要準(zhǔn)確管理，確保施工質(zhì)量。在管理過程中應(yīng)開展以下工作：①加強圖紙聯(lián)合評審，根據(jù)工程特點科學(xué)編制施工組織設(shè)計；②創(chuàng)建切實可行的建設(shè)項目；③利用先進的工具確定施工工藝、機械設(shè)備和各種工藝參數(shù)，編制定位文件，進行工程設(shè)計，優(yōu)化各種生產(chǎn)要素[4]。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)建設(shè)項目的精細化管理符合時代的發(fā)展，能夠提高企業(yè)的資源利用效率和經(jīng)濟效益。本文介紹了房地產(chǎn)建設(shè)項目管理中存在的管理制度不完善、管理規(guī)范、缺乏完善的管理方法等問題，通過精細化管理，將施工質(zhì)量、施工成本、建材、環(huán)境進行精細化，使企業(yè)能夠在房地產(chǎn)建設(shè)過程中穩(wěn)步發(fā)展和完善施工項目管理體系，開展企業(yè)人才管理，使其更加規(guī)范有序，促進房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。