張軍 濱州市地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所

土地儲(chǔ)備制度指的是城市的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)借助收回、征收、收購(gòu)以及置換土地等不同的方式，對(duì)土地使用者的地進(jìn)行集中，實(shí)施土地平整、安置以及拆遷等相關(guān)工作，對(duì)土地進(jìn)行儲(chǔ)備。結(jié)合城市規(guī)劃的具體要求，結(jié)合土地在出讓方面的年度具體計(jì)劃，在市場(chǎng)中投放土地。土地儲(chǔ)備制度屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的一種產(chǎn)物，屬于國(guó)家在土地管理制度方面的創(chuàng)新。其能夠幫助市場(chǎng)發(fā)揮對(duì)土地資源進(jìn)行配置的基礎(chǔ)性作用，幫助土地的利用效率得以提高，讓土地實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的轉(zhuǎn)變。

一、概念及類別

（一）城市的土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)概念

城市的土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)具體概念表現(xiàn)為城市進(jìn)行土地儲(chǔ)備所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，指的是城市在儲(chǔ)備土地的過(guò)程當(dāng)中，因?yàn)楦鞣N先無(wú)法進(jìn)行預(yù)料的事以及不確定性的諸多因素，在實(shí)施土地儲(chǔ)備之后實(shí)際獲得的收益同預(yù)期所確定的收益存在一定的偏差，儲(chǔ)備土地的部門就會(huì)出現(xiàn)損失，在環(huán)境、經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)方面出現(xiàn)問(wèn)題。

（二）主要風(fēng)險(xiǎn)類別

1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

儲(chǔ)備土地的相關(guān)部門在市場(chǎng)方面的風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)為因市場(chǎng)的波動(dòng)導(dǎo)致其未來(lái)可能會(huì)產(chǎn)生一定損失，抑或者因?yàn)椴粚?duì)稱的信息以及外部性的市場(chǎng)自身存在的缺陷出現(xiàn)市場(chǎng)失靈的情況。就市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)者實(shí)施的經(jīng)營(yíng)具體行為會(huì)因市場(chǎng)環(huán)境而受到一定的影響，產(chǎn)業(yè)的實(shí)際周期以及經(jīng)濟(jì)的具體周期能夠?qū)κ袌?chǎng)在不同時(shí)期的供需實(shí)際狀況以及價(jià)格具體波動(dòng)等予以體現(xiàn)，會(huì)讓市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者受到一定的損失。城市中儲(chǔ)備土地的機(jī)構(gòu)屬于經(jīng)營(yíng)土地資產(chǎn)的主體，市場(chǎng)體系持續(xù)發(fā)育以及完善，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)發(fā)生。

2.收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

城市土地儲(chǔ)備的收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)為收購(gòu)?fù)恋氐膶?shí)際價(jià)格，因?yàn)橥恋爻鰰?huì)產(chǎn)生一定的增值效益，在收購(gòu)?fù)恋氐膶?shí)際過(guò)程當(dāng)中，城市儲(chǔ)備土地的相關(guān)部門同被收購(gòu)方在土地的收購(gòu)實(shí)際價(jià)格認(rèn)識(shí)方面的差異較大，被征購(gòu)方當(dāng)中的一部分認(rèn)為土地收回、收購(gòu)以及征用的補(bǔ)償沒(méi)有達(dá)到合理的標(biāo)準(zhǔn)，行為以及心理層面就會(huì)抵觸土地儲(chǔ)備，增加了土地在收購(gòu)儲(chǔ)備方面的實(shí)際價(jià)格，土地需要較長(zhǎng)的時(shí)間才能完成收購(gòu)，儲(chǔ)備土地面臨較長(zhǎng)的周期，儲(chǔ)備所需的實(shí)際成本得以增加，收益就增加了不確定性。收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為在收購(gòu)?fù)恋氐膶?shí)際過(guò)程當(dāng)中，因?yàn)橥恋厥召?gòu)沒(méi)有明確地里結(jié)構(gòu)、具體產(chǎn)權(quán)面臨復(fù)雜的歸屬、沒(méi)有明確的土地周邊環(huán)境以及沒(méi)有明確的地下設(shè)施分布圖，以致查封以及已抵押的情況時(shí)有發(fā)生，抑或者存在歷史方面的遺留問(wèn)題。被收購(gòu)的土地出現(xiàn)大規(guī)模動(dòng)遷、土壤具體環(huán)境、地下結(jié)構(gòu)不合理以及地理結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜等因素會(huì)讓開發(fā)所需成本增加，讓儲(chǔ)備土地的部門在未來(lái)面臨不確定性的經(jīng)濟(jì)效益。

3.開發(fā)整理風(fēng)險(xiǎn)

土地的儲(chǔ)備開發(fā)整理具體表現(xiàn)為把生地想要轉(zhuǎn)變?yōu)槭斓?，幫助土地?shí)現(xiàn)價(jià)值增值，在具體實(shí)施的過(guò)程當(dāng)中，開發(fā)會(huì)表現(xiàn)出一定的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)指的是儲(chǔ)備土地的相關(guān)機(jī)構(gòu)把收購(gòu)的生地轉(zhuǎn)變成熟的需要較高的開發(fā)實(shí)際成本，資產(chǎn)就出現(xiàn)流失的情況。

4.資金管理風(fēng)險(xiǎn)

土地儲(chǔ)備開發(fā)以及整理在資金方面會(huì)表現(xiàn)出大量的需求，可能會(huì)產(chǎn)生較大的風(fēng)險(xiǎn)。一是土地的儲(chǔ)備資金會(huì)因宏觀政策的影響而產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)，二是儲(chǔ)備土地的相關(guān)機(jī)構(gòu)沒(méi)有充足的資金。土地儲(chǔ)備需要大量的資金，較長(zhǎng)的周轉(zhuǎn)時(shí)期，如果市場(chǎng)沒(méi)有表現(xiàn)出較高的需求，違約的情況就會(huì)發(fā)生，所以會(huì)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。三是土地儲(chǔ)備在資金周轉(zhuǎn)的實(shí)際周期無(wú)法同貸款期限相匹配。四是土地的儲(chǔ)備計(jì)劃以及土地儲(chǔ)備在資金方面的收支預(yù)算同土地儲(chǔ)備具體工作的實(shí)施過(guò)程當(dāng)中表現(xiàn)出環(huán)境影響、拆遷糾紛以及權(quán)屬爭(zhēng)議等不確定的因素，資金無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效管理。

二、城市土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（一）對(duì)相關(guān)法律體系予以完善

土地儲(chǔ)備制度屬于系統(tǒng)性的工程，既需要在法律層面土地儲(chǔ)備具體程序、土地儲(chǔ)備的實(shí)際范圍以及土地儲(chǔ)備相關(guān)機(jī)構(gòu)的法律地位予以明確，還要在土地儲(chǔ)備相關(guān)工作的各個(gè)開展環(huán)節(jié)嚴(yán)格進(jìn)行規(guī)定，在土地儲(chǔ)備相關(guān)工作的開展過(guò)程當(dāng)中提供法律支持。對(duì)土地儲(chǔ)備制度進(jìn)行完善，需要對(duì)土地儲(chǔ)備制度相關(guān)法律體系進(jìn)行完善，對(duì)相關(guān)規(guī)章、法規(guī)以及法律進(jìn)行完善，幫助相關(guān)的利益主體、儲(chǔ)備土地的相關(guān)機(jī)構(gòu)以及地方政府可以依托于法律完善的框架中開展相關(guān)工作。

（二）對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的研判予以加強(qiáng)

儲(chǔ)備土地的相關(guān)機(jī)構(gòu)需要對(duì)政策法規(guī)以及宏觀經(jīng)濟(jì)的實(shí)際變化予以關(guān)注，結(jié)合相關(guān)情況制定出預(yù)警應(yīng)急相關(guān)機(jī)制，能夠解決各種突發(fā)性的情況。儲(chǔ)備土地的相關(guān)機(jī)構(gòu)能夠自己設(shè)定，也能夠委托某些機(jī)構(gòu)調(diào)研城市土地具體結(jié)構(gòu)、實(shí)際需求以及大致規(guī)模，對(duì)市場(chǎng)相關(guān)信息進(jìn)行獲取，對(duì)市場(chǎng)的具體發(fā)展方向進(jìn)行獲取，在某時(shí)間段中制定儲(chǔ)備土地具體發(fā)展規(guī)劃，依托于應(yīng)急機(jī)制對(duì)抗相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）對(duì)資金運(yùn)作進(jìn)行優(yōu)化

對(duì)籌資具體渠道予以優(yōu)化。對(duì)儲(chǔ)備資金的相關(guān)渠道進(jìn)行創(chuàng)新以及拓展，讓土地儲(chǔ)備相關(guān)資金的規(guī)模得以增加，對(duì)土地儲(chǔ)備具體結(jié)構(gòu)進(jìn)行更改，不再依賴于商業(yè)銀行所提供的貸款，既幫助土地儲(chǔ)備所需的資金風(fēng)險(xiǎn)得以降低，還幫助土地的儲(chǔ)備資金提高了使用的實(shí)際效率。在資金管理方面進(jìn)行加強(qiáng)。對(duì)土地儲(chǔ)備資金的收支預(yù)算在編制方面的準(zhǔn)確性進(jìn)行核對(duì)，及時(shí)撥付土地所需的資金。對(duì)信貸的具體規(guī)模合理進(jìn)行確認(rèn)，讓財(cái)務(wù)所需成本得以降低。在項(xiàng)目開展的前期測(cè)算所需的成本，以科學(xué)的形式測(cè)算項(xiàng)目于不同階段需要投入多少資金，結(jié)合融資方面的不同渠道確定融資具體計(jì)劃，讓項(xiàng)目能夠正常予以實(shí)施。借助土地置換等方式儲(chǔ)備土地，讓財(cái)務(wù)所需的實(shí)際成本得以降低。

（四）對(duì)土地的儲(chǔ)備行為進(jìn)行深化

一是對(duì)內(nèi)部的管控要加強(qiáng)。就人力資源管理、戰(zhàn)略層面、人員配置以及組織機(jī)構(gòu)等方面綜合進(jìn)行管理。二是建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估機(jī)制。儲(chǔ)備項(xiàng)目在實(shí)施之前要對(duì)地塊的基本情況進(jìn)行調(diào)查，具體表現(xiàn)為現(xiàn)狀配套、土地權(quán)屬、考古、土壤、地下管網(wǎng)以及地下水等不同的情況。三是對(duì)土地儲(chǔ)備計(jì)劃的管理要加強(qiáng)。借助科學(xué)的方式對(duì)土地儲(chǔ)備的具體計(jì)劃進(jìn)行制定，確定土地儲(chǔ)備計(jì)具體劃考核、落實(shí)以及制定相關(guān)體系，對(duì)土地儲(chǔ)備的具體行為進(jìn)行規(guī)范。四是對(duì)地塊的配套進(jìn)行優(yōu)化。對(duì)地塊的具體規(guī)劃進(jìn)行優(yōu)化，在周邊配套方面增加投入力度，對(duì)周邊居民于生產(chǎn)以及生活中的環(huán)境進(jìn)行提升，對(duì)地塊的實(shí)際價(jià)值進(jìn)行挖掘，增強(qiáng)地塊的實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)力。

（五）對(duì)監(jiān)督機(jī)制進(jìn)行完善

一設(shè)立司法救濟(jì)制度，依托于國(guó)家的司法機(jī)關(guān)，結(jié)合司法相關(guān)程序?qū)?chǔ)備土地過(guò)程中沒(méi)有落實(shí)安置、沒(méi)有合理的出場(chǎng)以及沒(méi)有合法進(jìn)行征地等情況提供司法援助，不懼怕強(qiáng)拆行為，申請(qǐng)一定的賠償，讓社會(huì)具體糾紛減少。二是對(duì)制度進(jìn)行規(guī)范，以積極的態(tài)度幫助土地儲(chǔ)備相關(guān)工作公開具體信息，讓土地關(guān)系人的實(shí)際權(quán)利能夠回歸，體現(xiàn)出參與權(quán)以及知情權(quán)；對(duì)相關(guān)的法律法規(guī)予以完善，征地必須公正且公開，對(duì)土地儲(chǔ)備的實(shí)際進(jìn)程中暴力拆遷的行為零容忍遷。三是是對(duì)監(jiān)督職能進(jìn)行強(qiáng)化，在征地相關(guān)批準(zhǔn)事項(xiàng)暴力拆占土地、盲目圈占以及越權(quán)批地等行為進(jìn)行督查；對(duì)傳播媒介輿論的監(jiān)督予以重視，幫助土地儲(chǔ)備行為能夠被群眾所知曉，幫助土地儲(chǔ)備制度的具體功能對(duì)發(fā)揮。